Planen Sie, nach Luxemburg zu ziehen? Sie sollten wissen, dass die Immobilienpreise dort aufgrund von Wohnungsmangel strukturell hoch sind. Die Neubauten reichen nicht aus, um die steigende Nachfrage zu befriedigen. Dies gilt umso mehr, als das Jahr 2023 in Bezug auf neue Immobilienprojekte sehr stark ins Hintertreffen geraten ist.
Während das Jahr 2022 das Ende des zweistelligen Wachstums der Immobilienpreise markierte, zeigte das Jahr 2023 einen Rückgang der Kaufpreise. Man muss sagen, dass die steigenden Zinsen für Immobilienkredite die Kreditaufnahme nicht einfacher machen. Hier wird zusammengefasst, was man über das Wohnen wissen muss, bevor man in Luxemburg kauft oder mietet.
Die neuesten Immobilientrends in Luxemburg
Rückgang der Kaufpreise und Verlangsamung im Jahr 2023
Die Immobilienverkäufe haben sich 2023 sehr deutlich verlangsamt. Konkret bedeutet dies, dass die Anträge auf Immobilienkredite seit Ende 2022 zurückgegangen sind. Der Grund dafür sind die steigenden Zinssätze.
Im 3. Quartal 2023 ging die Zahl der registrierten Transaktionen bei bestehenden Wohnungen um 32% und bei Häusern um 47% zurück. Im gleichen Zeitraum brachen die Verkäufe von im Bau befindlichen Wohnungen im Vergleich zum 3. Quartal 2022 um 60% und bei Baugrundstücken um 56% ein.
So sanken die Preise laut STATEC im Vergleich zum 3. Quartal 2023 um fast 18% bei Häusern und um 12% bei bestehenden Wohnungen. Die Bauträger hatten zu diesem Zeitpunkt die nachlassende Nachfrage noch nicht auf ihre Preise übertragen, mit nur -7% Rückgang.
Anhaltender Anstieg der Mietpreise bis 2023
Im Gegensatz dazu steigen die Mieten 2023 weiter an. Im 3. Quartal 2023 ist ein Anstieg von 4% bei den Mieten für Wohnungen und Häuser zu verzeichnen.
Was ist vom luxemburgischen Immobilienmarkt zu halten?
Sinkende Verkaufspreise, steigende Mieten
Luxemburg zieht weiterhin eine aktive Bevölkerung auf der Suche nach Arbeit an, aber auch eine gehobene Klientel. Diese suchen nach einem privilegierten und sicheren Lebensumfeld.
Die Wohnungsnot bleibt jedoch eine große Herausforderung für das Land.
Der durchschnittliche Preis für eine Altbauwohnung lag Ende 2017 bei rund 5.000 €/m². Im Juli 2022 wurde ein Preis von 9.208 €/m² erreicht. Im März 2023 (Quelle: Immotop) lagen die nationalen Preise bei durchschnittlich 8.876 €/m² mit 11.240 €/m² für die Region Centre.
Die Preise für Neubauten liegen weiterhin bei rund 15.000 Euro/m². In Luxemburg können Parkhäuser bis zu 130.000 Euro und in einigen Vierteln des Stadtzentrums sogar über 200.000 €/m² kosten.
Die Mieten werden nun auf einen monatlichen Durchschnittspreis von 24,25 €/m² im Landesdurchschnitt festgelegt.
Der Standort als Schlüsselfaktor für die Preise in Luxemburg
Natürlich gibt es bei den Immobilienpreisen im Großherzogtum Unterschiede. Der Kanton Luxemburg ist zweifelsohne der teuerste. Das durchschnittliche Budget für den Erwerb eines Hauses liegt bei über 1.000.000 Euro, was doppelt so viel ist wie im Norden des Landes. Je weiter man sich von der Stadt luxemburg entfernt, desto erschwinglicher werden die Preise.
Die Preise pro m² im Kanton Luxemburg liegen im Durchschnitt bei 9.203 €/m² im Neubau und 8.495 €/m² im Altbau. Dies steht im Vergleich zu den Preisen im Norden des Landes mit 5.227 €/m² in Neubauten und 4.424 €/m² in Altbauten. Dazwischen sinken die Preise zwischen der Region Capellen/Mersch, der Region Est und der Region Esch-sur-Alzette.
