Atualmente, mais de 70% dos luxemburgueses são proprietários de casa própria. Esta taxa é superior à média europeia. Porque é que existe uma paixão tão grande pela casa própria quando os preços dos imóveis são tão elevados? Aqui explicamos porquê.
Quando se muda para um novo país, alugar a sua nova casa é, à primeira vista, a escolha mais óbvia. No entanto, se tenciona expatriar-se no Luxemburgo durante dois anos ou mais, há uma série de factores que o devem encorajar a tornar-se proprietário.
Pretende investir num imóvel para arrendamento? Pode também beneficiar de vantagens fiscais.
Tributação imobiliária vantajosa no Luxemburgo
A fiscalidade é uma das principais razões para comprar uma casa no Luxemburgo. A tributação da propriedade de uma residência principal é bastante favorável.
Bëllegen Akt, redução dos custos notariais na compra de um imóvel
Ao comprar um imóvel, os compradores têm de pagar uma taxa quando assinam a escritura de compra e venda no cartório notarial. Em geral, estas taxas de registo ascendem a 7% do preço do imóvel. São constituídas por 6% de imposto de registo e 1% de imposto de transcrição.
Redução das taxas notariais para residências principais
No entanto, quando compram a sua residência principal, os novos compradores beneficiam de taxas notariais reduzidas. O "Bëllegen Akt" reduz as taxas de registo para os primeiros compradores de uma residência principal no Luxemburgo.
Hoje, o "Bëllegen Akt" estabelece um crédito fiscal de 40.000 euros por comprador de uma residência principal para as aquisições imobiliárias efectuadas em 2024. Anteriormente de 20.000 euros, depois de 30.000 euros, esta nova vantagem fiscal demonstra a vontade do governo de reanimar o sector imobiliário, que tem vindo a sofrer desde 2023. Um casal pode agora beneficiar de um desagravamento fiscal até 80 000 euros sobre os honorários notariais.
Como é que posso beneficiar de taxas notariais reduzidas para a minha residência principal?
Para ter direito a este subsídio de aquisição de habitação isento de impostos, deve viver na sua nova casa durante pelo menos 2 anos. Se abandonar a casa antes dos 2 anos exigidos, será obrigado a reembolsar os montantes concedidos. Em contrapartida, pode arrendar o imóvel por um período superior a 2 anos, sem que este benefício fiscal seja posto em causa.
Os emolumentos notariais são também relativamente limitados para as transferências de propriedade. Ver custos de aquisição de imóveis.
Redução do IVA sobre a habitação para residência principal
As residências principais beneficiam igualmente de uma taxa de IVA super-reduzida. Se comprar uma casa nova fora do plano ou efetuar obras de construção ou de renovação, o Governo luxemburguês oferece uma taxa de IVA de 3% em vez de 17% sobre o custo das obras.
No entanto, este benefício fiscal não pode exceder 50 000 euros por habitação utilizada como residência principal. Se forem efectuadas obras na residência principal do proprietário, este terá de apresentar um pedido prévio à autarquia local onde se situa o imóvel.
Todos os compradores de novas casas VEFA poderão também beneficiar desta taxa reduzida de IVA, desde que a casa seja a sua futura residência principal.
Imposto predial mais baixo sobre uma residência principal
O imposto predial é um imposto calculado sobre os imóveis construídos e não construídos. Deve ser pago anualmente à comuna onde o imóvel está situado.
A taxa de imposto é determinada por cada município. É aplicada ao valor unitário do imóvel. O valor unitário é indicado ao proprietário pela Divisão de Avaliação Imobiliária. Até à data, o montante do imposto predial é muito baixo, apenas algumas dezenas de euros para uma casa com jardim.
A partir de 2026, uma nova lei reavaliará o montante do imposto predial. Os proprietários de imóveis beneficiarão de um desconto no imposto predial a pagar pela sua residência principal. Em contrapartida, as casas vazias e os terrenos não urbanizados serão objeto de uma tributação mais pesada. O objetivo é incentivar os proprietários a construir ou a arrendar.
Clique aqui para ver a calculadora do imposto predial do governo.
