Marché et prix de l’immobilier

Prix et marché immobilier Luxembourg

Vous envisagez de vous installer au Luxembourg ? Pour vous loger, il faut savoir que les prix de l’immobilier y sont élevés, que ce soit à la vente ou à la location.

En effet, les prix de l’immobilier au Luxembourg se retrouvent aujourd’hui à des niveaux supérieurs aux grandes villes européennes. Il faut dire que le pays souffre d’une pénurie en logements face à l’augmentation constante de la population.

Caractéristiques du marché immobilier luxembourgeois

Offre immobilière insuffisante par rapport à la demande

Le marché immobilier luxembourgeois est clairement marqué par une insuffisance de l’offre en logements par rapport à la demande.

Sur le terrain, on note la présence permanente de chantiers de construction d’immeubles collectifs ou de maisons individuelles. Néanmoins, malgré l’apparition et le développement de nouveaux quartiers (Cloche d’Or, Kirchberg, Belval, …) la demande d’achat ou de location de biens immobiliers n’est pas satisfaite.

L’offre immobilière reste insuffisante pour répondre à l’afflux de la demande. Et cette croissance de la demande n’est pas prête de s’arrêter, alors que la population résidente au Luxembourg continue à augmenter significativement. De nouveaux travailleurs continuent d’arriver, attirés de belles perspectives de carrière et de rémunérations,

Le Statec fait toujours état d’un besoin de 5.600 à 7.500 logements supplémentaires par an. Or, le marché immobilier semble se mettre en pause depuis fin 2022.

Ralentissement du marché après l’envolée des prix

Le marché immobilier luxembourgeois a connu une envolée des prix à partir de 2019. La Commission Européenne estimait cette surévaluation de l’immobilier, jusqu’à +28%. Sur la récente période depuis 2010, les prix du logement ont augmenté de +56%. Sur la même période, le revenu médian n’augmentait que de +35%.

Si l’on prend les prix de l’immobilier en 2005 comme base 100, ceux-ci ont été multipliés en 2021 par : 

  • 2,6 pour les ventes de maison, toutes communes et tous biens confondus
  • 3, 0 pour les ventes d’appartements
  • 1,6 pour les locations de maison
  • 1,7 pour les locations d’appartements.

Voir le coût du logement dans le budget des ménages.

Face à un marché jugé comme surévalué, et au bord de la surchauffe, le gouvernement et les communes prend des mesures pour créer plus de logements.

Les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 10% en 2019, 2020 et 2021. Mais depuis fin 2022, on assiste à un ralentissement avec “seulement 9,6%” de croissance sur l’année. Le 4ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023 laissent même apparaitre une baisse des prix. Voir les dernières tendances de l’immobilier ici.

Prix moyens dans l’immobilier

Prix de vente des logements au Luxembourg en baisse

Vous voulez acheter un appartement ou une maison au Luxembourg ? On vous détaille ici toutes les bonnes raisons pour acheter votre logement.

Prix enregistrés chez les notaires à fin 2022

Nous vous présentons ici les prix enregistrés chez les notaires, soit payés réellement par les acheteurs, à fin 2022.

Selon les actes notariés enregistrés, les prix de vente au 4ème trimestre 2022 par rapport à l’année précédente ont augmenté de :

  • 8,2% pour les appartements existants (+14% en 2021)
  • 9,6% pour les appartements en état futur d’achèvement (+4% en 2021)

Il faut toutefois noter que les ventes dans le neuf ont plutôt lieu sur des communes chères comme la capitale Luxembourg ou sa périphérie.

En moyenne, les prix enregistrés pour la vente des appartements anciens au Grand-Duché était de 8.734 €/m² fin 2022 contre 10.400 €/m² fin 2021 sur l’ensemble du pays. La fourchette de prix moyen au mère carré était de 5.338 € à 13.162 € dans les appartements anciens.

Dans le neuf, le prix moyen des appartements en VEFA s’élevait à 9.347 euros au m², pour une fourchette de prix au m² de 5.521 € à 15.348 €.

Fin 2022, il fallait compter en moyenne 910.819 euros pour acheter un appartement, contre 912.000 euros fin 2021.