Bei den Häusern muss man im Kanton Luxemburg durchschnittlich mit 1.207.225 Euro rechnen, um ein Haus zu erwerben, 848.777 € in Capellen / Mersch und 563.470 € im Norden, also weniger als die Hälfte im Vergleich zur Hauptstadt.
Unterschiedliche Preise je nach Art der gesuchten Unterkunft
Die Größe oder der Typ der Wohnung sind ausschlaggebend für die Preise. Insgesamt sinken die Preise pro m² mit der Größe der Wohnung. Es stimmt, dass kleine Flächen den Investoren in die Hände spielen, die den Markt nach oben ziehen.
Eine im Bau befindliche Wohnung hat einen Preisaufschlag von 15 bis 20 % im Vergleich zu einer Altbauwohnung mit gleicher Fläche und am gleichen Ort. Im Jahr 2022 ist jedoch zu beobachten, dass Investoren beginnen, sich von Neubauten ab- und Altbauten zuzuwenden. Die Renditen sind dort in der Tat interessanter und die Fristen für die Bereitstellung der Immobilien kürzer. Im Covid kommt es zu Verzögerungen auf den Baustellen, die sich aufgrund von Rohstoffmangel nur schwer wieder auflösen lassen.
Die Grundstückspreise haben eindeutig zum Anstieg der Preise für Neubauten beigetragen. Dieser Anstieg ist in städtischen Gebieten umso stärker ausgeprägt. Im Durchschnitt stiegen die Preise für Wohnimmobilien zwischen 2010 und 2019 um 5,7%, während die Preise für Bauland im selben Zeitraum um 7,0% jährlich anstiegen.
Welche Aussichten für den Immobilienmarkt in Luxemburg?
Die neue Regierung Frieden, die im Oktober 2023 gewählt wurde, hat den Wohnungsbau als Priorität für das Land definiert.
Die Gemeinden möchten heute den Anteil von Mehrfamilienhäusern oder Zweifamilienhäusern gegenüber Einfamilienhäusern erhöhen. Nur 15 von über 100 Gemeinden, verfügen über einen Wohnungsbestand, der mehrheitlich aus Wohnungen besteht. Darunter das Spitzentrio mit der Stadt Luxemburg 80% Wohnungen, Esch-sur-Alzette 69,4% und Hesperange 63,1%.
Konkret bedeutet dies, dass der Bestand an Einfamilienhäusern, die mit 82,8% aller Wohngebäude im Jahr 2019 stark vertreten sind, abnimmt. Der Anteil von Mehrfamilienhäusern am Gesamtbestand der im Bau befindlichen Wohnungen steigt. Sie machen seit 2001 nun mehr als 16 % des Wohnungsbestands aus, während es vor 1919 weniger als 7 % waren.
Wenn man jedoch von einer Bevölkerung von mehr als 1 Million Menschen im Jahr 2060 spricht, welche Zukunftsaussichten gibt es dann? Um das Land auf diese neuen Bewohner vorzubereiten, könnte eine Verkleinerung der Wohnungsgrößen in Betracht gezogen werden, um die Anzahl der Angebote zu erhöhen. Auch die Gesetzgebung könnte sich ändern, um höhere Belegungsraten der Wohnungen zu ermöglichen, z. B. durch die Vermietung leerstehender Zimmer.
Heute geht es jedoch vor allem darum, die Eigentümer dazu zu verführen, Land freizugeben, während sie kein Interesse an sinkenden Preisen haben. Laut einer aktuellen Studie des Observatoire de l'habitat befinden sich 84% der potenziell bebaubaren Grundstücke im Besitz von rund 50 Privatpersonen und -unternehmen. Die nächsten Haushaltsgesetze sollten in diesem Sinne durchgeführt werden.
Immobilien-Rückblick auf die letzten Jahre
Verlangsamung der Preise 2022 in Luxemburg
Nach Jahren der Überhitzung markiert das Jahr 2022 eine Verlangsamung der Immobilienpreise mit einem Anstieg von nur 5,6% im Jahresvergleich, weit entfernt von den zweistelligen Preissteigerungen, die in den Vorjahren zu verzeichnen waren.
