Acquistare un immobile in Lussemburgo: guida completa per espatriati e nuovi arrivati

State pensando di acquistare un appartamento o una casa in Lussemburgo? L'acquisto di un immobile può rappresentare una tappa importante in un progetto di espatrio, ma richiede una buona preparazione. Il mercato lussemburghese rimane costoso, le procedure sono specifiche e le spese da prevedere possono essere ingenti.

Dopo diversi anni di forte crescita, i prezzi degli immobili hanno subito una correzione nel 2023 e nel 2024, prima di entrare in una fase di stabilizzazione. Questa evoluzione può offrire un maggiore margine di negoziazione agli acquirenti, ma il Lussemburgo rimane un mercato esigente, in particolare nella capitale Lussemburgo, ma anche nei comuni residenziali ricercati vicini alle zone economiche.

Visita la nostra pagina sul mercato immobiliare in Lussemburgo.

Questa guida vi aiuta a comprendere le fasi dell'acquisto di un immobile in Lussemburgo, i costi da prevedere, i vantaggi fiscali, gli aiuti disponibili, le differenze tra immobili nuovi e vecchi, nonché i punti da tenere in considerazione prima di firmare.

Perché acquistare un immobile in Lussemburgo?

L'acquisto di un immobile in Lussemburgo può rispondere a diversi obiettivi:

• garantirsi un luogo in cui vivere,
• costruire un patrimonio,
• proteggersi in parte dall'aumento degli affitti
• radicarsi in modo duraturo nel Paese.

Per gli espatriati, l'acquisto diventa particolarmente interessante quando il progetto professionale e familiare si è stabilizzato. Se sapete che rimarrete in Lussemburgo per diversi anni, diventare proprietari può essere un'opzione da valutare seriamente.

Il Lussemburgo conta una percentuale significativa di proprietari tra i suoi residenti. Questa preferenza per la proprietà si spiega in particolare con la stabilità del paese, il livello degli affitti, la solidità storica del mercato immobiliare e i vantaggi fiscali associati alla residenza principale.

Per comprendere il contesto generale dell'alloggio, consultate anche la nostra pagina: Alloggiare in Lussemburgo: guida completa per espatriati e nuovi arrivati.

Acquistare per stabilizzarsi

Diventare proprietari permette di stabilirsi in modo duraturo, di scegliere il proprio ambiente di vita e di non dipendere più dall’andamento del mercato degli affitti. Spesso si tratta di una scelta importante per le famiglie che intendono rimanere più a lungo in Lussemburgo e che desiderano garantire la sicurezza del proprio ambiente quotidiano, delle scuole e degli spostamenti.

Acquistare per costruire un patrimonio

Il mercato immobiliare lussemburghese rimane sostenuto da fondamentali solidi: crescita demografica, attrattiva economica, forte domanda residenziale e offerta di alloggi ancora insufficiente.

Il mercato ha subito un importante aggiustamento dal 2022, ma la domanda a lungo termine rimane sostenuta, in particolare per gli immobili ben posizionati, ben tenuti ed efficienti dal punto di vista energetico.

Acquistare per proteggersi dalla tensione del mercato locativo

Il mercato degli affitti rimane teso. Gli affitti restano elevati, soprattutto per le piccole superfici, gli appartamenti vicini ai mezzi di trasporto e gli alloggi situati nelle zone più ricercate.

Per alcune famiglie, l'acquisto può quindi essere un modo per controllare meglio il proprio budget abitativo a lungo termine, anche se le rate del mutuo, le spese condominiali e i costi accessori devono essere analizzati con cautela.

Acquistare o affittare in Lussemburgo: quale soluzione scegliere?

Quando si arriva in Lussemburgo, l'affitto è spesso la prima scelta. Permette di scoprire i quartieri, di verificare i tempi di percorrenza, di valutare le scuole e di comprendere meglio il proprio budget reale.

L'acquisto diventa più opportuno quando si ha una visione sufficientemente chiara della durata della propria permanenza in Lussemburgo, della propria situazione professionale, della propria capacità di indebitamento e dei propri progetti familiari.

Affittare prima	Acquistare direttamente
Permette di scoprire i quartieri prima di impegnarsi.	Permette di costruire un patrimonio.
Soluzione più flessibile in caso di arrivo recente.	Soluzione interessante se si prevede di rimanere per diversi anni.
Meno spese iniziali rispetto a un acquisto.	Costi di acquisto e acconto da prevedere.
Adatto se la vostra situazione professionale non è ancora stabile.	Adatto se avete un progetto di vita chiaro in Lussemburgo.
Permette di valutare i percorsi, le scuole e i servizi.	Permette di assicurarsi un alloggio a lungo termine.

