Mercado imobiliário e preços: o que esperar?

Está a planear mudar-se para o Luxemburgo? Se quiser encontrar um lugar para viver, deve estar ciente de que os preços dos imóveis são elevados, tanto para venda como para aluguer.

Os preços anunciados estão agora a níveis mais elevados do que nas grandes cidades europeias . Estes preços continuam a subir devido à falta de habitações.

Características do mercado imobiliário luxemburguês

Oferta insuficiente de bens imóveis em comparação com a procura

O mercado imobiliário luxemburguês é claramente marcado por uma insuficiência da oferta em relação à procura. O aparecimento e desenvolvimento de novos distritos (Cloche d’Or, Belval, etc.) não é suficiente para satisfazer a procura de compra ou aluguer de propriedade.

No terreno, existem locais de construção permanentes para edifícios de apartamentos e casas unifamiliares. No entanto, a oferta ainda não é suficiente para satisfazer o influxo da procura. E este crescimento da procura não é susceptível de parar.

De facto, é ainda provável que a população aumente significativamente nas próximas décadas. O crescimento económico ainda está nas cartas, atraindo novos trabalhadores.

O Statec relata uma necessidade de 5.600 a 7.500 habitações adicionais por ano.

Os preços dos imóveis continuam a subir

Há vários anos que os preços dos imóveis no Luxemburgo continuam a subir em flecha. Veja as últimas tendências imobiliárias aqui.

Os bens imobiliários parecem estar sobrevalorizados no Luxemburgo, segundo vários especialistas. A Comissão Europeia estima esta sobrevalorização dos bens imobiliários em até +28%. No período recente desde 2010, os preços da habitação aumentaram +56%. Durante o mesmo período, o rendimento mediano aumentou apenas 35%.

Tomando os preços das casas em 2005 como base de 100, estes foram multiplicados em 2021 por :

• 2.6 para a venda de casas, todos os municípios e todas as propriedades combinadas
• 3, 0 para vendas de apartamento
• 1,6 para aluguel de casa
• 1,7 para aluguel de apartamentos.

Veja o custo da habitação no orçamento familiar.

Ainda hoje, não há sinais de que os preços dos imóveis vão cair. É por isso que o governo e os municípios estão a tomar medidas-chave para criar mais habitação. A carga fiscal será aumentada a partir de 2023 na construção de terrenos e casas vazias.

Preços médios anunciados no Luxemburgo 2022

Preço de venda da habitação

Quer comprar um apartamento ou uma casa no Luxemburgo? Aqui detalhamos todas as boas razões para comprar a sua casa.

De acordo com as escrituras notariais registadas, os preços de venda no segundo trimestre de 2022 aumentaram em :

• 8,2% para os apartamentos existentes (+14% em 2021)
• 9,6% para apartamentos em estado de acabamento futuro (+4% em 2021)

Deve notar-se, contudo, que as novas vendas estão geralmente a ocorrer mais em municípios caros, tais como a capital do Luxemburgo ou os seus subúrbios.

Preços de venda de apartamentos

Em média, os preços anunciados para a venda de apartamentos no Grão-Ducado eram de 10.400 euros/m² no final de 2021 em todo o país. O preço médio anunciado de um apartamento foi de 912.000 euros.

Na cidade do Luxemburgo os preços anunciados são em média de 13.000/m², com um preço médio anunciado de 1.061.000 euros por um apartamento.

Nos municípios vizinhos, os preços de venda de edifícios antigos são 10.365 euros/m² no município de Sandweiler, 10.898 euros/m² no município de Hespérange, 9.587 euros/m² em Walferdange, 10.977 euros/m² em Strassen e 13.056 euros/m² em Bertrange.

Preços de venda de casas

Em média no final de 2021, os preços anunciados para a venda de casas no Grão-Ducado do Luxemburgo eram de 6,013 euros/mC para a média nacional. O preço médio anunciado de uma casa foi de 1.379.694 euros.

Na cidade do Luxemburgo, o preço médio anunciado para uma casa era de 2.147.824 euros, com um preço de 9.727 euros/m².

Quanto mais longe da cidade do Luxemburgo, mais baixo é o preço por m². Uma casa em Esch-sur Alzette está listada em média em 933,465 euros ou 1. 067,412 em Ettelbrück.

*Fonte: Observatoire de l’Habitat – Liser

Média de rendas anunciadas por município

Você quer a alugar alojamento? Pode encontrar aqui o nosso guia de aluguer.

