ルクセンブルクへの移住をお考えですか？ルクセンブルクの不動産価格は、住宅不足のために構造的に高くなっていることを知っておく必要があります。 増加する需要を満たすには、新しい建物は十分ではありません。2023年の新規不動産プロジェクトがほぼ停止していることを考えれば、なおさらです。
2022年には不動産価格の2桁成長が終わり、2023年には購入価格が下落した。住宅ローンの金利上昇により、借り入れが容易になっていないと言わざるを得ない。ここでは、ルクセンブルクで購入または賃貸する前に住宅について知っておくべきことを紹介する。
ルクセンブルクの最新不動産動向
2023年の購入価格の下落と減速
2023年の不動産販売は明らかに減速している。 具体的には、住宅ローンの申し込みが2022年末から減少している。その理由は金利の上昇である。
2023年第3四半期の取引件数は、中古アパートで32％、戸建てで47％減少した。同時に、建設中のアパートの売買は2022年第3四半期に比べ60％、建築用地の売買は56％激減した。
STATECによると、2023年第3四半期と比較して、戸建住宅は18％近く、中古アパートは12％価格が下落した。この時点では、デベロッパーはまだ需要の鈍化を価格に転嫁しておらず、7％の下落にとどまっている。
2023年も賃貸価格の上昇が続く
一方、賃料は2023年も上昇を続けるだろう。2023年第3四半期のフラットと戸建ての賃貸料は4%上昇した。
ルクセンブルクの不動産市場から何を学ぶか？
販売価格下落、賃料上昇
ルクセンブルクには、高級志向の顧客だけでなく、仕事を求める労働人口も引き寄せられ続けている。彼らは、恵まれた安全な生活環境を求めているのです。
しかし、住宅不足は依然としてこの国の大きな問題である。
古いアパートの平均価格は、2017年末には1平方メートルあたり約5,000ユーロだった。2022年7月までに、これは1平方メートルあたり9,208ユーロに上昇した。2023年3月（出典：Immotop）の全国平均価格は1平方メートルあたり8,876ユーロ、サントル地域は1平方メートルあたり11,240ユーロである。
新築価格は、1平方メートルあたり1万5000ユーロ前後で推移している。ルクセンブルクでは、駐車場は13万ユーロ、市中心部の一部地域では20万ユーロ/m2以上の値がつくこともある。
賃貸料は全国平均で月額24.25ユーロ/m²に設定されている。
ルクセンブルク物価の決め手、立地
もちろん、大公国の不動産価格には格差がある。ルクセンブルク州が最も高いのは間違いない。住宅購入の平均予算は100万ユーロを超え、これは北部の2倍に相当する。ルクセンブルク市から離れれば離れるほど、価格は手頃になる。
ルクセンブルク州の1平方メートルあたりの価格は、新築物件が平均9,203ユーロ/平方メートル、中古物件が8,495ユーロ/平方メートルである。北部の新築物件は5,227ユーロ/平方メートル、中古物件は4,424ユーロ/平方メートルである。その中間に位置するカペレン／メルシュ地域、東部地域、エッシュ・シュル・アルゼット地域では価格が下落している。
住宅に関しては、ルクセンブルク州で平均120万7,225ユーロ、カペレン/メルシュ州で平均84万8,777ユーロ、北部で平均56万3,470ユーロと、首都の半分以下である。
価格は物件によって異なります。
物件の広さとタイプは価格の決定要因である。全体として、m²あたりの価格は物件の大きさとともに下落する。面積が小さいと投資家の思うつぼにはまり、相場を押し上げてしまうのは事実だ。
建設中のフラットは、同じ立地の同規模の築古フラットより 15～20％高い。しかし2022年、投資家は新築物件から古い物件を選ぼうとし始めている。利回りはより魅力的で、物件を利用できるようになるまでの時間も短くて済む。コヴィッドの場合、建築現場は原材料不足のために解決困難な遅れを経験している。
地価は明らかに新築価格の上昇に寄与している。この上昇は都市部ではより顕著である。2010年から2019年までの平均で、住宅価格は5.7%上昇したが、建築用地価格は同期間に毎年7.0%上昇した。
ルクセンブルクの不動産の見通しは？
2023年10月に選出されたフリーデン新政権は、住宅を国の優先課題と定めている。
地方自治体は現在、一戸建て住宅ではなく、集合住宅や二世帯住宅の割合を増やそうとしている。100を超える市町村のうち、住宅ストックの過半数を平屋が占め ているのはわずか15市町村にすぎない。そのうちのトップ3は、 ルクセンブルク市（ 80％）、エッシュ・シュル・アルゼット市（69.4％）、 ヘスペランジュ市（63.1％） である。
具体的には、2019年には全住宅の82.8％を占める一戸建て住宅のストックが減少している。住宅ストック全体に占める共同住宅の割合は上昇している。1919年以前は7％未満だったのに対し、2001年以降、住宅ストックの16％以上を占めるようになった。
しかし、2060年の人口が100万人を超えるとなると、将来の見通しはどうなるのだろうか。このような新しい住民を受け入れる準備を するために、住居の規模を縮小して募集数を増やすことが考えられる。また、未入居の部屋を貸すなどして、より高い入居率を可能にするための法改正も考えられる。
しかし現在では、価格下落に関心のない所有者を説得し、土地を解放してもらうことが主な課題となっている。 ハビタット・オブザーバトワールの最近の調査によると、建築可能な土地の84％は、約50の個人および企業が所有している。次の財政法は、この線に沿って起草されるべきである。
政府が導入した新たな措置は、供給不足の不動産市場に新風を吹き込むためのものだ。
近年を振り返る
ルクセンブルクの物価は2022年に鈍化へ
