L’année 2022 marque la fin de la croissance des prix à 2 chiffres. L’année 2023 s’annonce plutôt morose du point de vue des agents immobiliers. Il faut dire que la hausse des taux d’intérêts sur les crédits immobiliers ne facilite pas les emprunts. On fait ici le point sur ce qu’il faut savoir sur le logement avant d’acheter ou louer au Luxembourg.
Les dernières tendances de l’immobilier
A quoi s’attendre pour 2023 ?
Les spécialistes de l’immobilier au Luxembourg s’attendent à une baisse des prix de l’immobilier pour les ventes. Concrètement, les demandes de crédit immobilier ont diminué depuis fin 2022. Le nombre de transactions enregistrées a déjà diminué de 14% en année glissante. Les prix ont baissé de près de 2% par rapport à mars 2022. La principale cause est la hausse des taux d’intérêts.
En revanche, les loyers devraient continuer à augmenter en 2023. Selon Immotop, le prix au m2 à la location atteint son maximum en mars 2023, avec une hausse de plus de 4% en année glissante.
Ralentissement des prix en 2022
Après des années de surchauffe, l’année 2022 marque un ralentissement des prix de l’immobilier. L’évolution comparée au 4ème trimestre 2022 montre une augmentation de 5,6% sur un an, bien loin des hausses de prix à 2 chiffres constatées sur les années précédentes.
Avant tout, il faut noter une baisse très nette du nombre de transactions. Les ventes d’appartement neufs ont baissé de près de moitié (-48,3%), tandis que les appartements anciens ont vu le nombre de transactions diminuer de -17,8%.
Les volumes financiers ont quant à eux chuté de 50,1% sur les appartements neufs et de 18,7% sur l’ancien.
La chute de l’intérêt pour le neuf s’explique par la perte d’attrait pour les investisseurs : coûts élevés indexés sur le coût de la construction et délais de livraison qui s’allongent du fait de problèmes d’approvisionnement des matériaux sur fond de guerre en Ukraine. De plus, la hausse des taux d’intérêt diminue la base des acquéreurs potentiels.
Cette décélération ne se retrouve pas au niveau des prix de la construction neuve. Les constructeurs continuent d’appliquer des prix élevés. Si le prix du neuf continue d’afficher une hausse de 9,4%, le prix des appartements anciens n’augmentent que de 4,4% et celui des maisons de 3,8%.
La fin de l’année 2022 marque une tendance à la hausse du prix des loyers. Les baux à loyer signés sur le dernier trimestre montrent une hausse de 8% sur un an pour les appartements et +6,9% pour les maisons. Moins de 13% des annonces à la location concernent des maisons et cette proportion tend à se réduire encore. Le marché reste très restreint, gage d’une augmentation des loyers plus forte à prévoir ?
Les années 2020 et 2021 marquées par des hausses de prix supérieures à 10%
Le confinement de 2020 et la généralisation du télétravail ont marqué une fois encore l’augmentation des prix de l’immobilier. Ces années voient encore la hausse de 2019 se confirmer avec des hausses des prix du logement de respectivement 14,5% en 2020 et 13,9% en 2021.
Les nouvelles constructions se multiplient, non seulement à Luxembourg-ville mais aussi dans tout le pays. Sans cesse, de nouveaux projets voient le jour (voir marché immobilier). Mais ces projets ne suffisent pas à enrayer la hausse des prix.
Les particuliers recherchent des extérieurs, rendus indispensables pendant le confinement et investissent dans leur intérieur. Il faut compter à fin 2021 en moyenne 1.371.000 euros pour une maison au Luxembourg.
La capitale Luxembourg-Ville reste très prisée et les prix explosent y compris aux alentours. Le Nord du pays est de plus en plus demandé, notamment grâce à la Nordstrooss (autoroute vers le nord). Les prix y restent encore abordables. Le sud continue d’attirer, du fait de prix moindres et d’une bonne desserte vers la capitale. Un tramway rapide permettra de relier le quartier de la Cloche d’Or à Luxembourg à Esch-sur-Alzette, via Foetz en moins d’un quart d’heure à horizon 2030.
La hausse des prix dans l’industrie de l’immobilier progresse davantage au Luxembourg que dans les autres pays européens, preuve de l’intérêt grandissant des clients pour cette destination.
Que faut-il retenir sur le marché de l’immobilier ?
Des prix de vente en baisse, des loyers en hausse
Le Luxembourg continue d’attirer une population active en recherche de travail, mais également une clientèle haut de gamme. Ceux-ci recherchent un cadre de vie privilégié et sécurisé.
Toutefois, la pénurie de logements reste un enjeu majeur pour le pays.