Mas antes de mais, é importante saber que as rendas também estão, em geral, a aumentar. O preço médio anunciado por m² em Julho de 2022 foi de 32,27 euros por m² durante os últimos 12 meses para todo o Luxemburgo.

A renda média por m² na cidade do Luxemburgo é de 36,80 euros/m², o que corresponde a uma média de 1.539 euros por mês.

As rendas dos apartamentos nos municípios vizinhos situam-se nas seguintes médias:

• Sandweiler 1,891 euros, 1,508 euros em Walferdange, 1,800 euros em Hespérange e 1,758 euros em Strassen.

Também aqui, os preços caem à medida que se afasta do Luxemburgo. Um apartamento em Leudelange custa em média 1,085 euros por mês, em Steinfort custa cerca de 1,595 euros.

*Fonte: Observatoire de l’Habitat – Liser

Que critérios devem ser usados para avaliar uma habitação?

Está à procura de alugar ou comprar uma casa no Luxemburgo. Como sabe se o preço oferecido está de acordo com o mercado ou se é demasiado caro? Antes de mais nada, alguns pontos de referência.

Preço e área em m²

O preço por m² de um imóvel é inversamente proporcional à sua área de superfície. Quanto menor a propriedade, maior o preço por m². Um apartamento de menos de 50 m² no Luxemburgo é em média avaliado entre 20 e 25% mais por metro quadrado do que um apartamento familiar de 130 metros quadrados.

As áreas mais pequenas são agora muito procuradas pelos investidores. Os preços são frequentemente sobrevalorizados, especialmente em habitações mais antigas. Os senhorios estabelecem os seus preços de acordo com os preços cobrados por novas habitações.

Estado do bem

A condição do imóvel alugado ou adquirido é um ponto a ter em conta na avaliação. Mas cuidado com os custos ocultos! Alguns dos trabalhos são óbvios, outros menos.

O passaporte energético é um bom indicador da qualidade intrínseca da propriedade. Dependendo da classificação do imóvel, terá de realizar uma certa quantidade de trabalho ou incorrer em custos significativos para aquecer o imóvel.

A atractividade da cidade do Luxemburgo

A cidade do Luxemburgo é muito atractiva devido ao seu dinamismo económico. Os locais de trabalho estão perto (Kirchberg, Cloche d’Or), tal como as escolas. Veja o nosso artigo sobre onde viver na cidade do Luxemburgo.

Esch-sur-Alzette é agora o segundo maior centro económico do país. O distrito de Belval está actualmente em pleno desenvolvimento. A atractividade do sul do país deve ser reforçada com o desenvolvimento de antigas zonas de resíduos industriais (ver abaixo) e projectos de desenvolvimento de transportes.

Áreas ao ar livre

Desde a crise da Covid e subsequente contenção, a habitação com um exterior é muito procurada. O seu preço aumentou consideravelmente em comparação com as habitações sem varanda ou jardim.

Esperar pagar cerca de 8% mais por uma varanda, 12% por um jardim. Na verdade, os apartamentos de jardim são agora mais procurados.

Avaliação de garagens e estacionamentos

Garagens e vagas de estacionamento cobertas são um fator importante no orçamento de compra de um imóvel. Hoje, eles podem representar até 15% do valor total da transação.

Os preços do estacionamento continuam a subir. Avaliados em média no país em 42.000 euros no final de 2017, podem ser avaliados em 90.000 euros em novas construções no Luxemburgo.

Os novos distritos a chegar ao Luxemburgo

O Luxemburgo prossegue a sua promoção imobiliária. O desafio hoje em dia é recuperar o máximo de terrenos possível para atingir o número de unidades habitacionais necessárias no país.

Os municípios encorajam a construção em “espaços ocos”. Estão gradualmente a transformar áreas verdes em zonas de construção. A tributação sobre terrenos abandonados e habitações vazias aumentará consideravelmente a partir de 2023. O objectivo é promover a venda ou o aluguer.

Os sítios de Brownfield estão a ser cada vez mais desenvolvidos.

Desenvolvimentos imobiliários no Luxemburgo e na região Centro

Distrito de Kirchberg

Kirchberg representa um forte potencial de desenvolvimento para a cidade do Luxemburgo. No entanto, a maior parte do terreno é propriedade privada e nem sempre está disposta a vender.

