Tendenze del mercato immobiliare lussemburghese

Andamento dei prezzi delle case Lussemburgo

Avete intenzione di trasferirvi in Lussemburgo? Dovete sapere che i prezzi degli immobili in Lussemburgo sono strutturalmente elevati a causa della carenza di alloggi. Le nuove costruzioni non sono sufficienti a soddisfare la crescente domanda. Ciò è tanto più vero se si considera che l'anno 2023 si è in gran parte fermato in termini di nuovi progetti immobiliari.

Mentre il 2022 ha segnato la fine della crescita a due cifre dei prezzi degli immobili, il 2023 ha visto un calo dei prezzi di acquisto. Va detto che l'aumento dei tassi d'interesse sui mutui per l'acquisto di abitazioni non sta facilitando i prestiti. Qui di seguito diamo un'occhiata a ciò che è necessario sapere sulle abitazioni prima di acquistare o affittare in Lussemburgo. 

Le ultime tendenze immobiliari in Lussemburgo

Calo dei prezzi di acquisto e rallentamento nel 2023

Le vendite di immobili sono chiaramente rallentate nel 2023. In concreto, le richieste di mutuo sono in calo dalla fine del 2022. Il motivo è l'aumento dei tassi di interesse.

Nel 3° trimestre del 2023, il numero di transazioni registrate è diminuito del 32% per gli appartamenti esistenti e del 47% per le case. Allo stesso tempo, le vendite di appartamenti in costruzione sono crollate del 60% rispetto al 3° trimestre del 2022 e del 56% per i terreni edificabili.

Secondo STATEC, i prezzi sono diminuiti di quasi il 18% per le case e del 12% per gli appartamenti esistenti rispetto al 3° trimestre del 2023. A quel punto, gli sviluppatori non avevano ancora trasferito il rallentamento della domanda sui loro prezzi, con un calo solo del 7%.

Continuo aumento dei prezzi degli affitti nel 2023

D'altra parte, gli affitti continueranno a crescere nel 2023. Gli affitti di appartamenti e case sono aumentati del 4% nel 3° trimestre del 2023.

Cosa possiamo imparare dal mercato immobiliare del Lussemburgo?

Prezzi di vendita in calo, affitti in aumento

Il Lussemburgo continua ad attrarre una popolazione attiva in cerca di lavoro e una clientela di alto livello. Sono alla ricerca di un ambiente di vita privilegiato e sicuro.

Tuttavia, la carenza di alloggi rimane un problema importante per il Paese. 

Il prezzo medio di un vecchio appartamento era di circa 5.000 euro al metro quadro alla fine del 2017. A luglio 2022, il prezzo era salito a 9.208 euro al metro quadro. Nel marzo 2023 (fonte: Immotop), i prezzi nazionali erano in media di 8.876 euro al metro quadro, con 11.240 euro al metro quadro per la regione del Centro.

I prezzi delle nuove costruzioni continuano ad aggirarsi intorno ai 15.000 euro/m2 . In Lussemburgo, i parcheggi possono raggiungere i 130.000 euro, e addirittura superare i 200.000 euro/m2 in alcune zone del centro città.

Gli affitti sono ora fissati a un prezzo medio mensile di 24,25 euro/m² a livello nazionale.

La posizione, un fattore chiave per i prezzi del Lussemburgo

I prezzi degli immobili nel Granducato sono ovviamente diversi. Il Cantone del Lussemburgo è senza dubbio il più costoso. Il budget medio per l'acquisto di una casa è di oltre 1.000.000 euro, il doppio rispetto al nord del Paese. Più ci si allontana dalla città di Lussemburgo, più i prezzi sono accessibili.

I prezzi al metro quadro nel Cantone del Lussemburgo sono in media di 9.203 euro al metro quadro per le proprietà di nuova costruzione e di 8.495 euro al metro quadro per le proprietà esistenti. Questo dato si confronta con i prezzi nel nord del Paese, pari a 5.227 €/mq per le nuove proprietà e a 4.424 €/mq per le proprietà esistenti. Nel mezzo, i prezzi scendono nella regione di Capellen/Mersch, nella regione dell'Est e nella regione di Esch-sur-Alzette.

Per quanto riguarda le case, dovrete fare i conti con una media di 1.207.225 euro per acquistare una casa nel cantone di Lussemburgo, 848.777 euro a Capellen / Mersch e 563.470 euro nel nord, meno della metà rispetto alla capitale.

I prezzi variano a seconda del tipo di proprietà ricercata

Le dimensioni e il tipo di proprietà sono fattori determinanti per i prezzi. In generale, i prezzi al m² diminuiscono con la dimensione dell'immobile. È vero che le piccole superfici fanno il gioco degli investitori, che spingono al rialzo il mercato.

Un appartamento in costruzione costa dal 15 al 20% in più rispetto a un appartamento più vecchio di dimensioni equivalenti nella stessa posizione. Tuttavia, nel 2022 gli investitori stanno iniziando ad abbandonare gli immobili di nuova costruzione a favore di quelli più vecchi. I rendimenti sono più interessanti e ci vuole meno tempo per rendere disponibili gli immobili. Con Covid, i cantieri subiscono ritardi difficilmente risolvibili a causa della carenza di materie prime.

