Louer un logement, le contrat de bail

Location d'un logement au Luxembourg

Vous arrivez au Luxembourg et souhaitez louer un logement ?

Recherche d’un logement à louer, assurances nécessaires pour louer un bien, procédures administratives et démarches à entreprendre en tant que nouveau locataire, obligations légales en tant que locataire ou propriétaire bailleur, … nous vous disons tout pour mener à bien la location d’un bien immobilier au Luxembourg.

Un marché de la location serré pour les futurs locataires

Au Luxembourg, le marché immobilier est un marché dominé par les propriétaires. Ce sont eux qui créent le marché. Les offres de logement à la location sont limitées et les demandes très importantes. Comme vous pourrez le constater, les panneaux d’indication de mise en location sont rares sur les maisons et appartements. En effet, les locations au bon prix et en bon état partent très vite. Et il n’est pas rare de voir un appartement être loué dès les premières visites.

Le cadre réglementaire de la location est assez léger. Le gouvernement veut encadrer le marché de la location. Une nouvelle législation sur les baux à loyers est en discussion, mais elle peine à aboutir. Aujourd’hui encore, les propriétaires peuvent demander à ce que le contrat de bail soit fait plus ou moins selon leurs désirs, dans le cadre réglementaire bien entendu.

Les agences immobilières disposent de modèles de baux locatifs répondant aux différentes exigences. Des professionnels de la location seront les meilleurs accompagnants pour les candidats à la location immobilière.

En savoir plus sur le marché immobilier au Luxembourg

Faire appel à des spécialistes de l’immobilier

Les agences immobilières, les agences de relocation et les portails immobiliers représentent aujourd’hui le meilleur moyen de trouver un logement au Luxembourg.

Logements à louer sur les portails immobiliers luxembourgeois

Pour trouver une location, consultez les différents portails immobiliers du Luxembourg. lls proposent un large choix de biens à louer sur l’ensemble du territoire luxembourgeois, voire au-delà, sur la Grande Région.

Vous pouvez y enregistrer des alertes immobilières afin de ne pas rater le logement de vos rêves. Vous déterminez vos critères (localisation, nombre de chambres, loyer maximum, …) et enregistrez votre demande.

Il faut toutefois savoir que compte tenu de l’état du marché, les logements sont souvent loués en off-market, par le bouche-à-oreille notamment. Mettez donc toutes les chances de votre côté en consultant des agences immobilières, voire des agences de relocation.

Large sélection de biens à la location auprès des agences immobilières

Pour avoir accès aux locations disponibles au Luxembourg, faites-vous connaître auprès des agences immobilières. Elles disposent d’une large sélection de biens en location au Luxembourg. Elles vous aideront à trouver un logement correspondant à vos critères et vous proposeront plusieurs visites.

L’agence immobilière vous appuiera dans toutes les démarches pour mener à bien la location de votre futur logement. En effet, elles connaissent le marché et prennent également en charge la rédaction du contrat de location avec le propriétaire ou bail à loyer. Elles organiseront également l’état des lieux d’entrée et de sortie, ce que nous vous conseillons de faire absolument.

Vous êtes propriétaire et cherchez à louer un studio, un appartement ou une maison ? Nous vous conseillons également de passer par une agence immobilière. Celle-ci organisera les visites et réalisera toutes les démarches administratives de type état des lieux, contrat de bail,.. En plus, ce service reste gratuit pour les propriétaires. En effet, c’est généralement le locataire qui paye les frais de la location auprès de l’agence immobilière.

Frais pour la location d’un bien immobilier au Luxembourg

Les frais d’agence immobilière sont à la charge du locataire. Ceux-ci s’élèvent généralement à l’équivalent d’un mois de loyer (voire plus selon certaines agences), plus la TVA en vigueur. L’état des lieux est normalement compris dans les frais d’agence.

Un dépôt de garantie sera également demandé au locataire par le propriétaire lors de la signature du contrat de bail. Ce dépôt garantit le bon état du bien et le paiement des échéances durant toute la durée de la location. Le montant demandé pour le dépôt de garantie est généralement équivalent à 3 mois de loyers. Ce montant peut être négocié avec le propriétaire du logement.

Les agences de relocation, experts de l’installation des expatriés

Pour votre recherche de bien à louer, vous pouvez également passer par une agence de relocation. Ces professionnels de la relocation des expatriés répondront parfaitement à votre demande. Consultez plusieurs agences de relocation et comparez leurs offres.

