Marché et prix de l’immobilier au Luxembourg

Vous envisagez de vous installer au Luxembourg ? Il faut savoir que les prix de l’immobilier sont élevés, que ce soit à la vente ou à la location. Les prix annoncés se retrouvent aujourd’hui à des niveaux équivalents aux grandes villes européennes, voire au-delà. Ces prix continuent d’augmenter du fait d’une pénurie en logements.

Les caractéristiques du marché immobilier luxembourgeois

Une offre immobilière insuffisante par rapport à la demande

Le marché immobilier luxembourgeois est clairement marqué par une insuffisance de l’offre par rapport à la demande. Même si des nouveaux quartiers font leur apparition depuis quelques années (Cloche d’Or, Belval, …) et que les communes s’engagent vers une libération des terrains constructibles, les nouvelles constructions ne suffisent pas à combler les acheteurs potentiels.

Malgré les chantiers de construction d’immeubles collectifs et de maisons individuelles permanents, l’offre n’est aujourd’hui toujours pas suffisante pour répondre à l’afflux de la demande.
Des études font état d’une augmentation significative de la population dans les prochaines décennies. Ceci ne laisse pas présager une baisse des prix, d’autant que la croissance économique est toujours au rendez-vous. Le Statec fait état d’un besoin de 5.600 à 7.500 logements supplémentaires par an.

Des prix de l’immobilier qui continuent de s’envoler

Depuis plusieurs années déjà, les prix de l’immobilier luxembourgeois continuent de s’envoler. Voir les dernières tendances de l’immobilier ici.

Certains spécialistes avancent depuis 2 ou 3 ans que l’immobilier est surévalué au Luxembourg. La Commission Européenne estime cette surévaluation de l’immobilier, jusqu’à +28%.  Entre 2010 et 2019, les prix du logement ont augmenté de +56%, alors que le revenu médian n’augmentait lui que de +35% sur la même période.

Si l’on prend les prix de l’immobilier en 2005 comme base 100, ceux-ci ont été multipliés au 3ème trimestre 2021 par : 

  • 2,6 pour les ventes de maison, toutes communes et tous biens confondus
  • 3, 0 pour les ventes d’appartements
  • 1,6 pour les locations de maison
  • 1,7 pour les locations d’appartements.

Voir le coût du logement dans le budget des ménages.

Quels critères pour évaluer un logement ?

La surface en m²

Le prix au m² d’un bien immobilier est inversement proportionnel à sa surface. Plus un bien est petit, plus son prix au m² est élevé. Un appartement de moins de 50 m² au Luxembourg est en moyenne évalué entre 20 et 25% de plus au mètre carré par rapport à un appartement familial de 130 mètres carrés.

L’attractivité de Luxembourg-Ville

La Ville de Luxembourg exerce une forte attractivité dans le domaine du logement du fait de son dynamisme économique. Les lieux de travail sont plus proches (Kirchberg, Cloche d’Or), de même que les écoles. Voir notre article où habiter à Luxembourg-Ville.

Esch-sur-Alzette apparait aujourd’hui comme le 2ème pôle économique du pays avec notamment le quartier Belval. L’attractivité du sud du pays devrait se renforcer avec le développement des anciennes friches industrielles (voir plus bas).

La valorisation des garages et parkings

Les garages et emplacements intérieurs de parking pèsent fortement dans le budget d’acquisition d’un bien immobilier. Ils peuvent représenter aujourd’hui jusqu’à près de 15% du montant de la transaction totale. Les prix des parkings continuent d’augmenter. Evalués en moyenne sur le territoire à 42.000 euros fin 2017, ils peuvent être évalués à 90.000 euros dans les nouvelles constructions de Luxembourg.

Prix moyens annoncés au Luxembourg

Prix de vente des logements

Vous voulez acheter un appartement ou une maison au Luxembourg ? On vous détaille ici toutes les bonnes raisons pour acheter votre logement.

Il faut toutefois savoir que selon les actes notariés enregistrés, les prix de vente annoncés au 3ème trimestre 2021 pour les appartements ont augmenté de +14% par rapport à l’année précédente. Les prix des Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement ont augmenté quant à elles de +4% en un an. Il faut toutefois noter que la baisse relative des prix au m2 sur le neuf correspond plus à un déplacement des ventes neuves. Celles-ci ont en effet plus lieu sur des zones moins chères que la capitale Luxembourg ou la périphérie.

En moyenne, les prix annoncés pour la vente des appartements au Grand-Duché était de 7.805€/m² au 3ème trimestre 2021 sur l’ensemble du pays

A Luxembourg-Ville les prix annoncés sont en moyenne de 10.897 €/m² sur une fourchette de 7.600 à 14.300 euros du m2 dans l’ancien contre 7.637 €/m² sur la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017. Le neuf est quant à lui évalué à la vente 12.206 euros en moyenne le m2. Il peut même atteindre 17.000 euros sur certains biens. Le quartier de Weimerskirch se situe en haut de fourchette avec 16.125 euros du m2, suivi du Kirchberg à 15.086 et du Limpertsberg à 14.196 euros le m2. Beggen et Hamm sont les 2 quartiers ont l’ont peut encore négocier le prix des appartements à moins de 10.000 euros le m2 en moyenne.

La valeur moyenne d’un appartement est annoncée à plus de 1.000.000 d’euros sur la commune de Luxembourg, avec là encore des disparités. C’est d’ailleurs la somme minimum à prévoir pour acquérir un bien dans les quartiers de Dommeldange, Merl, Belair, Limpertsberg, Kirchberg, Cessange, Neudorf et la Ville Haute.