数年にわたる過熱の後、2022年の不動産価格の上昇は鈍化し、前年比5.6％増にとどまった。
不動産取引件数と取引量の減少
新築アパートの販売件数は2022年にほぼ半減し、中古アパートの取引件数はほぼ18％減少した。金融取引量は新築アパートで50.1％、中古物件で18.7％減少した。
ルクセンブルク市場における賃貸価格の上昇
2022年末はすでに賃貸価格が上昇している。 前四半期に成約した賃貸契約は、アパートが前年同期比8％増、戸建てが同6.9％増であった。賃貸広告のうち戸建ての割合は13％未満で、この割合はさらに低下するとみられる。市場規模はまだ小さいので、将来的には賃料が上昇することが予想される。
2020年と2021年に不動産価格が10％以上上昇
2020年の閉塞感とテレワークの普及により、住宅価格の上昇が再び顕著になった。 2020年には14.5%、2021年には13.9%の住宅価格上昇が 見込まれる。
ルクセンブルク市だけでなく、全国的に新しいビルが建ち並んでいる。新しいプロジェクトは常に生まれている（不動産市場を参照）。しかし、これらのプロジェクトだけでは価格上昇に歯止めをかけることはできない。
個人は、監禁期間中に不可欠なエクステリアを求め、インテリアに投資している。2021年末、ルクセンブルクの住宅の平均価格は1,371,000ユーロになる。
首都のルクセンブルク・シティは依然として人気が高く、周辺地域でも価格が高騰している。ルクセンブルク北部は、特にノルトシュトロース（北部への高速道路）のおかげで需要が高まっている。この地域の価格はまだ手頃だ。南部は、物価の安さと首都への交通の便の良さから、引き続き注目を集めている。2030年までには、ルクセンブルクのクロッシュ・ドール地区とエッシュ・シュル・アルゼットを結ぶ高速路面電車が、フォッツを経由し、1時間半以内で結ばれる予定だ。
ルクセンブルクの不動産業界における価格上昇は、他のヨーロッパ諸国よりも強く、この地に対する顧客の関心が高まっていることを示している。
ルクセンブルクの不動産価格、2019年に初めて高騰へ
L'Observatoire de l'HabitatとStatecが発表した2019年第4四半期の住宅統計は、全体的な感触を裏付けている。住宅価格は過去12ヶ月で高騰した。2018年第4四半期から2019年第4四半期までの1年間で住宅価格は11％上昇した！
この上昇は世界的なものであり、さまざまなタイプの分譲物件間でほぼ均一である。住宅価格は9％、新築アパートは12.4％、古いアパートは12.1％上昇している。
。一戸建て住宅に関しては、2019年の平均購入価格は789,474ユーロとなり、わずか2四半期で40,000ユーロの上昇となった。
ブレグジットと外国人労働者のルクセンブルク市場への流入の結果、住宅需給の不均衡が拡大している。多くのプロジェクトが進行中であるにもかかわらず、今後の新規住宅供給は人口増加に追いついていない。
リムペルツベルク、ベレール、キルヒベルク、グルンド、メルルなど、ルクセンブルクの人気地区は依然としてお買い得である。これらの地域の価格は予想通りである。その他の地域では、南部で開発が加速している。西部では、シュタインフォルトがインフラ・プロジェクトへの投資により魅力を取り戻しつつある。北部は、道路交通網の整備により、再び注目を集めている。北部は、道路交通網の発達により、再び注目を集めている。エッテルブリュック、ディーキルヒ、ヴィルツのコミューンが現在最も活気に満ちている。
公共交通機関が無料であることは、ネットワークの近くにある不動産の価値が高まっていることを意味する。
ルクセンブルクの不動産ブームが続く2018年
2018年、市場は前年比7％の価格上昇を記録した。住宅不動産を専門とする専門家によると、過去10年間の上昇率は5％程度だった。
価格の上昇は、古いアパートの市場で最も顕著である。このセクターでは、上昇率は10％近い！一方、新築アパートの2018年の上昇率は、前期比で「わずか」6％だった。住宅価格も上昇しているが、それほど顕著ではない。この価格上昇は全国的に広がっており、特に南部では急速に上昇している。
ルクセンブルクが人口流入の面で魅力的であることが、この物価上昇の主な説明になっているようだ。2018年には1万1,000人以上がルクセンブルクに移り住み、総人口の1.8％を占めた。居住者数の着実な増加は、もはや新築住宅の供給に追いついていない。2018年には、需要を満たすために6,000戸以上のアパートを追加する必要があったはずだ。さらに、銀行融資の金利が非常に低い水準にあることが、不動産購入需要を支えている。これが価格を記録的な水準まで押し上げる要因となっている。
2018年は賃貸価格も大幅に上昇した。 この上昇は特にボンヌヴォワ、ガスペリッチ、メルル、ベレール地区で顕著だった。ガレ地区だけでも6～8％の上昇があった。
2017年：ルクセンブルク不動産の上昇の始まり
2017年のルクセンブルクの不動産価格は、中古物件、新築物件ともに戸建てで4.10％、フラットで4.70％上昇した。建設中の物件では6.10%でピークに達した。この時点で、新築フラットは同規模の古いフラットに比べ平均25%から30%高く評価された。フラットの平均価格は42万ユーロであったのに対し、別荘は69万ユーロであった。
当時、L'Observatoire de l'HabitatとStatec（国立統計経済研究所）の共同レポートは明白だった。大公国は、投資家に高く評価される安全な賭けであるように見えた。不動産の質の高さと魅力的な税制により 、ルクセンブルクは魅力的な投資先となっている。2017年、取引量は全国で12％増加した。
出典：Housing Observatory - Liser
写真クレジット：Liser
