Immobilienmarkt und -preise

Planen Sie, nach Luxemburg zu ziehen? Wenn Sie wohnen möchten, sollten Sie wissen, dass die Immobilienpreise dort hoch sind, sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung.

In der Tat befinden sich die Immobilienpreise in Luxemburg heute auf einem höheren Niveau als in den großen europäischen Städten. Man muss dazu sagen, dass das Land angesichts des stetigen Bevölkerungswachstums unter einem Mangel an Wohnraum leidet.

Merkmale des luxemburgischen Immobilienmarktes

Unzureichendes Immobilienangebot im Vergleich zur Nachfrage

Der luxemburgische Immobilienmarkt ist eindeutig durch ein im Vergleich zur Nachfrage unzureichendes Angebot an Wohnraum gekennzeichnet.

Vor Ort ist die ständige Präsenz von Baustellen für Mehrfamilienhäuser oder Einfamilienhäuser zu beobachten. Dennoch wird trotz der Entstehung und Entwicklung neuer Stadtviertel (Cloche d'Or, Kirchberg, Belval, ...) die Nachfrage nach dem Kauf oder der Miete von Immobilien nicht befriedigt.

Das Immobilienangebot reicht nach wie vor nicht aus, um dem Nachfragestrom gerecht zu werden. Und ein Ende dieses Nachfragewachstums ist nicht abzusehen, da die Wohnbevölkerung in Luxemburg weiterhin deutlich zunimmt. Es kommen immer noch neue Arbeitnehmer, die von den guten Karriereaussichten und Gehältern angezogen werden,

Das Statec berichtet weiterhin von einem Bedarf an 5.600 bis 7.500 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr. Der Wohnungsmarkt scheint jedoch seit Ende 2022 eine Pause einzulegen.

Verlangsamung des Marktes nach dem Preisanstieg

Auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt kam es ab 2019 zu einem Preisanstieg. Die Europäische Kommission schätzte diese Überbewertung von Immobilien auf bis zu +28%. Im jüngsten Zeitraum seit 2010 stiegen die Preise für Wohnraum um +56%. Im gleichen Zeitraum stieg das Medianeinkommen nur um +35%.

Wenn man die Immobilienpreise von 2005 als Basis 100 nimmt, sind diese im Jahr 2021 mit : 

• 2,6 für Hausverkäufe, alle Gemeinden und Güter
• 3, 0 für den Verkauf von Wohnungen
• 1,6 für die Vermietung von Häusern
• 1,7 für die Vermietung von Wohnungen.

Siehe Wohnkosten im Haushaltsbudget.

Angesichts eines Marktes, der als überbewertet gilt und am Rande der Überhitzung steht, ergreifen die Regierung und die Gemeinden Maßnahmen, um mehr Wohnraum zu schaffen.

Die Immobilienpreise stiegen in den Jahren 2019, 2020 und 2021 um mehr als 10%. Seit Ende 2022 ist jedoch eine Verlangsamung zu beobachten, mit "nur noch 9,6%" Wachstum über das Jahr. Im vierten Quartal 2022 und im ersten Quartal 2023 ist sogar ein Preisrückgang zu verzeichnen. Sehen Sie sich hier die neuesten Immobilientrends an.

Durchschnittspreise in der Immobilienbranche

Verkaufspreise für Wohnungen in Luxemburg sinken

Sie möchten eine Wohnung oder ein Haus in Luxemburg kaufen? Hier finden Sie alle guten Gründe, die für den Kauf Ihrer Wohnung sprechen.

Bei Notaren registrierte Preise bis Ende 2022

Wir zeigen Ihnen hier die bei den Notaren registrierten, d. h. von den Käufern tatsächlich bezahlten Preise bis Ende 2022.

Laut den registrierten notariellen Urkunden stiegen die Verkaufspreise im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahr um :

• 8,2% für bestehende Wohnungen (+14% im Jahr 2021)
• 9,6% für Wohnungen im Zustand der zukünftigen Fertigstellung (+4% im Jahr 2021)

Es ist jedoch zu beachten, dass Verkäufe von Neubauten eher in teuren Gemeinden wie der Hauptstadt Luxemburg oder ihrer Peripherie stattfinden.