Prix de vente annoncés des appartements au 3ème trimestre 2023

Ces prix de vente s’entendent comme les prix demandés par les sites immobiliers. Ils ne correspondent pas aux prix réellement payés par les acheteurs. On constate toujours un décalage entre les prix annoncés et les prix payés.

A Luxembourg-Ville les prix annoncés étaient en moyenne de 12.071 €/m² au 3ème trimestre 2023 contre 13.100 €/m² à fin 2022. Les prix annoncés moyens étaient de 1.014.331 euros contre 1.062.735 euros à fin 2022 pour un appartement.

Dans les communes avoisinantes, on comptait au 3ème trimestre 2023 des prix annoncés au m² à la vente d’appartements anciens de :

  • 12.420 euros contre 12.877 euros fin 2022 et 13.056 €/m² en 2021 pour Bertrange.
  • 10.729 euros contre 10.811 euros fin 2022 et 10.898 €/m² en 2021 pour la commune de Hespérange,
  • 9.340 euros contre 9.941 euros fin 2022 et 10.365 €/m² en 2021 dans la commune de Sandweiler,
  • 11.292 euros contre 11.243 euros fin 2022 et 10.977 €/m² en 2021 pour Strassen
  • 9.381 euros 9.894 euros fin 2022 et 9.587 €/m² en 2021 pour Walferdange.

Gageons que les prix annoncés fin 2023 entérineront une chute de l’immobilier au Luxembourg.

Prix de vente annoncés des maisons au Luxembourg

En moyenne au 3ème trimestre 2023, les prix annoncés pour la vente de maisons au Grand-Duché de Luxembourg était de 6.620 €/m² contre 7.000 €/m² en 2022 en moyenne nationale. Le prix annoncé moyen d’une maison était de 1.314.360 euros au 3ème trimestre 2023 contre 1.388.411 euros en 2022 et 1.379.694 euros en 2021.

Dans la ville de Luxembourg, les prix annoncés moyens pour une maison était de 1.887.781 euros au 3ème trimestre 2023 contre 2.060.022 euros en 2022 et 2.147.824 euros en 2021.

La petite couronne autour de Luxembourg reste très recherchée pour une excellente qualité de vie. Néanmoins, les maisons accusent également une chute des prix annoncés. On retrouve par exemple des prix de vente des maisons à :

  • 1.885.041 euros contre 2.111.178 euros à fin 2022 à Bertrange
  • 1.969.478 euros contre 2.413.118 euros fin 2022 à Niederanven.
  • 1.647.903 euros contre 1.807.341 euros fin 2022 à Sandweiler
  • 2.157.143 euros contre 2.463.478 euros fin 2022 à Strassen

Plus on s’éloigne de la Ville de Luxembourg, moins le prix au m² est élevé. Une maison à Esch-sur Alzette est annoncée en moyenne à 618.631 au 3ème trimestre 2023 contre 906.191 euros en 2022 et 933.465 euros en 2021.

*Source Observatoire de l’Habitat – Liser 

Loyers annoncés moyens par commune

Vous voulez louer un logement ? Vous trouverez ici notre guide pour la location.

Les loyers annoncés au Luxembourg sont en hausse générale. Selon Immotop, les prix annoncés par m² s’élevaient en moyenne à 25,28 euros du m2 à fin décembre 2023 contre 24,05 euros du m2 en moyenne à fin 2022.

Le loyer moyen au m² à Luxembourg-Ville est de 30,53 €/m² à fin 2023 contre 28,39 euros €/m² à fin décembre 2022.

Comment évaluer le prix d’un logement au Luxembourg?

Vous cherchez à louer ou à acheter un logement au Luxembourg. Comment savoir si le prix proposé est en phase avec le marché ou surévalué ? Tout d’abord, voici quelques points de repères.

Prix et surface en m² de l’immobilier

Au Luxembourg, le prix au m² d’un bien immobilier est inversement proportionnel à sa surface. Plus un bien est petit, plus son prix au m² est élevé. Un appartement de moins de 50 m² au Luxembourg est en moyenne évalué entre 20 et 25% de plus au mètre carré par rapport à un appartement familial de 130 mètres carrés.