Consultate la nostra pagina Acquistare o affittare in Lussemburgo: come fare la scelta giusta?

Se iniziate con l'affitto, consultate la nostra guida: Affittare un alloggio in Lussemburgo: guida completa.

Quale budget prevedere per acquistare in Lussemburgo?

Il budget per l'acquisto può variare in base ai vostri criteri:

• tipo di immobile ricercato,
• comune preferito: città di Lussemburgo, comuni limitrofi o regioni più lontane,
• superficie dell'alloggio necessaria,
• stato dell'alloggio,
• prestazioni energetiche
• vicinanza ai mezzi di trasporto.

I prezzi rimangono elevati in Lussemburgo, anche dopo la recente correzione. È quindi essenziale elaborare un budget completo, che non si limiti al prezzo indicato nell'annuncio.

Elementi da prevedere	Perché è importante?
Prezzo di acquisto	Importo principale dell'immobile.
Spese di acquisto	Dazi di registrazione, trascrizione, spese notarili e altre spese relative all'atto.
Contributo personale	Spesso richiesto dalle banche a garanzia del finanziamento.
Spese bancarie	Spese di istruttoria, garanzia ipotecaria, eventuale assicurazione sul saldo residuo.
Spese condominiali	Da analizzare attentamente nel caso di un appartamento.
Lavori	Ristrutturazione, miglioramento energetico, adeguamento alle norme o sistemazione.
Spese ricorrenti	Assicurazioni, energia, manutenzione, imposta fondiaria, spese comunali.

Per seguire i livelli dei prezzi di acquisto e di affitto, consultate la nostra pagina dedicata: Prezzi immobiliari in Lussemburgo: acquisto, affitto e budget da prevedere.

Le fasi per l'acquisto di un immobile in Lussemburgo

L'acquisto di un immobile in Lussemburgo segue un percorso piuttosto strutturato. Conoscere bene le fasi vi permette di anticipare meglio i tempi, i documenti e gli impegni.

1. Definire il proprio progetto immobiliare

Prima di consultare gli annunci, chiarite il vostro progetto: residenza principale, investimento locativo, appartamento, casa, immobile nuovo o vecchio, quartiere centrale o comune periferico.

Ponetevi le domande giuste:

• Per quanto tempo pensate di rimanere in Lussemburgo?
• Acquistate da soli, in coppia o con la famiglia?
• Avete bisogno di scuole, mezzi di trasporto, un parcheggio o uno spazio esterno?
• Preferite un immobile pronto da abitare o siete disposti ad accettare lavori di ristrutturazione?
• Il vostro acquisto deve poter essere rivenduto o affittato facilmente?

2. Valutare la propria capacità di indebitamento

Prima di fare un'offerta, contatta una o più banche. Questo ti permetterà di conoscere la tua capacità di indebitamento, l'importo del contributo previsto, le rate mensili possibili e le condizioni di finanziamento.

Le banche analizzano in particolare il vostro reddito, la vostra stabilità professionale, le vostre spese, il vostro apporto, il tipo di contratto di lavoro, i vostri altri crediti e la vostra situazione familiare.

3. Cercare l'immobile

La ricerca può essere effettuata tramite portali immobiliari, agenzie, passaparola, promotori o reti professionali. In Lussemburgo, è frequente rivolgersi a un'agenzia immobiliare.

Per organizzare efficacemente la ricerca, consulta: Come trovare un alloggio in Lussemburgo: metodi, piattaforme e consigli.

4. Visitare e confrontare gli immobili

Durante le visite, non limitarti all'impressione generale. Analizza lo stato dell'immobile, le spese, i lavori da fare, l'isolamento, il riscaldamento, i trasporti, il parcheggio, la luminosità e l'ambiente circostante.

Consultate i nostri consigli: I nostri consigli per visitare gli alloggi in Lussemburgo.

5. Fare un'offerta di acquisto

Se l'immobile vi interessa, potete fare un'offerta di acquisto. A seconda del mercato, delle condizioni dell'immobile e del prezzo richiesto, potrebbe essere possibile negoziare.

Da quando il mercato immobiliare si è stabilizzato, alcuni acquirenti hanno più margine di negoziazione, soprattutto per gli immobili vecchi, quelli in vendita da molto tempo o le case che hanno bisogno di lavori.