Le prix moyen d’un appartement ancien se situait autour de 5.000€/m² fin 2017. En juillet 2022, on atteignait un prix de 9.208 €/m² en juillet 2022. En mars 2023 (source Immotop), les prix nationaux s’établissent à une moyenne de 8.876 €/m² avec 11.240 €/m² pour la région Centre.
Les prix du neuf continuent d’avoisiner les 15.000 euros/m2. A Luxembourg, les parkings peuvent atteindre jusqu’à 130.000 euros, voire plus de 200.000 €/m² dans certains quartiers du centre ville.
Les locations sont désormais établies à un prix moyen mensuel de 24,25 €/m² en moyenne nationale.
La localisation, un facteur clé
Il existe bien entendu des disparités dans les prix de l’immobilier au Grand-Duché. Le Canton de Luxembourg reste sans conteste le plus cher. Le budget moyen à prévoir pour l’acquisition d’une maison s’élève à plus de 1.000.000 d’euros, ce qui représente le double par rapport au Nord du territoire. Plus on s’éloigne de la ville de luxembourg, plus les prix sont abordables.
Les prix au m² dans le canton de Luxembourg sont en moyenne de 9.203€/m² en neuf et 8.495 €/m² dans de l’ancien. Ceux-ci sont à comparer avec les prix dans le nord du pays à 5.227€/m² dans le neuf et 4.424 €/m² dans l’ancien. Entre les 2, les prix décroissent entre la région de Capellen/Mersch, la région Est et la région de Esch-sur-Alzette.
En ce qui concerne les maisons, il faudra compter en moyenne 1.207.225 euros pour acquérir une maison dans le canton de Luxembourg, 848.777 € sur Capellen / Mersch et 563.470 € dans le nord, soit moins de la moitié par rapport à la capitale.
Des prix différenciés selon les logements recherchés
La surface ou le type de logements sont des éléments déterminants pour les prix. Globalement les prix au m² diminuent avec la grandeur du logement. Il est vrai que les petites surfaces font le jeu des investisseurs qui tirent le marché vers le haut.
Un appartement en construction subi une surcote de 15 à 20% par rapport à un appartement ancien, de surface équivalente et situé au même endroit. Toutefois, on note aujourd’hui en 2022, que les investisseurs commencent à se désintéresser du neuf au profit de l’ancien. Les rendements y sont en effet plus intéressants et les délais de mise à disposition des biens moins longs. Avec le Covid, les chantiers accusent des retards qui peinent à se résorber d fait d’un manque de matières premières.
Les prix du foncier ont clairement contribué à la hausse des prix du neuf. Cette hausse est d’autant plus importante dans des zones urbaines. En moyenne, le prix des logements a augmenté de 5,7% entre 2010 et 2019, alors que le prix des terrains à bâtir a connu une augmentation de 7,0% annuel sur la même période.
Quelles perspectives ?
Le gouvernement recherche actuellement de nouvelles mesures visant à donner de l’oxygène à un marché immobilier en manque d’offres.
Les communes visent aujourd’hui à augmenter la part des immeubles collectifs ou des maisons bifamiliales versus les maisons individuelles. Seules 15 communes sur plus de 100, disposent d’un stock de logement majoritaire en appartements. Parmi lesquels, le trio de tête avec la ville de Luxembourg 80% d’appartements, Esch-sur-Alzette 69,4% et Hespérange 63,1%. Concrètement, le stock de maisons individuelles, largement représentées avec 82,8% des bâtiments à usage d’habitation en 2019, est en diminution. La part des immeubles à appartements est en hausse dans l’ensemble des logements en construction. Ils représentent aujourd’hui plus de 16% du parc immobilier depuis 2001, contre moins de 7% avant 1919.
Mais lorsqu’on parle d’une population de plus de 1 million de personnes en 2060, quelles perspectives pour l’avenir ? Afin de préparer le pays à accueillir ces nouveaux résidents, la diminution de la taille des logements pourrait être envisagée afin d’augmenter le nombre d’offres. La législation pourrait également évoluer afin de permettre des taux d’occupation des logements plus importants, avec par exemple la location de chambres inoccupées.
Mais il s’agit aujourd’hui surtout de séduire les propriétaires à libérer du foncier, alors qu’ils n’ont pas intérêt à voir les prix diminuer. Selon une étude récente de l’Observatoire de l’habitat, 84% des terrains potentiellement constructibles sont détenus par une cinquantaine de personnes et de sociétés privés. Les prochaines lois de finances devraient être réalisées dans ce sens.
Uno sguardo indietro agli ultimi anni
Una prima impennata dei prezzi nel 2019
I dati sugli alloggi pubblicati nel quarto trimestre del 2019 da L’Observatoire de l’Habitat e Statec confermano la sensazione generale. I prezzi degli immobili sono saliti vertiginosamente negli ultimi 12 mesi. Le abitazioni hanno registrato un aumento dei prezzi dell’11% in un anno, dal 4 ° trimestre 2018 al 4 ° trimestre 2019!