Les petites surfaces sont aujourd’hui très demandées par les investisseurs. Les prix sont souvent surévalués, d’autant plus dans des logements anciens. Les propriétaires fixent leurs prix au regard des prix demandés dans les logements neufs.

Etat du bien et travaux à prévoir dans votre nouveau logement

L’état du bien en location ou à l’achat est un point à prendre en compte dans l’évaluation. Mais attention aux coûts cachés ! Certains travaux sont évidents à effectuer, d’autres moins visibles au premier abord. Soyez attentifs lors de la visite des différents logements.

Pour évaluer la qualité intrinsèque d’un logement, le passeport énergétique est un bon indicateur sur l’efficience énergétique et les travaux à effectuer, même non visibles. Selon la cotation du bien immobilier extériorisé par le CPE, vous devrez effectuer un certain nombre de travaux afin d’améliorer l’efficience énergétique et économiser sur les frais de chauffage du logement.

Attractivité de la ville de Luxembourg et prix des logements

La Ville de Luxembourg exerce une forte attractivité du fait de son dynamisme économique. Les lieux de travail sont proches (Kirchberg, Cloche d’Or), de même que les écoles. Voir notre article où habiter à Luxembourg-Ville.

Esch-sur-Alzette apparait aujourd’hui comme le 2ème pôle économique du pays. Le quartier de Belval est aujourd’hui en plein développement. L’attractivité du sud du pays devrait se renforcer avec la valorisation des anciennes friches industrielles (voir plus bas) et les projets de développement des transports.

Les espaces extérieurs font grimper les prix

Depuis la crise du Covid et le confinement qui a suivi, les logements avec un extérieur sont aujourd’hui fortement recherchés. Leur prix a considérablement augmenté par rapport aux logements sans balcon ou jardin.

Comptez payer environ 8% de plus pour un balcon, 12% pour un jardin. De fait, les appartements en rez-de-jardin sont aujourd’hui plus recherchés.

L’envolée des prix des garages et parkings au Luxembourg

Les garages et emplacements intérieurs de parking pèsent fortement dans le budget d’acquisition d’un bien immobilier au Luxembourg. Ils peuvent représenter aujourd’hui jusqu’à près de 15% du montant de la transaction totale.

Vu la difficulté à se garer dans le centre de la ville de Luxembourg, les prix des parkings continuent d’augmenter. Evalués en moyenne sur le territoire à 42.000 euros fin 2017, ils peuvent être évalués à 90.000 euros dans les nouvelles constructions de Luxembourg. Certains emplacements de parking se négocient à plus de 150.000 euros !

Les nouveaux quartiers à venir au Luxembourg

Luxembourg poursuit son développement immobilier. L’enjeu des politiques luxembourgeois est aujourd’hui de récupérer le maximum de terrains pour atteindre le nombre de logements nécessaire au pays.

Les communes incitent à la construction sur les “dents creuses”. Elles transforment petit à petit des zones vertes en zones constructibles. La fiscalités sur les terrains en friche et les logements vides risque considérablement de s’alourdir à partir de 2023. L’objectif est de favoriser la vente ou la location des logements vides.

La valorisation des friches industrielles est également en cours afin de créer de nouveaux quartiers.

Développements immobiliers sur Luxembourg et la région Centre

Projets immobiliers dans le quartier Kirchberg

Le quartier de Kirchberg représente un fort potentiel de développement pour la Ville de Luxembourg. Toutefois, les terrains appartiennent pour majeure partie à des privés, pas toujours prêts à vendre.

Néanmoins, le quartier Kirchberg se développe à grande vitesse vers le nord avec le nouveau site Op der Schled. Celui-ci permettra à terme 2030 d’augmenter le nombre d’habitants dans ce quartier de plus 10.000 personnes, sur près de 5.000 logements supplémentaires. Les quartiers du Laangfur et du Kuebebierg, dernière réserve foncière ultime à valoriser, font partie des projets de développement majeurs dans la capitale.

Fort potentiel de développement dans le quartier de Cessange

Le quartier de Cessange est également en plein développement immobilier. Situé à proximité de la forte zone artisanale de la Cloche d’Or, ce quartier bénéficie de nombreux Plans d’Aménagement pour les Particuliers, notamment autour du Parc de Cessange. Les lotissements Guddebierg, Im Grundchen, Rue Verte … devraient contribuer à augmenter sensiblement la population de ce quartier.

