Como vender melhor o seu imóvel?
É proprietário de um apartamento ou de uma casa e pretende vender o seu imóvel? Para vender um imóvel no Luxemburgo da melhor forma possível, há vários aspetos a ter em conta:
- Determinar o valor justo do seu imóvel
- Valorizar os pontos fortes do seu imóvel
- Respeitar as etapas da colocação à venda
Apresentamos-lhe aqui os nossos melhores conselhos para implementar uma estratégia de venda eficaz. Assim, venderá o seu imóvel no Luxemburgo da forma mais rápida e vantajosa possível.
Vender o seu imóvel o mais rápido e da melhor forma possível
Para vender da melhor forma um apartamento ou uma casa no Luxemburgo, não basta apenas fixar um preço. Muitos outros fatores entram em conta para otimizar a venda. Além disso , tendo em conta o mercado imobiliário em alta no Luxemburgo, muitos proprietários sentir-se-iam tentados a aumentar o preço de venda. Mas será esta a estratégia certa?
Determine o valor justo do seu imóvel
Quer vender da melhor forma e o mais rápido possível? Em primeiro lugar, terá de determinar o valor justo do seu imóvel. Este valorjusto é o preço que um comprador estará disposto a pagar para adquirir a sua casa ou o seu apartamento, num prazo razoável para o vendedor.
A definição do preço justo de um imóvel é um dos elementos-chave de uma estratégia de venda eficaz. Ao aproximar-se o mais possível do preço justo do seu imóvel, dá a si mesmo todas as hipóteses de vender o mais rápido e pelo melhor preço possível. Isto é ainda mais verdadeiro no Luxemburgo, que é um mercado imobiliário certamente promissor, mas complexo.
Estime o «valor de mercado» do imóvel à venda
O valor de mercado de um imóvel pode ser avaliado em relação a imóveis equivalentes à venda num mercado semelhante. A sua casa é a única à venda na zona? O seu apartamento é considerado um imóvel raro à venda? São todos trunfos no seu mercado.
Não hesite em consultar os anúncios imobiliários. Assim, poderá determinar uma faixa de preços pedidos por imóveis equivalentes ao seu, na sua zona.
Além disso, as últimas tendências do mercado imobiliário luxemburguês, que pode consultar aqui, deverão fornecer-lhe informações adicionais sobre a evolução do mercado imobiliário no Luxemburgo.
Avalie também as perspetivas futuras do mercado imobiliário local. Estão em cursodesenvolvimentos nos transportes públicos na sua zona, como, por exemplo, as próximas linhas de elétrico no âmbito do Plano de Mobilidade 2035. Informe-se junto da sua autarquia. Talvez estes desenvolvimentos futuros impulsionem o seu preço de venda.
Avalie eventuais obras de renovação
Quando um potencial comprador visitar a sua casa ou apartamento, irá registar todas as suas imperfeições. A pintura precisa de ser renovada? A cozinha está desatualizada? As casas de banho estão envelhecidas ou «no seu estado original»? O terraço não está bem cuidado? São obras que o potencial comprador irá deduzir do preço pedido antes de fazer a sua oferta.
Quer vender o seu imóvel nas melhores condições? Faça uma análise crítica e avalie as obras de renovação que um comprador teria de realizar. Não hesite em efetuar as pequenas reparações necessárias. Por vezes, basta dar uma nova camada de tinta para valorizar uma divisão. Transmitirá a imagem de um apartamento limpo e bem conservado. O seu comprador estará ainda mais inclinado a pagar o preço pedido.
Os painéis fotovoltaicos são uma verdadeira mais-valia na venda da sua casa. Consulte aqui o nosso artigo sobre a implementação do sistema de pagamento direto na instalação solar. Jánão terá de adiantar a parte financiada pelo Estado.
Encontrará na Internet simuladores de preços imobiliários, nomeadamente a ferramenta desenvolvida pela Nexvia ou ainda a desenvolvida pela Nextimmo. Estas ferramentas irão ajudá-lo na avaliação dos preços do seu imóvel residencial.
