Tendências do mercado imobiliário luxemburguês

Tendência dos preços das casas Luxemburgo

Está a pensar mudar-se para o Luxemburgo? É preciso saber que os preços dos imóveis no Luxemburgo são estruturalmente elevados devido à falta de habitação. As novas construções não são suficientes para satisfazer a procura crescente. Isto é tanto mais verdade quanto o ano de 2023 está praticamente parado em termos de novos projectos imobiliários.

Enquanto 2022 marcou o fim do crescimento de dois dígitos nos preços dos imóveis, 2023 registou uma queda nos preços de compra. É preciso dizer que o aumento das taxas de juro do crédito à habitação não está a facilitar o crédito. Aqui, damos uma vista de olhos ao que precisa de saber sobre habitação antes de comprar ou arrendar no Luxemburgo. 

As últimas tendências imobiliárias no Luxemburgo

Queda dos preços de compra e abrandamento em 2023

As vendas de imóveis abrandaram claramente em 2023. Em termos concretos, os pedidos de hipoteca têm vindo a diminuir desde o final de 2022. A razão para isso é o aumento das taxas de juros.

No 3º trimestre de 2023, o número de transacções registadas diminuiu 32% para os apartamentos existentes e 47% para as moradias. Ao mesmo tempo, as vendas de apartamentos em construção registaram uma queda de 60% em relação ao 3º trimestre de 2022, e de 56% para os terrenos para construção.

De acordo com o STATEC, os preços baixaram quase 18% para as casas e 12% para os apartamentos existentes, em comparação com o 3º trimestre de 2023. Nessa altura, os promotores ainda não tinham repercutido o abrandamento da procura nos seus preços, com uma queda de apenas 7%.

Continuação do aumento dos preços de aluguer em 2023

Por outro lado, as rendas continuarão a aumentar em 2023. Os alugueres de apartamentos e moradias aumentaram 4% no 3º trimestre de 2023.

O que podemos aprender com o mercado imobiliário luxemburguês?

Queda dos preços de venda, aumento das rendas

O Luxemburgo continua a atrair uma população ativa à procura de trabalho, bem como uma clientela de alto nível. Estes procuram um ambiente de vida privilegiado e seguro.

No entanto, a falta de habitação continua a ser um problema importante para o país. 

O preço médio de um apartamento antigo era de cerca de 5 000 euros por metro quadrado no final de 2017. Em julho de 2022, este valor tinha aumentado para 9 208 euros por metro quadrado. Em março de 2023 (fonte: Immotop), os preços nacionais eram em média de 8 876 euros por metro quadrado, com 11 240 euros por metro quadrado para a região Centro.

Os preços das construções novas continuam a rondar os 15 000 euros/m2. No Luxemburgo, os parques de estacionamento podem atingir 130 000 euros, ou mesmo mais de 200 000 euros/m2 em certas zonas do centro da cidade.

As rendas estão agora fixadas a um preço médio mensal de 24,25 euros/m² em todo o país.

Localização, um fator-chave nos preços no Luxemburgo

Os preços dos imóveis no Grão-Ducado são, evidentemente, muito díspares. O cantão do Luxemburgo é, sem dúvida, o mais caro. O orçamento médio para a compra de uma casa é superior a 1.000.000 euros, o que representa o dobro do valor no norte do país. Quanto mais longe estiver da cidade do Luxemburgo, mais acessíveis são os preços.

Os preços por metro quadrado no cantão do Luxemburgo são, em média, de 9 203 euros por metro quadrado para os imóveis novos e de 8 495 euros por metro quadrado para os imóveis existentes. No norte do país, os preços são de 5.227 euros/m2 para os imóveis novos e de 4.424 euros/m2 para os imóveis existentes. Entre estas duas regiões, os preços baixam na região de Capellen/Mersch, na região do Leste e na região de Esch-sur-Alzette.

No que diz respeito às casas, terá de contar com uma média de 1.207.225 euros para comprar uma casa no cantão do Luxemburgo, 848.777 euros em Capellen / Mersch e 563.470 euros no norte, menos de metade do que na capital.

Os preços variam consoante o tipo de imóvel procurado

A dimensão e o tipo de imóvel são factores determinantes para os preços. Em geral, os preços por m² diminuem com a dimensão do imóvel. É verdade que as pequenas superfícies favorecem os investidores, que fazem subir o mercado.

Um apartamento em construção é 15 a 20% mais caro do que um apartamento antigo de tamanho equivalente na mesma localização. No entanto, em 2022, os investidores estão a começar a afastar-se dos imóveis de construção nova em favor dos imóveis mais antigos. Os rendimentos são mais atractivos e a disponibilização dos imóveis demora menos tempo. Com a Covid, os estaleiros de construção estão a sofrer atrasos difíceis de resolver devido à escassez de matérias-primas.