Questo aumento è globale e più o meno omogeneo tra i diversi tipi di alloggi in vendita. I prezzi delle case sono aumentati del +9%, gli appartamenti nuovi del +12,4% e quelli vecchi del +12,1%. I prezzi alla fine del 2019 sono 6.057 €/m2 per gli appartamenti esistenti, 7.145 €/m2 per gli appartamenti in costruzione.
Per quanto riguarda le case unifamiliari, è ora necessario pagare una media di 789.474 euro per acquistare una proprietà nel 2019, vale a dire 40.000 euro in più in soli 2 trimestri.
Come risultato della Brexit e dell’arrivo di lavoratori stranieri sul mercato lussemburghese, lo squilibrio esistente tra domanda e offerta di alloggi è aumentato. Nonostante i molti progetti in corso, l’offerta futura di nuovi alloggi non tiene il passo con l’aumento della popolazione.
I quartieri popolari del Lussemburgo come Limpertsberg, Belair, Kirchberg, Grund e Merl rimangono dei rifugi sicuri. I prezzi in queste zone rimangono allo stesso livello. Nel resto del paese, il sud sta accelerando il suo sviluppo. A ovest, il comune di Steinfort sta riacquistando la sua attrattiva grazie agli investimenti in progetti infrastrutturali. Il nord del paese sta trovando nuovo interesse grazie allo sviluppo delle reti di trasporto su strada. I prezzi sono ancora più accessibili. I comuni di Ettelbruck, Diekirch e Wiltz sono attualmente i più dinamici.
L’introduzione del trasporto pubblico gratuito permette alle proprietà situate vicino alle reti di aumentare di valore.
2018, una continuazione del boom immobiliare
Nel 2018, il mercato sta vivendo un aumento record del 7% dei prezzi rispetto all’anno precedente. Secondo gli esperti specializzati in immobili residenziali, negli ultimi 10 anni, questo aumento è stato più del 5%.
L’aumento dei prezzi è particolarmente evidente sul mercato dei vecchi appartamenti. In questo settore l’aumento è di circa il 10%! I nuovi appartamenti, invece, sono aumentati “solo” del 6% nel 2018 rispetto al periodo precedente. Anche i prezzi delle case sono aumentati, ma in modo meno significativo. Questa crescita dei prezzi è generale in tutto il paese, in particolare nel sud dove si registra una rapida crescita.
L’attrattiva del Lussemburgo in termini di afflusso di popolazione sembra essere la principale spiegazione di questo aumento dei prezzi. Nel 2018, più di 11.000 persone si sono trasferite in Lussemburgo, il che rappresenta l’1,8% della sua popolazione totale. Il costante aumento dei residenti non è più in linea con l’offerta di nuovi alloggi. Nel 2018 avrebbero dovuto essere forniti più di 6.000 appartamenti aggiuntivi per soddisfare la domanda. Tuttavia, l’offerta di nuove unità era di appena 2.600. Inoltre, il livello molto basso dei tassi d’interesse bancari offerti ai mutuatari sta sostenendo la domanda di acquisto di immobili. Questo sta aiutando a spingere i prezzi a livelli record.
Prezzi registrati a livello di affitto sono anche aumentati significativamente nel 2018. Questo aumento è stato particolarmente evidente nei distretti di Bonnevoie, Gasperich, Merl e Belair. C’è un aumento dal 6 all’8% nell’unico distretto della stazione.
Il 2017 segna l’inizio di una tendenza al rialzo
Nel 2017, i prezzi degli immobili in Lussemburgo sono aumentati del 4,10% per le case e del 4,70% per gli appartamenti, sia per le proprietà esistenti che per quelle nuove. Queste cifre hanno raggiunto un picco del 6,10% per le proprietà in costruzione. A questo punto, un nuovo appartamento è valutato in media dal 25 al 30% in più di un vecchio appartamento delle stesse dimensioni. Il prezzo medio di un appartamento era di 420.000 euro, rispetto ai 690.000 euro di una villa.
Il rapporto congiunto dell’Observatoire de l’Habitat e dello Statec (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) è inequivocabile su questo punto. Il Granducato sembra essere una scommessa sicura e molto popolare tra gli investitori. L’alta qualità degli immobili e l’attraente sistema fiscale fanno del Lussemburgo un paese di investimento. Nel 2017, c’è stato un aumento del volume delle transazioni del +12% in tutto il paese.
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Fonte: Osservatorio Habitat – Liser
Credito fotografico: Liser
