Está a planear mudar-se para o Luxemburgo? Deve-se notar que os preços dos imóveis são elevados e continuam a subir devido à falta de habitações. Os empreendimentos em construção não são suficientes para atender à crescente demanda, apesar dos novos projetos.

Não é provável que a situação mude num futuro próximo. As previsões indicam um aumento significativo da população nos próximos anos, associado a um forte crescimento económico. Aqui damos uma olhada no que você precisa saber antes de comprar no Luxemburgo.

As últimas tendências imobiliárias

Os anos 2020 e 2021 assistirão a aumentos de preços de dois dígitos

A contenção de 2020 e a disseminação do teletrabalho marcaram mais uma vez o aumento dos preços das casas. Estes anos vêem novamente o aumento de 2019 confirmado com aumentos de preços da casa de 14,5% em 2020 e 13,9% em 2021, respectivamente .

As novas construções estão a multiplicar-se, não só na cidade do Luxemburgo, mas também em todo o país. Novos projetos estão constantemente sendo desenvolvidos (ver mercado imobiliário). Mas estes projectos não são suficientes para impedir que os preços subam.

Os indivíduos estão à procura de exteriores, que são essenciais durante a contenção, e estão a investir no seu interior. No final de 2021, será necessária uma média de 1.371.000 euros para uma casa no Luxemburgo.

A capital do Luxemburgo continua a ser muito popular e os preços estão a disparar, mesmo nas zonas circundantes. O norte do país é cada vez mais procurado, sobretudo por causa da Nordstrooss (auto-estrada para o norte). Os preços ainda são acessíveis. O sul continua a ser atractivo, devido aos preços mais baixos e às boas ligações à capital. Um eléctrico de alta velocidade ligará o distrito de Cloche d ‘Or no Luxemburgo a Esch-sur-Alzette, via Foetz, em menos de um quarto de hora até 2030.

Os aumentos de preços no sector imobiliário estão a aumentar mais no Luxemburgo do que em outros países europeus, demonstrando o crescente interesse dos clientes por este destino.

Preço por m² ainda a subir

O Luxemburgo continua a atrair uma população activa em busca de trabalho, mas também uma clientela de alto nível. Eles estão à procura de um ambiente de vida privilegiado e seguro. Enquanto o preço médio de um apartamento antigo era de cerca de 5.000/m² no final de 2017, a média nacional para habitação é agora superior a 10.400 euros por m2. Depois de serem cotados a 6.300 euros/m² para novos projectos, os preços atingem agora mais de 15.000/m². No Luxemburgo, os parques de estacionamento custam cerca de 90.000 euros, e até mais de 130.000 euros em certas zonas do centro da cidade.

A localização é um factor chave

Há, naturalmente, disparidades nos preços dos imóveis no Grão-Ducado. O Cantão do Luxemburgo continua a ser sem dúvida o mais caro. O orçamento médio para a compra de uma casa é superior a 1.000.000 de euros, o dobro do que no norte do território. Quanto mais longe da cidade do Luxemburgo, mais acessíveis são os preços.

Os preços por m² no cantão do Luxemburgo são em média 9.203 euros/m² para edifícios novos e 8.495 euros/m² para edifícios antigos. Isto se compara aos preços no norte do país de 5.227 euros por metro quadrado em edifícios novos e 4.424 euros por metro quadrado em edifícios antigos. Entre os dois, os preços diminuem entre a região Capellen/Mersch, a região Leste e a região Esch-sur-Alzette.

No que diz respeito às casas, será necessário uma média de 1.207.225 euros para comprar uma casa no cantão do Luxemburgo, 848.777 euros em Capellen / Mersch e 563.470 euros no norte, o que é menos de metade do preço do capital.

Diferentes preços para diferentes tipos de habitação

A área de superfície ou o tipo de habitação são factores determinantes para os preços. Em geral, os preços por m² diminuem com o tamanho da habitação. É verdade que as pequenas superfícies jogam nas mãos dos investidores, que impulsionam o mercado .

Um apartamento em construção tem um prémio de 15-20% sobre um apartamento mais antigo de tamanho equivalente no mesmo local. No entanto, constatamos hoje, em 2022, que os investidores começam a perder o interesse pelos novos edifícios em favor dos antigos. Os retornos são de facto mais interessantes e o tempo necessário para tornar o imóvel disponível é menor. Com o Covid, as obras estão a sofrer atrasos difíceis de resolver devido à falta de matéria-prima.

Os preços dos terrenos contribuíram claramente para o aumento dos preços das novas construções. Este aumento é ainda mais importante nas zonas urbanas. Em média, os preços das casas aumentaram 5,7% entre 2010 e 2019, enquanto os preços dos terrenos para construção aumentaram 7,0% anualmente durante o mesmo período.

Que perspectivas?

O governo está actualmente à procura de novas medidas para dar oxigénio a um mercado imobiliário que carece de oferta.

Os municípios pretendem agora aumentar a proporção de edifícios multi-familiares ou casas bi-familiares em relação às casas unifamiliares. Apenas 15 dos mais de 100 municípios têm a maioria do seu parque habitacional em apartamentos. Estes incluem os três primeiros com 80% de apartamentos na cidade do Luxemburgo , Esch-sur-Alzette 69,4% e Hespérange 63,1%. Em termos concretos, o estoque de casas unifamiliares, que estão amplamente representadas com 82,8% dos edifícios residenciais em 2019, está diminuindo. A percentagem de edifícios de apartamentos na construção total de habitações está a aumentar. Representam agora mais de 16% do parque habitacional desde 2001, em comparação com menos de 7% antes de 1919.