Destaque os pontos fortes do seu imóvel para o vender melhor
No seu anúncio, destaque os pontos fortes do seu apartamento ou da sua casa. A sua habitação está muito bem localizada, perto de escolas, comércio e transportes públicos? Dispõe de uma varanda ampla ou de um terraço? Tem um jardim grande? São todos pontos fortes que serão apreciados pelo futuro comprador do seu imóvel. Destaque estes pontos fortes no texto do anúncio e nas fotos.
Tenha também em conta eventuais obstáculos à venda ao definir o preço da sua casa ou apartamento. Esteja preparado para que a venda demore mais tempo a concretizar-se. É importante saber que, desde o confinamento devido à Covid, a ausência de espaço exterior constitui um obstáculo à venda. O mesmo se aplica se a sua habitação estiver localizada no 3.º andar sem elevador. Especifique estes pontos logo no primeiro contacto com um potencial comprador. Não vale a pena realizar visitas que não teriam ocorrido se o comprador tivesse conhecimento destas desvantagens.
Recorra a especialistas em venda imobiliária
Para ir mais longe e conhecer com maior precisão o preço justo do seu imóvel, não hesite em recorrer a vários agentes imobiliários para o avaliarem. Eles conhecem o mercado e dispõem, sem dúvida, de uma lista de clientes suscetíveis de se interessarem pelo seu imóvel.
Por outro lado, tenha cuidado com avaliações demasiado elevadas. O seu apartamento ou a sua casa correm o risco de permanecer no mercado durante demasiado tempo. Um imóvel que demora a ser vendido desvaloriza-se por si só.
Depois de o imóvel ter sido avaliado pelo seu valor justo, é conveniente pensar na sua comercialização.
Quais são os passos para vender o seu imóvel?
Se decidir vender o seu imóvel através de um profissional do setor imobiliário, pergunte-lhe qual é a sua estratégia. Quais são as suas referências? Que medidas de marketing irá implementar para vender o seu imóvel o mais rapidamente possível?
Vai vender o seu imóvel por conta própria?
Se decidir vender o seu imóvel por conta própria, anuncie-o em portais imobiliários. Destaque os seus pontos fortes. Lembre-se de arrumar a sua casa antes de tirar fotos. Tire as fotos durante o dia. Destaque a luminosidade do seu apartamento ou da sua casa.
Não se esqueça dos sites de venda entre particulares, nem das redes sociais. No Luxemburgo, existem páginas específicas no Facebook. Faça uso do boca a boca. O Luxemburgo é uma grande aldeia, não se esqueça disso!
Prepare a sua casa para a vender da melhor forma
Para vender o seu apartamento ou a sua casa, não basta apenas colocar um anúncio. Deve preparar a sua casa de forma a que um potencial comprador se possa imaginar a viver nela durante a visita.
É claro que tudo deve estar limpo e arrumado, para mostrar explicitamente que cuida da sua casa. Um ambiente descuidado dará a entender que não mantém o seu interior. O potencial comprador pensará que não faz as obras necessárias para manter o seu imóvel em bom estado. Inconscientemente, o comprador pensará que terá de enfrentar muitas obras depois de adquirir o imóvel.
Além disso, a decoração deve ser suficientemente neutra. Assim, os visitantes poderão imaginar mais facilmente viver na sua casa. É o momento de pensar em home staging. As cores das paredes devem ser neutras. A decoração não deve ser demasiado personalizada.
Retire também as fotografias que possam levar os compradores a reconhecê-lo como vendedor. O Luxemburgo é um país pequeno. E, por vezes, simplesmente não se quer viver na casa de alguém que se conhece, de perto ou de longe… Mesmo que sejam apenas os filhos que frequentam a mesma escola.
Prepare o processo de venda do seu imóvel
Prepare antecipadamente todos os documentos necessários para a venda da sua habitação. Estes documentos serão solicitados, quer pelo seu potencial comprador, quer pelo notário responsável pela venda. Aqui estão os documentos que deve preparar para vender o seu imóvel:
- Contas e regulamento de condomínio com as últimas atas das assembleias gerais, no caso de um apartamento
- Relatório das despesas de condomínio, faturas de gás, eletricidade e combustível.
- Comprovativo de manutenção da caldeira.
