Mercado inmobiliario y precios

¿Está pensando en mudarse a Luxemburgo? Si está buscando un lugar donde vivir, debe saber que aquí los precios de la vivienda son elevados, tanto en venta como en alquiler.

Los precios de la vivienda en Luxemburgo son ahora más altos que en las grandes ciudades europeas. Hay que decir que el país sufre escasez de vivienda ante el constante crecimiento demográfico.

Características del mercado inmobiliario luxemburgués

Oferta inmobiliaria insuficiente en comparación con la demanda

El mercado inmobiliario luxemburgués se caracteriza claramente por una escasez de oferta de viviendas en relación con la demanda.

Sobre el terreno, son constantes las obras de construcción de bloques de apartamentos y viviendas unifamiliares. Sin embargo, a pesar de la aparición y el desarrollo de nuevos barrios (Cloche d'Or, Kirchberg, Belval, etc.), no se satisface la demanda de compra o alquiler de inmuebles.

La oferta inmobiliaria sigue siendo insuficiente para satisfacer la afluencia de la demanda. Y este crecimiento de la demanda no tiene fin a la vista, ya que la población residente en Luxemburgo sigue aumentando significativamente . Siguen llegando nuevos trabajadores, atraídos por unas perspectivas profesionales y unos salarios atractivos,

Statec sigue previendo una necesidad de entre 5.600 y 7.500 viviendas adicionales al año. Sin embargo, el mercado inmobiliario parece haberse estancado desde finales de 2022.

El mercado se ralentiza tras la subida de precios

El mercado inmobiliario luxemburgués ha experimentado un repunte de los precios desde 2019. La Comisión Europea estimó que los precios inmobiliarios estaban sobrevalorados hasta en un +28%. En el período reciente desde 2010, los precios de la vivienda han aumentado un +56%. Durante el mismo período, los ingresos medios han aumentado solo un 35%.

Si tomamos como base 100 los precios inmobiliarios de 2005, en 2021 se habrán multiplicado por : 

• 2,6 para las ventas de viviendas, todos los municipios y todas las propiedades combinadas
• 3,0 para ventas planas
• 1,6 para el alquiler de viviendas
• 1,7 para alquileres de pisos.

Véase el coste de la vivienda en los presupuestos familiares.

Ante un mercado considerado sobrevalorado y a punto de recalentarse, el Gobierno y las autoridades locales toman medidas para crear más viviendas.

Los precios de la vivienda subieron más de un 10% en 2019, 2020 y 2021. Pero desde finales de 2022, el crecimiento se ha ralentizado a "solo un 9,6%" en el año. El cuarto trimestre de 2022 y el primero de 2023 muestran incluso una caída de los precios. Consulte aquí las últimas tendencias inmobiliarias.

Precios medios de la vivienda

Baja el precio de la vivienda en Luxemburgo

¿Quiere comprar un piso o una casa en Luxemburgo? Aquí tienes todas las buenas razones para comprar tu casa.

Precios registrados por los notarios a finales de 2022

A continuación presentamos los precios registrados por los notarios, es decir, los realmente pagados por los compradores, a finales de 2022.

Según las escrituras notariales registradas, los precios de venta en el 4º trimestre de 2022 aumentaron un :

• 8,2% para los pisos existentes (+14% en 2021)
• 9,6% para pisos en futuro estado de terminación (+4% en 2021)

Hay que señalar, sin embargo, que las ventas de obra nueva tienden a producirse en zonas caras como la capital, Luxemburgo, o sus suburbios.

De media, los precios registrados por la venta de pisos antiguos en el Gran Ducado eran de 8.734 euros por metro cuadrado a finales de 2022, frente a los 10.400 euros por metro cuadrado registrados a finales de 2021 en el conjunto del país. El precio medio del metro cuadrado osciló entre 5.338 y 13.162 euros para los pisos antiguos.

El precio medio de los pisos de nueva construcción fue de 9.347 euros por m², con una horquilla de precios por m² de 5.521 a 15.348 euros.

A finales de 2022, el coste medio de la compra de un piso era de 910.819 euros, frente a los 912.000 euros de finales de 2021.

Precios de venta anunciados para pisos en el tercer trimestre de 2023

Estos precios de venta son los precios de venta que figuran en los sitios web inmobiliarios. No corresponden a los precios realmente pagados por los compradores. Siempre hay discrepancias entre los precios anunciados y los pagados.

