現在、ルクセンブルクの住民の70％以上がマイホームを所有している。この割合は欧州平均よりも高い。不動産価格がこれほど高いのに、なぜマイホームへの情熱が高いのでしょうか？その理由を説明しよう。
ルクセンブルクに2年以上駐在するのであれば、持ち家を持つことをお勧めします。しかし、ルクセンブルクに2年以上駐在するのであれば、持ち家にすることをお勧めする要素がいくつかあります。
賃貸不動産への投資をお考えですか？税制上のメリットもあります。
ルクセンブルクの有利な不動産税制
税制は、ルクセンブルクで住宅を購入する主な理由のひとつです。主要な住居の所有に対する課税は、かなり優遇されています。
Bëllegen Akt、不動産購入時の公証人手数料を減額
不動産を購入する際、購入者は 公証人役場で購入証書に署名する際に手数料を支払わなければならない 。 一般的に、これらの登記手数料は不動産価格の7％に相当する。6％の登録免許税と1％の謄写税で構成される。
公証人手数料の割引
しかし、本宅を購入する場合、新規購入者には公証人手数料の減額が適用される。 Bëllegen Akt」は、ルクセンブルクで初めて本宅を購入する人の登記手数料を軽減する。
本日、"Bëllegen Akt "は、2024年に購入される不動産について、主たる住居の購入者一人当たり40,000ユーロの税額控除を創設した。 以前は20,000ユーロ、その後30,000ユーロであったが、この新しい税額控除は、2023年以降低迷している不動産セクターを復活させたいという政府の意向を示すものである。夫婦の場合、公証人手数料に最高8万ユーロの減税措置が適用される。
公証人手数料の割引を受けるには？
この非課税住宅購入者手当を受けるには、新しい家に少なくとも2年間住む必要がある。2年を待たずに家を出た場合、支給された金額を返済する義務が生じる。一方、2年を超えて賃貸することも可能で、その場合、この税制上の優遇措置が問題となることはない。
公証人手数料も、不動産譲渡の場合は比較的限られている。不動産取得費用を参照。
一次居住用住宅の付加価値税の軽減
主な住宅には、VAT税率の超低減措置が適用されます。ルクセンブルク政府は、計画外の新築住宅を購入する場合、または建築や改修工事を行う場合、工事費用に対して17％の代わりに3％のVAT税率を適用しています。
ただし、この税制優遇措置は、主たる住居として使用する住宅1軒につき5万ユーロを超えることはできない。所有者の主たる住居に工事を行う場合、所有者は、その不動産が所在する地方自治体に事前に申請する必要がある。
新築VEFA住宅の購入者は、その住宅が将来の主たる住居である場合に限り、この軽減税率の恩恵を受けることができる。
主たる住居の固定資産税の軽減
固定資産税は、建築された不動産と建築されていない不動産に課される税金である。固定資産税は、不動産が所在するコミューンに毎年支払われます。
税率は各コミューンによって決定される。税率は不動産の単価に対して適用される。固定資産税は、各コミューンの固定資産評価課によって決定される。現在までのところ、固定資産税の額は非常に低く、庭付きの家で数十ユーロである。
2026年以降、新法により固定資産税が見直される。住宅所有者は、主たる住居にかかる固定資産税が減免される。 一方、空き家や未開発の土地にはより重く課税される。その目的は、所有者に建築や賃貸を奨励することである。
主たる住居に対するキャピタルゲイン税の免除
ルクセンブルクでは、主たる住居の転売に伴うキャピタルゲインは原則として非課税です。非課税となるためには、以下の条件を満たす必要があります：
- 取得以来、入居している
- 売却前の5年間に居住または占有されていた
- あるいは、家族や仕事上の都合で売却した。
いずれの場合も、売却は移転年の翌年12月31日までに行わなければならない。
売却する不動産が売却時に未入居である場合、キャピタルゲイン税が免除されるためには、以下の3つの条件を満たす必要があります：
- 取得直後に居住していた
- セカンドハウスやピエタテールなど、他の不動産を所有していないこと。
- また、その売却は、やむを得ない事業上の理由または家庭上の理由によるものでなければならない。
ルクセンブルクの主たる居住地は、国外の税務上の居住地とは異なる場合がある。
2024年には、主たる住居を住宅ファンドに売却した場合、キャピタルゲイン税は課税されなくなる。
賃貸不動産の税率引き下げ
2年以上保有した投資不動産の売却の場合、キャピタルゲイン税率は従来の20％から10％に変更された。
不動産取得費用の控除
建物の取得費用は、固定資産税申告書から控除する ことができる。そのためには、不動産が建設中、改修中、または完成している必要があります。不動産 の所在地は、ルクセンブルクでも海外でもかまいません。
これらの費用には、住宅ローンの開設費用、固定資産税、物件購入のために借り入れた住宅ローンの利子などが含まれる。
2024年以降、税額控除の対象となる利子の上限は、同一世帯の1人当たり年間4,000ユーロとなる。6年後の上限は3,000ユーロ、10年後の上限は2,000ユーロとなる。
賃貸投資不動産の減価償却費
VEFAによる賃貸購入の場合、投資家は6年間で6％の減価償却率を利用することができ、年間25万ユーロが上限となる。
なぜルクセンブルクの不動産に投資するのか？
力強い成長の可能性を秘めた不動産市場