Rückgang der Anzahl und des Volumens von Immobilientransaktionen
Die Verkäufe von Neubauwohnungen sanken bis 2022 um fast die Hälfte, während bei Altbauwohnungen die Zahl der Transaktionen um fast 18% zurückging. Das Finanzvolumen sank seinerseits bei neuen Wohnungen um 50,1% und bei alten Wohnungen um 18,7%.
Steigende Mietpreise auf dem luxemburgischen Markt
Das Ende des Jahres 2022 markiert bereits den Anstieg der Mietpreise. Die im letzten Quartal unterzeichneten Mietverträge zeigen im Jahresvergleich einen Anstieg von 8% für Wohnungen und +6,9% für Häuser. Weniger als 13 % der Mietanzeigen betreffen Häuser, und dieser Anteil wird tendenziell weiter sinken. Der Markt ist nach wie vor sehr klein, ist dies eine Garantie für einen stärkeren Anstieg der Mieten?
Anstieg der Immobilienpreise um mehr als 10% in den Jahren 2020 und 2021
Die Eindämmung des Jahres 2020 und die Verbreitung von Telearbeit haben erneut den Anstieg der Immobilienpreise geprägt. In diesen Jahren wird der Anstieg von 2019 mit einem Anstieg der Immobilienpreise um 14,5 % im Jahr 2020 bzw. 13,9 % im Jahr 2021 noch einmal bestätigt.
Nicht nur in Luxemburg-Stadt, sondern im ganzen Land werden immer mehr Neubauten errichtet. Ständig werden neue Projekte ins Leben gerufen (siehe Immobilienmarkt). Diese Projekte reichen jedoch nicht aus, um den Preisanstieg zu stoppen.
Privatpersonen suchen nach Außenanlagen, die während des Einschlusses unentbehrlich werden, und investieren in ihre Innenräume. Für ein Haus in Luxemburg muss man Ende 2021 durchschnittlich 1 371 000 Euro einkalkulieren.
Die Hauptstadt Luxemburg-Stadt ist nach wie vor sehr beliebt und die Preise explodieren auch in der näheren Umgebung. Der Norden des Landes wird immer beliebter, vor allem wegen der Nordstrooss (Autobahn nach Norden). Die Preise sind dort noch immer erschwinglich. Der Süden zieht weiterhin an, aufgrund der niedrigeren Preise und der guten Anbindung an die Hauptstadt. Eine schnelle Straßenbahn wird bis 2030 das Viertel Cloche d'Or in Luxemburg über Foetz in weniger als einer Viertelstunde mit Esch-sur-Alzette verbinden.
Der Preisanstieg in der Immobilienbranche schreitet in Luxemburg stärker voran als in anderen europäischen Ländern.
Ein erster Preisanstieg im Jahr 2019 bei luxemburgischen Immobilien
Les chiffres du logement publiés au 4ème trimestre 2019 par L’Observatoire de l’Habitat et le Statec confirment le ressenti global. Die Immobilienpreise sind in den letzten 12 Monaten in die Höhe geschnellt. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in einem Jahr um 11 %, von Q4 2018 bis Q4 2019!
Dieser Anstieg ist global und mehr oder weniger homogen zwischen den verschiedenen Arten von Wohnungen, die zum Verkauf stehen. Die Preise für Häuser steigen um +9 %, für neue Wohnungen um +12,4 % und für Altbauwohnungen um +12,1 %. Die Preise liegen Ende 2019 bei 6.057 €/m² für bestehende Wohnungen, 7.145 €/m² für Wohnungen im Bau.
Was Einfamilienhäuser angeht, so muss man nun im Jahr 2019 durchschnittlich 789.474 Euro aufbringen, um eine Immobilie zu erwerben, das sind 40.000 Euro mehr in nur zwei Quartalen.
Aufgrund des Brexit und des Zustroms ausländischer Arbeitskräfte auf den luxemburgischen Markt hat sich das bestehende Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage vergrößert. Trotz der zahlreichen laufenden Projekte hält das künftige Angebot an neuen Wohnungen nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt.