Quartiers Rollingergrund et Belair en voie de transformation

Le quartier de Rollingergrund est en voie de transformation. Un nouveau projet “Faïencerie” est à l’étude le long de la Rue de Rollingergrund. Ce projet prévoit un lieu de vie mixte, privilégiant une vie urbaine. Des commerces, des services de crèche, banque, restaurants et loisirs verront le jour autour d’une place centrale. Le Château de Septfontaines sera totalement intégré dans ce nouveau projet. Des chemins piétonniers et cyclistes s’inscriront dans la mobilité douce prônée par la ville de Luxembourg.

La “Place de l’Etoile” à l’intersection entre le quartier Belair et Rollingergrund fait également l’objet d’un important projet de développement. Cette place devrait être un véritable ilôt d’échanges entre Luxembourg et les communes limitrophes comme Strassen. Une nouvelle ligne de tramway reliera Luxembourg à Strassen. 600 logements, des nouveaux commerces verront également le jour autour d’un espace dédié aux piétons. La Route d’Arlon devrait être déviée par un tunnel avec la création d’une gare souterraine de transports en commun. Ce projet s’inscrit dans le Plan Mobilité 2035.

Développement de la ville de Sandweiler

Sandweiler à l’est de la ville de Luxembourg devrait voir la construction de 20 immeubles neufs. Située à proximité immédiate de la capitale et de l’aéroport de Luxembourg, la ville de Sandweiler constitue une réserve foncière en pleine nature. Le projet prévoit la construction de 110 logements supplémentaires, des surfaces de bureaux et des commerces.

Développements immobiliers de la région Sud du Luxembourg

Création de nouveaux quartiers à Esch-sur-Alzette

La ville de Esch-sur-Alzette continue également sa mutation avec la création de 2 nouveaux quartiers. Ancienne ville industrielle délaisse, Esch-sur-Alzette connait un nouvel attrait du fait de prix plus bas et surtout d’une bonne santé économique avec le pôle de Belval.

Metzeschmelz valorisera les friches industrielles situées entre Esch et Schifflange avec 10.000 logements supplémentaires prévus pour 2028.

Valorisation du secteur de Belval

Le quartier de Belval continue son développement sur le quartier du Square Mile. Les deux tours Capelli Towers compteront 15 niveaux de logements sur une hauteur de 50 mètres. Quant à la friche Route Lens de Esch, elle mise sur l’environnemental sur ses 10,5 hectares. 3.000 à 3.500 logements devraient se construire à horizon 2026.

A terme, Belval devrait compter près de 7.000 habitants, contre moins de 400 en 2022.

Restructuration du secteur de Schifflange

Après le quartier de Belval sur la commune de Esch-sur-Alzette, c’est le secteur de Schifflange, ancien site sidérurugique, qui sera totalement restructuré.

Arcelor Mittal prévoit la reconversion des 61 hectares de friches industrielles en logements (10.000 logements dont 30% à prix abordables), écoles et lycée, … L’économie circulaire et la mixité sociale seront privilégiés, de même que la mobilité douce.

Nouveau quartier dans la ville de Dudelange

La ville de Dudelange va elle aussi lancer la construction d’un nouveau quartier. Neischmelz comptera près de 1.000 logements, 50.000 m2 de commerces et 17.000 m2 d’espaces verts.

Un nouveau village dans la commune de Kehlen

La commune de Kehlen investit quant à elle sur un nouveau village, Elmen. Ce projet éco-responsable ambitieux comptera à terme 2.000 habitants dans un environnement mixte, sur une surface totale de 27 hectares.

Projets immobiliers dans la région Nord du Luxembourg

La Ville de Wiltz envisage elle aussi le déploiement de ses friches industrielles. Le projet “Wunne mat der Wooltz” verra d’ici 2030, plus de 25 hectares convertis en logements, espaces de travail et commerces. Des zones de loisirs et de détente permettront aux 1.800 habitants du nouveau site de bénéficier d’une nouvelle qualité de vie. Là encore, l’économie circulaire est privilégiée.

Vous trouverez également dans cet article l’historique des dernières tendances de l’immobilier au Luxembourg.

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