Im Durchschnitt lagen die registrierten Preise für den Verkauf von Altbauwohnungen im Großherzogtum Ende 2022 bei 8.734 €/m² im Vergleich zu 10.400 €/m² Ende 2021 im gesamten Land. Die Spanne der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Altbauwohnungen lag zwischen 5.338 € und 13.162 €.

Bei Neubauten betrug der Durchschnittspreis für VEFA-Wohnungen 9.347 Euro pro m², bei einer Preisspanne pro m² von 5.521 € bis 15.348 €.

Ende 2022 musste man im Durchschnitt 910.819 Euro für den Kauf einer Wohnung aufwenden, Ende 2021 waren es 912.000 Euro.

Angekündigte Verkaufspreise für Wohnungen im 3. Quartal 2023

Diese Verkaufspreise verstehen sich als die von den Immobilienseiten verlangten Preise. Sie entsprechen nicht den von den Käufern tatsächlich gezahlten Preisen. Es gibt immer eine Diskrepanz zwischen den angepriesenen und den bezahlten Preisen.

In Luxemburg-Stadt lagen die angekündigten Preise im dritten Quartal 2023 bei durchschnittlich 12.071 €/m² gegenüber 13.100 €/m² Ende 2022. Die durchschnittlichen inserierten Preise lagen bei 1.014.331 Euro gegenüber 1.062.735 Euro Ende 2022 für eine Wohnung.

In den umliegenden Gemeinden gab es im 3. Quartal 2023 inserierte Preise pro m² für den Verkauf von Altbauwohnungen von :

• 12.420 Euro gegenüber 12.877 Euro Ende 2022 und 13.056 €/m² im Jahr 2021 für Bertrange.
• 10.729 Euro gegenüber 10.811 Euro Ende 2022 und 10.898 €/m² im Jahr 2021 für die Gemeinde Hesperange,
• 9.340 Euro gegenüber 9.941 Euro Ende 2022 und 10.365 €/m² im Jahr 2021 in der Gemeinde Sandweiler,
• 11.292 Euro gegenüber 11.243 Euro Ende 2022 und 10.977 €/m² im Jahr 2021 für Strassen
• 9.381 Euro 9.894 Euro Ende 2022 und 9.587 €/m² im Jahr 2021 für Walferdange.

Wetten, dass die für Ende 2023 angekündigten Preise einen Einbruch des Immobilienmarktes in Luxemburg bestätigen werden?

Inserierte Verkaufspreise für Häuser in Luxemburg

Quartal 2023 betrug der durchschnittliche inserierte Preis für den Verkauf von Häusern im Großherzogtum Luxemburg 6.620 €/m² gegenüber 7.000 €/m² im nationalen Durchschnitt im Jahr 2022. Der durchschnittliche inserierte Preis für ein Haus lag im 3. Quartal 2023 bei 1.314.360 Euro gegenüber 1.388.411 Euro im Jahr 2022 und 1.379.694 Euro im Jahr 2021.

In der Stadt Luxemburg lag der durchschnittlich inserierte Preis für ein Haus im dritten Quartal 2023 bei 1.887.781 Euro, gegenüber 2.060.022 Euro im Jahr 2022 und 2.147.824 Euro im Jahr 2021.

Der kleine Ring um Luxemburg ist aufgrund seiner hohen Lebensqualität weiterhin sehr begehrt. Allerdings sind auch die Preise für Häuser stark gesunken. So findet man beispielsweise Verkaufspreise für Häuser in :

• 1.885.041 Euro gegenüber 2.111.178 Euro bis Ende 2022 in Bertrange
• 1.969.478 Euro gegenüber 2.413.118 Euro Ende 2022 in Niederanven.
• 1.647.903 Euro gegenüber 1.807.341 Euro Ende 2022 in Sandweiler
• 2.157.143 Euro gegenüber 2.463.478 Euro Ende 2022 in Strassen

Je weiter man sich von der Stadt Luxemburg entfernt, desto niedriger ist der Preis pro m². Ein Haus in Esch-sur-Alzette wird im 3. Quartal 2023 durchschnittlich für 618.631 Euro inseriert, gegenüber 906.191 Euro im Jahr 2022 und 933.465 Euro im Jahr 2021.