Os preços dos terrenos contribuíram claramente para o aumento dos preços da construção nova. Este aumento é ainda mais significativo nas zonas urbanas. Em média, os preços das casas aumentaram 5,7% entre 2010 e 2019, enquanto os preços dos terrenos para construção aumentaram 7,0% ao ano durante o mesmo período.

Quais são as perspectivas para o sector imobiliário no Luxemburgo?

O novo governo Frieden, eleito em outubro de 2023, definiu a habitação como uma prioridade para o país.

As autarquias procuram agora aumentar a proporção de blocos de apartamentos ou de habitações bifamiliares, em detrimento das habitações unifamiliares. Apenas 15 das mais de 100 autarquias têm a maioria do seu parque habitacional em apartamentos. Entre elas, as três primeiras, com a cidade do Luxemburgo a representar 80% dos apartamentos, Esch-sur-Alzette 69,4% e Hespérange 63,1%.

Em termos concretos, o parque de habitações unifamiliares, que representará 82,8% do total de edifícios residenciais em 2019, está a diminuir. A proporção de edifícios de apartamentos no total do parque habitacional está a aumentar. Desde 2001, representam mais de 16% do parque habitacional, contra menos de 7% antes de 1919.

Mas quando estamos a falar de uma população de mais de 1 milhão de pessoas em 2060, quais são as perspectivas para o futuro? Para preparar o país para acolher estes novos habitantes, poder-se-ia prever uma redução da dimensão das habitações, a fim de aumentar o número de ofertas. A legislação poderia também ser alterada para permitir taxas de ocupação mais elevadas, por exemplo, através do arrendamento de quartos desocupados. 

Atualmente, trata-se sobretudo de convencer os proprietários a libertarem os terrenos, quando estes não têm qualquer interesse em ver os preços baixar. De acordo com um estudo recente do Observatoire de l'Habitat, 84% dos terrenos potencialmente edificáveis são propriedade de cerca de cinquenta particulares e empresas. As próximas leis de finanças deveriam ser redigidas neste sentido.

As novas medidas introduzidas pelo Governo têm como objetivo dar um novo fôlego a um mercado imobiliário com falta de oferta. 

Um olhar sobre os últimos anos

Preços no Luxemburgo vão abrandar em 2022

Após anos de sobreaquecimento, 2022 marca um abrandamento dos preços dos imóveis, com um aumento de apenas 5,6% em termos anuais, muito longe dos aumentos de preços de dois dígitos registados em anos anteriores.

Diminuição do número e do volume das transacções imobiliárias

As vendas de apartamentos novos caíram quase metade em 2022, enquanto o número de transacções de apartamentos existentes caiu quase 18%. Os volumes financeiros diminuíram 50,1 % para os apartamentos novos e 18,7 % para os imóveis existentes.

Aumento dos preços de aluguer no mercado luxemburguês

O final de 2022 já está a assistir a um aumento dos preços das rendas. Os contratos de arrendamento assinados no último trimestre registam um aumento de 8% em relação ao ano anterior para os apartamentos e de 6,9% para as moradias. Menos de 13% dos anúncios de arrendamento foram para casas, e esta percentagem deverá diminuir ainda mais. O mercado é ainda muito pequeno, o que significa que podemos esperar rendas mais elevadas no futuro?

Os preços dos imóveis aumentarão mais de 10% em 2020 e 2021

O confinamento de 2020 e a generalização do teletrabalho voltaram a marcar a subida dos preços das casas. Nestes anos, confirma-se a subida de 2019, com aumentos dos preços da habitação de 14,5% em 2020 e de 13,9% em 2021 .

Estão a surgir novos edifícios por todo o lado, não só na cidade do Luxemburgo, mas em todo o país. Não param de surgir novos projectos (ver mercado imobiliário). Mas estes projectos não são suficientes para travar a subida dos preços.

Os indivíduos estão à procura de exteriores, que são essenciais durante o período de confinamento, e estão a investir nos seus interiores. No final de 2021, o preço médio de uma casa no Luxemburgo será de 1.371.000 euros.

A capital, a cidade do Luxemburgo, continua a ser muito procurada e os preços estão a subir em flecha, mesmo nas zonas circundantes. O norte do país é cada vez mais procurado, graças, nomeadamente, à Nordstrooss (autoestrada para o norte). Os preços continuam a ser acessíveis. O sul continua a atrair, graças aos preços mais baixos e às boas ligações de transportes para a capital. Até 2030, um elétrico de alta velocidade ligará o bairro de Cloche d'Or, no Luxemburgo, a Esch-sur-Alzette, via Foetz, em menos de um quarto de hora.

