L’année 2022 marque la fin de la croissance des prix à 2 chiffres. L’année 2023 s’annonce plutôt morose du point de vue des agents immobiliers. Il faut dire que la hausse des taux d’intérêts sur les crédits immobiliers ne facilite pas les emprunts. On fait ici le point sur ce qu’il faut savoir sur le logement avant d’acheter ou louer au Luxembourg.
Les dernières tendances de l’immobilier
A quoi s’attendre pour 2023 ?
Les spécialistes de l’immobilier au Luxembourg s’attendent à une baisse des prix de l’immobilier pour les ventes. Concrètement, les demandes de crédit immobilier ont diminué depuis fin 2022. Le nombre de transactions enregistrées a déjà diminué de 14% en année glissante. Les prix ont baissé de près de 2% par rapport à mars 2022. La principale cause est la hausse des taux d’intérêts.
En revanche, les loyers devraient continuer à augmenter en 2023. Selon Immotop, le prix au m2 à la location atteint son maximum en mars 2023, avec une hausse de plus de 4% en année glissante.
Ralentissement des prix en 2022
Après des années de surchauffe, l’année 2022 marque un ralentissement des prix de l’immobilier. L’évolution comparée au 4ème trimestre 2022 montre une augmentation de 5,6% sur un an, bien loin des hausses de prix à 2 chiffres constatées sur les années précédentes.
Avant tout, il faut noter une baisse très nette du nombre de transactions. Les ventes d’appartement neufs ont baissé de près de moitié (-48,3%), tandis que les appartements anciens ont vu le nombre de transactions diminuer de -17,8%.
Les volumes financiers ont quant à eux chuté de 50,1% sur les appartements neufs et de 18,7% sur l’ancien.
La chute de l’intérêt pour le neuf s’explique par la perte d’attrait pour les investisseurs : coûts élevés indexés sur le coût de la construction et délais de livraison qui s’allongent du fait de problèmes d’approvisionnement des matériaux sur fond de guerre en Ukraine. De plus, la hausse des taux d’intérêt diminue la base des acquéreurs potentiels.
Cette décélération ne se retrouve pas au niveau des prix de la construction neuve. Les constructeurs continuent d’appliquer des prix élevés. Si le prix du neuf continue d’afficher une hausse de 9,4%, le prix des appartements anciens n’augmentent que de 4,4% et celui des maisons de 3,8%.
La fin de l’année 2022 marque une tendance à la hausse du prix des loyers. Les baux à loyer signés sur le dernier trimestre montrent une hausse de 8% sur un an pour les appartements et +6,9% pour les maisons. Moins de 13% des annonces à la location concernent des maisons et cette proportion tend à se réduire encore. Le marché reste très restreint, gage d’une augmentation des loyers plus forte à prévoir ?
Les années 2020 et 2021 marquées par des hausses de prix supérieures à 10%
Le confinement de 2020 et la généralisation du télétravail ont marqué une fois encore l’augmentation des prix de l’immobilier. Ces années voient encore la hausse de 2019 se confirmer avec des hausses des prix du logement de respectivement 14,5% en 2020 et 13,9% en 2021.
Les nouvelles constructions se multiplient, non seulement à Luxembourg-ville mais aussi dans tout le pays. Sans cesse, de nouveaux projets voient le jour (voir marché immobilier). Mais ces projets ne suffisent pas à enrayer la hausse des prix.
Les particuliers recherchent des extérieurs, rendus indispensables pendant le confinement et investissent dans leur intérieur. Il faut compter à fin 2021 en moyenne 1.371.000 euros pour une maison au Luxembourg.
La capitale Luxembourg-Ville reste très prisée et les prix explosent y compris aux alentours. Le Nord du pays est de plus en plus demandé, notamment grâce à la Nordstrooss (autoroute vers le nord). Les prix y restent encore abordables. Le sud continue d’attirer, du fait de prix moindres et d’une bonne desserte vers la capitale. Un tramway rapide permettra de relier le quartier de la Cloche d’Or à Luxembourg à Esch-sur-Alzette, via Foetz en moins d’un quart d’heure à horizon 2030.
La hausse des prix dans l’industrie de l’immobilier progresse davantage au Luxembourg que dans les autres pays européens, preuve de l’intérêt grandissant des clients pour cette destination.
Que faut-il retenir sur le marché de l’immobilier ?
Des prix de vente en baisse, des loyers en hausse
Le Luxembourg continue d’attirer une population active en recherche de travail, mais également une clientèle haut de gamme. Ceux-ci recherchent un cadre de vie privilégié et sécurisé.
