Les prix annoncés se retrouvent aujourd’hui à des niveaux supérieurs aux grandes villes européennes. Il faut dire que le pays souffre d’une pénurie en logements face à l’augmentation constante de la population.
Les caractéristiques du marché immobilier luxembourgeois
Une offre immobilière insuffisante par rapport à la demande
Le marché immobilier luxembourgeois est clairement marqué par une insuffisance de l’offre par rapport à la demande.
Sur le terrain, on note la présence permanente de chantiers de construction d’immeubles collectifs ou de maisons individuelles. Néanmoins, l’apparition et le développement de nouveaux quartiers (Cloche d’Or, Kirchberg, Belval, …) ne suffit pas à combler la demande d’achat ou de location de biens immobiliers.
L’offre reste insuffisante pour répondre à l’afflux de la demande. Et cette croissance de la demande n’est pas prête de s’arrêter, alors que la population continue à augmenter significativement. De nouveaux travailleurs continuent d’arriver, attirés de belles perspectives de carrière et de rémunérations,
Le Statec fait toujours état d’un besoin de 5.600 à 7.500 logements supplémentaires par an. Toutefois, le marché immobilier semble se mettre en pause depuis fin 2022.
Aprè une envolée des prix sur plusieurs années, le marché immobilier ralentit
Le marché immobilier luxembourgeois a connu une envolée des prix à partir de 2019. La Commission Européenne estimait cette surévaluation de l’immobilier, jusqu’à +28%. Sur la récente période depuis 2010, les prix du logement ont augmenté de +56%. Sur la même période, le revenu médian n’augmentait que de +35%.
Si l’on prend les prix de l’immobilier en 2005 comme base 100, ceux-ci ont été multipliés en 2021 par :
- 2,6 pour les ventes de maison, toutes communes et tous biens confondus
- 3, 0 pour les ventes d’appartements
- 1,6 pour les locations de maison
- 1,7 pour les locations d’appartements.
Voir le coût du logement dans le budget des ménages.
Face à un marché jugé comme surévalué, et au bord de la surchauffe, le gouvernement et les communes ont pris des mesures pour créer plus de logements. A compter de 2023, la pression fiscale est augmentée sur les terrains constructibles et les logements vides avec une augmentation significative des taxes foncières.
Les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 10% en 2019, 2020 et 2021. Mais depuis fin 2022, on assiste à un ralentissement avec “seulement 9,6%” de croissance sur l’année. Le 4ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023 laissent même apparaitre une baisse des prix. Voir les dernières tendances de l’immobilier ici.
Prix moyens annoncés au Luxembourg à fin 2022
Prix de vente des logements en baisse ?
Vous voulez acheter un appartement ou une maison au Luxembourg ? On vous détaille ici toutes les bonnes raisons pour acheter votre logement.
Selon les actes notariés enregistrés, les prix de vente au 4ème trimestre 2022 par rapport à l’année précédente ont augmenté de :
- 8,2% pour les appartements existants (+14% en 2021)
- 9,6% pour les apppartements en état futur d’achèvement (+4% en 2021)
Il faut toutefois noter que les ventes neuves ont globalement plus lieu sur des communes chères comme la capitale Luxembourg ou sa périphérie.
Prix de vente des appartements
En moyenne, les prix enregistrés pour la vente des appartements anciens au Grand-Duché était de 8.734 €/m² fin 2022 contre 10.400 €/m² fin 2021 sur l’ensemble du pays. La fourchette de prix moyen au mère carré était de 5.338 € à 13.162 € dans les appartements anciens.
Dans le neuf, appartements en VEFA, le prix moyen au m², s’élevait à 9.347 euros, pour une fourchette de prix au m² de 5.521 € à 15.348 €.
Fin 2022, il fallait compter en moyenne 910.819 euros pour acheter un appartement, contre 912.000 euros fin 2021.
En revanche, les prix annoncés fin 2022 ne reflétaient pas en core cette baisse. A Luxembourg-Ville les prix annoncés étaient à fin 2022 en moyenne de 13.100 €/m² (13.000 €/m² fin 2021), avec un prix annoncé moyen de 1.062.735 euros (1.061.000 fin 2021) pour un appartement.
Dans les communes avoisinantes, on comptait fin 2022 pour l’ancien des prix annoncés à la vente de :
- 12.877 euros fin 2022 (13.056 €/m² en 2021) pour Bertrange.
- 10.811 euros fin 2022 (10.898 €/m² en 2021) pour la commune de Hespérange,
- 9.941 euros fin 2022 (10.365 €/m² en 2021) dans la commune de Sandweiler,
- 11.243 euros fin 2022 (10.977 €/m² en 2021) pour Strassen
- 9.894 euros fin 2022 (9.587 €/m² en 2021) pour Walferdange.