Isenção do imposto sobre as mais-valias da residência principal
No Luxemburgo, as mais-valias potenciais realizadas aquando da revenda da sua residência principal estão, em princípio, isentas de impostos. Para beneficiar desta isenção, o imóvel deve :
- foram ocupados desde a aquisição
- ou ocupado durante os 5 anos anteriores à venda
- ou vendido por razões imperativas de ordem familiar ou profissional.
Em todos os casos, a venda deve ser efectuada, o mais tardar, até 31 de dezembro do ano seguinte ao da mudança.
Se o imóvel vendido estiver desocupado no momento da venda, devem estar reunidas as 3 condições seguintes para poder beneficiar da isenção do imposto sobre as mais-valias:
- ter ocupado o imóvel imediatamente após a aquisição
- e não possuir outra propriedade, como uma segunda casa ou um pied-à-terre
- e a venda deve ser efectuada por razões comerciais ou familiares imperiosas.
Note-se que uma residência principal no Luxemburgo pode ser diferente de um domicílio fiscal no estrangeiro.
Em 2024, a venda de uma residência principal não estará sujeita a imposto sobre mais-valias se o imóvel for vendido ao Fundo de Habitação.
Redução da taxa de imposto sobre os imóveis para arrendamento
No caso da venda de uma propriedade de investimento detida há mais de 2 anos, a taxa de imposto sobre as mais-valias é agora de 10%, contra 20% anteriormente.
Dedução das despesas de aquisição de imóveis
Os custos de aquisição de um imóvel podem ser deduzidos da sua declaração de imposto predial.Para tal, o imóvel deve estar em construção, em renovação ou concluído. O imóvel pode estar situado no Luxemburgo ou no estrangeiro.
Estes custos incluem o custo de abertura de uma hipoteca, o imposto predial e os juros sobre a hipoteca contraída para comprar o imóvel.
A partir de 2024, o limite máximo dos juros dedutíveis é de 4 000 euros por ano e por pessoa do mesmo agregado familiar. Após 6 anos, o limite máximo é de 3 000 euros e de 2 000 euros após 10 anos.
Depreciação de uma propriedade de investimento para arrendamento
No caso de uma compra para arrendamento VEFA, os investidores podem beneficiar de uma taxa de amortização de 6% durante 6 anos, com um limite máximo de 250 000 euros por ano.
Porquê investir num imóvel no Luxemburgo?
Um mercado imobiliário com forte potencial de crescimento
Para além das razões financeiras, o mercado imobiliário luxemburguês representa um investimento de elevado potencial. Os fundamentos do mercado luxemburguês são sólidos.
O Luxemburgo tem uma economia próspera na Europa
Em 2022, o Luxemburgo terá regressado a um crescimento semelhante ao registado antes da crise da Covid. Com uma previsão de aumento do PIB de 3% a 4% nos próximos anos, o desenvolvimento económico do Luxemburgo ultrapassa as previsões dos seus vizinhos.
Uma população em constante crescimento no Luxemburgo
A população luxemburguesa não pára de crescer. Segundo as previsões, a população residente atingirá 1 milhão de habitantes em 2050, contra os actuais 700 000. Oaumento da população lux emburguesa está a gerar uma procura cada vez maior de imóveis. O mercado imobiliário está sob pressão e os proprietários continuam a dominar o mercado.
Oferta de habitação inferior à procura no Luxemburgo
No Luxemburgo, o número de novas construções é demasiado baixo. O défice anual de habitações adicionais é estimado em 3.000, com base no número de novas habitações concluídas (fonte: STATEC). O mercado continua a ser restrito, apesar do aumento do número de novas construções.
O mercado imobiliário luxemburguês resiste à crise
Os preços no Luxemburgo foram pouco afectados pela crise financeira de 2008. Os preços caíram apenas 1% em 2009, tendo depois subido continuamente cerca de 5% ao ano a partir de 2010. Desde 2020, os preços registaram um aumento de 10%.
O mercado imobiliário e a subida dos preços no Luxemburgo
Os preços de aluguer estão agora a aumentar mais rapidamente do que os preços de compra. Os preços de aluguer por m² estão a aumentar de forma constante, enquanto os preços de compra têm vindo a diminuir no último ano.
Os preços das pequenas superfícies estão a aumentar mais rapidamente. Os investidores são fortemente atraídos pela perspetiva de rentabilidade do património.
Como é que se compra um imóvel no Luxemburgo?
O mercado imobiliário luxemburguês é complexo.
