Pourquoi devenir propriétaire au Luxembourg

Aujourd’hui, plus de 70% des résidents au Luxembourg sont propriétaires de leur logement. Ce taux est supérieur à la moyenne européenne. Pourquoi un tel engouement pour la propriété alors que les prix de l’immobilier sont élevés ? On vous explique ici pourquoi.

Lorsqu’on s’installe dans un nouveau pays, la location de son nouveau logement est de prime abord le choix le plus évident. Pourtant, si vous envisagez une expatriation au Luxembourg pour quelques années, certains éléments devraient vous inciter à devenir propriétaire dès votre arrivée ou assez rapidement.

Une fiscalité de l’immobilier avantageuse au Luxembourg

Une des premières raisons pour acquérir son logement est que la fiscalité relative à la propriété de la résidence principale est favorable au Luxembourg. 

Frais de notaire limités pour l’acquisition de la résidence principale

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les acheteurs doivent s’acquitter de frais notariés lors de la signature de l’acte d’acquisition chez le notaire. Ces frais appelés frais d’enregistrement s’élevent à 7% du prix du bien immobilier, dont 6% de droits d’enregistrement et 1% de droits de transcription.

Afin de favoriser l’acquisition immobilière à titre personnel de la résidence principale, le Bëllegen Akt puis le Pacte Logement réduisent ces frais d’enregistrement à 100€ pour tout premier achat de sa résidence principale au Luxembourg. Cette réduction d’impôt s’applique jusqu’à concurrence de 285.714 € pour un célibataire ou 571.428 € pour un couple. Ceci représente donc un crédit d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 20.000 euros par tête ou 40.000 euros pour un couple. La condition d’obtention de ce cadeau fiscal est que vous habitiez personnellement plus de 2 ans dans votre nouveau logement. Si vous quittez le logement avant les 2 ans requis, vous serez obligés de rembourser les sommes accordées. Mais rien ne vous empêche de louer ce bien au-delà de ces 2 ans, sans que cette faveur fiscale ne soit remise en cause.

Les honoraires de notaire sont par ailleurs relativement limités sur le transfert de propriété. Voir les frais d’acquisition d’un bien immobilier.

TVA logement réduite pour la résidence principale

En cas de travaux de construction ou de rénovation d’un logement destiné à la résidence principale, l’Etat luxembourgeois offre un taux de TVA super-réduit à 3% au lieu de 17%. Cette faveur fiscale ne peut cependant pas excéder 50.000€ par logement. Une demande préalable devra être effectuée auprès de la commune de localisation du logement.

Tout acquéreur d’un logement neuf à destination de sa résidence principale pourra bénéficier de ce taux de TVA réduit.

Impôt foncier faible pour les propriétaires de leur résidence principale 

L’impôt foncier est une taxe calculée sur les biens immobiliers bâtis et non bâtis. Il est payable annuellement à la commune où est sis le bien immobilier.

Le taux d’imposition est déterminé par chaque commune et s’applique sur la valeur unitaire du bien. La valeur unitaire est spécifiée au propriétaire par le biais d’un bulletin envoyé par la Division des Evaluations Immobilières.

Trèa faible jusqu’à présent, une nouvelle loi applicable à compter de 2026 réévalue le montant de l’impôt foncier. Les propriétaires bénéficieront d’une décote sur l’impôt foncier de leur résidence principale. En revanche, les logements vides et les terrains viabilisés non valorisés seront taxés sévèrement. 

Voir ici le simulateur gouvernemental de calcul de l’impôt foncier.

Exonération de la plus-value immobilière sur la résidence principale

Au Luxembourg, la plus-value potentielle réalisée lors de la revente de sa résidence principale est en principe non imposable.

On considère comme résidence principale un bien occupé par son propriétaire au moment de la vente. Le bien doit

• avoir été occupé dès l’acquisition
• ou occupé durant les 5 années précédant la vente
• ou être vendu pour des motifs familiaux ou professionnels impératifs.

Dans tous les cas, la vente doit avoir lieu au plus tard au 31 décembre suivant l’année du déménagement.