- Certificados de seguro do imóvel a vender
- Plantas e licenças de construção para uma moradia isolada ou um edifício coletivo, caso as tenha
- Comprovativo de propriedade
- Certificado energético obrigatório para venda e arrendamento
Mostre o seu imóvel a potenciais compradores
O seu apartamento ou casa está à venda e tem pedidos de visita? Aqui ficam alguns conselhos profissionais, a aplicar durante as visitas.
Crie o efeito «uau» no início e/ou no final da visita. Deslumbre o seu potencial comprador logo no início da visita. Conquiste-o no final da visita. Ele ficará com uma boa impressão. Um comprador que se senta no seu sofá ou apaga as luzes ao sair de uma divisão? É um bom sinal…
Além disso, não se esqueça de que as perguntas e observações dos visitantes não têm nada de pessoal. Eles estão apenas a fazer todas as perguntas normais no âmbito da aquisição da sua futura habitação.
Tem uma oferta de compra? Parabéns! No entanto, não hesite em informar-se sobre a solvabilidade dos seus potenciais compradores. A negociação do preço é um elemento importante, tanto para eles como para si. Os compradores já têm um acordo bancário? Têm uma entrada própria suficiente? Não hesite em solicitar comprovativos financeiros antes de assinar um contrato de compra e venda com um comprador. Está tão comprometido quanto ele.
Assine um contrato de compra e venda
O compromisso de venda é uma etapa muito importante. Ele sela o acordo entre as partes. Um compromisso de venda é um contrato definitivo entre o comprador e o vendedor. O compromisso de venda deve incluir, no mínimo, os seguintes elementos:
- nomes e endereços das partes, vendedor e comprador
- designação do imóvel a vender: endereço, referência cadastral, detalhes do imóvel, …
- preço de venda e modalidades de pagamento
- existência de eventuais servidões
- data de assinatura da escritura notarial e nome do notário, com data prevista para a entrada em posse e entrega das chaves
- eventual indemnização por ocupação em caso de atraso na entrega das chaves
- cláusula suspensiva de empréstimo, pela qual o comprador não é obrigado a comprar caso não seja concedido o empréstimo num prazo de 4 a 6 semanas. Para ser liberado do seu compromisso, o comprador deverá apresentar-lhe, no mínimo, uma ou mesmo duas recusas bancárias dentro do prazo estipulado.
- cláusula penal que obriga o potencial comprador a pagar uma indemnização ao vendedor em caso de desistência da venda. Esta indemnização é geralmente fixada em 10% do preço de venda estabelecido no compromisso.
Registe o seu contrato preliminar de venda
O registo do compromisso de venda junto da Administração do Registo e dos Domínios torna-o oponível a terceiros. Este registo deve ser efetuado nos 3 meses seguintes à sua assinatura. As despesas de registo são de cerca de dez euros no âmbito de um compromisso com cláusula suspensiva e de 7% do montante da venda na sua ausência. Os 7% representam o adiantamento sobre as despesas notariais.
Assine a escritura notarial de venda da sua casa
O compromisso de venda formaliza o contrato entre o comprador e o vendedor. A escritura notarial formaliza a mudança de propriedade. No Luxemburgo, é geralmente realizada nos 2 meses seguintes à assinatura do compromisso, se tudo estiver em ordem.
A escritura de venda pode ser lavrada por qualquer notário no território luxemburguês. Isto independentemente da localização do imóvel em questão. As garantias legais têm início a partir da data de assinatura da escritura notarial.
As despesas notariais serão pagas nessa altura. Geralmente, são a cargo do comprador, mas podem ser objeto de um acordo diferente entre as partes.
O nosso conselho para uma venda o mais tranquila possível
Quer que a venda da sua casa corra da melhor forma possível? Já está a pensar na sua futura casa? Se já está prestes a partir para uma nova expatriação, poupe os seus nervos.
Para tal, aconselhamos que recorra a um especialista imobiliário. Ganhará tempo e, acima de tudo, terá muito menos preocupações. Um agente imobiliário conhece perfeitamente o ambiente local, comercial, jurídico e financeiro relacionado com a venda de imóveis. Ele irá acompanhá-lo ao longo de todo o processo de venda e saberá aconselhá-lo da melhor forma para o seu interesse. A comissão da agência não deve ser um obstáculo. Ela é amplamente compensada pelo que um agente imobiliário lhe pode proporcionar.
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