En la ciudad de Luxemburgo, los precios medios anunciados fueron de 12.071 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2023, frente a los 13.100 euros por metro cuadrado de finales de 2022. Los precios medios anunciados de los pisos fueron de 1.014.331 euros, frente a los 1.062.735 euros de finales de 2022.

En los municipios vecinos, en el 3er trimestre de 2023, los precios anunciados por m² para la venta de pisos antiguos fueron de :

• En el caso de Bertrange, se trata de 12.420 euros/m², frente a los 12.877 euros/m² de finales de 2022 y los 13.056 euros/m² de 2021.
• 10.729 euros, frente a 10.811 euros/m² a finales de 2022 y 10.898 euros/m² en 2021 para el municipio de Hespérange,
• 9.340 euros, frente a los 9.941 euros de finales de 2022 y los 10.365 euros/m² de 2021 en Sandweiler,
• 11.292 euros/m² frente a los 11.243 euros/m² de finales de 2022 y los 10.977 euros/m² de 2021 para Strassen
• 9.381 euros 9.894 euros a finales de 2022 y 9.587 euros/m² en 2021 para Walferdange.

Apostemos a que los precios anunciados para finales de 2023 confirmarán una caída de los precios inmobiliarios en Luxemburgo.

Precios de venta anunciados para las casas en Luxemburgo

De media, en el tercer trimestre de 2023, los precios anunciados de la vivienda en el Gran Ducado de Luxemburgo fueron de 6.620 euros por metro cuadrado, frente a una media nacional de 7.000 euros por metro cuadrado en 2022. El precio medio anunciado de una vivienda era de 1.314.360 euros en el tercer trimestre de 2023, frente a 1.388.411 euros en 2022 y 1.379.694 euros en 2021.

En la ciudad de Luxemburgo, el precio medio anunciado de una vivienda fue de 1.887.781 euros en el tercer trimestre de 2023, frente a los 2.060.022 euros de 2022 y los 2.147.824 euros de 2021.

Los suburbios del interior de Luxemburgo siguen siendo muy codiciados por su excelente calidad de vida. Sin embargo, los precios de la vivienda también están bajando. Por ejemplo, los precios de venta de las casas en :

• 1.885.041 euros frente a 2.111.178 euros a finales de 2022 en Bertrange
• 1.969.478 frente a los 2.413.118 euros de finales de 2022 en Niederanven.
• 1.647.903 euros frente a 1.807.341 euros a finales de 2022 en Sandweiler
• 2.157.143 euros frente a 2.463.478 euros a finales de 2022 en Strassen

Cuanto más se aleje de Luxemburgo capital, menor será el precio por m². El precio medio de una vivienda en Esch-sur Alzette será de 618.631 euros en el tercer trimestre de 2023, frente a 906.191 euros en 2022 y 933.465 euros en 2021.

*Fuente: Observatoire de l'Habitat - Liser 

Alquileres medios anunciados por municipio

¿Quiere alquilar una vivienda? Aquí encontrará nuestra guía sobre el alquiler.

Los alquileres anunciados en Luxemburgo aumentan de forma generalizada. Según Immotop, los precios anunciados por metro cuadrado ascendían a una media de 25,28 euros por metro cuadrado a finales de diciembre de 2023, frente a una media de 24,05 euros por metro cuadrado a finales de 2022.

El alquiler medio por m² en la ciudad de Luxemburgo será de 30,53 euros por m² a finales de 2023, frente a los 28,39 euros por m² a finales de diciembre de 2022.

¿Cómo se evalúa el precio de una vivienda en Luxemburgo?

Quiere alquilar o comprar una vivienda en Luxemburgo. ¿Cómo saber si el precio ofertado se ajusta al mercado o está sobrevalorado? En primer lugar, he aquí algunos puntos de referencia.

Precios de los inmuebles y superficie (m²)

En Luxemburgo, el precio por m² de un inmueble es inversamente proporcional a su superficie. Cuanto más pequeño es el inmueble, mayor es el precio por m². Un piso de menos de 50 metros cuadrados en Luxemburgo se valora de media entre un 20 y un 25% más por metro cuadrado que un piso familiar de 130 metros cuadrados.