En contact avec les agences immobilières, elles organiseront les visites des biens sélectionnés en fonction de vos disponibilités.

Mais surtout, les agences de relocation vous accompagneront plus globalement dans votre recherche et votre installation au Luxembourg.

De plus, elles vous accueilleront à votre arrivée au Luxembourg et organiseront si besoin quelques jours de visite des différents logements pré-sélectionnées et des différents secteurs.

Elles pourront prendre également en charge la réalisation des différentes démarches administratives d’installation. Elles peuvent vous inscrire auprès de votre nouvelle commune de résidence ou encore inscrire vos enfants à l’école.

Faire appel à des intermédiaires pour trouver une location immobilière.

Que savoir pour signer un bail de location au Luxembourg ?

Plafonnement du montant du loyer dans les logements

Selon la loi luxembourgeoise, le montant du loyer annuel ne doit pas dépasser 5% du capital investi par le propriétaire.

A ce jour, un projet de réforme de la législation porté par le Ministre du Logement prévoit de baisser ce plafond. Il serait réduit à 3,5% dans les logements dont la performance énergétique est cotée de de A à E. Ce plafond serait même abaissé à 3% dans les logements de faible performance énergétique (de F à I). Cette mesure viserait à pallier des coûts de chauffage plus importants. Le montant du capital investi par le propriétaire devra également être indiqué clairement dans le contrat de bail.
Les acomptes de charges doivent être également clairement indiqués, de même que les frais de services et le supplément de loyer appliqué du fait d’un logement meublé.

Pour le moment ce projet n’a pas abouti.

Durée de la location immobilière de 3 ans en général

A la demande des propriétaires, le contrat de bail pour un logement non meublé est signé généralement pour 3 ans. Il  est normalement renouvelable à l’issue de ce premier terme, avec un préavis de 3 mois. Pour un studio, on pourra trouver des durées de location d’un an, renouvelables tous les ans.

Pensez à bien évoquer en amont le sujet de la durée de location avec le propriétaire. La durée de location fait l’objet d’un accord entre le propriétaire et le locataire. La clause diplomatique (possibilité de quitter le logement à tout moment avec préavis de 3 mois pour des raisons professionnelles) n’existe pas au Luxembourg.

Le préavis légal pour quitter le logement est de 3 mois avant l’échéance du terme de la location en cours. Si vous quittez le logement avant le terme prévu, vous devez payer les 3 mois de loyer dus. Avec l’accord du propriétaire, vous pourrez éventuellement trouver un locataire pour vous remplacer dès votre départ. Il prendra alors en charge les frais de loyers restant à courir jusqu’à l’échéance du bail.

Animaux domestiques peu acceptés dans les logements en location

Le contrat de bail peut contenir une clause interdisant la venue d’animaux domestiques dans le logement.

Pensez à bien vous renseigner au préalable, si vous avez un animal domestique. Vous devez obtenir l’accord exprès du propriétaire si vous voulez emménager avec un animal domestique.

Documents à présenter pour signer un contrat de location au Luxembourg

Lors de la signature d’un contrat de location directement avec un propriétaire ou une agence immobilière, vous devez présenter les documents suivants :

  • une carte d’identité ou un passeport,
  • une preuve de vos revenus : vos 3 dernières fiches de paye ou votre contrat de travail si vous arrivez au Luxembourg,
  • garantie locative : une désignation de garant et/ou une garantie locative servant à couvrir d’éventuels dommages ou un défaut de paiement
    Votre futur propriétaire peut vous demander de lui verser directement cette garantie locative. Celle-ci ne doit pas dépasser 2 mois de loyer, hors charges. Cette somme vous sera remboursée à la fin du contrat si le propriétaire estime que vous avez laissé le logement en bon état.
    Nous vous recommandons d’établir la caution sous forme de garantie bancaire et de ne pas verser les fonds respectifs sur le compte privé du bailleur.
  • Assurance locative : Pensez également à souscrire une assurance risque locatif. En louant une habitation au Luxembourg, vous vous soumettez également aux obligations que cela engendre. Par exemple, chaque locataire est tenu d’avoir souscrit un contrat d’assurance incendie et risques divers, ainsi qu’un contrat d’assurance de contenus dans le cas d’une location meublée par le propriétaire.

