Acheter un bien immobilier au Luxembourg : neuf ou ancien ?

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier au Luxembourg ? Vous hésitez entre acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Avec nos spécialistes de l’immobilier, nous faisons le point sur les avantages de l’une ou l’autre acquisition. 

Avantages et inconvénients de l’immobilier neuf

Acheter dans le neuf présente des avantages non négligeables à plusieurs niveaux : bénéficier de constructions avec les dernières innovations technologiques, emménager dans un bien neuf, répondant à toutes vos exigences en matière d’aménagement, réduire les factures énergétiques,… Mais pas que… On vous en dit plus ici. 

Réaliser des économies d’énergie

Acheter un bien neuf signifie donc avant tout bénéficier des dernières normes immobilières de construction. Au Luxembourg, celles-ci visent à optimiser la consommation énergétique et donc à bénéficier concrètement d’économies d’énergie ultérieures.  

Depuis le 1er janvier 2017, toutes les nouvelles constructions au Luxembourg répondent à des normes de construction d’une maison passive. Elles doivent respecter des classes d’efficacité AAA. Ce triple A correspond à une efficacité énergétique, une isolation thermique et un impact environnemental optimaux. La consommation d’énergie doit être quasi-nulle (NZEB = Nearly Zero Energy Building).
Conformément aux normes des maisons passives, les constructions AAA garantissent une dépense moindre d’énergie et répartissent plus efficacement la chaleur produite. Les maisons ou les appartements équipés des dernières innovations techniques sur le plan énergétique garantissent une très basse consommation d’énergie. A terme, cela signifie des factures d’énergie moindres, ce qui est largement appréciable dans un contexte d’envolée des prix de l’énergie. 

Par comparaison, un bien immobilier ancien nécessitera sans doute des dépenses d’investissement complémentaires afin d’en améliorer la performance énergétique. C’est notamment le cas des habitations construites avant les chocs pétroliers des années 70. Le passeport énergétique rendu obligatoire lors de toute vente de biens vous permettra d’évaluer les dépenses à prévoir. Pensez à le demander dès  la 1ère visite d’un bien immobilier convoité!

Créer son logement sur-mesure

Acheter dans le neuf, c’est acheter sur plans dans la plupart des cas. Cela signifie que dès le départ, vous pourrez vous projeter dans votre future habitation et participer à sa réalisation. Exposition des différentes pièces, agencement de l’appartement, choix des matériaux pour les sols, choix des sanitaires, conception de la cuisine, … Votre logement sera quasiment sur -mesure et répondra aux besoins de votre famille, notamment si vous choisissez de construire votre maison.

Bénéficier d’une garantie décennale

Dans un bien immobilier neuf ou récent, vous disposez d’une garantie décennale. Cette garantie de 10 ans, fournie par le constructeur, permet de garantir au propriétaire du bien immobilier une sécurité en cas de malfaçon dans la construction. Dans les immeubles collectifs, elle assure les éventuels gros travaux de copropriété dans les 10 années suivant l’acquisition de l’habitation.
Pensez à demander si la garantie décennale est toujours active en cas d’acquisition d’un bien récent, y compris pour une maison individuelle.

Profiter d’un taux de TVA réduit

Pour l’achat d’une résidence principale neuve, l’acquéreur bénéficie d’un taux de TVA de 3% sur le montant de la construction. Cet avantage s’élève à hauteur de 50.000 euros par logement nouvellement créé. Le taux de TVA appliqué sera de 17% pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier neuf en vue de sa location. 

Droits d’enregistrements et de transcription

Les droits d’enregistrement sont les frais payés chez le notaire lors de l’acquisition d’un bien. Ces frais sont calculés sur le coût du terrain et du bâtiment existant. Ils sont donc particulièrement faibles si le terrain n’est pas encore construit. Ils sont plus élevés pour un logement existant. Calculez les droits d’enregistrement. 

Attention aux délais et aux prix !

Depuis la crise sanitaire du Covid, les délais de mise à disposition des biens tendent à s’allonger. Que ce soit dans des immeubles collectifs ou des maisons individuelles, l’approvisionnement en matière première souffre. Les délais pour obtenir les clefs de son nouveau logement sont repoussés. Parallèlement le prix des matières premières s’envolent. Le coût final des constructions neuves en souffre également. Après le neuf, les investisseurs s’orientent de plus en plus vers l’ancien.

Avantages et inconvénients d’un bien immobilier ancien

Les biens immobiliers anciens bénéficient d’autres avantages par rapport au neuf. 

Disponibilité immédiate

Au Luxembourg, l’acquisition peut être très rapide dans l’ancien. A partir du moment où le compromis a été signé, la vente peut être réalisée dans des délais de 1 à 2 mois maximum. Les délais sont souvent liés à l’obtention d’un prêt, donc du fait de l’acquéreur. Assurez-vous dès le début de vos recherches que vous bénéficiez de l’accord des banques pour le budget prévisionnel. En plus, vous vous éviterez une source de stress non négligeable au moment de signer une offre d’achat.  

Des prix au m² inférieurs dans l’ancien

Sur le territoire luxembourgeois, le prix des biens immobiliers anciens est historiquement de 20% inférieur au prix de biens équivalents neufs. Toutefois, avec la pénurie de logements et le fait que les investisseurs se détournent du neuf pour des raisons de baisse des rendements, l’ancien devient plus intéressant. Par conséquent, les prix de l’ancien subissent également une forte hausse. Les prix au m² neuf ont d’ailleurs tendance à faire monter les prix de l’ancien qui connaissent actuellement des croissances records. 

Investir dans de l’ancien permet de valoriser son bien immobilier dans le temps. Avec un coût de revient inférieur au m² et la hausse des prix de l’immobilier, la valeur de l’ancien est en effet susceptible d’augmenter plus rapidement. Ceci est d’autant plus vrai si le bien est situé dans un secteur convoité et/ou si vous avez entrepris des travaux de rénovation. Le marché est d’ailleurs de plus en plus exigeant quant à la qualité du bien.

On voit souvent des maisons des années 50 à 80 détruites pour y construire des résidences neuves. Avec l’explosion de la demande, les communes accordent de plus en plus de constructions de maisons bifamiliales, voire des immeubles collectifs là où auparavant on ne trouvait qu’une maison unifamiliale. 

Des localisations privilégiées avec commodités à proximité

Sauf exception, les biens anciens se situent dans des secteurs très prisés à proximité des commerces, des écoles et des réseaux de transports en commun. A Luxembourg, les quartiers recherchés sont le Centre, le Grund, Belair, Merl ou encore le Limpertsberg. Voir les quartiers où habiter à Luxembourg.

Travaux de rénovation et taux de TVA réduit

Si vous effectuez des travaux dans votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA réduit de 3% au lieu de 17% sur le montant des travaux. Le montant total de cet avantage ne pourra toutefois pas dépasser 50.000 euros par logement. Vous devrez faire une demande auprès de votre commune pour bénéficier de cette TVA logement avantageuse.

Pourquoi acheter un bien immobilier au Luxembourg ?

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