I prezzi dei terreni hanno chiaramente contribuito all'aumento dei prezzi delle nuove costruzioni. Questo aumento è ancora più significativo nelle aree urbane. In media, i prezzi delle case sono aumentati del 5,7% tra il 2010 e il 2019, mentre i prezzi dei terreni edificabili sono aumentati del 7,0% all'anno nello stesso periodo.

Quali sono le prospettive del settore immobiliare in Lussemburgo?

Il nuovo governo Frieden, eletto nell'ottobre 2023, ha definito l'edilizia abitativa come una priorità per il Paese.

Le autorità locali stanno cercando di aumentare la percentuale di condomini o di case bifamiliari rispetto alle case unifamiliari. Solo 15 degli oltre 100 comuni hanno una maggioranza di alloggi in appartamenti. Tra questi, i primi tre sono la città di Lussemburgo con l'80% degli appartamenti, Esch-sur-Alzette con il 69,4% e Hespérange con il 63,1%.

In concreto, lo stock di case unifamiliari, che nel 2019 rappresenterà l'82,8% di tutti gli edifici residenziali, è in calo. La percentuale di edifici per appartamenti sul totale delle abitazioni è in aumento. Dal 2001, essi rappresentano più del 16% dello stock abitativo, rispetto a meno del 7% prima del 1919.

Ma quando si parla di una popolazione di oltre 1 milione di persone nel 2060, quali sono le prospettive per il futuro? Per preparare il Paese ad accogliere questi nuovi residenti, si potrebbe prevedere una riduzione delle dimensioni delle abitazioni per aumentare il numero di offerte. Si potrebbe anche modificare la legislazione per consentire tassi di occupazione più elevati, ad esempio affittando stanze non occupate. 

Oggi, tuttavia, si tratta soprattutto di convincere i proprietari a liberare i terreni, quando non hanno interesse a vedere i prezzi scendere. Secondo un recente studio dell'Observatoire de l'Habitat, l'84% dei terreni potenzialmente edificabili è di proprietà di una cinquantina di privati e società. Le prossime leggi finanziarie dovrebbero essere redatte in questo senso.

Le nuove misure introdotte dal governo mirano a dare nuova vita a un mercato immobiliare povero di offerta. 

Uno sguardo agli ultimi anni

I prezzi in Lussemburgo rallenteranno nel 2022

Dopo anni di surriscaldamento, il 2022 segna un rallentamento dei prezzi degli immobili, con un aumento di appena il 5,6% su base annua, ben lontano dagli aumenti a due cifre registrati negli anni precedenti.

Numero e volume delle transazioni immobiliari in calo

Le vendite di appartamenti nuovi sono diminuite di quasi la metà nel 2022, mentre il numero di transazioni di appartamenti esistenti è calato di quasi il 18%. I volumi finanziari sono diminuiti del 50,1% per i nuovi appartamenti e del 18,7% per gli immobili esistenti.

Aumento dei prezzi degli affitti sul mercato lussemburghese

La fine del 2022 vede già un aumento dei prezzi degli affitti. I contratti di locazione stipulati nell'ultimo trimestre mostrano un aumento dell'8% su base annua per gli appartamenti e del 6,9% per le case. Meno del 13% degli annunci di affitto riguardava case, e questa percentuale è destinata a diminuire ulteriormente. Il mercato è ancora molto piccolo, il che significa che possiamo aspettarci di vedere affitti più alti in futuro?

I prezzi degli immobili aumenteranno di oltre il 10% nel 2020 e nel 2021

Il confinamento del 2020 e la diffusione del telelavoro hanno segnato ancora una volta l'aumento dei prezzi delle case. Questi anni vedranno confermato l'aumento del 2019, con un aumento dei prezzi delle case del 14,5% nel 2020 e del 13,9% nel 2021 .

I nuovi edifici stanno sorgendo ovunque, non solo a Lussemburgo, ma in tutto il Paese. I nuovi progetti sorgono in continuazione (vedi mercato immobiliare). Ma questi progetti non bastano a fermare l'aumento dei prezzi.

I privati sono alla ricerca di esterni, indispensabili durante il periodo di reclusione, e investono negli interni. Alla fine del 2021, il prezzo medio di una casa in Lussemburgo sarà di 1.371.000 euro.

La capitale, Città del Lussemburgo, rimane molto ambita e i prezzi sono in aumento anche nelle zone circostanti. Il nord del Paese è sempre più richiesto, soprattutto grazie alla Nordstrooss (autostrada del nord). I prezzi sono ancora accessibili. Il sud continua ad attrarre, grazie ai prezzi più bassi e ai buoni collegamenti con la capitale. Entro il 2030, un tram ad alta velocità collegherà il quartiere Cloche d'Or di Lussemburgo a Esch-sur-Alzette, passando per Foetz, in meno di un quarto d'ora.

L'aumento dei prezzi nel settore immobiliare è maggiore in Lussemburgo che in altri Paesi europei, a dimostrazione del crescente interesse dei clienti per questa destinazione.