*Quelle Observatoire de l'Habitat - Liser 

Durchschnittliche annoncierte Mieten pro Gemeinde

Möchten Sie eine Wohnung mieten? Hier finden Sie unseren Leitfaden für die Vermietung.

Die in Luxemburg inserierten Mieten sind allgemein gestiegen. Laut Immotop beliefen sich die inserierten Preise pro m² Ende Dezember 2023 auf durchschnittlich 25,28 Euro pro m², gegenüber durchschnittlich 24,05 Euro pro m² Ende 2022.

Die durchschnittliche Miete pro m² in Luxemburg-Stadt liegt Ende 2023 bei 30,53 €/m² gegenüber 28,39 Euro €/m² Ende Dezember 2022.

Wie kann man den Preis für eine Wohnung in Luxemburg einschätzen?

Sie wollen in Luxemburg eine Wohnung mieten oder kaufen. Wie können Sie feststellen, ob der angebotene Preis marktgerecht oder überteuert ist? Zunächst einmal ein paar Anhaltspunkte.

Immobilienpreise und -fläche in m²

Au Luxembourg, le prix au m² d’un bien immobilier est inversement proportionnel à sa surface. Je kleiner eine Immobilie ist, desto höher ist ihr Preis pro m². Für eine Wohnung mit weniger als 50 m² werden in Luxemburg durchschnittlich 20 bis 25 % mehr pro Quadratmeter verlangt als für eine 130 m² große Familienwohnung.

Kleine Flächen sind heute bei Investoren sehr gefragt. Les prix sont souvent surévalués, d’autant plus dans des logements anciens. Die Eigentümer setzen ihre Preise im Hinblick auf die Preise fest, die für neue Wohnungen verlangt werden.

Zustand der Immobilie und zu erwartende Arbeiten in Ihrer neuen Wohnung

L’état du bien en location ou à l’achat est un point à prendre en compte dans l’évaluation. Aber Vorsicht vor versteckten Kosten! Bei manchen Arbeiten ist es offensichtlich, dass sie durchgeführt werden müssen, andere sind auf den ersten Blick weniger sichtbar. Seien Sie bei der Besichtigung der verschiedenen Wohnungen aufmerksam.

Der Energiepass ist ein guter Indikator für die Energieeffizienz einer Immobilie und zeigt an, welche Arbeiten durchgeführt werden müssen, auch wenn sie nicht sichtbar sind. Je nachdem, wie die Immobilie im Energiepass bewertet wird, müssen Sie eine Reihe von Arbeiten durchführen, um die Energieeffizienz zu verbessern und Heizkosten zu sparen.

Attraktivität der Stadt Luxemburg und Wohnungspreise

Die Stadt Luxemburg übt aufgrund ihrer wirtschaftlichen Dynamik eine hohe Anziehungskraft aus. Die Arbeitsplätze sind in der Nähe (Kirchberg, Cloche d'Or), ebenso wie die Schulen. Siehe unseren Artikel Wo kann man in Luxemburg-Stadt wohnen?

Esch-sur-Alzette ist heute das zweitgrößte Wirtschaftszentrum des Landes. Der Stadtteil Belval befindet sich heute in voller Entwicklung. Die Attraktivität des Südens des Landes dürfte sich durch die Aufwertung alter Industriebrachen (siehe unten) und die Pläne zum Ausbau des Verkehrswesens weiter erhöhen.

Außenbereiche treiben die Preise in die Höhe

Seit der Covid-Krise und der darauffolgenden Eingrenzung sind Wohnungen mit Außenbereich heute stark nachgefragt. Ihr Preis ist im Vergleich zu Wohnungen ohne Balkon oder Garten erheblich gestiegen.

Für einen Balkon zahlen Sie etwa 8 % mehr, für einen Garten 12 % mehr. In der Tat sind Wohnungen im Gartengeschoss heute gefragter.