Dans les communes avoisinantes, on compte pour l’ancien des prix à la vente de 8.180 €/m² dans la commune de Sandweiler, 8.999 €/m² pour la commune de Hespérange, 9.005 €/m² pour Walferdange, 10.068 €/m² pour Strassen et 10.492 €/m² pour Bertrange.

Plus on s’éloigne de la Ville de Luxembourg, moins le prix au m² est élevé. Il faut compter 6.838 €/m² à Esch-sur Alzette ou encore 6.950€/m² à Grevenmacher. 

Loyers annoncés moyen par commune

Vous voulez louer un logement ? Vous trouverez ici comment vous y prendre.

Mais avant tout, il est important de savoir que les loyers sont en hausse générale. Les prix annoncés par m² s’élevaient en 2021 à 31,43 euros du m2 en moyenne contre 27,05 €/m² en 2019 pour l’ensemble du territoire luxembourgeois.

Le loyer moyen au m² à Luxembourg-Ville est de 36,28 €/m² avec des différences entre les quartiers de Cents et Kirchberg à moins de 30 euros le m2, et Limpertsberg ou Belair, voire Gasperich. Il faudra compter débourser en moyenne plus de 1.900 euros pour louer un appartement à Kirchberg, Limpertsberg ou encore la Ville Haute.

Les loyers des appartements dans les communes avoisinantes se situent dans les moyennes suivantes : dans la commune de Sandweiler 1.749 euros, 1.474 euros  à Walferdange, 1.654 euros à Hespérange et 1.722 euros à Strassen.

Ici encore les prix baissent au fur et à mesure que l’on ‘éloigne de Luxembourg. Un appartement à Leudelange se loue en moyenne à 1.245 euros mensuels, à Steinfort il faut compter environ 1.491 euros.

*Source Observatoire de l’Habitat – Liser 

Les nouveaux quartiers à venir au Luxembourg

Luxembourg poursuit son développement. L’enjeu est aujorud’hui de récupérer le maximum de terrains pour poursuivre le développement immobilier nécessaire au pays. Les communes incitent la construction sur les dents creuses, et transforment petit à petit des zones vertes en zones constructibles. Il est question aujourd’hui de modifier la fiscalités sur les terrains en friche et les logements vides afin de favoriser la vente ou la location. Les friches industrielles sont de plus en plus valorisées.

  • Région Centre / Luxembourg

Le quartier Kirchberg se développe à grande vitesse vers le nord avec le nouveau site Op der Schled. Celui-ci permettra à terme 2030 d’augmenter le nombre d’habitants de 10.000 personnes sur près de 5.000 logements supplémentaires. Kirchberg représente un fort potentiel de développement pour la Ville de Luxembourg. Toutefois, les terrains appartiennent pour majeure partie à des privés, pas toujours prêts à vendre.

    Le quartier de Cessange est également en plein développement. Situé à proximité de la Cloche d’Or, il voit la création de nombreux Plans d’Aménagement Particuliers notamment autour du Parc de Cessange. Les lotissements Guddebierg, Im Grundchen, Rue Verte … devraient augmenter sensiblement la population de ce quartier.

    Le quartier de Rollingergrund se verra également transformé avec un nouveau projet “Faïencerie” le long de la Rue de Rollingergrund. Ce projet prévoit un lieu de vie mixte avec une vie urbaine grâce à des commerces et des services de crèche, banque, restaurants et loisirs autour d’une place centrale. Le Château de Septfontaines sera totalement intégré dans ce nouveau projet. Des chemins piétonniers et cyclistes s’inscriront dans la mobilité douce pronée par la ville de Luxembourg. 

    Le projet “Place de l’Etoile” à l’intersection entre le quartier Belair et Rollingergrund sera également développé pour créer un îlot d’échanges entre Luxembourg et les communes limitrophes comme Strassen. Une nouvelle ligne de tramway reliera Luxembourg à Strassen. 600 logements ainsi que de nouveaux commerces verront également le jour autour d’un espace dédié aux piétons. La Route d’Arlon devrait être déviée pr un tunnel avec la création d’une gare souterraine de transports en commun.. 

    • Région sud

    Après le quartier de Belval sur la commune de Esch-sur-Alzette, c’est le secteur de Schifflange qui sera totalement restructuré. Les anciennes friches industrielles Arcelor Mittal sur le secteur Esch/Schifflange verront les 61 hectares reconvertis en 50% de logements (10.000 logements dont 30% à prix abordables), écoles, lycée, … L’économie circulaire et la mixité sociale seront privilégiés, de même que la mobilité douce.

    La ville de Dudelange va elle aussi lancer un nouveau quartier, Neischmelz qui verra la construction de près de 1.000 logements, 50.000 m2 de commerces et 17.000 m2 d’espaces verts.

    Esch-sur-Alzette continue également sa mutation avec tout d’abord Belval, toujours en développement sur le quartier du Square Mile avec notamment les 2 tours Capelli Towers, haute de 50 mètres – soit 15 niveaux et Belval Nord. Quant à la friche Route Lens de Esch, elle mise sur l’environnemental sur ses 10,5 hectares.

    La commune de Kehlen investit quant à elle sur un nouveau village Elmen qui comptera à terme 2.000 habitants sur une surface de 27 hectares.

    • Région Nord

    La Ville de Wiltz envisage elle aussi le déploiement de ses friches industrielles. Le projet “Wunne mat der Wooltz” verra d’ici 2030, plus de 25 hectares convertis en logements, espaces de travail et commerces. Des zones de loisirs et de détente permettront aux 1.800 habitants du nouveau site de bénéficier d’une nouvelle qualité de vie. Là encore, l’économie circulaire sera privilégiée.

    Vous trouverez également dans cet article l’historique des dernières tendances de l’immobilier au Luxembourg.

    Vous avez un bien immobilier à vendre ou à louer au Luxembourg ? Comment faire ?