Mercado imobiliário e preços

Está a pensar mudar-se para o Luxemburgo? Se está à procura de um lugar para viver, deve saber que os preços dos imóveis são elevados, tanto para venda como para aluguer.

Os preços dos imóveis no Luxemburgo são atualmente mais elevados do que nas grandes cidades europeias. É preciso dizer que o país está a sofrer de um défice de habitação face ao crescimento constante da população.

Características do mercado imobiliário luxemburguês

Oferta imobiliária insuficiente em relação à procura

O mercado imobiliário luxemburguês é claramente marcado por uma escassez de oferta de habitação em relação à procura.

No terreno, existem estaleiros permanentes de construção de blocos de apartamentos e de moradias isoladas. No entanto, apesar do aparecimento e do desenvolvimento de novos bairros (Cloche d'Or, Kirchberg, Belval, etc.), a procura de imóveis para compra ou aluguer não está a ser satisfeita.

A oferta imobiliária continua a ser insuficiente para responder ao afluxo da procura. E este crescimento da procura não tem fim à vista, uma vez que a população residente no Luxemburgo continua a aumentar significativamente . Continuam a chegar novos trabalhadores, atraídos por perspectivas de carreira e salários atractivos,

A Statec continua a prever a necessidade de 5 600 a 7 500 habitações suplementares por ano. No entanto, o mercado imobiliário parece ter estagnado desde o final de 2022.

O mercado abranda depois da subida de preços

O mercado imobiliário luxemburguês registou um aumento dos preços desde 2019. A Comissão Europeia estimou que os preços dos imóveis estavam sobrevalorizados em até +28%. No período recente, desde 2010, os preços das casas aumentaram +56%. Durante o mesmo período, o rendimento mediano aumentou apenas 35%.

Se tomarmos como base 100 os preços dos imóveis em 2005, estes terão sido multiplicados em 2021 por : 

• 2,6 para vendas de casas, todos os municípios e todas as propriedades combinadas
• 3.0 para vendas planas
• 1,6 para aluguer de casas
• 1,7 para alugueres de apartamentos.

Ver o custo da habitação nos orçamentos familiares.

Perante um mercado considerado sobrevalorizado e à beira do sobreaquecimento, o governo e as autoridades locais estão a tomar medidas para criar mais habitação.

Os preços das casas aumentaram mais de 10% em 2019, 2020 e 2021. Mas desde o final de 2022, o crescimento abrandou para "apenas 9,6%" ao longo do ano. O 4º trimestre de 2022 e o 1º trimestre de 2023 registam mesmo uma queda nos preços. Veja as últimas tendências imobiliárias aqui.

Preços médios dos imóveis

Preços da habitação no Luxemburgo em declínio

Quer comprar um apartamento ou uma casa no Luxemburgo? Aqui estão todas as boas razões para comprar a sua casa.

Preços registados pelos notários no final de 2022

Apresentamos aqui os preços registados pelos notários, ou seja, os efetivamente pagos pelos compradores, no final de 2022.

De acordo com as escrituras notariais registadas, os preços de venda no 4º trimestre de 2022 aumentaram em :

• 8,2% para os apartamentos existentes (+14% em 2021)
• 9,6% para os apartamentos em estado de acabamento futuro (+4% em 2021)

É de notar, contudo, que as vendas de imóveis novos tendem a ocorrer em zonas caras, como a capital, o Luxemburgo, ou os seus subúrbios.

Em média, os preços registados para a venda de apartamentos antigos no Grão-Ducado foram de 8 734 euros por metro quadrado no final de 2022, em comparação com 10 400 euros por metro quadrado no final de 2021 para o país no seu conjunto. O preço médio por metro quadrado variou entre 5 338 EUR e 13 162 EUR para os apartamentos antigos.

O preço médio dos apartamentos de construção recente foi de 9 347 euros por m², com uma variação de preços por m² entre 5 521 euros e 15 348 euros.

No final de 2022, o custo médio de compra de um apartamento era de 910 819 euros, em comparação com 912 000 euros no final de 2021.

Preços de venda anunciados para apartamentos no 3º trimestre de 2023

Estes preços de venda são os preços pedidos nos sítios Web dos imóveis. Não correspondem aos preços efetivamente pagos pelos compradores. Existe sempre uma discrepância entre os preços anunciados e os preços pagos.