Las superficies pequeñas son muy populares entre los inversores hoy en día. Los precios suelen estar sobrevalorados, sobre todo en el caso de los inmuebles más antiguos. Los propietarios fijan sus precios en consonancia con los de las viviendas nuevas.

Estado del inmueble y obras a realizar en su nueva vivienda

El estado del inmueble, ya sea alquilado o comprado, es un factor a tener en cuenta en la tasación. Pero ¡cuidado con los costes ocultos! Algunas obras son obvias de realizar, mientras que otras son menos evidentes a primera vista. Asegúrese de prestar mucha atención cuando visite diferentes propiedades.

Para evaluar la calidad intrínseca de un inmueble, el certificado de eficiencia energética es un buen indicador de la eficiencia energética y de las obras que hay que realizar, aunque no sean visibles. En función de la clasificación EPC del inmueble, tendrás que realizar una serie de obras para mejorar la eficiencia energética y ahorrar en calefacción.

Atractivo de la ciudad de Luxemburgo y precios de la vivienda

La ciudad de Luxemburgo es muy atractiva por su dinámica economía. Los centros de trabajo están cerca (Kirchberg, Cloche d'Or), al igual que las escuelas. Consulte nuestro artículo sobre dónde vivir en Ciudad de Luxemburgo.

Esch-sur-Alzette es hoy el segundo centro económico del país. El barrio de Belval está actualmente en pleno desarrollo. El atractivo del sur del país debería reforzarse con la reurbanización de antiguos terrenos industriales baldíos (véase más adelante) y proyectos de desarrollo del transporte.

Los espacios al aire libre hacen subir los precios

Desde la crisis de Covid y el confinamiento que siguió, las viviendas con una zona exterior son ahora muy codiciadas. Su precio ha subido considerablemente en comparación con las viviendas sin balcón ni jardín.

Se paga un 8% más por un balcón y un 12% más por un jardín. De hecho, los pisos de planta baja están más solicitados en la actualidad.

Subida de precios de garajes y aparcamientos en Luxemburgo

Los garajes y las plazas de aparcamiento cubiertas son un factor importante en el precio de compra de una propiedad en Luxemburgo. Hoy en día, pueden suponer hasta el 15% del precio total de la transacción.

Dada la dificultad de aparcar en el centro de la ciudad de Luxemburgo, los precios de los aparcamientos siguen subiendo. Valorados en una media de 42.000 euros a finales de 2017, pueden alcanzar los 90.000 euros en las nuevas promociones de Luxemburgo. Algunas plazas de aparcamiento se venden por más de 150.000 euros.

Nuevos distritos en Luxemburgo

Luxemburgo prosigue su desarrollo inmobiliario. El reto actual de los políticos luxemburgueses es recuperar la mayor cantidad de terreno posible para crear el número de viviendas que necesita el país.

Las autoridades locales están fomentando la construcción de "espacios vacíos". Están transformando gradualmente las zonas verdes en zonas edificables. Es probable que la presión fiscal sobre el suelo no urbanizable y las viviendas vacías aumente considerablemente a partir de 2023. El objetivo es fomentar la venta o alquiler de viviendas vacías.

También se están rehabilitando terrenos baldíos para crear nuevos barrios.

Promociones inmobiliarias en Luxemburgo y la región Centro

Proyectos de construcción en el distrito de Kirchberg

El distrito de Kirchberg representa un gran potencial de desarrollo para la ciudad de Luxemburgo. Sin embargo, la mayor parte del suelo es de propiedad privada y no siempre está dispuesto a venderse.

No obstante, el distrito de Kirchberg se está desarrollando a gran velocidad hacia el norte con el nuevo emplazamiento de Op der Schled . De aquí a 2030, el número de residentes en este distrito aumentará en más de 10.000, con casi 5.000 viviendas más. Los distritos de Laangfur y Kuebebierg, las últimas reservas de suelo por urbanizar, figuran entre los grandes proyectos de desarrollo de la capital.

Gran potencial de desarrollo en el distrito de Cessange

El barrio de Cessange también está experimentando un importante desarrollo inmobiliario. Situado cerca del polígono industrial de Cloche d'Or, esta zona se beneficia de varios planes de desarrollo para particulares, sobre todo en torno al Parc de Cessange. Las urbanizaciones Guddebierg, Im Grundchen y Rue Verte deberían contribuir a aumentar considerablemente la población de esta zona.