Toutefois, la pénurie de logements reste un enjeu majeur pour le pays.
Le prix moyen d’un appartement ancien se situait autour de 5.000€/m² fin 2017. En juillet 2022, on atteignait un prix de 9.208 €/m² en juillet 2022. En mars 2023 (source Immotop), les prix nationaux s’établissent à une moyenne de 8.876 €/m² avec 11.240 €/m² pour la région Centre.
Les prix du neuf continuent d’avoisiner les 15.000 euros/m2. A Luxembourg, les parkings peuvent atteindre jusqu’à 130.000 euros, voire plus de 200.000 €/m² dans certains quartiers du centre ville.
Les locations sont désormais établies à un prix moyen mensuel de 24,25 €/m² en moyenne nationale.
La localisation, un facteur clé
Il existe bien entendu des disparités dans les prix de l’immobilier au Grand-Duché. Le Canton de Luxembourg reste sans conteste le plus cher. Le budget moyen à prévoir pour l’acquisition d’une maison s’élève à plus de 1.000.000 d’euros, ce qui représente le double par rapport au Nord du territoire. Plus on s’éloigne de la ville de luxembourg, plus les prix sont abordables.
Les prix au m² dans le canton de Luxembourg sont en moyenne de 9.203€/m² en neuf et 8.495 €/m² dans de l’ancien. Ceux-ci sont à comparer avec les prix dans le nord du pays à 5.227€/m² dans le neuf et 4.424 €/m² dans l’ancien. Entre les 2, les prix décroissent entre la région de Capellen/Mersch, la région Est et la région de Esch-sur-Alzette.
En ce qui concerne les maisons, il faudra compter en moyenne 1.207.225 euros pour acquérir une maison dans le canton de Luxembourg, 848.777 € sur Capellen / Mersch et 563.470 € dans le nord, soit moins de la moitié par rapport à la capitale.
Des prix différenciés selon les logements recherchés
La surface ou le type de logements sont des éléments déterminants pour les prix. Globalement les prix au m² diminuent avec la grandeur du logement. Il est vrai que les petites surfaces font le jeu des investisseurs qui tirent le marché vers le haut.
Un appartement en construction subi une surcote de 15 à 20% par rapport à un appartement ancien, de surface équivalente et situé au même endroit. Toutefois, on note aujourd’hui en 2022, que les investisseurs commencent à se désintéresser du neuf au profit de l’ancien. Les rendements y sont en effet plus intéressants et les délais de mise à disposition des biens moins longs. Avec le Covid, les chantiers accusent des retards qui peinent à se résorber d fait d’un manque de matières premières.
Les prix du foncier ont clairement contribué à la hausse des prix du neuf. Cette hausse est d’autant plus importante dans des zones urbaines. En moyenne, le prix des logements a augmenté de 5,7% entre 2010 et 2019, alors que le prix des terrains à bâtir a connu une augmentation de 7,0% annuel sur la même période.
Quelles perspectives ?
Le gouvernement recherche actuellement de nouvelles mesures visant à donner de l’oxygène à un marché immobilier en manque d’offres.
Les communes visent aujourd’hui à augmenter la part des immeubles collectifs ou des maisons bifamiliales versus les maisons individuelles. Seules 15 communes sur plus de 100, disposent d’un stock de logement majoritaire en appartements. Parmi lesquels, le trio de tête avec la ville de Luxembourg 80% d’appartements, Esch-sur-Alzette 69,4% et Hespérange 63,1%. Concrètement, le stock de maisons individuelles, largement représentées avec 82,8% des bâtiments à usage d’habitation en 2019, est en diminution. La part des immeubles à appartements est en hausse dans l’ensemble des logements en construction. Ils représentent aujourd’hui plus de 16% du parc immobilier depuis 2001, contre moins de 7% avant 1919.
Mais lorsqu’on parle d’une population de plus de 1 million de personnes en 2060, quelles perspectives pour l’avenir ? Afin de préparer le pays à accueillir ces nouveaux résidents, la diminution de la taille des logements pourrait être envisagée afin d’augmenter le nombre d’offres. La législation pourrait également évoluer afin de permettre des taux d’occupation des logements plus importants, avec par exemple la location de chambres inoccupées.
Mais il s’agit aujourd’hui surtout de séduire les propriétaires à libérer du foncier, alors qu’ils n’ont pas intérêt à voir les prix diminuer. Selon une étude récente de l’Observatoire de l’habitat, 84% des terrains potentiellement constructibles sont détenus par une cinquantaine de personnes et de sociétés privés. Les prochaines lois de finances devraient être réalisées dans ce sens.