Si l’habitation vendue est inoccupée au moment de la vente, il faudra répondre aux 3 conditions suivantes, pour bénéficier de l’exonération de la plus-value :

• avoir occupé le logement aussitôt après l’acquisition
• et ne pas être propriétaire d’une autre habitation type résidence secondaire ou pied-à-terre
• et la vente doit être réalisée pour des motifs impérieux, professionnels ou familiaux.

On notera que la résidence principale au Luxembourg peut-être différente d’un domicile fiscal à l’étranger.

Déduction des frais d’obtention d’un bien immobilier

Les frais d’obtention d’un immeuble en cours de construction, de rénovation ou achevé mais non occupé peuvent être déduits dnas le cadre de la déclaration d’impôt dès lors qu’ils ont été payés avant l’occupation du logement.

Il s’agit notamment des frais liés à l’ouverture d’un crédit immobilier (acte d’ouverture de crédit, frais hypothécaire, frais de dossier, intérêts débiteurs), l’impôt foncier.

Pour un résident, il peut s’agir d’un bien situé au Luxembourg ou à l’étranger. Lors de l’occupation de ce bien, il pourra continuer à déduire les intérêts de prêt, y compris s’agissant de sa résidence principale.

Un non-résident devra au préalable déposer une déclaration d’impôt au Luxembourg, ceci impliquant qu’il perçoit des revenus imposables au Luxembourg. Ce dispositif peut être intéressant pour les frontaliers.

Un couple peut bénéficier jusqu’à 10.000 € d’intérêts de prêt déductibles (+ 2.000 € par enfant) annuellement sur l’obtention d’un bien immobilier, quel qu’en soit la destination.

Sur base de ces éléments, il nous semble donc important d’envisager la question de l’achat de votre résidence principale, dès que vous savez que vous resterez plus de 2 ans au Luxembourg !

Quels sont les frais immobiliers à prévoir en cas d’acquisition d’un bien immobilier ?

Investir dans l’immobilier au Luxembourg

Un investissement à fort potentiel

Outre des raisons financières, le marché immobilier Luxembourgeois représente un investissement à fort potentiel et résilient aux crises. Les fondamentaux du marché luxembourgeois sont en effet solides.

• Le Luxembourg affiche une économie prospère au sein de l’Europe
  Le Luxembourg a retrouvé en 2022 une croissance similaire à celle connue avant la crise du Covid. Avec une prévision d’augmentation du PIB entre 3 et 4% pour les années à venir, le développement économique du Luxembourg surpasse les prévisions de ses voisins.
• Une augmentation constante de la population
  Avec une croissance constante et une population de plus de 300.000 résidents d’ici  2050, l’augmentation de la population au Luxembourg génère une demande immobilière toujours plus importante et une réelle pression sur le marché immobilier.
• Un nombre de nouvelles constructions trop faible
  Le déficit annuel en logement supplémentaire est estimé à 3.000 sur base du nombre d’achèvements de nouvelles habitations (source STATEC). Le marché reste tendu malgré toujours plus de nouvelles constructions.
• Un marché qui a démontré sa résilience en cas de crise
  Les prix ont été peu impactés par la crise financière de 2008. Les prix ont seulement baissé de 1% en 2009 puis ont continuellement augmentés d’environ 5%  par an à partir de 2010. On note une augmentation des prix de +10% depuis 2020.

Acheter un bien immobilier au Luxembourg

La tendance du marché de l’achat immobilier suit celle de la location. Le prix au m² est en augmentation constante. Les prix des petites surfaces croient le plus rapidement du fait des investisseurs fortement attirés par les perspectives de rendement sur les biens immobiliers. Après une hausse spectaculaire du marché du neuf, c’est aujourd’hui l’ancien qui est tiré à la hausse.

Le cadre légal du Luxembourg offre de nombreux avantages (voir ci-dessus) : abattement du crédit d’impôt sur les actes notariés, impôt foncier peu élevé, plus-value immobilière faiblement taxée, frais liés au crédit hypothécaire déductibles, …

Bien que très porteur, le marché immobilier luxembourgeois n’en est pas moins complexe. Considérer un investissement immobilier demande une bonne connaissance des spécificités locales. Nous vous conseillons de passer par une agence immobilière pour vos recherches de logement. Ils pourront vous expliquer plus précisément le marché et vous apporter leur expertise sur le marché résidentiel luxembourgeois.