Die beliebten Viertel von Luxemburg wie Limpertsberg, Belair, Kirchberg, Grund und Merl bleiben sichere Werte. Die Preise in diesen Vierteln bleiben auf einem hohen Niveau. Im Rest des Landes beschleunigt der Süden seine Entwicklung. Im Westen gewinnt die Gemeinde Steinfort dank der Investitionen in Infrastrukturprojekte wieder an Attraktivität. Der Norden des Landes gewinnt durch den Ausbau des Straßenverkehrsnetzes an Attraktivität. Die Preise bleiben dort erschwinglicher. Die Gemeinden Ettelbruck, Diekirch und Wiltz sind heute die dynamischsten.
Die Einführung kostenloser öffentlicher Verkehrsmittel führt zu einer Wertsteigerung von Immobilien in der Nähe der Verkehrsnetze.
2018, Fortsetzung der Immobilienhausse in Luxemburg
Im Jahr 2018 erlebt der Markt einen Rekordanstieg der Preise um 7% im Vergleich zum Vorjahr. Laut Experten, die sich auf Wohnimmobilien spezialisiert haben, lag dieser Anstieg in den letzten 10 Jahren eher bei 5%.
Der Preisanstieg ist vor allem auf dem Markt für Altbauwohnungen auffällig. In diesem Sektor beträgt der Anstieg fast 10%! Neue Wohnungen hingegen stiegen 2018 "nur" um 6% im Vergleich zum vorherigen Zeitraum. Die Preise für Häuser sind ebenfalls gestiegen, aber weniger deutlich. Dieser Preisanstieg ist im ganzen Land zu beobachten, insbesondere im Süden, wo ein rasches Wachstum zu verzeichnen ist.
Die Attraktivität Luxemburgs in Bezug auf den Zustrom von Einwohnern scheint die wichtigste Erklärung für diesen Preisanstieg zu sein. Im Jahr 2018 zogen mehr als 11.000 Menschen nach Luxemburg, was 1,8 % der Gesamtbevölkerung des Landes entspricht. Der stetige Anstieg der Einwohnerzahl steht nicht mehr im Einklang mit dem Angebot an Neubauwohnungen. Im Jahr 2018 hätten mehr als 6.000 zusätzliche Wohnungen bereitgestellt werden müssen, um die Nachfrage zu decken. Das Angebot an neuen Wohneinheiten betrug jedoch nur knapp 2.600. Darüber hinaus stützt das sehr niedrige Niveau der Bankzinsen für Kredite die Nachfrage nach Immobilienkäufen. Dies trägt dazu bei, dass die Preise auf Rekordniveau steigen.
Die Preise, die auf der Ebene der Mietwohnungen verzeichnet wurden, stiegen 2018 ebenfalls deutlich an. Dieser Anstieg war besonders in den Vierteln Bonnevoie, Gasperich, Merl und Belair spürbar. Allein im Bahnhofsviertel war ein Anstieg von 6-8 % zu verzeichnen.
2017: Der Beginn der Hausse bei luxemburgischen Immobilien
Sowohl bei alten als auch bei neuen Immobilien stiegen die Preise für Immobilien in Luxemburg 2017 um 4,10% für Häuser und um 4,70% für Wohnungen. Diese Zahlen erreichten ihren Höhepunkt mit 6,10% für Immobilien im Bau. Zu diesem Zeitpunkt wurde eine Neubauwohnung im Durchschnitt 25-30% teurer bewertet als eine Altbauwohnung mit derselben Fläche. Der Durchschnittspreis für eine Wohnung lag bei 420.000 €, der für eine Villa bei 690.000 €.
Der gemeinsame Bericht des Observatoire de l'Habitat und des Statec (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) war zu diesem Zeitpunkt unmissverständlich. Das Großherzogtum erschien als sicherer Wert, der von Investoren sehr geschätzt wurde. Die hohe Qualität der Immobilien sowie die attraktive Besteuerung machen Luxemburg zu einem Investitionsland. Im Jahr 2017 war ein Anstieg des Transaktionsvolumens um +12% im gesamten Land zu verzeichnen.
Erfahren Sie mehr über das Wohnen in Luxemburg.
Quelle: Observatoire de l'Habitat - Liser
Fotocredit: Liser
