Marché et prix de l’immobilier : à quoi s’attendre ?

Vous envisagez de vous installer au Luxembourg ? Pour vous loger, il faut savoir que les prix de l’immobilier sont élevés, que ce soit à la vente ou à la location.

Les prix annoncés se retrouvent aujourd’hui à des niveaux supérieurs aux grandes villes européennes. Ces prix continuent d’augmenter du fait d’une pénurie en logements.

Les caractéristiques du marché immobilier luxembourgeois

Une offre immobilière insuffisante par rapport à la demande

Le marché immobilier luxembourgeois est clairement marqué par une insuffisance de l’offre par rapport à la demande. L’apparition et le développement de nouveaux quartiers (Cloche d’Or, Belval, …) ne suffit pas à combler la demande d’achat ou de location de biens immobiliers.

Sur le terrain, on note la présence permanente de chantiers de construction d’immeubles collectifs ou de maisons individuelles. Malgré tout, l’offre n’est aujourd’hui toujours pas suffisante pour répondre à l’afflux de la demande. Et cette croissance de la demande n’est pas prête de s’arrêter.

En effet, la population risque encore d’augmenter significativement dans les prochaines décennies. La croissance économique est toujours au rendez-vous, attirant de nouveaux travailleurs.

Le Statec fait état d’un besoin de 5.600 à 7.500 logements supplémentaires par an.

Les prix de l’immobilier continuent de s’envoler

Depuis plusieurs années déjà, les prix de l’immobilier luxembourgeois continuent de s’envoler. Voir les dernières tendances de l’immobilier ici.

L’immobilier apparait surévalué au Luxembourg selon plusieurs spécialistes. La Commission Européenne estime cette surévaluation de l’immobilier, jusqu’à +28%. Sur la récente période depuis 2010, les prix du logement ont augmenté de +56%. Sur la même période, le revenu médian n’augmentait que de +35%.

Si l’on prend les prix de l’immobilier en 2005 comme base 100, ceux-ci ont été multipliés en 2021 par : 

  • 2,6 pour les ventes de maison, toutes communes et tous biens confondus
  • 3, 0 pour les ventes d’appartements
  • 1,6 pour les locations de maison
  • 1,7 pour les locations d’appartements.

Voir le coût du logement dans le budget des ménages.

Aujourd’hui encore, rien ne laisse présager une baisse des prix de l’immobilier. C ‘est pourquoi le gouvernement et les communes prennent des mesures clefs pour créer plus de logements. La pression fiscale sera augmentée à partir de 2023 sur les terrains constructibles et les logements vides.

Prix moyens annoncés au Luxembourg 2022

Prix de vente des logements

Vous voulez acheter un appartement ou une maison au Luxembourg ? On vous détaille ici toutes les bonnes raisons pour acheter votre logement.

Selon les actes notariés enregistrés, les prix de vente au 2ème trimestre 2022 par rapport à l’année précédente ont augmenté de :

  • 8,2% pour les appartements existants (+14% en 2021)
  • 9,6% pour les apppartements en état futur d’achèvement (+4% en 2021)

Il faut toutefois noter que les ventes neuves ont globalement plus lieu sur des communes chères comme la capitale Luxembourg ou sa périphérie.

Prix de vente des appartements

En moyenne, les prix annoncés pour la vente des appartements au Grand-Duché était de 10.400€/m² fin 2021 sur l’ensemble du pays. Le prix annoncé moyen d’un appartement était de 912.000 euros. 

A Luxembourg-Ville les prix annoncés sont en moyenne de 13.000 €/m², avec un prix annoncé moyen de 1.061.000 euros pour un appartement.

Dans les communes avoisinantes, on compte pour l’ancien des prix à la vente de 10.365 €/m² dans la commune de Sandweiler, 10.898 €/m² pour la commune de Hespérange, 9.587 €/m² pour Walferdange, 10.977 €/m² pour Strassen et 13.056 €/m² pour Bertrange.

Prix de vente des maisons

En moyenne à fin 2021, les prix annoncés pour la vente de maisons au Grand-Duché de Luxembourg était de 6.013 €/mC pour la moyenne nationale. Le prix annoncé moyen d’une maison était de 1.379.694 euros. 

Dans la ville de Luxembourg, les prix annnoncés moyens pour une maison était de 2.147.824 euros, pour un prix de 9.727 €/m²

Plus on s’éloigne de la Ville de Luxembourg, moins le prix au m² est élevé. Une maison à Esch-sur Alzette est annnoncée en moyenne à 933.465 euros ou encore à 1. 067.412 euros à Ettelbrück.

