Hai intenzione di stabilirti in Lussemburgo? Va notato che i prezzi degli immobili sono alti e continuano a salire a causa della carenza di alloggi. Gli sviluppi in costruzione non sono sufficienti a soddisfare la crescente domanda, nonostante i nuovi progetti.

Non è probabile che la situazione cambi nel prossimo futuro. Le previsioni indicano un aumento significativo della popolazione nei prossimi anni, insieme a una forte crescita economica. Qui diamo un’occhiata a ciò che è necessario sapere prima di acquistare in Lussemburgo.

Le ultime tendenze immobiliari

Gli anni 2020 e 2021 vedranno aumenti di prezzo a due cifre

Il contenimento del 2020 e la diffusione del telelavoro hanno segnato ancora una volta l’aumento dei prezzi delle case. Questi anni vedono di nuovo confermato l’aumento del 2019 con aumenti dei prezzi delle case rispettivamente del 14,5% nel 2020 e del 13,9% nel 2021 .

Le nuove costruzioni si moltiplicano, non solo nella città di Lussemburgo ma anche in tutto il paese. Si costruiscono costantemente nuovi progetti (vedi mercato immobiliare). Ma questi progetti non sono sufficienti a fermare l’aumento dei prezzi.

Gli individui stanno cercando gli esterni, che sono essenziali durante il contenimento, e stanno investendo nei loro interni. Alla fine del 2021, una media di 1.371.000 euro sarà necessaria per una casa in Lussemburgo.

Lacapitale del Lussemburgo rimane molto popolare e i prezzi sono alle stelle anche nelle zone circostanti. Il nord del paese è sempre più richiesto, anche a causa della Nordstrooss (autostrada del nord). I prezzi sono ancora accessibili. Il sud continua ad attrarre, grazie ai prezzi più bassi e ai buoni collegamenti con la capitale. Un tram ad alta velocità collegherà il quartiere Cloche d’Or in Lussemburgo a Esch-sur-Alzette, via Foetz, in meno di un quarto d’ora entro il 2030.

Gli aumenti dei prezzi nel settore immobiliare stanno aumentando più in Lussemburgo che in altri paesi europei, dimostrando il crescente interesse dei clienti per questa destinazione.

Un prezzo al m² ancora in aumento

Il Lussemburgo continua ad attrarre una popolazione attiva in cerca di lavoro, ma anche una clientela di alto livello. Cercano un ambiente di vita privilegiato e sicuro. Mentre il prezzo medio di un vecchio appartamento era di circa 5.000 €/m² alla fine del 2017, la media nazionale delle abitazioni è ora di oltre 10.400 € al m2. Dopo essere stati quotati a 6.300 €/m² per i nuovi progetti, i prezzi stanno ora raggiungendo oltre 15.000 €/m². In Lussemburgo, i parcheggi costano circa 90.000 euro, e anche più di 130.000 euro in certe zone del centro città.

Posizione, un fattore chiave

Ci sono naturalmente disparità nei prezzi degli immobili nel Granducato. Il cantone di Lussemburgo rimane senza dubbio il più caro. Il budget medio per l’acquisto di una casa è di oltre 1.000.000 di euro, che è il doppio che nel nord del territorio. Più lontano dalla città di Lussemburgo, più i prezzi sono accessibili.

I prezzi al m² nel Canton Lussemburgo sono in media di 9.203 € / m² nelle nuove costruzioni e di 8.495 € / m² in quelle vecchie. Questi dovrebbero essere confrontati con i prezzi nel nord del paese a 5.227 € / m² nelle nuove costruzioni e 4.424 € / m² in quelle vecchie. Tra il 2, i prezzi diminuiscono tra la regione di Capellen / Mersch, la regione orientale e la regione di Esch-sur-Alzette.

Per quanto riguarda le case, ci vorranno in media 1.207.225 euro per acquistare una casa nel canton Lussemburgo, 848.777 euro a Capellen / Mersch e 563.470 euro al nord, meno della metà rispetto alla capitale.

