Mercado imobiliário e preços: o que esperar?

Os preços anunciados são atualmente mais elevados do que nas principais cidades europeias. É preciso dizer que o país está a sofrer de um défice de habitação face ao crescimento constante da população.

Características do mercado imobiliário luxemburguês

Oferta insuficiente de bens imóveis em comparação com a procura

O mercado imobiliário luxemburguês é claramente marcado por uma insuficiência da oferta em relação à procura.

No terreno, existem locais de construção permanentes para edifícios de apartamentos e casas unifamiliares. No entanto, o aparecimento e o desenvolvimento de novos bairros (Cloche d’Or, Kirchberg, Belval, etc.) não são suficientes para satisfazer a procura de compra ou de aluguer de imóveis.

A oferta continua a ser insuficiente para responder ao afluxo da procura. E este crescimento da procura não está prestes a parar, uma vez que a população continua a aumentar significativamente. Continuam a chegar novos trabalhadores , atraídos por perspectivas de carreira e salários atractivos,

O Statec continua a prever a necessidade de 5.600 a 7.500 casas adicionais por ano. No entanto, o mercado imobiliário parece ter estagnado desde o final de 2022.

Após vários anos de subida de preços, o mercado imobiliário está a abrandar

O mercado imobiliário luxemburguês registou um aumento dos preços desde 2019. A Comissão Europeia calculou que a sobrevalorização dos imóveis pode atingir os 28%. No período recente desde 2010, os preços da habitação aumentaram +56%. Durante o mesmo período, o rendimento mediano aumentou apenas 35%.

Tomando os preços das casas em 2005 como base de 100, estes foram multiplicados em 2021 por :

• 2.6 para a venda de casas, todos os municípios e todas as propriedades combinadas
• 3, 0 para vendas de apartamento
• 1,6 para aluguel de casa
• 1,7 para aluguel de apartamentos.

Veja o custo da habitação no orçamento familiar.

Perante um mercado considerado sobrevalorizado e à beira do sobreaquecimento, o governo e as autoridades locais tomaram medidas para criar mais habitação. A partir de 2023, a carga fiscal será agravada sobre os terrenos para construção e as casas vazias, com um aumento significativo do imposto predial.

Os preços dos imóveis aumentaram mais de 10% em 2019, 2020 e 2021. Mas desde o final de 2022, assistimos a um abrandamento, com um crescimento de “apenas 9,6%” ao longo do ano. O 4º trimestre de 2022 e o 1º trimestre de 2023 registam mesmo uma descida dos preços. Veja as últimas tendências imobiliárias aqui.

Preços médios anunciados no Luxemburgo até ao final de 2022

Os preços da habitação estão a baixar?

Quer comprar um apartamento ou uma casa no Luxemburgo? Aqui detalhamos todas as boas razões para comprar a sua casa.

De acordo com as escrituras notariais registadas, os preços de venda no 4º trimestre de 2022 aumentaram em :

• 8,2% para os apartamentos existentes (+14% em 2021)
• 9,6% para apartamentos em estado de acabamento futuro (+4% em 2021)

Deve notar-se, contudo, que as novas vendas estão geralmente a ocorrer mais em municípios caros, tais como a capital do Luxemburgo ou os seus subúrbios.

Preços de venda de apartamentos

Em média, os preços registados para a venda de apartamentos antigos no Grão-Ducado foram de 8 734 euros por metro quadrado no final de 2022, em comparação com 10 400 euros por metro quadrado no final de 2021 para o país no seu conjunto. O preço médio por metro quadrado variava entre 5 338 euros e 13 162 euros para os apartamentos antigos.

O preço médio por metro quadrado dos apartamentos pré-fabricados de construção nova foi de 9 347 euros, com um intervalo de preços por metro quadrado de 5 521 euros a 15 348 euros.

No final de 2022, o custo médio de compra de um apartamento era de 910 819 euros, em comparação com 912 000 euros no final de 2021.

No entanto, os preços anunciados no final de 2022 não reflectiram totalmente esta queda. Na cidade do Luxemburgo, os preços anunciados no final de 2022 eram, em média, de 13 100 €/m² (13 000 €/m² no final de 2021), com um preço médio anunciado de 1 062 735 € (1 061 000 € no final de 2021) para um apartamento.

Nos municípios vizinhos, no final de 2022, os preços de venda anunciados para os imóveis existentes situavam-se em :

• 12 877 euros até ao final de 2022 (13 056 euros/m² em 2021) para Bertrange.
• 10.811 euros até ao final de 2022 (10.898 euros/m² em 2021) para o município de Hespérange,
• 9.941 até ao final de 2022 (10.365 euros/m² em 2021) em Sandweiler,
• 11.243 euros até ao final de 2022 (10.977 euros/m² em 2021) para a Strassen
• 9.894 euros até ao final de 2022 (9.587 euros/m² em 2021) para Walferdange.