*Source Observatoire de l’Habitat – Liser 

Loyers annoncés moyen par commune

Vous voulez louer un logement ? Vous trouverez ici notre guide pour la location.

Mais avant tout, il est important de savoir que les loyers sont également en hausse générale. Les prix annoncés par m² s’élevaient en moyenne en juillet 2022 à 32,27 euros du m2 en moyenne sur les 12 derniers mois pour l’ensemble du territoire luxembourgeois.

Le loyer moyen au m² à Luxembourg-Ville est de 36,80 €/m², soit un loyer de 1.539 euros en moyenne par mois. 

Les loyers des appartements dans les communes avoisinantes se situent dans les moyennes suivantes :

  • Sandweiler 1.891 euros, 1.508 euros  à Walferdange, 1.800 euros à Hespérange et 1.758 euros à Strassen.

Ici encore les prix baissent au fur et à mesure que l’on s’éloigne de Luxembourg. Un appartement à Leudelange se loue en moyenne à 1.085 euros mensuels, à Steinfort il faut compter environ 1.595 euros.

*Source Observatoire de l’Habitat – Liser 

Quels critères pour évaluer un logement ?

Vous cherchez à louer ou à acheter un logement au Luxembourg. Comment savoir si le prix proposé est en phase avec le marché ou surévalué ? Tout d’abord quelques points de repères.

Prix et surface en m²

Le prix au m² d’un bien immobilier est inversement proportionnel à sa surface. Plus un bien est petit, plus son prix au m² est élevé. Un appartement de moins de 50 m² au Luxembourg est en moyenne évalué entre 20 et 25% de plus au mètre carré par rapport à un appartement familial de 130 mètres carrés.

Les petites surfaces sont aujourd’hui très demandées par les investisseurs. Les prix sont souvent surévalués, d’autant plus dans des logements anciens. Les propriétaires fixent leurs prix au regard des prix demandés dans les logements neufs.

Etat du bien

L’état du bien en location ou à l’achat est un point à prendre en compte dans l’évaluation. Mais attention aux coûts cachés ! Certains travaux sont évidents à effectuer, d’autres moins.

Le passeport énergétique est un bon indicateur sur la qualité intrinsèque du bien. Selon la cotation du bien, vous devrez effectuer un certain nombre de travaux ou prévoir des coûts importants pour chauffer le logement.

L’attractivité de la ville de Luxembourg

La Ville de Luxembourg exerce une forte attractivité du fait de son dynamisme économique. Les lieux de travail sont proches (Kirchberg, Cloche d’Or), de même que les écoles. Voir notre article où habiter à Luxembourg-Ville.

Esch-sur-Alzette apparait aujourd’hui comme le 2ème pôle économique du pays. Le quartier de Belval est aujourd’hui en plein développement. L’attractivité du sud du pays devrait se renforcer avec la valorisation des anciennes friches industrielles (voir plus bas) et les projets de développement des transports.

Les espaces extérieurs

Depuis la crise du Covid et le confinement qui a suivi, les logements avec un extérieur sont fortement recherchés. Leur prix a considérablement augmenté par rapport aux logements sans balcon ou jardin.

Comptez  payer environ 8% de plus pour un balcon, 12% pour un jardin. De fait, les appartements en rez-de-jardin sont aujorud’hui plus recherchés.

La valorisation des garages et parkings

Les garages et emplacements intérieurs de parking pèsent fortement dans le budget d’acquisition d’un bien immobilier. Ils peuvent représenter aujourd’hui jusqu’à près de 15% du montant de la transaction totale.

Les prix des parkings continuent d’augmenter. Evalués en moyenne sur le territoire à 42.000 euros fin 2017, ils peuvent être évalués à 90.000 euros dans les nouvelles constructions de Luxembourg.

Les nouveaux quartiers à venir au Luxembourg

Luxembourg poursuit son développement immobilier. L’enjeu est aujourd’hui de récupérer le maximum de terrains pour atteindre le nombre de logements nécessaire au pays.

Les communes incitent la construction sur les “dents creuses”. Elles transforment petit à petit des zones vertes en zones constructibles. La fiscalités sur les terrains en friche et les logements vides va considérablement s’alourdir à partir de 2023. L’objectif est de favoriser la vente ou la location.

Les friches industrielles sont de plus en plus valorisées.

Développements immobiliers sur Luxembourg et la région Centre

Quartier Kirchberg

Kirchberg représente un fort potentiel de développement pour la Ville de Luxembourg. Toutefois, les terrains appartiennent pour majeure partie à des privés, pas toujours prêts à vendre.