経済的な理由とは別に、ルクセンブルクの不動産市場は将来性の高い投資対象です。ルクセンブルク市場のファンダメンタルズはしっかりしている。
ルクセンブルクは欧州の中でも豊かな経済を誇る
2022年までには、ルクセンブルクはコビド危機以前と同様の成長を取り戻すだろう。GDPは今後数年間で3％から4％増加すると予測されており、ルクセンブルクの経済発展は近隣諸国の予測を上回っている。
着実に増加するルクセンブルクの人口
ルクセンブルクの人口は着実に増加している。予測によると、現在70万人の居住人口が、2050年には100万人に達するという。ルクセンブルクの人口増加により、不動産に対する需要はますます高まっている。 不動産市場は圧力を受けており、地主が市場を支配し続けている。
ルクセンブルクの住宅供給が需要を下回る
ルクセンブルクでは、新築戸数が少なすぎる。 新築住宅の竣工戸数から推計すると、年間3,000戸の住宅が不足している（出典：STATEC）。新築が増え続けているにもかかわらず、市場は依然として逼迫している。
ルクセンブルクの不動産市場は危機に強い
ルクセンブルクの物価は、2008年の金融危機の影響をほとんど受けなかった。2009年の物価下落率はわずか1%で、2010年以降は年間5%前後の継続的な上昇となった。2020年以降、物価は10%上昇している。
ルクセンブルクの不動産市場と価格上昇
賃貸価格は現在、購入価格を上回るペースで上昇している。 1平方メートル当たりの賃貸価格は着実に上昇しているが、購入価格は過去1年間で下落している。
小面積の価格が最も上昇している。投資家は、不動産の収益が見込めることに強く惹かれている。
ルクセンブルクで不動産を購入するには？
ルクセンブルクの不動産市場は複雑だ。
不動産投資を検討するには、現地の事情に精通している必要があります。そのため、住居を探す際には不動産業者を通すことをお勧めします。不動産のスペシャリストは、ルクセンブルクの住宅市場について詳しく説明し、専門知識を提供してくれます。
さらに、ルクセンブルクでは、不動産の売却に関する仲介手数料は、売り手が支払うことになっている。その上限は売却価格の3％です。ですから、ためらわずに専門家のサービスを利用しましょう。彼らはあらゆる段階であなたの味方です。
本宅の購入を待つ間の賃貸
ルクセンブルクでの生活
本宅を購入する前に賃貸を 選ぶべき唯一の理由は、ルクセンブルクをもっとよく 知る必要があるからです。ルクセンブルクの町や都市についての簡単なガイドをお読みください。 市内に住みたいですか？ルクセンブルクのどの地区に住むかについては、ルクセンブルク市内の地区の比較をご覧ください。どの地区があなたの希望やライフスタイルに合っているかを判断するのに役立つはずです。
ルクセンブルク の賃貸価格
ルクセンブルクの賃貸市場は非常に小さい。2023年以降、不動産市場が低迷するにもかかわらず、家賃は上昇を続けるでしょう。 これは、ルクセンブルク市とルクセンブルク第二の都市であるエシュ・シュル・アルゼットの賃貸価格の高騰によるところが大きい。 この2都市だけで、大公国の賃貸物件供給の半分を占めている。
しかし、この賃貸価格の上昇は、多くの格差を覆い隠している。物件の表面積が小さいほど、賃貸価格の上昇は速い。ルクセンブルクには、学生や研修生、若い労働者が増えている。彼らはワンルームや小規模のアパートを借りることが多く、それが1㎡あたりの価格を押し上げる要因となっている。
近年、大規模なアパートや住宅の価格は安定しているが、依然として非常に高い。首都圏から離れた静かで緑豊かな地域に移り住む家族も増えている。
ルクセンブルクでは、不動産仲介手数料は借主が支払うことになっており、一般的に家賃の1カ月分となっている。
賃貸物件をお探しですか？ルクセンブルクの賃貸について詳しく知る。
ルクセンブルクの参加型金融
ルクセンブルクのクラウドインベストメント・プラットフォーム
インターネット上のクラウドインベストメント・プラットフォームでは、新興企業や不動産投資への参加型投資を提供するところが増えている。これにより、起業家や不動産開発者は、十分な起業資金がなくても、投資プロジェクトを実現することができる。その見返りとして、投資家は融資を受けた企業の株式を受け取るが、必ずしも経営に口を出す必要はない。
今日、この原則はルクセンブルクの不動産にも適用されている。投資家は不動産開発プロジェクトに投資することができる。
このクラウドインベストメント・システムは、不動産プロジェクトへの投資に興味があり、投資を希望する人々を対象としている。参加費はプロジェクトに応じて決定される。投資にあたっては、プロジェクトの年間平均収益性を考慮する必要があります。
誰でもアクセス可能なルクセンブルクの不動産市場
ルクセンブルクの不動産市場には、これまで未開拓で一般の人々がアクセスできなかった機会がある。 クラウドファンディングを通じて投資コストを 削減すること で、人々は投資ポートフォリオを多様化する ことができる。
新しい参加型住宅プロジェクトも定期的に開始されている。ルクセンブルク市は、ボンヌヴォワで5～6 戸、ベレールで8～9戸の参加型住宅プロジェクトを開始し た。このような参加型住宅プロジェクトは、コストを削減し、計画、設計、建設のさまざまな段階での決定において、関係者がより積極的な役割を果たすことを可能にしている。さらに、このシステムは当初から、将来の居住者間の連帯感を高め、より永続的な絆を育む。これこそ、「共に生きる」ための鍵のひとつではないだろうか。