Na Cidade do Luxemburgo, os preços anunciados foram, em média, de 12 071 € por metro quadrado no 3.º trimestre de 2023, em comparação com 13 100 € por metro quadrado no final de 2022. Os preços médios anunciados para apartamentos foram de 1 014 331 €, em comparação com 1 062 735 € no final de 2022.

Nos municípios vizinhos, no 3º trimestre de 2023, os preços anunciados por m² para a venda de apartamentos antigos eram de :

• 12 420, em comparação com 12 877 euros no final de 2022 e 13 056 euros/m² em 2021 para a Bertrange.
• 10 729 euros em comparação com 10 811 euros no final de 2022 e 10 898 euros/m² em 2021 para o município de Hespérange,
• 9 340, em comparação com 9 941 euros no final de 2022 e 10 365 euros/m² em 2021 em Sandweiler,
• 11 292 euros, em comparação com 11 243 euros no final de 2022 e 10 977 euros/m² em 2021 para a Strassen
• 9,381 euros 9,894 euros até ao final de 2022 e 9,587 euros/m² em 2021 para Walferdange.

Apostemos que os preços anunciados para o final de 2023 confirmarão uma descida dos preços dos imóveis no Luxemburgo.

Preços de venda anunciados para casas no Luxemburgo

Em média, no 3º trimestre de 2023, os preços anunciados das casas no Grão-Ducado do Luxemburgo foram de 6 620 € por metro quadrado, em comparação com uma média nacional de 7 000 € por metro quadrado em 2022. O preço médio anunciado de uma casa foi de 1 314 360 € no 3º trimestre de 2023, em comparação com 1 388 411 € em 2022 e 1 379 694 € em 2021.

Na cidade do Luxemburgo, o preço médio anunciado de uma casa foi de 1 887 781 € no 3º trimestre de 2023, em comparação com 2 060 022 € em 2022 e 2 147 824 € em 2021.

Os subúrbios do interior do Luxemburgo continuam a ser muito procurados devido à sua excelente qualidade de vida. No entanto, os preços das casas também estão a baixar. Por exemplo, os preços de venda das casas em :

• 1.885.041 euros contra 2.111.178 euros no final de 2022 em Bertrange
• 1 969 478 euros, em comparação com 2 413 118 euros no final de 2022 em Niederanven.
• 1 647 903 euros em comparação com 1 807 341 euros no final de 2022 em Sandweiler
• 2 157 143 euros em comparação com 2 463 478 euros no final de 2022 na Strassen

Quanto mais se afasta da cidade do Luxemburgo, mais baixo é o preço por m². Uma casa em Esch-sur Alzette custará uma média de 618.631 euros no 3º trimestre de 2023, em comparação com 906.191 euros em 2022 e 933.465 euros em 2021.

*Fonte: Observatório do Habitat - Liser 

Rendas médias anunciadas por município

Pretende arrendar um imóvel? Encontrará aqui o nosso guia sobre arrendamento.

As rendas anunciadas no Luxemburgo estão a aumentar de forma generalizada. De acordo com a Immotop, os preços anunciados por metro quadrado eram em média de 25,28 euros por metro quadrado no final de dezembro de 2023, em comparação com uma média de 24,05 euros por metro quadrado no final de 2022.

A renda média por m² na cidade do Luxemburgo é de 30,53 € por m² no final de 2023, em comparação com 28,39 € por m² no final de dezembro de 2022.

Como é que se avalia o preço de uma casa no Luxemburgo?

Está a pensar em arrendar ou comprar um imóvel no Luxemburgo. Como saber se o preço proposto está de acordo com o mercado ou sobrevalorizado? Antes de mais, eis alguns pontos de referência.

Preços dos imóveis e superfície (m²)

No Luxemburgo, o preço por m² de um imóvel é inversamente proporcional à sua superfície. Quanto mais pequeno for o imóvel, mais elevado é o preço por m². Um apartamento com menos de 50 metros quadrados no Luxemburgo é avaliado, em média, entre 20 e 25% mais por metro quadrado do que um apartamento familiar de 130 metros quadrados.