Néanmoins, le quartier Kirchberg se développe à grande vitesse vers le nord avec le nouveau site Op der Schled. Celui-ci permettra à terme 2030 d’augmenter le nombre d’habitants de 10.000 personnes sur près de 5.000 logements supplémentaires.  Les quartiers du Laangfur et du Kuebebierg, dernière réserve foncière ultime à valoriser en font partie.

Quartier Cessange

Le quartier de Cessange est également en plein développement. Situé à proximité de la Cloche d’Or, il voit la création de nombreux Plans d’Aménagement Particuliers notamment autour du Parc de Cessange. Les lotissements Guddebierg, Im Grundchen, Rue Verte … devraient augmenter sensiblement la population de ce quartier.

Quartiers Rollingergrund et Belair

Le quartier de Rollingergrund sera également transformé. Un nouveau projet “Faïencerie” est à l’étude le long de la Rue de Rollingergrund. Ce projet prévoit un lieu de vie mixte, privilégiant une vie urbaine. Des commerces, des services de crèche, banque, restaurants et loisirs verront le jour autour d’une place centrale. Le Château de Septfontaines sera totalement intégré dans ce nouveau projet. Des chemins piétonniers et cyclistes s’inscriront dans la mobilité douce pronée par la ville de Luxembourg.

Le projet “Place de l’Etoile” à l’intersection entre le quartier Belair et Rollingergrund sera également développée. Un îlot d’échanges sera créé entre Luxembourg et les communes limitrophes comme Strassen. Une nouvelle ligne de tramway reliera Luxembourg à Strassen. 600 logements, des nouveaux commerces verront également le jour autour d’un espace dédié aux piétons. La Route d’Arlon devrait être déviée par un tunnel avec la création d’une gare souterraine de transports en commun. Ce projet s’inscrit dans le Plan Mobilité 2035.

Sandweiler

Sandweiler à l’est de la ville de Luxembourg devrait voir la construction de 20 immeubles neufs. Située à proximité immédiate de la capitale et de l’aéroport, Sandweiler constitue une réserve foncière en pleine nature. Le projet prévoit la construction de 110 logements supplémentaires, des surfaces de bureaux et des commerces.

Développements immobiliers de la région Sud

Esch-sur-Alzette

Esch-sur-Alzette continue également sa mutation avec la création de 2 nouveaux quartiers. Ceci confirme l’attrait de Esch-sur-Alzette et surtout sa bonne santé économique.

Rout Lens du côté des Terres Rouges permettra de construire entre 3.000 et 3.500 logements à horzon 2026. Metzeschmelz verra le jour sur les friches industrielles entre Esch et Schifflange avec 10.000 logements prévus pour 2028. 

Secteur de Belval 

Le quartier de Belval continue son développement sur le quartier du Square Mile. Les deux tours Capelli Towers compteront 15 niveaux de logements sur une hauteur de 50 mètres. Quant à la friche Route Lens de Esch, elle mise sur l’environnemental sur ses 10,5 hectares.

A terme, Belval devrait compter près de 7.000 habitants,contre moins de 400 en 2022.

Secteur de Schifflange

Après le quartier de Belval sur la commune de Esch-sur-Alzette, c’est le secteur de Schifflange qui sera totalement restructuré.

Les 61 hectares d’anciennes friches industrielles Arcelor Mittal seront reconvertis en logements (10.000 logements dont 30% à prix abordables), écoles, lycée, … L’économie circulaire et la mixité sociale seront privilégiés, de même que la mobilité douce.

Ville de Dudelange

La ville de Dudelange va elle aussi lancer la construction d’un nouveau quartier. Neischmelz comptera près de 1.000 logements, 50.000 m2 de commerces et 17.000 m2 d’espaces verts.

Ville de Kehlen

La commune de Kehlen investit quant à elle sur un nouveau village, Elmen. Ce projet écoresponsable et mixte comptera à terme 2.000 habitants sur une surface de 27 hectares.

Projets immobiliers dans la région Nord

La Ville de Wiltz envisage elle aussi le déploiement de ses friches industrielles.

Le projet “Wunne mat der Wooltz” verra d’ici 2030, plus de 25 hectares convertis en logements, espaces de travail et commerces. Des zones de loisirs et de détente permettront aux 1.800 habitants du nouveau site de bénéficier d’une nouvelle qualité de vie. Là encore, l’économie circulaire sera privilégiée.

Vous trouverez également dans cet article l’historique des dernières tendances de l’immobilier au Luxembourg.