Kosten beim Erwerb einer Immobilie in Luxemburg: Ein umfassender Leitfaden

Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Luxemburg tatsächlich?

Der angegebene Preis für ein Haus oder eine Wohnung macht nur einen Teil des zu veranschlagenden Budgets aus. Beim Kauf einer Immobilie in Luxemburg kommen zum Kaufpreis noch verschiedene Kosten hinzu: Eintragungsgebühren, Notarkosten, in bestimmten Fällen Mehrwertsteuer, Kosten für den Immobilienkredit, Bankbürgschaften oder auch Versicherungen.

Unabhängig davon, ob Sie Ihren Hauptwohnsitz oder eine Anlageimmobilie erwerben, ist es unerlässlich, diese Ausgaben im Voraus einzuplanen, um ein realistisches Budget aufzustellen und böse Überraschungen bei der Unterzeichnung beim Notar zu vermeiden.

Dieser Leitfaden stellt Ihnen alle zu erwartenden Kosten, die bestehenden steuerlichen Förderungen sowie die Möglichkeiten vor, mit denen Sie die Kosten Ihres Immobilienkaufs in Luxemburg senken können.

Die wichtigsten zu berücksichtigenden Kosten beim Immobilienkauf

Die Gesamtkosten eines Immobilienerwerbs setzen sich aus mehreren Ausgabenposten zusammen, die in verschiedenen Phasen des Projekts anfallen.

Art der Kosten	Obligatorisch	Zeitpunkt
Eintragungsgebühren	Ja	Unterzeichnung beim Notar
Notarhonorare und -kosten	Ja	Unterzeichnung der Urkunde
Mehrwertsteuer (VEFA)	Je nach Projekt	Im Laufe der Bauarbeiten
Immobilienkredit	Je nach Finanzierung	Während der gesamten Laufzeit des Darlehens
Hypothek und Sicherheiten	Je nach Darlehen	Unterzeichnung des Darlehensvertrags
Restschuldversicherung	Wird häufig verlangt	Kreditabschluss

Notarkosten beim Immobilienkauf

In Luxemburg muss jeder Immobilienverkauf zwingend durch eine vor einem Notar unterzeichnete öffentliche Urkunde beurkundet werden.

Der Notar sichert die Transaktion rechtlich ab, prüft den Zustand der Immobilie, erledigt die behördlichen Formalitäten und zieht die verschiedenen an den Staat zu entrichtenden Abgaben ein.

Entgegen einer weit verbreiteten Meinung umfassen die „Notarkosten“ nicht nur das Honorar des Notars. Sie bestehen hauptsächlich aus:

• die Eintragungsgebühren;
• die Eintragungsgebühren;
• die Notargebühren;
• die Auslagen und Verwaltungskosten, die bei der Vorbereitung des Verkaufs anfallen.

Diese Kosten gehen zu Lasten des Käufers und werden bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde beglichen.

Lesen Sie vor dem Kauf auch unseren Leitfaden: Neubau oder Altbau kaufen: Was ist die richtige Wahl?

Eintragungsgebühren: die wichtigste zu erwartende Steuer

Die Eintragungsgebühren machen in der Regel den größten Teil der Erwerbskosten aus.

Sie werden auf der Grundlage des Immobilienwerts berechnet und umfassen:

• 6 % Eintragungsgebühren;
• 1 % Eintragungsgebühr.

Diese Gebühren werden vom Staat bei Unterzeichnung des Kaufvertrags erhoben.

Sie gelten sowohl für Häuser als auch für Wohnungen, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder eine Altbauwohnung handelt, vorbehaltlich spezifischer steuerlicher Regelungen, die deren Höhe reduzieren können.

Um den luxemburgischen Immobilienmarkt vor Ihrem Kauf besser zu verstehen:

Lesen Sie unsere Analyse der Immobilienpreise in Luxemburg.