Los distritos de Rollingergrund y Belair se transforman

El barrio de Rollingergrund se está transformando. Se está estudiando un nuevo proyecto de "Faïencerie" a lo largo de la Rue de Rollingergrund. El plan consiste en crear una comunidad de usos mixtos centrada en la vida urbana. Alrededor de una plaza central se construirán tiendas, guarderías, bancos, restaurantes e instalaciones de ocio. El castillo de Septfontaines se integrará plenamente en la nueva urbanización. Los carriles para peatones y bicicletas formarán parte del enfoque de movilidad suave propugnado por la Ciudad de Luxemburgo.

La "Place de l'Etoile", en la intersección de los barrios de Belair y Rollingergrund, también es objeto de un importante proyecto de desarrollo. Esta plaza debería ser un verdadero eje entre Luxemburgo y los municipios vecinos, como Strassen. Una nueva línea de tranvía unirá Luxemburgo con Strassen. También se construirán 600 viviendas y nuevos comercios en torno a una zona peatonal. La Route d'Arlon se desviará mediante un túnel, con la creación de una estación subterránea de transporte público. Este proyecto forma parte del Plan de Movilidad 2035.

Desarrollo de la ciudad de Sandweiler

En Sandweiler, al este de la ciudad de Luxemburgo, se construirán 20 nuevos edificios. Situada en las inmediaciones de la capital y del aeropuerto de Luxemburgo, la localidad de Sandweiler es una reserva de terreno en plena naturaleza. El proyecto prevé la construcción de 110 nuevas viviendas, oficinas y comercios.

Promociones inmobiliarias en el sur de Luxemburgo

Creación de nuevos distritos en Esch-sur-Alzette

La ciudad de Esch-sur-Alzette también prosigue su transformación con la creación de 2 nuevos barrios . Esch-sur-Alzette, antaño una ciudad industrial abandonada, vive una nueva juventud gracias a la bajada de los precios y, sobre todo, a una economía saneada con el centro Belval.

Metzeschmelz urbanizará los terrenos abandonados entre Esch y Schifflange, con 10.000 viviendas adicionales previstas para 2028.

Desarrollar el sector Belval

El barrio de Belval prosigue su desarrollo en la Milla Cuadrada. Las dos torres Capelli ofrecerán 15 niveles de viviendas a 50 metros de altura. En cuanto al terreno baldío de Route Lens, en Esch, apuesta por el medio ambiente en sus 10,5 hectáreas. Se prevé construir entre 3.000 y 3.500 viviendas de aquí a 2026.

Con el tiempo, Belval debería tener una población de casi 7.000 habitantes, frente a los menos de 400 de 2022.

Reestructuración del sector Schifflange

Después del barrio de Belval, en el municipio de Esch-sur-Alzette, se reestructurará por completo el sector de Schifflange, antiguo emplazamiento siderúrgico.

Arcelor Mittal tiene previsto reconvertir 61 hectáreas de terrenos industriales baldíos en viviendas (10.000 viviendas, de las que el 30% serán asequibles), escuelas y un instituto de secundaria, etc. Se fomentará la economía circular y la mezcla social, así como la movilidad blanda.

Nuevo barrio en la ciudad de Dudelange

La ciudad de Dudelange también pondrá en marcha la construcción de un nuevo barrio. Neischmelz incluirá casi 1.000 viviendas, 50.000 m2 de comercios y 17.000 m2 de zonas verdes.

Un nuevo pueblo en el municipio de Kehlen

La comunidad de Kehlen está invirtiendo en un nuevo pueblo, Elmen. Este ambicioso proyecto ecorresponsable acabará albergando a 2.000 residentes en un entorno mixto, con una superficie total de 27 hectáreas.

Proyectos inmobiliarios en el norte de Luxemburgo

La ciudad de Wiltz también planea reurbanizar sus terrenos baldíos. El proyecto "Wunne mat der Wooltz" convertirá más de 25 hectáreas en viviendas, espacios de trabajo y comercios de aquí a 2030. Las zonas de ocio y recreo permitirán a los 1.800 residentes del nuevo emplazamiento disfrutar de una nueva calidad de vida. Una vez más, la atención se centra en la economía circular.

En este artículo también encontrará un historial de las últimas tendencias inmobiliarias en Luxemburgo.