Prezzi differenziati in base all’alloggio ricercato

La superficie o il tipo di alloggio sono fattori determinanti per i prezzi. Nel complesso i prezzi al mq diminuiscono con le dimensioni dell’alloggio. È vero che le piccole superfici giocano il gioco investitori che tirano su il mercato.

Un appartamento in costruzione ha un premio del 15-20% rispetto a un appartamento più vecchio di dimensioni equivalenti nella stessa posizione. Tuttavia, notiamo oggi, nel 2022, che gli investitori cominciano a perdere interesse per gli edifici nuovi a favore di quelli vecchi. I rendimenti sono effettivamente più interessanti e il tempo necessario per rendere la proprietà disponibile è più breve. Con Covid, i cantieri subiscono ritardi difficili da risolvere a causa della mancanza di materie prime.

I prezzi dei terreni hanno chiaramente contribuito all’aumento dei prezzi delle nuove costruzioni. Questo aumento è tanto più importante nelle aree urbane. In media, i prezzi delle case sono aumentati del 5,7% tra il 2010 e il 2019, mentre i prezzi dei terreni edificabili sono aumentati del 7,0% annuo nello stesso periodo.

Quali prospettive?

Il governo è attualmente alla ricerca di nuove misure per dare ossigeno a un mercato immobiliare che manca di offerta.

I comuni puntano ora ad aumentare la quota di edifici multifamiliari o di case bifamiliari rispetto alle case monofamiliari. Solo 15 comuni su più di 100 hanno una maggioranza di alloggi in appartamenti. Tra i quali, il trio migliore con il Città di Lussemburgo 80% appartamenti, Esch-sur-Alzette 69,4% e Hesperange 63,1%. In concreto, lo stock di case monofamiliari, che sono largamente rappresentate con l’82,8% degli edifici residenziali nel 2019, sta diminuendo. La quota di edifici di appartamenti nella costruzione totale di alloggi sta aumentando. Ora rappresentano più del 16% dello stock di alloggi dal 2001, rispetto a meno del 7% prima del 1919.

Ma quando si parla di una popolazione di oltre 1 milione di persone nel 2060, quali sono le prospettive per il futuro? Per preparare il paese a questi nuovi residenti, si potrebbe considerare la riduzione delle dimensioni degli alloggi per aumentare il numero di offerte. La legislazione potrebbe anche essere cambiata per permettere tassi di occupazione più alti, per esempio affittando le stanze non occupate .

Ma oggi si tratta soprattutto di sedurre i proprietari a liberare la terra, quando non hanno alcun interesse a veder scendere i prezzi. Secondo un recente studio dell’Observatoire de l’habitat, l’84% dei terreni potenzialmente edificabili è di proprietà di circa 50 privati e società. Le prossime leggi finanziarie dovrebbero essere fatte in questo senso.

Uno sguardo indietro agli ultimi anni

Una prima impennata dei prezzi nel 2019

I dati sugli alloggi pubblicati nel quarto trimestre del 2019 da L’Observatoire de l’Habitat e Statec confermano la sensazione generale. I prezzi degli immobili sono saliti vertiginosamente negli ultimi 12 mesi. Le abitazioni hanno registrato un aumento dei prezzi dell’11% in un anno, dal 4 ° trimestre 2018 al 4 ° trimestre 2019!

Questo aumento è globale e più o meno omogeneo tra i diversi tipi di alloggi in vendita. I prezzi delle case sono aumentati del +9%, gli appartamenti nuovi del +12,4% e quelli vecchi del +12,1%. I prezzi alla fine del 2019 sono 6.057 €/m2 per gli appartamenti esistenti, 7.145 €/m2 per gli appartamenti in costruzione.
Per quanto riguarda le case unifamiliari, è ora necessario pagare una media di 789.474 euro per acquistare una proprietà nel 2019, vale a dire 40.000 euro in più in soli 2 trimestri.