Der „Bëllegen Akt“: eine erhebliche Ermäßigung der Eintragungsgebühren

Um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern, sieht Luxemburg eine Steuergutschrift namens „Bëllegen Akt“ vor.

Diese Regelung ermöglicht es, die Eintragungsgebühren beim Kauf eines Hauptwohnsitzes ganz oder teilweise zu reduzieren.

Wer kann vom „Bëllegen Akt“ profitieren?

Die Regelung richtet sich an natürliche Personen, die eine Immobilie erwerben, die als ihr Hauptwohnsitz dienen soll.

Der Käufer muss insbesondere:

• die Wohnung selbst bewohnen;
• die in den geltenden Vorschriften festgelegten Bedingungen einhalten;
• diese Nutzung während der vorgesehenen Mindestdauer aufrechterhalten.

Im Falle eines vorzeitigen Weiterverkaufs oder einer Nutzungsänderung vor Ablauf dieses Zeitraums muss der Steuervorteil möglicherweise zurückgezahlt werden.

Wie hoch ist der Steuervorteil?

Die Steuergutschrift kann bis zu 40.000 € pro Käufer betragen, d. h. bis zu 80.000 € für ein Paar, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Wird dieser Vorteil beim ersten Erwerb nicht vollständig ausgeschöpft, kann der Restbetrag in bestimmten Fällen zu einem späteren Zeitpunkt genutzt werden.

Im folgenden Abschnitt werden wir sehen, wie sich der Mehrwertsteuersatz von 3 %, die Kosten für den Immobilienkredit, die Hypothek und die Restschuldversicherung ebenfalls auf die Gesamtkosten Ihres Erwerbs auswirken.

Mehrwertsteuer auf eine Neubauwohnung: Welcher Satz gilt?

Wenn Sie eine Neubauwohnung im Rahmen eines Vorverkaufs (VEFA) erwerben, unterliegt ein Teil des Preises der Mehrwertsteuer (MwSt.). Der anwendbare Satz hängt hauptsächlich von der künftigen Nutzung der Immobilie ab.

Wenn die Wohnung als Ihr Hauptwohnsitz dienen soll, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen einen stark ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 3 % auf den noch zu errichtenden Teil der Immobilie in Anspruch nehmen. Andernfalls gilt der Normalsatz von 17 %.

3 % Mehrwertsteuer für einen Hauptwohnsitz

Die Sonderregelung mit einem Mehrwertsteuersatz von 3 % soll den Erwerb von Wohneigentum fördern.

Um diese Regelung in Anspruch nehmen zu können, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein, insbesondere:

• Kauf oder Bau einer Wohnung, die als Ihr Hauptwohnsitz dienen soll;
• die in der luxemburgischen Gesetzgebung vorgesehenen Bedingungen einhalten;
• die Wohnung selbst zu bewohnen.

Der Steuervorteil ist auf 50.000 € pro Wohnung begrenzt. Über diese Obergrenze hinaus gilt für den übersteigenden Betrag der normale Mehrwertsteuersatz.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zum Kauf einer neuen oder gebrauchten Immobilie in Luxemburg.

Mehrwertsteuer bei einer Mietinvestition

Wenn Sie eine Neubauwohnung mit dem Ziel erwerben, diese zu vermieten, kommen Sie in der Regel nicht in den Genuss der Regelung für Hauptwohnsitze.

Der von manchen Bauträgern angegebene Preis wird manchmal mit einer Mehrwertsteuer von 3 % ausgewiesen. Investoren sollten daher den für ihre Situation tatsächlich geltenden Preis sorgfältig prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Die Kosten des Immobilienkredits

Die meisten Käufer finanzieren ihr Immobilienprojekt über einen Bankkredit.

Neben den monatlichen Raten fallen bei einem Immobilienkredit verschiedene Kosten an, die Sie in Ihr Gesamtbudget einkalkulieren sollten.