Considerar um investimento imobiliário requer um bom conhecimento das condições locais. É por isso que o aconselhamos a recorrer a um agente imobiliário para procurar alojamento. Estes especialistas imobiliários poderão explicar-lhe mais pormenorizadamente o mercado e fornecer-lhe os seus conhecimentos sobre o mercado imobiliário luxemburguês.
Além disso, no Luxemburgo, os honorários de agência relativos à venda de um imóvel são pagos pelo vendedor. Estes são limitados a 3% do preço de venda. Por isso, não hesite em recorrer aos serviços de profissionais. Eles acompanham-no em todas as etapas do processo.
Arrendar enquanto espera para comprar a sua residência principal
Onde viver no Luxemburgo?
A única coisa que o deve fazer optar pelo arrendamento antes de comprar a sua residência principal é a necessidade de conhecer melhor o Luxemburgo .Leia o nosso pequeno guia das cidades do Luxemburgo. Prefere viver na cidade? Para saber em que distrito do Luxemburgo viver, consulte a nossa comparação de distritos na cidade do Luxemburgo. Já deve ajudá-lo a decidir quais os bairros que se adequam às suas expectativas e estilo de vida.
Preços de aluguer no Luxemburgo
O mercado de arrendamento no Luxemburgo é muito pequeno. A partir de 2023, as rendas continuarão a aumentar, apesar de um abrandamento do mercado imobiliário. Esta situação deve-se, em grande parte, ao aumento dos preços de arrendamento na cidade do Luxemburgo e em Esch-sur-Alzette, a segunda maior cidade do Luxemburgo. Estas duas cidades representam, por si só, metade da oferta de imóveis para arrendamento no Grão-Ducado.
No entanto, este aumento dos preços de aluguer esconde um certo número de disparidades. Quanto menor for a superfície do imóvel, mais rápido é o aumento do preço do aluguer. O Luxemburgo atrai cada vez mais estudantes, estagiários e jovens trabalhadores. É mais provável que aluguem um estúdio ou um pequeno apartamento, o que contribui para fazer subir os preços por m2.
Os preços dos grandes apartamentos e casas mantiveram-se estáveis nos últimos anos, mas continuam a ser muito elevados. Cada vez mais famílias estão a mudar-se para zonas tranquilas e arborizadas fora da capital.
No Luxemburgo, os honorários da agência imobiliária são pagos pelo inquilino e correspondem geralmente a um mês de renda.
Quer arrendar um imóvel? Saiba mais sobre o arrendamento no Luxemburgo.
Financiamento participativo no Luxemburgo
Plataformas de crowdinvesting no Luxemburgo
Cada vez mais plataformas de crowdinvesting na Internet estão a oferecer investimentos participativos em start-ups ou investimentos imobiliários. Desta forma, os empresários ou promotores imobiliários podem concretizar o seu projeto de investimento, mesmo que não disponham de capital de arranque suficiente. Em contrapartida, os investidores recebem uma participação na empresa financiada, mas não necessariamente uma palavra a dizer sobre a sua gestão.
Atualmente, este princípio também se aplica ao sector imobiliário no Luxemburgo. Os investidores podem investir em projectos de promoção imobiliária.
Este sistema de crowdinvesting destina-se a pessoas interessadas em investir em projectos imobiliários e que desejam investir nesses projectos. A taxa de entrada é determinada em função do projeto. A rentabilidade média anual do projeto deve ser tida em conta no momento do investimento.
O mercado imobiliário luxemburguês acessível a todos
O mercado imobiliário luxemburguês oferece oportunidades até agora inexploradas e inacessíveis ao grande público. A redução dos custos de investimento através do crowdfunding permite diversificar as carteiras de investimento .
São também lançados regularmente novos projectos de habitação participativa. A cidade do Luxemburgo lançou 2 projectos de habitação participativa em Bonnevoie para 5 a 6 habitações e em Belair para 8 a 9 habitações. Estes projectos de habitação participativa contribuem para reduzir os custos e permitem que as pessoas envolvidas participem mais ativamente nas decisões tomadas nas diferentes fases de planeamento, conceção e construção. Além disso, este sistema favorece, desde o início, uma maior solidariedade entre os futuros habitantes e laços mais duradouros. Será esta uma das chaves do "viver juntos"?
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