Prix de vente pour les maisons
En moyenne à fin 2022, les prix annoncés pour la vente de maisons au Grand-Duché de Luxembourg était de 7.000 €/m² ( 6.013 €/m² en 2021) pour la moyenne nationale. Le prix annoncé moyen d’une maison était de 1.388.411 euros en 2022 contre 1.379.694 euros en 2021.
Dans la ville de Luxembourg, les prix annoncés moyens pour une maison était de 2.060.022 euros en 2022 contre 2.147.824 euros en 2021.
La petite couronne autour de Luxembourg reste très recherchée pour une excellente qualité de vie. On retrouve par exemple des prix de :
- 2.111.178 euros à Bertrange
- 2.413.118 à Niederanven.
- 1.807.341 euros à Sandweiler
- 2.463.478 euros à Strassen
Plus on s’éloigne de la Ville de Luxembourg, moins le prix au m² est élevé. Une maison à Esch-sur Alzette est annoncée en moyenne à 906.191 euros en 2022 (933.465 euros en 2021).
*Source Observatoire de l’Habitat – Liser
Loyers annoncés moyen par commune
Vous voulez louer un logement ? Vous trouverez ici notre guide pour la location.
Mais avant tout, il est important de savoir que les loyers sont en hausse générale. Les prix annoncés par m² s’élevaient en moyenne à fin décembre 2022 à 34,15 euros du m2 en moyenne sur les 12 derniers mois pour l’ensemble du territoire luxembourgeois.
Le loyer moyen au m² à Luxembourg-Ville est de 39,16 €/m², soit un loyer de 1.581 euros en moyenne par mois.
Les loyers des appartements dans les communes avoisinantes se situent dans les moyennes suivantes :
- Sandweiler 2.018 euros, 1.453 euros à Walferdange, 1.888 euros à Hespérange et 1.900 euros à Strassen.
Ici encore les prix baissent au fur et à mesure que l’on s’éloigne de Luxembourg. Un appartement à Leudelange se loue en moyenne à 1224 euros mensuels, à Steinfort il faut compter environ 1.730 euros.
*Source Observatoire de l’Habitat – Liser
Quels critères pour évaluer un logement ?
Vous cherchez à louer ou à acheter un logement au Luxembourg. Comment savoir si le prix proposé est en phase avec le marché ou surévalué ? Tout d’abord quelques points de repères.
Prix et surface en m²
Le prix au m² d’un bien immobilier est inversement proportionnel à sa surface. Plus un bien est petit, plus son prix au m² est élevé. Un appartement de moins de 50 m² au Luxembourg est en moyenne évalué entre 20 et 25% de plus au mètre carré par rapport à un appartement familial de 130 mètres carrés.
Les petites surfaces sont aujourd’hui très demandées par les investisseurs. Les prix sont souvent surévalués, d’autant plus dans des logements anciens. Les propriétaires fixent leurs prix au regard des prix demandés dans les logements neufs.
Etat du bien
L’état du bien en location ou à l’achat est un point à prendre en compte dans l’évaluation. Mais attention aux coûts cachés ! Certains travaux sont évidents à effectuer, d’autres moins.
Le passeport énergétique est un bon indicateur sur la qualité intrinsèque du bien. Selon la cotation du bien, vous devrez effectuer un certain nombre de travaux ou prévoir des coûts importants pour chauffer le logement.
L’attractivité de la ville de Luxembourg
La Ville de Luxembourg exerce une forte attractivité du fait de son dynamisme économique. Les lieux de travail sont proches (Kirchberg, Cloche d’Or), de même que les écoles. Voir notre article où habiter à Luxembourg-Ville.
Esch-sur-Alzette apparait aujourd’hui comme le 2ème pôle économique du pays. Le quartier de Belval est aujourd’hui en plein développement. L’attractivité du sud du pays devrait se renforcer avec la valorisation des anciennes friches industrielles (voir plus bas) et les projets de développement des transports.
Les espaces extérieurs
Depuis la crise du Covid et le confinement qui a suivi, les logements avec un extérieur sont fortement recherchés. Leur prix a considérablement augmenté par rapport aux logements sans balcon ou jardin.
Comptez payer environ 8% de plus pour un balcon, 12% pour un jardin. De fait, les appartements en rez-de-jardin sont aujourd’hui plus recherchés.
La valorisation des garages et parkings
Les garages et emplacements intérieurs de parking pèsent fortement dans le budget d’acquisition d’un bien immobilier. Ils peuvent représenter aujourd’hui jusqu’à près de 15% du montant de la transaction totale.
Les prix des parkings continuent d’augmenter. Evalués en moyenne sur le territoire à 42.000 euros fin 2017, ils peuvent être évalués à 90.000 euros dans les nouvelles constructions de Luxembourg.
Les nouveaux quartiers à venir au Luxembourg
Luxembourg poursuit son développement immobilier. L’enjeu est aujourd’hui de récupérer le maximum de terrains pour atteindre le nombre de logements nécessaire au pays.
Les communes incitent la construction sur les “dents creuses”. Elles transforment petit à petit des zones vertes en zones constructibles. La fiscalités sur les terrains en friche et les logements vides va considérablement s’alourdir à partir de 2023. L’objectif est de favoriser la vente ou la location.