La confiance dans le marché immobilier luxembourgeois est une réalité établie depuis plusieurs années du fait d’une conjoncture favorable et d’une attractivité grandissante pour les étrangers.

Au Luxembourg, les frais d’agence liés à la vente d’un bien immobilier sont à charge du vendeur. Ils sont limités à 3% du prix de vente.

Louer en attendant de trouver sa résidence principale de rêve

Le seul point qui devrait vous faire opter pour la location avant d’acheter votre résidence principale est le besoin de mieux connaître le Luxembourg. Pour savoir dans quelle commune luxembourgeoise ou quartier de Luxembourg vous établir, consultez notre petit guide des quartiers de la Ville de Luxembourg. Il devrait déjà vous aider à faire le point sur les quartiers en fonction de vos attentes et de votre style de vie.

Au Luxembourg, le marché de la location est assez restreint. La hausse des loyers suit la hausse globale du marché immobilier. Cette moyenne est majoritairement influencée par la croissance bondissante des prix des loyers pratiqués à Luxembourg-ville ainsi qu’à Esch-sur-Alzette. Ces deux villes, les deux plus grandes du pays représentent à elles seules la moitié de l’offre des biens en location au Grand-Duché.

Mais cette augmentation des prix cache néanmoins des disparités. Ces dernières années, les spécialistes de l’immobilier soulignent le fait que plus la surface des biens diminue, plus la croissance du prix des loyers est rapide. Ce constat va de pair avec l’évolution de la demande. Le Luxembourg accueille de plus en plus d’étudiants, de stagiaires et de jeunes travailleurs qui se dirigent dans un premier temps vers la location d’un studio ou d’un petit appartement avant d’envisager un achat immobilier. Les prix des grands appartement ou maisons restent stable ces dernières années mais très élevé. Les familles s’installent de plus en plus en dehors de la capitale dans des communes calmes et verdoyantes. .

Au Luxembourg, les frais d’agence sont à la charge du locataire et s’élèvent en général à un mois de loyer.

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Financement participatif au Luxembourg

Principe du crowdinvesting

De plus en plus, des plateformes de crowdinvesting sur internet proposent des investissements participatifs dans des start-ups ou des investissements immobiliers. Des entrepreneurs ou des promoteurs immobiliers peuvent ainsi mener à bien leur projet d’investissement, en l’absence d’un capital de départ suffisant. En contrepartie, les investisseurs reçoivent une participation dans l’entreprise financée, mais sans forcément obtenir undroit de regard dans la gestion de ladite entreprise.

Aujourd’hui, ce principe est également valable dans l’immobilier luxembourgeois. Des investisseurs peuvent réaliser des placements dans des projets de promotion immobilière.

Ce système de  crowdinvesting est destiné à des personnes intéressées par des placements dans des projets immobiliers, et souhaitant investir dans ces projets. Le ticket d’entrée est déterminé selon les projets. La rentabilité moyenne annuelle du projet doit être prise en compte lors de l’investissement.

Le marché immobilier accessible à tous

Le marché immobilier luxembourgeois offre des possibilités jusqu’à présent inexploitées et non accessibles au grand public. Réduire le ticket d’investissement par le biais du crowdfunding, permet à chacun de diversifier son portefeuille d’investissement. 

Régulièrement de nouveaux projets d’habitat participatifs sont également lancés. La Ville de Luxembourg a ainsi lancé 2 projets d’habitat participatif à Bonnevoie pour 5 à 6 logements et à Belair pour 8 à 9 logements. Ces logements d’habitat participatif permettent de réduire les coûts et permettent aux personnes regroupées de participer plus activement dans les décisions prises dans les différentes phases de planification, conception et construction. De plus, dès le départ, ce système induit une plus grande solidarité entre les futurs habitants et des liens plus durables. Serait-ce une des clefs du « Vivre ensemble » ?

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