Assurez-vous d’être en possession de ces différents documents lors de vos visites d’appartement ou maison. Si le logement vous intéresse, vous pourrez alors poser une option très rapidement. Vous gagnerez un temps précieux par rapport aux autres demandeurs et mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir le logement qui vous plait.

Etat des lieux d’entrée dans votre nouveau logement

Pensez à faire un sérieux état des lieux d’entrée et de sortie du logement. Ceci vous évitera des déconvenues ultérieures. Si vous louez votre logement par le biais d’une agence immobilière, elles prennent généralement en charge ces états des lieux. Cette démarche est incluse dans les frais d’agence. Chacune des parties doit conserver un exemplaire du document d’état des lieux, signé par chacun.

Passeport énergétique obligatoire au Luxembourg

Le propriétaire du logement doit vous fournir une copie du “passeport énergétique” du bien loué. Le passeport énergétique est obligatoire au Luxembourg, à la location ou à la vente. Il est valable 10 ans.

Détecteurs de fumée obligatoires dans les logements au Luxembourg

Depuis le 1er janvier 2023, les logements doivent être équipés d’au moins un détecteur de fumée dans les chemins d’évacuation comme les couloirs ou les escaliers, et dans les chambres à coucher.

Quelles démarches quand vous avez trouvé votre logement ?

Déclaration de votre changement d’adresse

Au Luxembourg, tout changement d’adresse doit être impérativement signalé en personne aux autorités locales de la commune de résidence. De même, lorsque vous quittez votre logement et le Luxembourg, vous devez le signaler avant votre départ à la commune que vous quittez.

Ceci n’est pas nécessaire si vous déménagez dans une autre commune du Luxembourg. Il vous suffit de vous enregistrer dans votre nouvelle commune à votre arrivée, afin d’être en ordre avec les autorités locales.

Pour votre enregistrement dans votre nouvelle commune, un passeport ou une carte d’identité seront exigés. Si vous avez des enfants, vous devrez également fournir le livret de famille.

Si vous arrivez au Luxembourg en tant que résident étranger, d’autres documents peuvent également vous être demandés, comme par exemple un justificatif de vos revenus ou un contrat de travail. Selon la commune, d’autres documents peuvent être nécessaires. Renseignez-vous auprès de votre commune.

Assurer votre logement

L’assurance logement n’est pas obligatoire au Luxembourg, mais en cas de dégâts vous devrez vous-même payer les réparations. Les propriétaires peuvent exiger que vous souscriviez une assurance pour votre logement.

Raccordement de votre nouveau logement en eau, électricité, gaz, …

Une fois votre logement trouvé, vous devez également contacter le fournisseur de gaz et d’électricité de votre choix afin de procéder au raccordement de votre nouveau logement. De nombreux fournisseurs prévoient un transfert de contrat d’électricité afin de faciliter votre installation.

La fourniture d’eau dépend des communes. Renseignez-vous auprès de la commune ou directement auprès de votre propriétaire.

Prenez également contact avec un opérateur téléphonique afin de faire raccorder votre nouvelle ligne téléphonique. Pensez à anticiper votre demande pour raccourcir le délai d’attente, surtout si vous souhaitez le raccordement de la fibre optique.

Prévenir tous vos prestataires de service et employeur de votre changement d’adresse

Lorsque vous changez d’adresse, veillez à prévenir votre employeur, ainsi que tous les prestataires de services de votre changement d’adresse :

  • banque
  • assurance
  • école de vos enfants
  • CNS si vous êtes frontalier. Pour les résidents luxembourgeois, cette démarche est réalisée lors de votre inscription en tant que résident dans votre nouvelle commune.

Bon à savoir en + pour louer un logement au Luxembourg

  • Consultez les aides et droits au logement disponibles au Luxembourg. Vous pouvez notamment bénéficier d’une aide pour payer la garantie locative demandée par votre futur propriétaire.
  • Consultez nos pages traitant des démarches administratives lorsque vous arrivez au Luxembourg
  • La révision de votre chaudière est obligatoire tous les 4 ou 2 ans selon que votre installation de chauffage est au gaz ou au gasoil. Pensez-y !
  • Besoin d’informations complémentaires concernant la location de biens au Luxembourg ? Just Arrived vous suggère de vous rendre sur le site de guichet.lu pour plus de renseignements au sujet des baux, des contrats de locations, des charges locatives ou du montant des loyers.

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