No entanto, o distrito de Kirchberg está a desenvolver-se a grande velocidade para o norte com o novo local Op der Schled. Em 2030, isto irá aumentar o número de habitantes em 10.000 pessoas em quase 5.000 habitações adicionais. Isto inclui os distritos de Laangfur e Kuebebierg, as últimas reservas de terra a serem desenvolvidas.

Distrito de Cessange

O distrito de Cessange também está em pleno desenvolvimento. Situada perto do Cloche d’Or, assistiu à criação de numerosos Planos Especiais de Desenvolvimento, nomeadamente em torno do Parc de Cessange. Os bairros residenciais Guddebierg, Im Grundchen e Rue Verte deve aumentar significativamente a população deste distrito.

Rollingergrund e distritos de Belair

O distrito de Rollingergrund será também transformado. Um novo projecto “Faïencerie” está a ser estudado ao longo da Rue de Rollingergrund. Este projecto prevê um ambiente de vida misto, com enfoque na vida urbana. Lojas, serviços de creche, bancos, restaurantes e instalações de lazer serão construídos em torno de uma praça central. O Château de Septfontaines será totalmente integrado neste novo projecto. Os percursos pedonais e cicloviários farão parte da mobilidade suave promovida pela cidade do Luxemburgo.

O projecto “Place de l’Etoile” na intersecção dos distritos de Belair e Rollingergrund será também desenvolvido. Será criada uma ilha de intercâmbio entre o Luxemburgo e municípios vizinhos, tais como Strassen. Uma nova linha de eléctrico ligará o Luxemburgo a Strassen. 600 unidades habitacionais e novas lojas serão também construídas em torno de uma zona pedestre. A Route d’Arlon deve ser desviada através de um túnel com a criação de uma estação de transporte público subterrâneo. Este projecto faz parte do Plano de Mobilidade 2035.

Sandweiler

Sandweiler no leste da cidade do Luxemburgo deverá ver a construção de 20 novos edifícios. Situada nas imediações da capital e do aeroporto, Sandweiler é uma reserva terrestre no meio da natureza. O projecto inclui a construção de 110 habitações adicionais, espaço de escritórios e lojas.

Empreendimentos Imobiliários da Região Sul

Esch-sur-Alzette

Esch-sur-Alzette continua também a sua transformação com a criação de dois novos distritos. Isto confirma a atractividade do Esch-sur-Alzette e especialmente a sua boa saúde económica.

A Lente de Rota no lado de Terres Rouges permitirá a construção de entre 3.000 e 3.500 habitações até 2026. Metzeschmelz será construída no baldio industrial entre Esch e Schifflange com 10.000 habitações planeadas para 2028.

Sector Belval

O distrito de Belval continua a desenvolver-se na Square Mile. As duas Torres Capelli terão 15 andares de unidades residenciais com uma altura de 50 metros. Quanto ao terreno baldio da Route Lens em Esch, ele se concentra no meio ambiente em seus 10,5 hectares.

A longo prazo, Belval deverá ter quase 7.000 habitantes, em comparação com menos de 400 em 2022.

Sector Schifflange

Após o distrito de Belval no município de Esch-sur-Alzette, o sector Schifflange será completamente reestruturado.

Os 61 hectares de antigos resíduos industriais da Arcelor Mittal serão convertidos em habitações (10.000 casas, 30% das quais serão acessíveis), escolas, uma escola secundária, etc. A economia circular e a mistura social serão favorecidas, assim como a mobilidade suave.

Cidade de Dudelange

A cidade de Dudelange vai também lançar a construção de um novo distrito. Neischmelz terá quase 1.000 casas, 50.000 m2 de lojas e 17.000 m2 de espaços verdes.

Cidade de Kehlen

O município de Kehlen está a investir numa nova aldeia, Elmen. Este projecto eco-responsável de utilização mista terá eventualmente 2.000 habitantes numa área de 27 hectares.

Projectos imobiliários na região Norte

A cidade de Wiltz também está a considerar o desenvolvimento dos seus terrenos industriais.

O projecto “Wunne mat der Wooltz” verá mais de 25 hectares convertidos em habitação, espaços de trabalho e lojas. As áreas de lazer e recreação proporcionarão uma nova qualidade de vida para os 1.800 habitantes do novo local. Mais uma vez, oA economia circular será favorecida.

Também encontrará neste artigo a história das últimas tendências imobiliárias no Luxemburgo.

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