Tuttavia, se desiderate assolutamente l'immobile e ritenete che il prezzo sia adeguato, non esitate a fare un'offerta al prezzo richiesto, o anche leggermente superiore, per assicurarvi l'acquisto. In un mercato in tensione, gli immobili a un buon prezzo e in buone condizioni possono andare a ruba.

6. Firmare il compromesso di vendita

Il compromesso di vendita è un impegno importante. Esso precisa le condizioni della vendita, il prezzo, i termini, le eventuali condizioni sospensive e gli obblighi delle parti.

Prima di firmare, controllate attentamente le clausole, in particolare quella relativa all'ottenimento del mutuo ipotecario.

7. Finalizzare il finanziamento

Dopo la firma del compromesso, dovete finalizzare il vostro mutuo ipotecario presso la vostra banca. Le scadenze devono essere anticipate per rispettare le condizioni previste nel compromesso.

8. Firmare l'atto notarile

La vendita diventa definitiva al momento della firma dell'atto autentico presso il notaio. È in questo momento che vengono pagate le spese di acquisto e che viene trasferita la proprietà.

9. Preparare l'ingresso nell'abitazione

Dopo la firma, dovrete occuparvi dell'assicurazione, dei contatori, del trasloco, degli eventuali lavori e delle pratiche amministrative relative alla vostra nuova abitazione.

Come arredare la vostra casa? Ve ne parliamo qui.

Spese di acquisto immobiliare: cosa prevedere

Al momento dell'acquisto di un immobile, gli acquirenti devono pagare delle spese al momento della firma dell'atto notarile. I diritti di registrazione e di trascrizione rappresentano in linea di principio il 7% del prezzo dell'immobile: il 6% di diritti di registrazione e l'1% di diritti di trascrizione.

Queste spese possono essere ridotte a determinate condizioni grazie al credito d'imposta denominato Bëllegen Akt per l'acquisto di una residenza principale.

Per maggiori dettagli, consultare: Spese di acquisto di un immobile in Lussemburgo.

Il Bëllegen Akt: ridurre le spese di registrazione

Il Bëllegen Akt è un credito d'imposta sugli atti notarili destinato a ridurre le spese di acquisto di un'abitazione destinata ad uso personale.

Il credito d'imposta è limitato a 40.000 euro per acquirente, a determinate condizioni. Per una coppia che acquista insieme, il vantaggio può quindi raggiungere fino a 80.000 euro se entrambi gli acquirenti soddisfano i requisiti.

Per poterne beneficiare, l'abitazione deve essere destinata in particolare all'uso personale dell'acquirente. Si applicano condizioni di occupazione effettiva e personale.

IVA sull'abitazione al 3%: un vantaggio per la residenza principale

Il Lussemburgo prevedeun'aliquota IVA super ridotta del 3% per alcuni lavori di costruzione, ristrutturazione o acquisto di un'abitazione nuova destinata a residenza principale.

L'agevolazione fiscale relativa all'IVA sugli alloggi è limitata a 50.000 euro per ogni alloggio creato o ristrutturato. Le condizioni variano a seconda del tipo di progetto, dell'alloggio in questione e dell'uso previsto.

Nel caso di un'abitazione nuova o di un acquisto in VEFA, l'aliquota ridotta può essere applicata se l'immobile è destinato a diventare la vostra residenza principale.

Per un immobile esistente che necessita di lavori, l'aliquota ridotta può essere applicabile anche in caso di ristrutturazione.

Per confrontare le opzioni, consultare: Acquistare un immobile nuovo o usato in Lussemburgo.

Aiuti per l'acquisto di immobili in Lussemburgo

Possono esistere aiuti per facilitare l'accesso alla proprietà, a seconda del reddito, della composizione del nucleo familiare, del tipo di alloggio e del progetto.

Tra le misure da prendere in considerazione:

• il bonus per l'acquisto della prima casa;
• la garanzia dello Stato;
• i contributi sugli interessi;
• gli aiuti per la ristrutturazione energetica;
• i vantaggi fiscali legati alla residenza principale.

Il premio per l'acquisto della prima casa può essere richiesto per l'acquisto o la costruzione di un alloggio destinato a residenza principale, a determinate condizioni.

Per conoscere le misure disponibili e le relative condizioni, consultare: Principali aiuti per l'alloggio in Lussemburgo.