Mas quando falamos de uma população de mais de 1 milhão de pessoas em 2060, quais são as perspectivas para o futuro? A fim de preparar o país para estes novos residentes, a redução do tamanho do alojamento poderia ser considerada para aumentar o número de ofertas. A legislação também poderia ser alterada para permitir taxas de ocupação mais elevadas, por exemplo, deixando sair salas desocupadas .

Mas hoje é principalmente uma questão de seduzir os proprietários a libertar terras, quando não têm interesse em ver os preços caírem. De acordo com um estudo recente do Observatoire de l’habitat, 84% dos terrenos potencialmente urbanizáveis são propriedade de cerca de 50 particulares e empresas. As próximas leis financeiras devem ser feitas neste sentido.

Um olhar retrospectivo sobre os últimos anos

Um primeiro aumento de preços em 2019

Os números relativos à habitação publicados no 4º trimestre de 2019 pelo L’Observatoire de l’Habitat e Statec confirmam o sentimento geral. Os preços dos imóveis subiram muito nos últimos 12 meses. Os preços das casas subiram 11% em 1 ano, do 4º trimestre de 2018 para o 4º trimestre de 2019!

Este aumento é global e mais ou menos homogéneo entre os diferentes tipos de habitação para venda. Os preços das casas aumentaram +9%, dos apartamentos novos +12,4% e dos antigos +12,1%. Os preços no final de 2019 são de 6,057/m2 para os apartamentos existentes, 7,145/m2 para os apartamentos em construção.
Quanto às casas unifamiliares, custa agora uma média de 789.474 euros para comprar um imóvel em 2019, o que é mais 40.000 euros em apenas 2 trimestres.

Como resultado do Brexit e da chegada de trabalhadores estrangeiros ao mercado luxemburguês, o desequilíbrio existente entre a oferta e a procura de habitação aumentou. Apesar dos muitos projectos em curso, a oferta futura de novas habitações não está a acompanhar oaumento da população.
Os bairros populares do Luxemburgo, como Limpertsberg, Belair, Kirchberg, Grund e Merl, continuam a ser portos seguros. Os preços nestas áreas permanecem no mesmo nível. No resto do país, o sul está a acelerar o seu desenvolvimento. No oeste, o município de Steinfort está recuperando sua atratividade graças a investimentos em projetos de infraestrutura. O Norte do país está encontrando um novo interesse devido ao desenvolvimento das redes de transporte rodoviário. Os preços são ainda mais acessíveis. Os municípios de Ettelbruck, Diekirch e Wiltz são actualmente os mais dinâmicos.

A introdução do transporte público gratuito permite o aumento do valor dos imóveis localizados perto das redes.

2018, uma continuação do boom imobiliário

Em 2018, o mercado está a registar um aumento recorde de 7% nos preços, em comparação com o ano anterior. De acordo com especialistas especializados em imóveis residenciais, nos últimos 10 anos, este aumento foi mais de 5%.

O aumento de preços é especialmente evidente no mercado de apartamentos mais antigos. Neste sector, o aumento está perto dos 10%! Os novos apartamentos, por outro lado, aumentaram “apenas” 6% em 2018, em comparação com o período anterior. Os preços das casas também aumentaram, mas de forma menos significativa. Este crescimento de preços é geral em todo o país, particularmente no sul, onde se verifica um crescimento rápido.

A atractividade do Luxemburgo em termos de influxo populacional parece ser a principal explicação para este aumento de preços. Em 2018, mais de 11.000 pessoas mudaram-se para o Luxemburgo, o que representa 1,8% da sua população total. O aumento constante dos residentes já não está de acordo com a oferta de novas habitações. Mais de 6.000 apartamentos adicionais teriam de ser fornecidos em 2018 para cobrir a demanda. No entanto, o fornecimento de novas unidades foi de apenas 2.600. Além disso, o nível muito baixo das taxas de juro bancárias oferecidas aos mutuários está a apoiar a procura de compra de propriedades. Isto está ajudando a elevar os preços a níveis recordes.

Preços registados ao nível do aluguer também aumentaram significativamente em 2018. Este aumento foi particularmente notório nos distritos de Bonnevoie, Gasperich, Merl e Belair.. Há um aumento de 6 a 8% só na área da estação.

2017 marca o início de uma tendência ascendente

Em 2017, os preços dos imóveis no Luxemburgo aumentaram 4,10% para casas e 4,70% para apartamentos, tanto para imóveis existentes como para novos. Estes números atingiram um pico de 6,10% para os imóveis em construção. Neste ponto, um novo apartamento é avaliado em média 25-30% mais do que um apartamento antigo do mesmo tamanho. O preço médio de um apartamento era de 420.000 euros, comparado com 690.000 euros para uma vivenda.

O relatório conjunto do Observatoire de l’Habitat e do Statec (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) é inequívoco neste momento. O Grand Duchy parece ser uma aposta segura e muito popular entre os investidores. A elevada qualidade dos imóveis e o sistema fiscal atractivo fazem do Luxemburgo um país de investimento. Em 2017, houve um aumento no volume de transacções de +12% em todo o país.

Porquê ser proprietário de uma casa no Luxemburgo?

Saiba mais sobre a habitação no Luxemburgo.

Fonte: Observatório de Habitação – Liser

Crédito fotográfico: Liser