Les friches industrielles sont de plus en plus valorisées.
Développements immobiliers sur Luxembourg et la région Centre
Quartier Kirchberg
Kirchberg représente un fort potentiel de développement pour la Ville de Luxembourg. Toutefois, les terrains appartiennent pour majeure partie à des privés, pas toujours prêts à vendre.
Néanmoins, le quartier Kirchberg se développe à grande vitesse vers le nord avec le nouveau site Op der Schled. Celui-ci permettra à terme 2030 d’augmenter le nombre d’habitants de 10.000 personnes sur près de 5.000 logements supplémentaires. Les quartiers du Laangfur et du Kuebebierg, dernière réserve foncière ultime à valoriser en font partie.
Quartier Cessange
Le quartier de Cessange est également en plein développement. Situé à proximité de la Cloche d’Or, il voit la création de nombreux Plans d’Aménagement Particuliers notamment autour du Parc de Cessange. Les lotissements Guddebierg, Im Grundchen, Rue Verte … devraient augmenter sensiblement la population de ce quartier.
Quartiers Rollingergrund et Belair
Le quartier de Rollingergrund sera également transformé. Un nouveau projet “Faïencerie” est à l’étude le long de la Rue de Rollingergrund. Ce projet prévoit un lieu de vie mixte, privilégiant une vie urbaine. Des commerces, des services de crèche, banque, restaurants et loisirs verront le jour autour d’une place centrale. Le Château de Septfontaines sera totalement intégré dans ce nouveau projet. Des chemins piétonniers et cyclistes s’inscriront dans la mobilité douce pronée par la ville de Luxembourg.
Le projet “Place de l’Etoile” à l’intersection entre le quartier Belair et Rollingergrund sera également développé. Un îlot d’échanges sera créé entre Luxembourg et les communes limitrophes comme Strassen. Une nouvelle ligne de tramway reliera Luxembourg à Strassen. 600 logements, des nouveaux commerces verront également le jour autour d’un espace dédié aux piétons. La Route d’Arlon devrait être déviée par un tunnel avec la création d’une gare souterraine de transports en commun. Ce projet s’inscrit dans le Plan Mobilité 2035.
Sandweiler
Sandweiler à l’est de la ville de Luxembourg devrait voir la construction de 20 immeubles neufs. Située à proximité immédiate de la capitale et de l’aéroport, la ville de Sandweiler constitue une réserve foncière en pleine nature. Le projet prévoit la construction de 110 logements supplémentaires, des surfaces de bureaux et des commerces.
Développements immobiliers de la région Sud
Esch-sur-Alzette
Esch-sur-Alzette continue également sa mutation avec la création de 2 nouveaux quartiers. Ceci confirme l’attrait de Esch-sur-Alzette et surtout sa bonne santé économique.
Rout Lens du côté des Terres Rouges permettra de construire entre 3.000 et 3.500 logements à horzon 2026. Metzeschmelz verra le jour sur les friches industrielles entre Esch et Schifflange avec 10.000 logements prévus pour 2028.
Secteur de Belval
Le quartier de Belval continue son développement sur le quartier du Square Mile. Les deux tours Capelli Towers compteront 15 niveaux de logements sur une hauteur de 50 mètres. Quant à la friche Route Lens de Esch, elle mise sur l’environnemental sur ses 10,5 hectares.
A terme, Belval devrait compter près de 7.000 habitants,contre moins de 400 en 2022.
Secteur de Schifflange
Après le quartier de Belval sur la commune de Esch-sur-Alzette, c’est le secteur de Schifflange qui sera totalement restructuré.
Les 61 hectares d’anciennes friches industrielles Arcelor Mittal seront reconvertis en logements (10.000 logements dont 30% à prix abordables), écoles, lycée, … L’économie circulaire et la mixité sociale seront privilégiés, de même que la mobilité douce.
Ville de Dudelange
La ville de Dudelange va elle aussi lancer la construction d’un nouveau quartier. Neischmelz comptera près de 1.000 logements, 50.000 m2 de commerces et 17.000 m2 d’espaces verts.
Ville de Kehlen
La commune de Kehlen investit quant à elle sur un nouveau village, Elmen. Ce projet éco-responsable et mixte comptera à terme 2.000 habitants sur une surface de 27 hectares.
Projets immobiliers dans la région Nord
La Ville de Wiltz envisage elle aussi le déploiement de ses friches industrielles.
Le projet “Wunne mat der Wooltz” verra d’ici 2030, plus de 25 hectares convertis en logements, espaces de travail et commerces. Des zones de loisirs et de détente permettront aux 1.800 habitants du nouveau site de bénéficier d’une nouvelle qualité de vie. Là encore, l’économie circulaire sera privilégiée.
Vous trouverez également dans cet article l’historique des dernières tendances de l’immobilier au Luxembourg.
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