Imposta fondiaria e residenza principale

L'imposta fondiaria è una tassa comunale relativa agli immobili edificati e non edificati. È pagabile ogni anno al comune in cui si trova l'immobile.

Il Lussemburgo sta gradualmente riformando l'imposta fondiaria e la mobilitazione di terreni e alloggi. L'obiettivo dichiarato è, in particolare , quello di ridurre l'onere fiscale sulla residenza abituale dei proprietari, tassando maggiormente gli alloggi non occupati e alcuni terreni non mobilizzati.

L'importo esatto dipende dal comune, dal tipo di immobile e dalle norme applicabili. Prima di un acquisto, si raccomanda di verificare gli oneri comunali e fiscali relativi all'alloggio.

Vedi il simulatore governativo per il calcolo dell'imposta fondiaria.

Plusvalenza sulla residenza principale

In Lussemburgo, la plusvalenza realizzata al momento della rivendita della residenza principale è in linea di principio esente da imposta, a determinate condizioni.

Questa norma costituisce un vantaggio importante per i proprietari che occupano la propria abitazione. Tuttavia, non deve essere confusa con la fiscalità applicabile alle seconde case, agli investimenti locativi o agli immobili rivenduti in condizioni particolari.

In caso di vendita, si consiglia di verificare le condizioni applicabili con un notaio o un consulente fiscale, in particolare se si è espatriati, se si possiedono più residenze o se la propria situazione familiare o professionale è cambiata.

Come vendere al meglio la vostra proprietà? Trovate qui i consigli dei nostri esperti.

Acquistare un immobile nuovo, in VEFA o un immobile di seconda mano?

La scelta tra immobile nuovo, VEFA e immobile di seconda mano dipende dal vostro budget, dalla vostra disponibilità a effettuare lavori, dalle vostre aspettative in termini di comfort e di rendimento energetico.

Tipo di immobile	Vantaggi	Aspetti da tenere in considerazione
Immobile di seconda mano	Prezzo talvolta più negoziabile, disponibilità più rapida, ubicazione spesso centrale.	Lavori, spese condominiali, efficienza energetica, stato del condominio.
Alloggi di nuova costruzione	Comfort moderno, migliore efficienza energetica, spese di manutenzione ridotte all'inizio.	Prezzo più elevato, disponibilità limitata, posizione da valutare.
VEFA	Alloggio nuovo, pagamento rateale, possibilità di personalizzazione a seconda del progetto.	Tempi di consegna, garanzie, affidabilità del promotore, rischio di ritardi, lettura attenta del contratto.

Il mercato delle nuove costruzioni è stato indebolito dall'aumento dei tassi di interesse e dal rallentamento dell'attività edilizia. Ciò può creare alcune opportunità, ma richiede un'analisi rigorosa del promotore, delle garanzie, del calendario e del finanziamento.

Consulta la nostra guida completa: Acquistare un immobile nuovo o usato in Lussemburgo.

Il passaporto energetico: un criterio essenziale prima dell'acquisto

Il passaporto energetico, o certificato di prestazione energetica, è un documento importante al momento dell'acquisto di un immobile. Fornisce indicazioni sulla prestazione energetica dell'abitazione e può influire sui futuri costi di riscaldamento, sui lavori da prevedere e sul valore dell'immobile.

Un alloggio con una buona classificazione è spesso più attraente, soprattutto in un contesto di aumento dei costi energetici e di crescente attenzione alla riqualificazione energetica.

Al contrario, un alloggio con una classificazione bassa può richiedere lavori di isolamento, riscaldamento o ristrutturazione. Questi costi devono essere inclusi nel vostro budget di acquisto.

Per comprendere questo documento, consultate: CPE o passaporto energetico: a cosa serve?

Come visitare correttamente un immobile prima dell'acquisto?

Una visita per l'acquisto deve essere più approfondita di una semplice visita per l'affitto. È necessario analizzare l'immobile come un impegno finanziario a lungo termine.

Verifica in particolare:

• lo stato generale dell'edificio,
• le finestre, l'isolamento e il riscaldamento,
• il tetto e le facciate per una casa,
• le spese condominiali per un appartamento,
• i lavori già approvati o da prevedere,
• i segni di umidità,
• il rumore e la luminosità,
• il parcheggio o il garage,
• i trasporti e i servizi nelle vicinanze,
• la coerenza del prezzo rispetto a immobili simili.

