Mercado imobiliário e preços no Luxemburgo

Está a planear mudar-se para o Luxemburgo? Deve-se notar que os preços dos imóveis são elevados, tanto para venda como para aluguer. Os preços anunciados podem ser encontrados hoje a níveis equivalentes, e mesmo superiores, às grandes cidades europeias. Estes preços continuam a subir devido à escassez de habitação.

Características do mercado imobiliário luxemburguês

Oferta insuficiente de bens imóveis em comparação com a procura

O mercado imobiliário luxemburguês é claramente marcado por uma insuficiência da oferta em relação à procura. Mesmo que novos distritos tenham surgido nos últimos anos (Cloche d’Or, Belval, etc.) e os municípios estejam a avançar no sentido de libertar terrenos para construção, as novas construções não são suficientes para satisfazer os potenciais compradores.

Apesar da construção contínua de edifícios multifamiliares e casas unifamiliares, a oferta ainda não é suficiente para satisfazer a afluência da procura.
Estudos indicam que a população vai aumentar significativamente nas próximas décadas. Isto não sugere que os preços vão cair, especialmente porque a economia ainda está a crescer. O Statec relata uma necessidade de 5.600 a 7.500 habitações adicionais por ano.

Os preços dos imóveis continuam a subir

Há vários anos que os preços dos imóveis no Luxemburgo continuam a subir em flecha. Veja as últimas tendências imobiliárias aqui.

Alguns especialistas argumentam há 2 ou 3 anos que os bens imobiliários estão sobrevalorizados no Luxemburgo. A Comissão Europeia estima esta sobrevalorização dos bens imóveis em até +28%. Entre 2010 e 2019, os preços da habitação aumentaram +56%, enquanto a renda mediana aumentou apenas +35% no mesmo período.

Tomando os preços das casas em 2005 como base de 100, estes foram multiplicados no terceiro trimestre de 2021 por :

  • 2.6 para a venda de casas, todos os municípios e todas as propriedades combinadas
  • 3, 0 para vendas de apartamento
  • 1,6 para aluguel de casa
  • 1,7 para aluguel de apartamentos.

Veja o custo da habitação no orçamento familiar.

Que critérios devem ser usados para avaliar uma habitação?

A área de superfície em m²

O preço por m² de um imóvel é inversamente proporcional à sua área de superfície. Quanto menor a propriedade, maior o preço por m². Um apartamento de menos de 50 m² no Luxemburgo é em média avaliado entre 20 e 25% mais por metro quadrado do que um apartamento familiar de 130 metros quadrados.

A atractividade da cidade do Luxemburgo

A cidade do Luxemburgo é muito atractiva no domínio da habitação, devido ao seu dinamismo económico. Os locais de trabalho são mais próximos (Kirchberg, Cloche d’Or), assim como as escolas. Veja o nosso artigo sobre onde viver na cidade do Luxemburgo.

Esch-sur-Alzette é agora o segundo maior centro económico do país, com o distrito de Belval em particular. A atractividade do sul do país deverá aumentar com o desenvolvimento de antigas zonas de resíduos industriais (ver abaixo).

Avaliação de garagens e estacionamentos

Garagens e vagas de estacionamento cobertas são um fator importante no orçamento de compra de um imóvel. Hoje, eles podem representar até 15% do valor total da transação. Os preços do estacionamento continuam a subir. Avaliados em média no país em 42.000 euros no final de 2017, podem ser avaliados em 90.000 euros em novas construções no Luxemburgo.

Preços médios anunciados no Luxemburgo

Preço de venda da habitação

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No entanto, é de notar que, segundo os registos notariais, os preços de venda anunciados para os apartamentos no 3º trimestre de 2021 aumentaram 14% em comparação com o ano anterior. Os preços das vendas em estado de conclusão futura aumentaram +4% em um ano. Note-se, no entanto, que a queda relativa dos preços por m2 dos novos edifícios corresponde mais a uma mudança nas novas vendas. É mais provável que estas ocorram em zonas menos dispendiosas do que na capital luxemburguesa ou nos subúrbios.

Em média, os preços anunciados para a venda de apartamentos no Grão-Ducado foram de 7.805 euros/m² no 3º trimestre de 2021 em todo o país.

No Luxemburgo-Cidade, os preços anunciados são, em média, de 10.897 euros/m² num intervalo de 7.600 a 14.300 euros por m2 no primeiro contra 7.637 euros/m² no período de 1 de Julho de 2016 a 30 de Junho de 2017. Os novos edifícios estão avaliados numa média de 12.206 euros por m2. Pode chegar a 17.000 euros em algumas propriedades. O distrito de Weimerskirch está no topo da gama com 16.125 euros por m2, seguido pelo Kirchberg com 15.086 e o Limpertsberg a 14.196 euros por m2. Beggen e Hamm são os dois distritos onde ainda se pode negociar o preço dos apartamentos a menos de 10.000 euros por m2 em média.

O valor médio de um apartamento é anunciado em mais de 1.000.000 euros no município do Luxemburgo, com mais uma vez as disparidades. Esta é a quantia mínima a ser esperada para a compra de uma propriedade nos distritos de Dommeldange, Merl, Belair, Limpertsberg, Kirchberg, Cessange, Neudorf e a Cidade Alta.

Nos municípios vizinhos, os preços de venda dos primeiros são de 8.180 euros/m² no município de Sandweiler, 8.999 euros/m² no município de Hespérange, 9.005 euros/m² em Walferdange, 10.068 euros/m² em Strassen e 10.492 euros/m² em Bertrange.