Preços de venda de casas

No final de 2022, o preço médio anunciado para a venda de casas no Grão-Ducado do Luxemburgo era de 7 000 euros por metro quadrado (6 013 euros por metro quadrado em 2021), em comparação com a média nacional. O preço médio anunciado das casas foi de 1 388 411 euros em 2022, em comparação com 1 379 694 euros em 2021.

Na cidade do Luxemburgo, o preço médio anunciado para uma casa foi de 2 060 022 euros em 2022, em comparação com 2 147 824 euros em 2021.

Os subúrbios do interior do Luxemburgo continuam a ser muito procurados pela sua excelente qualidade de vida. Por exemplo, os preços de :

• 2.111.178 euros em Bertrange
• 2.413.118 em Niederanven.
• 1.807.341 euros em Sandweiler
• 2.463.478 euros para a Strassen

Quanto mais longe da cidade do Luxemburgo, mais baixo é o preço por m². O preço médio de uma casa em Esch-sur Alzette deverá ser de € 906.191 em 2022 (€ 933.465 em 2021).

*Fonte: Observatoire de l’Habitat – Liser

Média de rendas anunciadas por município

Você quer a alugar alojamento? Pode encontrar aqui o nosso guia de aluguer.

Mas antes de mais, é importante saber que as rendas estão geralmente a aumentar. No final de dezembro de 2022, os preços anunciados por m² eram em média 34,15 euros por m² nos últimos 12 meses em todo o Luxemburgo.

A renda média por m² na cidade do Luxemburgo é de 39,16 €/m², ou seja, uma média de 1.581 € por mês.

As rendas dos apartamentos nos municípios vizinhos situam-se nas seguintes médias:

• Sandweiler 2.018 euros, Walferdange 1.453 euros, Hespérange 1.888 euros e Strassen 1.900 euros.

Também aqui, os preços caem à medida que se afasta do Luxemburgo. Um apartamento em Leudelange é alugado por uma média de 1.224 euros por mês, enquanto em Steinfort custa cerca de 1.730 euros.

*Fonte: Observatoire de l’Habitat – Liser

Que critérios devem ser usados para avaliar uma habitação?

Está à procura de alugar ou comprar uma casa no Luxemburgo. Como sabe se o preço oferecido está de acordo com o mercado ou se é demasiado caro? Antes de mais nada, alguns pontos de referência.

Preço e área em m²

O preço por m² de um imóvel é inversamente proporcional à sua área de superfície. Quanto menor a propriedade, maior o preço por m². Um apartamento de menos de 50 m² no Luxemburgo é em média avaliado entre 20 e 25% mais por metro quadrado do que um apartamento familiar de 130 metros quadrados.

As áreas mais pequenas são agora muito procuradas pelos investidores. Os preços são frequentemente sobrevalorizados, especialmente em habitações mais antigas. Os senhorios estabelecem os seus preços de acordo com os preços cobrados por novas habitações.

Estado do bem

A condição do imóvel alugado ou adquirido é um ponto a ter em conta na avaliação. Mas cuidado com os custos ocultos! Alguns dos trabalhos são óbvios, outros menos.

O passaporte energético é um bom indicador da qualidade intrínseca da propriedade. Dependendo da classificação do imóvel, terá de realizar uma certa quantidade de trabalho ou incorrer em custos significativos para aquecer o imóvel.

A atractividade da cidade do Luxemburgo

A cidade do Luxemburgo é muito atractiva devido ao seu dinamismo económico. Os locais de trabalho estão perto (Kirchberg, Cloche d’Or), tal como as escolas. Veja o nosso artigo sobre onde viver na cidade do Luxemburgo.

Esch-sur-Alzette é agora o segundo maior centro económico do país. O distrito de Belval está actualmente em pleno desenvolvimento. A atractividade do sul do país deve ser reforçada com o desenvolvimento de antigas zonas de resíduos industriais (ver abaixo) e projectos de desenvolvimento de transportes.

Áreas ao ar livre

Desde a crise da Covid e o confinamento que se seguiu, as casas com uma área exterior são muito procuradas. O seu preço aumentou consideravelmente em comparação com as habitações sem varanda ou jardim.

Esperar pagar cerca de 8% mais por uma varanda, 12% por um jardim. De facto, os apartamentos de rés do chão são mais procurados atualmente.

Avaliação de garagens e estacionamentos

Garagens e vagas de estacionamento cobertas são um fator importante no orçamento de compra de um imóvel. Hoje, eles podem representar até 15% do valor total da transação.

Os preços do estacionamento continuam a subir. Avaliados em média no país em 42.000 euros no final de 2017, podem ser avaliados em 90.000 euros em novas construções no Luxemburgo.

Os novos distritos a chegar ao Luxemburgo

O Luxemburgo prossegue a sua promoção imobiliária. O desafio hoje em dia é recuperar o máximo de terrenos possível para atingir o número de unidades habitacionais necessárias no país.