Atualmente, as pequenas superfícies são muito populares entre os investidores. Os preços são muitas vezes sobrestimados, sobretudo no caso dos imóveis mais antigos. Os senhorios fixam os seus preços de acordo com os das casas novas.

Estado do imóvel e obras a efetuar na sua nova casa

O estado do imóvel, quer seja arrendado ou comprado, é um fator a ter em conta na avaliação. Mas cuidado com os custos ocultos! Algumas obras são de execução óbvia, enquanto outras são menos óbvias à primeira vista. Preste muita atenção quando visitar diferentes imóveis.

Para avaliar a qualidade intrínseca de um imóvel, o certificado de desempenho energético é um bom indicador da eficiência energética e das obras a efetuar, mesmo que não sejam visíveis. Dependendo da classificação do EPC do imóvel, terá de efetuar um determinado número de obras para melhorar a eficiência energética e poupar nos custos de aquecimento.

Atratividade da cidade do Luxemburgo e preços das casas

A cidade do Luxemburgo é muito atractiva devido à sua economia dinâmica. Os locais de trabalho estão próximos (Kirchberg, Cloche d'Or), assim como as escolas. Ver o nosso artigo sobre onde viver na cidade do Luxemburgo.

Esch-sur-Alzette é atualmente o segundo maior centro económico do país. O bairro de Belval está atualmente em pleno desenvolvimento. A atratividade do sul do país deverá ser reforçada pela reconversão dos antigos terrenos industriais abandonados (ver infra) e por projectos de desenvolvimento dos transportes.

Os espaços exteriores fazem subir os preços

Desde a crise da Covid-19 e o confinamento que se seguiu, as casas com espaço exterior são atualmente muito procuradas. O seu preço aumentou consideravelmente em relação às casas sem varanda ou jardim.

Espera-se pagar cerca de 8% mais por uma varanda e 12% mais por um jardim. De facto, os apartamentos no rés do chão são atualmente mais procurados.

Aumento dos preços das garagens e dos parques de estacionamento no Luxemburgo

As garagens e os lugares de estacionamento cobertos são um fator importante no preço de compra de um imóvel no Luxemburgo. Atualmente, podem representar até 15% do preço total da transação.

Dada a dificuldade de estacionamento no centro da cidade do Luxemburgo, os preços dos parques de estacionamento continuam a aumentar. Avaliados em média em 42.000 euros no final de 2017, podem chegar a 90.000 euros em novos empreendimentos no Luxemburgo. Alguns lugares de estacionamento estão a ser vendidos por mais de 150.000 euros!

Novos distritos no Luxemburgo

O Luxemburgo prossegue o seu desenvolvimento imobiliário. Atualmente, o desafio para os políticos luxemburgueses é recuperar o máximo de terrenos possível para criar o número de habitações de que o país necessita.

As autarquias locais estão a incentivar a construção de "espaços vazios". Estão a transformar gradualmente as zonas verdes em zonas de construção. A carga fiscal sobre os terrenos não urbanizados e as casas vazias é suscetível de aumentar consideravelmente a partir de 2023. O objetivo é incentivar a venda ou o aluguer de casas vazias.

As zonas industriais abandonadas estão também a ser reabilitadas para criar novos bairros.

Empreendimentos imobiliários no Luxemburgo e na região Centro

Projectos de construção no distrito de Kirchberg

O bairro de Kirchberg representa um forte potencial de desenvolvimento para a cidade do Luxemburgo. No entanto, a maior parte dos terrenos é propriedade privada e nem sempre está disponível para venda.

No entanto, o bairro de Kirchberg está a desenvolver-se a grande velocidade a norte, com o novo terreno de Op der Schled . Até 2030, o número de habitantes deste bairro aumentará em mais de 10.000, com quase 5.000 casas adicionais. Os distritos de Laangfur e Kuebebierg, as últimas reservas de terra a serem desenvolvidas, estão entre os principais projectos de desenvolvimento da capital.

Forte potencial de desenvolvimento no distrito de Cessange

O bairro de Cessange está também a ser objeto de um desenvolvimento imobiliário significativo. Situado nas proximidades da zona industrial de Cloche d'Or, este bairro beneficia de vários projectos de desenvolvimento para particulares, nomeadamente em torno do Parque de Cessange. Os bairros residenciais de Guddebierg, Im Grundchen e Rue Verte deverão contribuir para aumentar significativamente a população desta zona.