Quanto mais longe da cidade do Luxemburgo, mais baixo é o preço por m². É necessário contar 6.838 euros/m² em Esch-sur Alzette ou 6.950 euros/m² em Grevenmacher.

Média de rendas anunciadas por município

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Mas antes de mais, é importante saber que as rendas estão geralmente a aumentar. Os preços anunciados por m² em 2021 atingiram uma média de 31,43 euros por m², contra 27,05 euros/m² em 2019 para o conjunto do Luxemburgo.

A renda média por metro quadrado na cidade do Luxemburgo é de 36,28 euros por metro quadrado, com diferenças entre os distritos de Cents e Kirchberg a menos de 30 euros por metro quadrado, e Limpertsberg ou Belair, mesmo Gasperich. Em média, você terá que pagar mais de 1.900 euros para alugar um apartamento em Kirchberg, Limpertsberg ou na Cidade Alta.

As rendas dos apartamentos nos municípios vizinhos situam-se nas seguintes médias: no município de Sandweiler 1.749 euros, 1.474 euros em Walferdange, 1.654 euros em Hespérange e 1.722 euros em Strassen.

Aqui novamente, os preços caem à medida que se afasta do Luxemburgo. Um apartamento em Leudelange custa em média 1.245 euros por mês, em Steinfort custa cerca de 1.491 euros.

*Fonte: Observatoire de l’Habitat – Liser

Os novos distritos a chegar ao Luxemburgo

O Luxemburgo continua a desenvolver-se. O desafio agora é recuperar o máximo de terrenos possível para continuar o desenvolvimento imobiliário que o país precisa. Os municípios incentivam a construção em espaços ocos, e gradualmente transformam áreas verdes em zonas de construção. Fala-se agora em mudar a tributação dos terrenos baldios e das habitações vazias para incentivar a venda ou o arrendamento. Os sítios de Brownfield estão a ser cada vez mais desenvolvidos.

  • Região Centro / Luxemburgo

O distrito de Kirchberg está se desenvolvendo em alta velocidade ao norte com o novo local da Op der Schled. Em 2030, isto irá aumentar o número de habitantes em 10.000 pessoas em quase 5.000 habitações adicionais. Kirchberg representa um forte potencial de desenvolvimento para a cidade do Luxemburgo. No entanto, a maior parte do terreno é propriedade privada e nem sempre está disposta a vender.

    O distrito de Cessange também está em pleno desenvolvimento. Situada perto do Cloche d’Or, assistiu à criação de numerosos Planos Especiais de Desenvolvimento, nomeadamente em torno do Parc de Cessange. Os bairros residenciais Guddebierg, Im Grundchen e Rue Verte deve aumentar significativamente a população deste distrito.

    O distrito de Rollingergrund será também transformado com um novo projecto “Faïencerie” ao longo da Rollingergrund Street. Este projecto prevê um espaço de vida misto com vida urbana graças a lojas e serviços tais como uma creche, banco, restaurantes e instalações de lazer em torno de uma praça central. O Château de Septfontaines será totalmente integrado neste novo projecto. Os percursos pedonais e cicloviários farão parte da mobilidade suave promovida pela Cidade do Luxemburgo.

    O projecto “Place de l’Etoile” no cruzamento entre os distritos de Belair e Rollingergrund será também desenvolvido para criar uma ilha de intercâmbio entre o Luxemburgo e municípios vizinhos, como Strassen. Uma nova linha de eléctrico ligará o Luxemburgo a Strassen. 600 unidades habitacionais e novas lojas serão também construídas em torno de uma zona pedestre. A Route d’Arlon deve ser desviada através de um túnel com a criação de uma estação de transporte público subterrâneo.

    • região sul

    Após o distrito de Belval no município de Esch-sur-Alzette, o sector Schifflange será completamente reestruturado. Os 61 hectares da antiga Arcelor Mittal no sector de Esch/Schifflange serão convertidos em 50% de habitações (10.000 casas, 30% das quais são acessíveis), escolas, uma escola secundária, … A economia circular e a mistura social serão favorecidas, assim como a mobilidade suave.

    A cidade de Dudelange também vai lançar um novo bairro, Neischmelz, que verá a construção de quase 1.000 unidades habitacionais, 50.000 m2 de lojas e 17.000 m2 de espaços verdes.

    Esch-sur-Alzette continua também a sua transformação com, em primeiro lugar, Belval, que ainda está a ser desenvolvido no distrito de Square Mile, com, em particular, as duas Torres Capelli, com 50 metros de altura – ou seja, 15 andares – e Belval Nord. Quanto ao terreno baldio da Route Lens em Esch, ele se concentra no meio ambiente em seus 10,5 hectares.

    O município de Kehlen está a investir numa nova aldeia de Elmen que acabará por ter 2.000 habitantes, numa área de 27 hectares.

    • Região Norte

    A cidade de Wiltz também está a considerar o desenvolvimento dos seus terrenos industriais. O projecto “Wunne mat der Wooltz” verá mais de 25 hectares convertidos em habitação, espaços de trabalho e lojas. As áreas de lazer e recreação proporcionarão uma nova qualidade de vida para os 1.800 habitantes do novo local. Mais uma vez, oA economia circular será favorecida.

    Também encontrará neste artigo a história das últimas tendências imobiliárias no Luxemburgo.

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