Um olhar retrospectivo sobre os últimos anos
Um primeiro aumento de preços em 2019
Os números relativos à habitação publicados no 4º trimestre de 2019 pelo L’Observatoire de l’Habitat e Statec confirmam o sentimento geral. Os preços dos imóveis subiram muito nos últimos 12 meses. Os preços das casas subiram 11% em 1 ano, do 4º trimestre de 2018 para o 4º trimestre de 2019!
Este aumento é global e mais ou menos homogéneo entre os diferentes tipos de habitação para venda. Os preços das casas aumentaram +9%, dos apartamentos novos +12,4% e dos antigos +12,1%. Os preços no final de 2019 são de 6,057/m2 para os apartamentos existentes, 7,145/m2 para os apartamentos em construção.
Quanto às casas unifamiliares, custa agora uma média de 789.474 euros para comprar um imóvel em 2019, o que é mais 40.000 euros em apenas 2 trimestres.
Como resultado do Brexit e da chegada de trabalhadores estrangeiros ao mercado luxemburguês, o desequilíbrio existente entre a oferta e a procura de habitação aumentou. Apesar dos muitos projectos em curso, a oferta futura de novas habitações não está a acompanhar oaumento da população.
Os bairros populares do Luxemburgo, como Limpertsberg, Belair, Kirchberg, Grund e Merl, continuam a ser portos seguros. Os preços nestas áreas permanecem no mesmo nível. No resto do país, o sul está a acelerar o seu desenvolvimento. No oeste, o município de Steinfort está recuperando sua atratividade graças a investimentos em projetos de infraestrutura. O Norte do país está encontrando um novo interesse devido ao desenvolvimento das redes de transporte rodoviário. Os preços são ainda mais acessíveis. Os municípios de Ettelbruck, Diekirch e Wiltz são actualmente os mais dinâmicos.
A introdução do transporte público gratuito permite o aumento do valor dos imóveis localizados perto das redes.
2018, uma continuação do boom imobiliário
Em 2018, o mercado está a registar um aumento recorde de 7% nos preços, em comparação com o ano anterior. De acordo com especialistas especializados em imóveis residenciais, nos últimos 10 anos, este aumento foi mais de 5%.
O aumento de preços é especialmente evidente no mercado de apartamentos mais antigos. Neste sector, o aumento está perto dos 10%! Os novos apartamentos, por outro lado, aumentaram “apenas” 6% em 2018, em comparação com o período anterior. Os preços das casas também aumentaram, mas de forma menos significativa. Este crescimento de preços é geral em todo o país, particularmente no sul, onde se verifica um crescimento rápido.
A atractividade do Luxemburgo em termos de influxo populacional parece ser a principal explicação para este aumento de preços. Em 2018, mais de 11.000 pessoas mudaram-se para o Luxemburgo, o que representa 1,8% da sua população total. O aumento constante dos residentes já não está de acordo com a oferta de novas habitações. Mais de 6.000 apartamentos adicionais teriam de ser fornecidos em 2018 para cobrir a demanda. No entanto, o fornecimento de novas unidades foi de apenas 2.600. Além disso, o nível muito baixo das taxas de juro bancárias oferecidas aos mutuários está a apoiar a procura de compra de propriedades. Isto está ajudando a elevar os preços a níveis recordes.
Preços registados ao nível do aluguer também aumentaram significativamente em 2018. Este aumento foi particularmente notório nos distritos de Bonnevoie, Gasperich, Merl e Belair.. Há um aumento de 6 a 8% só na área da estação.
2017 marca o início de uma tendência ascendente
Em 2017, os preços dos imóveis no Luxemburgo aumentaram 4,10% para casas e 4,70% para apartamentos, tanto para imóveis existentes como para novos. Estes números atingiram um pico de 6,10% para os imóveis em construção. Neste ponto, um novo apartamento é avaliado em média 25-30% mais do que um apartamento antigo do mesmo tamanho. O preço médio de um apartamento era de 420.000 euros, comparado com 690.000 euros para uma vivenda.
O relatório conjunto do Observatoire de l’Habitat e do Statec (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) é inequívoco neste momento. O Grand Duchy parece ser uma aposta segura e muito popular entre os investidores. A elevada qualidade dos imóveis e o sistema fiscal atractivo fazem do Luxemburgo um país de investimento. Em 2017, houve um aumento no volume de transacções de +12% em todo o país.
Porquê ser proprietário de uma casa no Luxemburgo?
Saiba mais sobre a habitação no Luxemburgo.
Fonte: Observatório de Habitação – Liser
Crédito fotográfico: Liser