Os distritos de Rollingergrund e Belair estão a ser transformados

O bairro de Rollingergrund está a ser transformado. Está a ser estudado um novo projeto "Faïencerie" ao longo da Rue de Rollingergrund. O objetivo é criar uma comunidade de uso misto com uma ênfase na vida urbana. Lojas, creches, bancos, restaurantes e instalações de lazer serão construídos em torno de uma praça central. O Château de Septfontaines será totalmente integrado no novo desenvolvimento. As vias pedonais e cicláveis farão parte da abordagem de mobilidade suave defendida pela cidade do Luxemburgo.

A "Place de l'Etoile", na intersecção dos bairros de Belair e Rollingergrund, é também objeto de um grande projeto de desenvolvimento. Esta praça deverá constituir uma verdadeira placa giratória entre o Luxemburgo e os municípios vizinhos, como Strassen. Uma nova linha de elétrico ligará o Luxemburgo a Strassen. 600 habitações e novas lojas serão igualmente construídas em torno de uma zona pedonal. A Route d'Arlon será desviada por um túnel, com a criação de uma estação subterrânea de transportes públicos. Este projeto faz parte do Plano de Mobilidade 2035.

Desenvolvimento da cidade de Sandweiler

A cidade de Sandweiler, a leste da cidade do Luxemburgo, vai ser objeto da construção de 20 novos edifícios. Situada nas imediações da capital e do aeroporto do Luxemburgo, a cidade de Sandweiler é uma reserva de terra no meio da natureza. O projeto prevê a construção de mais 110 habitações, escritórios e lojas.

Empreendimentos imobiliários no sul do Luxemburgo

Criação de novos bairros em Esch-sur-Alzette

A cidade de Esch-sur-Alzette também continua a sua transformação com a criação de 2 novos bairros . Outrora uma cidade industrial negligenciada, Esch-sur-Alzette está a viver uma nova vida graças à baixa dos preços e, sobretudo, a uma economia saudável com o centro de Belval.

Metzeschmelz desenvolverá as zonas industriais abandonadas entre Esch e Schifflange, com 10 000 habitações adicionais previstas para 2028.

Desenvolver o sector Belval

O bairro de Belval prossegue o seu desenvolvimento na Square Mile. As duas torres Capelli vão oferecer 15 pisos de habitação a uma altura de 50 metros. Quanto à zona industrial de Route Lens, em Esch, a preocupação ambiental está presente nos seus 10,5 hectares. Prevê-se que sejam construídas entre 3.000 e 3.500 habitações até 2026.

A prazo, Belval deverá ter uma população de quase 7.000 habitantes, contra menos de 400 em 2022.

Reestruturação do sector dos Schifflange

Depois do bairro de Belval, no município de Esch-sur-Alzette, o sector de Schifflange, uma antiga siderurgia, será completamente reestruturado.

A Arcelor Mittal planeia converter 61 hectares de resíduos industriais em habitações (10 000 casas, 30% das quais a preços acessíveis), escolas e uma escola secundária, etc. A economia circular e o mix social serão promovidos, assim como a mobilidade suave.

Novo bairro da cidade de Dudelange

A cidade de Dudelange vai também lançar a construção de um novo bairro. Neischmelz incluirá cerca de 1.000 habitações, 50.000 m2 de lojas e 17.000 m2 de espaços verdes.

Uma nova aldeia no município de Kehlen

A comunidade de Kehlen está a investir numa nova aldeia, Elmen. Este ambicioso projeto eco-responsável acolherá 2.000 habitantes num ambiente misto, cobrindo uma área total de 27 hectares.

Projectos imobiliários no Norte do Luxemburgo

A cidade de Wiltz também está a planear a reabilitação dos seus terrenos industriais abandonados. O projeto "Wunne mat der Wooltz" prevê a conversão de mais de 25 hectares em habitações, espaços de trabalho e lojas até 2030. Áreas de lazer e recreação permitirão aos 1.800 residentes do novo local desfrutar de uma nova qualidade de vida. Mais uma vez, a tónica é colocada na economia circular.

Neste artigo, encontrará também um historial das últimas tendências imobiliárias no Luxemburgo.