Der Preisanstieg bei Garagen und Parkplätzen in Luxemburg

Garagen und Innenparkplätze haben einen hohen Anteil am Budget für den Erwerb einer Immobilie in Luxemburg. Sie können heute bis zu fast 15% des Gesamtkaufpreises ausmachen.

Angesichts der Schwierigkeiten, im Zentrum der Stadt Luxemburg einen Parkplatz zu finden, steigen die Preise für Parkplätze weiter an. Wurden sie im Landesdurchschnitt Ende 2017 auf 42.000 Euro geschätzt, können sie in den Neubaugebieten Luxemburgs bis zu 90.000 Euro betragen. Einige Parkplätze werden für mehr als 150.000 Euro gehandelt!

Neue Stadtteile, die in Luxemburg entstehen

Luxemburg setzt seine Immobilienentwicklung fort. Die Herausforderung für die luxemburgischen Politiker besteht heute darin, so viel Land wie möglich zurückzugewinnen, um die Anzahl der Wohnungen zu erreichen, die das Land benötigt.

Die Gemeinden fördern die Bebauung von "hohlen Zähnen". Sie wandeln nach und nach Grünflächen in Bauland um. Die Besteuerung von brachliegenden Grundstücken und leerstehenden Wohnungen könnte ab 2023 erheblich ansteigen. Ziel ist es, den Verkauf oder die Vermietung von leerstehenden Wohnungen zu fördern.

Auch die Aufwertung von Industriebrachen ist im Gange, um neue Stadtviertel zu schaffen.

Immobilienentwicklungen in Luxemburg und der Region Centre

Immobilienprojekte im Stadtteil Kirchberg

Der Stadtteil Kirchberg stellt ein großes Entwicklungspotenzial für die Stadt Luxemburg dar. Die Grundstücke befinden sich jedoch größtenteils in Privatbesitz, der nicht immer verkaufsbereit ist.

Dennoch entwickelt sich der Stadtteil Kirchberg mit hoher Geschwindigkeit in Richtung Norden mit dem neuen Standort Op der Schled . Dieser wird es bis 2030 ermöglichen, die Einwohnerzahl in diesem Viertel um mehr als 10.000 Personen zu erhöhen, bei fast 5.000 zusätzlichen Wohnungen. Die Viertel Laangfur und Kuebebierg, die letzte noch zu verwertende ultimative Landreserve, gehören zu den wichtigsten Entwicklungsprojekten in der Hauptstadt.

Hohes Entwicklungspotenzial im Stadtteil Cessange

Das Viertel Cessange befindet sich ebenfalls in einer starken Immobilienentwicklung. Dieser Stadtteil liegt in der Nähe des starken Gewerbegebiets Cloche d'Or und profitiert von zahlreichen Bebauungsplänen für Privatpersonen, insbesondere rund um den Parc de Cessange. Die Siedlungen Guddebierg, Im Grundchen, Rue Verte ... dürften dazu beitragen, die Bevölkerung in diesem Viertel deutlich zu erhöhen.

Quartiere Rollingergrund und Belair im Umbruch

Das Viertel Rollingergrund befindet sich im Umbruch. Entlang der Rue de Rollingergrund wird ein neues Projekt "Faïencerie" geprüft. Dieses Projekt sieht einen gemischten Wohnort vor, der ein urbanes Leben bevorzugt. Um einen zentralen Platz herum werden Geschäfte, Kindertagesstätten, Banken, Restaurants und Freizeitangebote entstehen. Das Schloss von Septfontaines wird vollständig in dieses neue Projekt integriert werden. Fußgänger- und Fahrradwege werden Teil der von der Stadt Luxemburg propagierten sanften Mobilität sein.