Os aumentos de preços no sector imobiliário estão a aumentar mais no Luxemburgo do que noutros países europeus, o que demonstra o interesse crescente dos clientes por este destino.

Os preços dos imóveis no Luxemburgo vão subir pela primeira vez em 2019

Os números relativos à habitação publicados para o 4º trimestre de 2019 pelo Observatório do Habitat e pelo Statec confirmam o sentimento geral. Os preços das casas dispararam nos últimos 12 meses. Os preços das casas aumentaram 11% em 1 ano, entre o 4º trimestre de 2018 e o 4º trimestre de 2019! 

Este aumento é global e mais ou menos uniforme entre os diferentes tipos de imóveis à venda. Os preços das casas aumentaram 9%, os dos apartamentos novos 12,4% e os dos apartamentos antigos 12,1%. No final de 2019, os preços subiram para 6 057 euros por metro quadrado para os apartamentos existentes e 7 145 euros por metro quadrado para os apartamentos em construção.
No que diz respeito às casas unifamiliares, a compra de um imóvel em 2019 custará, em média, 789 474 euros, um aumento de 40 000 euros em apenas 2 trimestres.

Em consequência do Brexit e da chegada de trabalhadores estrangeiros ao mercado luxemburguês, o desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação aumentou. Apesar dos muitos projectos em curso, a oferta futura de novas habitações não está a acompanhar o crescimento da população.

Os bairros populares luxemburgueses, como Limpertsberg, Belair, Kirchberg, Grund e Merl, continuam a ser bons valores. Os preços nestas zonas mantêm-se em linha com as expectativas. No resto do país, o desenvolvimento está a acelerar no sul. No oeste, Steinfort recupera a sua atração graças aos investimentos em projectos de infra-estruturas. O norte do país está a despertar um novo interesse graças ao desenvolvimento das redes de transportes rodoviários. Os preços continuam a ser mais acessíveis. As comunas de Ettelbruck, Diekirch e Wiltz são atualmente as mais dinâmicas.

O facto de os transportes públicos serem gratuitos faz com que os imóveis situados perto das redes se valorizem.

2018, uma continuação do boom imobiliário no Luxemburgo

Em 2018, o mercado registou um aumento recorde de 7% nos preços em comparação com o ano anterior. De acordo com especialistas em imóveis residenciais, o aumento nos últimos 10 anos foi de cerca de 5%.

A subida dos preços é mais evidente no mercado dos apartamentos antigos. Neste sector, o aumento é de cerca de 10%! Os apartamentos novos, por outro lado, aumentaram "apenas" 6% em 2018, em comparação com o período anterior. Os preços das casas também aumentaram, mas de forma menos significativa. Este crescimento dos preços é generalizado em todo o país, nomeadamente no sul, onde os preços estão a aumentar rapidamente.

A atratividade do Luxemburgo em termos de afluxo de população parece ser a principal explicação para este aumento dos preços. Em 2018, mais de 11.000 pessoas mudaram-se para o Luxemburgo, o que representa 1,8% da sua população total. O aumento constante do número de residentes já não acompanha a oferta de novas habitações. Em 2018, seriam necessários mais de 6.000 apartamentos adicionais para satisfazer a procura. Além disso, o nível muito baixo das taxas de juro bancárias oferecidas para os empréstimos está a apoiar a procura de compra de imóveis. Esta situação está a contribuir para que os preços atinjam níveis recorde.

Os preços de aluguer também aumentaram significativamente em 2018. Este aumento foi particularmente notório nos bairros de Bonnevoie, Gasperich, Merl e Belair. Só no bairro da Gare, registou-se um aumento de 6 a 8%.

2017: o início da subida do imobiliário luxemburguês

Em 2017, os preços dos imóveis no Luxemburgo aumentaram 4,10% para as casas e 4,70% para os apartamentos, tanto para os imóveis existentes como para os novos. Estes valores atingiram um pico de 6,10% para os imóveis em construção. Nessa altura, um apartamento novo era avaliado em média em 25% a 30% mais do que um apartamento antigo da mesma dimensão. O preço médio de um apartamento era de 420 000 euros, contra 690 000 euros para uma moradia.

O relatório conjunto de L'Observatoire de l'Habitat e Statec (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) era, na altura, inequívoco. O Grão-Ducado parecia ser uma aposta segura e muito apreciada pelos investidores. A elevada qualidade do seu património imobiliário e o seu regime fiscal atrativo fazem do Luxemburgo um local atrativo para investir. Em 2017, o volume de transacções aumentou 12% em todo o país.

Mais informações sobre o alojamento no Luxemburgo.

Fonte: Observatório da Habitação - Liser

Crédito da foto: Liser

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