Come risultato della Brexit e dell’arrivo di lavoratori stranieri sul mercato lussemburghese, lo squilibrio esistente tra domanda e offerta di alloggi è aumentato. Nonostante i molti progetti in corso, l’offerta futura di nuovi alloggi non tiene il passo con l’aumento della popolazione.
I quartieri popolari del Lussemburgo come Limpertsberg, Belair, Kirchberg, Grund e Merl rimangono dei rifugi sicuri. I prezzi in queste zone rimangono allo stesso livello. Nel resto del paese, il sud sta accelerando il suo sviluppo. A ovest, il comune di Steinfort sta riacquistando la sua attrattiva grazie agli investimenti in progetti infrastrutturali. Il nord del paese sta trovando nuovo interesse grazie allo sviluppo delle reti di trasporto su strada. I prezzi sono ancora più accessibili. I comuni di Ettelbruck, Diekirch e Wiltz sono attualmente i più dinamici.

L’introduzione del trasporto pubblico gratuito permette alle proprietà situate vicino alle reti di aumentare di valore.

2018, una continuazione del boom immobiliare

Nel 2018, il mercato sta vivendo un aumento record del 7% dei prezzi rispetto all’anno precedente. Secondo gli esperti specializzati in immobili residenziali, negli ultimi 10 anni, questo aumento è stato più del 5%.

L’aumento dei prezzi è particolarmente evidente sul mercato dei vecchi appartamenti. In questo settore l’aumento è di circa il 10%! I nuovi appartamenti, invece, sono aumentati “solo” del 6% nel 2018 rispetto al periodo precedente. Anche i prezzi delle case sono aumentati, ma in modo meno significativo. Questa crescita dei prezzi è generale in tutto il paese, in particolare nel sud dove si registra una rapida crescita.

L’attrattiva del Lussemburgo in termini di afflusso di popolazione sembra essere la principale spiegazione di questo aumento dei prezzi. Nel 2018, più di 11.000 persone si sono trasferite in Lussemburgo, il che rappresenta l’1,8% della sua popolazione totale. Il costante aumento dei residenti non è più in linea con l’offerta di nuovi alloggi. Nel 2018 avrebbero dovuto essere forniti più di 6.000 appartamenti aggiuntivi per soddisfare la domanda. Tuttavia, l’offerta di nuove unità era di appena 2.600. Inoltre, il livello molto basso dei tassi d’interesse bancari offerti ai mutuatari sta sostenendo la domanda di acquisto di immobili. Questo sta aiutando a spingere i prezzi a livelli record.

Prezzi registrati a livello di affitto sono anche aumentati significativamente nel 2018. Questo aumento è stato particolarmente evidente nei distretti di Bonnevoie, Gasperich, Merl e Belair. C’è un aumento dal 6 all’8% nell’unico distretto della stazione.

Il 2017 segna l’inizio di una tendenza al rialzo

Nel 2017, i prezzi degli immobili in Lussemburgo sono aumentati del 4,10% per le case e del 4,70% per gli appartamenti, sia per le proprietà esistenti che per quelle nuove. Queste cifre hanno raggiunto un picco del 6,10% per le proprietà in costruzione. A questo punto, un nuovo appartamento è valutato in media dal 25 al 30% in più di un vecchio appartamento delle stesse dimensioni. Il prezzo medio di un appartamento era di 420.000 euro, rispetto ai 690.000 euro di una villa.

Il rapporto congiunto dell’Observatoire de l’Habitat e dello Statec (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) è inequivocabile su questo punto. Il Granducato sembra essere una scommessa sicura e molto popolare tra gli investitori. L’alta qualità degli immobili e l’attraente sistema fiscale fanno del Lussemburgo un paese di investimento. Nel 2017, c’è stato un aumento del volume delle transazioni del +12% in tutto il paese.

Perché diventare proprietario in Lussemburgo ?

Scopri di più sugli alloggi in Lussemburgo.

Fonte: Osservatorio Habitat – Liser

Credito fotografico: Liser