Der "Place de l'Etoile" an der Kreuzung zwischen dem Belair-Viertel und dem Rollingergrund ist ebenfalls Gegenstand eines wichtigen Entwicklungsprojekts. Dieser Platz soll eine echte Austauschinsel zwischen Luxemburg und den angrenzenden Gemeinden wie Strassen werden. Eine neue Straßenbahnlinie wird Luxemburg mit Strassen verbinden. 600 Wohnungen und neue Geschäfte werden um einen Fußgängerbereich herum entstehen. Die Route d'Arlon soll durch einen Tunnel umgeleitet werden, in dem ein unterirdischer Bahnhof für den öffentlichen Nahverkehr entstehen soll. Das Projekt ist Teil des Mobilitätsplans 2035.

Entwicklung der Stadt Sandweiler

In Sandweiler im Osten der Stadt Luxemburg sollen 20 neue Wohnhäuser gebaut werden. Sandweiler liegt in unmittelbarer Nähe der Hauptstadt und des Flughafens von Luxemburg und stellt eine Landreserve inmitten der Natur dar. Das Projekt sieht den Bau von 110 zusätzlichen Wohnungen, Büroflächen und Geschäften vor.

Immobilienentwicklungen in der südlichen Region von Luxemburg

Schaffung neuer Stadtteile in Esch-sur-Alzette

Auch die Stadt Esch-sur-Alzette setzt ihren Wandel mit der Schaffung von zwei neuen Stadtvierteln fort . Die ehemalige Industriestadt Esch-sur-Alzette wurde vernachlässigt und erfährt nun eine neue Attraktivität aufgrund niedrigerer Preise und vor allem einer guten wirtschaftlichen Gesundheit mit dem Pol Belval.

Metzeschmelz wird die Industriebrachen zwischen Esch und Schifflange mit 10.000 zusätzlichen Wohnungen aufwerten, die bis 2028 entstehen sollen.

Aufwertung des Belval-Sektors

Der Stadtteil Belval setzt seine Entwicklung auf der Square Mile fort. Die beiden Capelli Towers werden auf einer Höhe von 50 Metern 15 Stockwerke mit Wohnungen haben. Was die Brachfläche Route Lens in Esch betrifft, so setzt sie auf ihren 10,5 Hektar auf die Umwelt. Bis 2026 sollen hier 3.000 bis 3.500 Wohnungen entstehen.

Langfristig soll Belval fast 7.000 Einwohner haben, während es 2022 weniger als 400 sein werden.

Umstrukturierung des Sektors Schifflange

Nach dem Stadtteil Belval in der Gemeinde Esch-sur-Alzette wird nun der Sektor Schifflange, ein ehemaliger Standort der Stahlindustrie, vollständig umstrukturiert.

Arcelor Mittal plant die Umwandlung von 61 Hektar Industriebrache in Wohnraum (10.000 Wohnungen, davon 30% zu erschwinglichen Preisen), Schulen und Gymnasium, ... Die Kreislaufwirtschaft und die soziale Mischung werden bevorzugt, ebenso wie die sanfte Mobilität.

Neuer Stadtteil in der Stadt Dudelange

Auch die Stadt Dudelange wird mit dem Bau eines neuen Stadtteils beginnen. Neischmelz wird fast 1.000 Wohnungen, 50.000 m2 Einkaufsmöglichkeiten und 17.000 m2 Grünflächen umfassen.

Ein neues Dorf in der Gemeinde Kehlen

Die Gemeinde Kehlen investiert in ein neues Dorf, Elmen. Dieses ehrgeizige, umweltfreundliche Projekt wird 2.000 Einwohner in einer gemischten Umgebung auf einer Gesamtfläche von 27 Hektar beherbergen.

Immobilienprojekte in der Region Nord-Luxemburg

Auch die Stadt Wiltz plant die Nutzung ihrer Industriebrachen. Im Rahmen des Projekts "Wunne mat der Wooltz" sollen bis 2030 mehr als 25 Hektar in Wohnungen, Arbeitsräume und Geschäfte umgewandelt werden. Freizeit- und Erholungsgebiete werden den 1.800 Bewohnern des neuen Standorts eine neue Lebensqualität ermöglichen. Auch hier wird die Kreislaufwirtschaft bevorzugt.

In diesem Artikel finden Sie auch die Geschichte der neuesten Immobilientrends in Luxemburg.