Os municípios encorajam a construção em “espaços ocos”. Estão gradualmente a transformar áreas verdes em zonas de construção. A tributação sobre terrenos abandonados e habitações vazias aumentará consideravelmente a partir de 2023. O objectivo é promover a venda ou o aluguer.

Os sítios de Brownfield estão a ser cada vez mais desenvolvidos.

Desenvolvimentos imobiliários no Luxemburgo e na região Centro

Distrito de Kirchberg

Kirchberg representa um forte potencial de desenvolvimento para a cidade do Luxemburgo. No entanto, a maior parte do terreno é propriedade privada e nem sempre está disposta a vender.

No entanto, o distrito de Kirchberg está a desenvolver-se a grande velocidade para o norte com o novo local Op der Schled. Em 2030, isto irá aumentar o número de habitantes em 10.000 pessoas em quase 5.000 habitações adicionais. Isto inclui os distritos de Laangfur e Kuebebierg, as últimas reservas de terra a serem desenvolvidas.

Distrito de Cessange

O distrito de Cessange também está em pleno desenvolvimento. Situada perto do Cloche d’Or, assistiu à criação de numerosos Planos Especiais de Desenvolvimento, nomeadamente em torno do Parc de Cessange. Os bairros residenciais Guddebierg, Im Grundchen e Rue Verte deve aumentar significativamente a população deste distrito.

Rollingergrund e distritos de Belair

O distrito de Rollingergrund será também transformado. Um novo projecto “Faïencerie” está a ser estudado ao longo da Rue de Rollingergrund. Este projecto prevê um ambiente de vida misto, com enfoque na vida urbana. Lojas, serviços de creche, bancos, restaurantes e instalações de lazer serão construídos em torno de uma praça central. O Château de Septfontaines será totalmente integrado neste novo projecto. Os percursos pedonais e cicloviários farão parte da mobilidade suave promovida pela cidade do Luxemburgo.

O projeto “Place de l’Etoile”, no cruzamento dos bairros de Belair e Rollingergrund, será igualmente desenvolvido. Será criada uma ilha de intercâmbio entre o Luxemburgo e municípios vizinhos, tais como Strassen. Uma nova linha de eléctrico ligará o Luxemburgo a Strassen. 600 unidades habitacionais e novas lojas serão também construídas em torno de uma zona pedestre. A Route d’Arlon deve ser desviada através de um túnel com a criação de uma estação de transporte público subterrâneo. Este projecto faz parte do Plano de Mobilidade 2035.

Sandweiler

Sandweiler no leste da cidade do Luxemburgo deverá ver a construção de 20 novos edifícios. Situada nas imediações da capital e do aeroporto, a cidade de Sandweiler é uma reserva de terra no coração da natureza. O projecto inclui a construção de 110 habitações adicionais, espaço de escritórios e lojas.

Empreendimentos Imobiliários da Região Sul

Esch-sur-Alzette

Esch-sur-Alzette continua também a sua transformação com a criação de dois novos distritos.Isto confirma a atractividade do Esch-sur-Alzette e especialmente a sua boa saúde económica.

A Lente de Rota no lado de Terres Rouges permitirá a construção de entre 3.000 e 3.500 habitações até 2026. Metzeschmelz será construído num terreno baldio industrial entre Esch e Schifflange, com 10 000 habitações previstas para 2028.

Sector Belval

O distrito de Belval continua a desenvolver-se na Square Mile. As duas Torres Capelli terão 15 andares de unidades residenciais com uma altura de 50 metros. Quanto ao terreno baldio da Route Lens em Esch, ele se concentra no meio ambiente em seus 10,5 hectares.

A longo prazo, Belval deverá ter quase 7.000 habitantes, em comparação com menos de 400 em 2022.

Sector Schifflange

Após o distrito de Belval no município de Esch-sur-Alzette, o sector Schifflange será completamente reestruturado.

Os 61 hectares de antigos resíduos industriais da Arcelor Mittal serão convertidos em habitações (10.000 casas, 30% das quais serão acessíveis), escolas, uma escola secundária, etc. A economia circular e a mistura social serão favorecidas, assim como a mobilidade suave.

Cidade de Dudelange

A cidade de Dudelange vai também lançar a construção de um novo distrito. Neischmelz terá quase 1.000 casas, 50.000 m2 de lojas e 17.000 m2 de espaços verdes.

Cidade de Kehlen

O município de Kehlen está a investir numa nova aldeia, Elmen. Este empreendimento eco-responsável e de utilização mista acolherá 2 000 residentes num terreno de 27 hectares.

Projectos imobiliários na região Norte

A cidade de Wiltz também está a considerar o desenvolvimento dos seus terrenos industriais.

O projeto “Wunne mat der Wooltz” prevê a conversão de mais de 25 hectares em habitações, espaços de trabalho e lojas até 2030. As áreas de lazer e recreação proporcionarão uma nova qualidade de vida para os 1.800 habitantes do novo local. Mais uma vez, será dada prioridade à economia circular.

Também encontrará neste artigo a história das últimas tendências imobiliárias no Luxemburgo.

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