I prezzi degli immobili in Lussemburgo saliranno per la prima volta nel 2019

I dati sulle abitazioni pubblicati per il 4° trimestre 2019 da L'Observatoire de l'Habitat e Statec confermano la sensazione generale. I prezzi delle case si sono impennati negli ultimi 12 mesi. I prezzi delle case sono aumentati dell'11% in un anno, dal 4° trimestre 2018 al 4° trimestre 2019! 

L'aumento è globale e più o meno uniforme tra le diverse tipologie di immobili in vendita. I prezzi delle case sono aumentati del 9%, quelli degli appartamenti nuovi del 12,4% e quelli degli appartamenti vecchi del 12,1%. Alla fine del 2019, i prezzi sono saliti a 6.057 euro al metro quadro per gli appartamenti esistenti e a 7.145 euro al metro quadro per gli appartamenti in costruzione.
Per quanto riguarda le case unifamiliari, nel 2019 l'acquisto di un immobile costerà in media 789.474 euro, con un aumento di 40.000 euro in soli due trimestri.

A seguito della Brexit e dell'arrivo di lavoratori stranieri sul mercato lussemburghese, lo squilibrio tra domanda e offerta di alloggi è aumentato. Nonostante i numerosi progetti in corso, l'offerta futura di nuovi alloggi non tiene il passo con la crescita della popolazione.

I quartieri popolari del Lussemburgo, come Limpertsberg, Belair, Kirchberg, Grund e Merl, continuano a rappresentare dei buoni valori. I prezzi in queste aree rimangono in linea con le aspettative. Nel resto del Paese, lo sviluppo sta accelerando nel sud. A ovest, Steinfort sta riacquistando il suo appeal grazie agli investimenti in progetti infrastrutturali. Il nord del Paese sta riscuotendo un nuovo interesse grazie allo sviluppo delle reti di trasporto stradale. I prezzi rimangono più accessibili. I comuni di Ettelbruck, Diekirch e Wiltz sono oggi i più dinamici.

Il fatto che i trasporti pubblici siano gratuiti fa sì che gli immobili situati in prossimità delle reti aumentino di valore.

2018, una continuazione del boom immobiliare in Lussemburgo

Nel 2018 il mercato ha registrato un aumento record dei prezzi del 7% rispetto all'anno precedente. Secondo gli esperti specializzati in immobili residenziali, l'aumento negli ultimi 10 anni è stato di circa il 5%.

L'aumento dei prezzi è più evidente nel mercato dei vecchi appartamenti. In questo settore l'aumento sfiora il 10%! Gli appartamenti nuovi, invece, sono aumentati "solo" del 6% nel 2018 rispetto al periodo precedente. Anche i prezzi delle case sono aumentati, ma in modo meno significativo. Questa crescita dei prezzi è diffusa in tutto il Paese, in particolare al Sud, dove i prezzi stanno aumentando rapidamente.

L'attrattiva del Lussemburgo in termini di afflusso di popolazione sembra essere la principale spiegazione di questo aumento dei prezzi. Nel 2018, più di 11.000 persone si sono trasferite in Lussemburgo, pari all'1,8% della popolazione totale. Il costante aumento del numero di residenti non è più in linea con l'offerta di nuove abitazioni. Nel 2018, sarebbero stati necessari più di 6.000 appartamenti aggiuntivi per soddisfare la domanda. Inoltre, il livello molto basso dei tassi di interesse bancari offerti sui prestiti sta sostenendo la domanda di acquisto di immobili. Ciò contribuisce a far salire i prezzi a livelli record.

Anche i prezzi degli affitti sono aumentati significativamente nel 2018. Questo aumento è stato particolarmente evidente nei quartieri di Bonnevoie, Gasperich, Merl e Belair. Solo nel quartiere della Gare si è registrato un aumento del 6-8%.

2017: l'inizio dell'ascesa degli immobili lussemburghesi

Nel 2017, i prezzi degli immobili in Lussemburgo sono aumentati del 4,10% per le case e del 4,70% per gli appartamenti, sia per le proprietà esistenti che per quelle nuove. Queste cifre hanno raggiunto un picco del 6,10% per le proprietà in costruzione. In quel periodo, un nuovo appartamento è stato valutato in media dal 25% al 30% in più rispetto a un vecchio appartamento delle stesse dimensioni. Il prezzo medio di un appartamento era di 420.000 euro, contro i 690.000 euro di una villa.

Il rapporto congiunto de L'Observatoire de l'Habitat e dello Statec (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) era all'epoca inequivocabile. Il Granducato appariva come una scommessa sicura, molto apprezzata dagli investitori. L'elevata qualità del patrimonio immobiliare e l'attraente regime fiscale rendono il Lussemburgo un luogo interessante per gli investimenti. Nel 2017, il volume delle transazioni è aumentato del 12% in tutto il Paese.

Per saperne di più sugli alloggi in Lussemburgo.

Fonte: Osservatorio sulle abitazioni - Liser

Credito fotografico: Liser

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