Prima di fare un'offerta, richiedete i documenti utili: planimetrie, certificato energetico, regolamento condominiale, rendiconto delle spese, verbali delle assemblee generali, informazioni sui lavori e sulle perizie disponibili.

Vedi anche: I nostri consigli per visitare gli immobili.

Finanziare l'acquisto di un immobile in Lussemburgo

Il finanziamento è una fase fondamentale dell'acquisto. Prima di impegnarsi, si consiglia di consultare una o più banche per ottenere una stima realistica della propria capacità di indebitamento.

I principali elementi analizzati dalle banche sono:

• il vostro reddito e la sua stabilità;
• il contratto di lavoro;
• il vostro apporto personale;
• le vostre spese mensili;
• i vostri altri crediti;
• il valore dell'immobile;
• la vostra situazione familiare;
• la durata desiderata del prestito.

La scelta tra tasso fisso, tasso variabile o formula mista deve essere valutata con attenzione. Un tasso fisso offre maggiore visibilità sulle rate mensili, mentre un tasso variabile può variare sia al rialzo che al ribasso.

Investimento locativo e fiscalità: da gestire con cautela

Alcuni acquirenti desiderano investire in un immobile da mettere a reddito in Lussemburgo. La strategia di investimento immobiliare può essere interessante, ma richiede un'analisi accurata del rendimento, della fiscalità, delle spese, del finanziamento e dei rischi legati alla locazione.

Le spese di acquisto relative a un immobile possono, a determinate condizioni, essere prese in considerazione nella dichiarazione dei redditi immobiliari. Si tratta in particolare degli interessi sul mutuo, di alcune spese relative al credito immobiliare o delle spese associate all'immobile.

Le norme fiscali cambiano regolarmente. Se si acquista per affittare, si consiglia di consultare un consulente fiscale, un notaio o un professionista del settore per valutare la redditività effettiva dell'investimento.

Per la vostra dichiarazione dei redditi, consultate anche: Guida alla dichiarazione dei redditi in Lussemburgo.

Finanziamento partecipativo e edilizia partecipativa

Il finanziamento partecipativo immobiliare consente agli investitori di partecipare al finanziamento di progetti immobiliari tramite piattaforme specializzate. Questo tipo di investimento può rendere alcuni progetti più accessibili, ma comporta anche dei rischi.

Prima di investire in un progetto di crowdfunding immobiliare, è importante analizzare:

• la solidità del promotore del progetto;
• il livello di rischio;
• la durata dell'immobilizzazione dei fondi;
• le garanzie offerte;
• la redditività prevista;
• eventuali spese;
• la liquidità dell'investimento.

Anche in Lussemburgo possono nascere progetti di edilizia partecipativa. Questi consentono a diversi futuri residenti di partecipare più attivamente alla progettazione della propria abitazione e di creare una dinamica collettiva sin dall'inizio.

Queste soluzioni non sostituiscono un acquisto tradizionale, ma possono rappresentare alternative interessanti per determinati profili.

Gli errori più frequenti degli espatriati nell'acquisto di un immobile

Acquistare troppo presto dopo l'arrivo

Si è tentati di acquistare rapidamente per evitare affitti elevati. Tuttavia, un periodo di affitto può consentire di comprendere meglio i quartieri, i tempi di percorrenza, le scuole e il ritmo di vita.

Sottovalutare le spese accessorie

Il prezzo di acquisto non è sufficiente per calcolare il budget. È necessario includere le spese di acquisto, il mutuo, le assicurazioni, le spese condominiali, i lavori di ristrutturazione, le bollette, il parcheggio e il trasloco.

Valutare male i lavori

Un immobile vecchio può sembrare attraente, ma lavori importanti possono modificare notevolmente il budget. Fate preventivare i lavori di ristrutturazione prima di impegnarvi.

Trascurare l'attestato di prestazione energetica

Una cattiva classificazione energetica può comportare spese significative e ridurre l'attrattiva dell'immobile in caso di rivendita.

Non prevedere la rivendita

Anche se acquistate per viverci, pensate alla futura liquidità dell'immobile: posizione, trasporti, superficie, spese, stato dell'edificio e potenziale locativo.

Concentrarsi esclusivamente su Lussemburgo città

Alcuni comuni ben collegati possono offrire un miglior equilibrio tra budget, superficie e qualità della vita. Confrontate sempre il tempo di percorrenza effettivo piuttosto che la distanza in chilometri.

FAQ — Acquistare un immobile in Lussemburgo