Die Darlehenszinsen

Die Hauptkosten eines Immobilienkredits entsprechen den Zinsen, die während der gesamten Laufzeit der Rückzahlung an die Bank gezahlt werden.

Der Gesamtbetrag hängt insbesondere ab von:

• vom geliehenen Kapital;
• der Laufzeit des Kredits;
• vom Zinssatz;
• der Art des Zinssatzes (fest oder variabel).

Selbst eine geringfügige Schwankung des Zinssatzes kann über die gesamte Laufzeit des Kredits mehrere Tausend Euro ausmachen.

Bearbeitungsgebühren

Banken erheben in der Regel Bearbeitungsgebühren bei der Vergabe eines Immobilienkredits.

Die Höhe dieser Gebühren variiert je nach Bank und kann manchmal verhandelt werden.

Bevor Sie ein Kreditangebot unterzeichnen, vergleichen Sie immer:

• den Zinssatz;
• die Bearbeitungsgebühren;
• die Vorfälligkeitsentschädigungen;
• die Versicherungsbedingungen.

Wenden Sie sich zur Vorbereitung Ihrer Finanzierung an Ihre Bank oder Ihr Finanzinstitut.

Die Hypothek: eine Sicherheit für die Bank

Wenn die Bank Ihren Immobilienkauf finanziert, verlangt sie in der Regel eine Sicherheit, um die Rückzahlung des Darlehens abzusichern.

Diese Sicherheit erfolgt oft in Form einer auf die Immobilie eingetragenen Hypothek.

Die Hypothekenurkunde wird vom Notar gleichzeitig mit dem Darlehensvertrag erstellt und amtlich eingetragen.

Die mit dieser Sicherheit verbundenen Kosten kommen zu den übrigen Kaufnebenkosten hinzu.

Im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung oder eines Weiterverkaufs vor Ablauf der Kreditlaufzeit können zusätzliche Kosten für die Löschung der Hypothek anfallen.

Die Restschuldversicherung

Bei der Gewährung eines Immobilienkredits verlangt die Bank sehr häufig den Abschluss einer Restschuldversicherung.

Diese Versicherung schützt sowohl den Kreditnehmer als auch seine Angehörigen, indem sie im Todesfall oder – je nach gewählten Versicherungsleistungen – bei Invalidität das gesamte oder einen Teil des Restkapitals zurückzahlt.

Auch wenn sie gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, wird diese Versicherung dringend empfohlen.

Ihre Kosten hängen insbesondere ab von:

• vom Alter des Kreditnehmers;
• der Höhe des Kreditbetrags;
• von der Laufzeit des Kredits;
• vom Gesundheitszustand;
• den abgeschlossenen Versicherungen.

In bestimmten Fällen können die Versicherungsprämien zu steuerlichen Vorteilen berechtigen.

Weitere Informationen finden Sie auch in unserem Leitfaden zu Steuerabzügen in Luxemburg.

Sind bestimmte Kosten steuerlich absetzbar?

Je nach Ihrer persönlichen Situation und der Art Ihres Immobilienprojekts können bestimmte Finanzierungskosten in Ihrer Steuererklärung berücksichtigt werden.

Dazu gehören insbesondere:

• Kreditzinsen;
• bestimmte Versicherungsprämien;
• Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrem Hauptwohnsitz.

Da sich die steuerlichen Vorschriften regelmäßig ändern, empfiehlt es sich, die zum Zeitpunkt Ihres Erwerbs geltenden Obergrenzen und Bedingungen zu überprüfen.

Kosten, die beim Immobilienkauf oft vergessen werden

Neben den Notarkosten, der eventuellen Mehrwertsteuer und dem Immobilienkredit werden einige Ausgaben von zukünftigen Käufern manchmal unterschätzt. Dabei können sie das Gesamtbudget erheblich belasten.

Um in Luxemburg sorgenfrei zu kaufen, empfiehlt es sich, nach der Unterzeichnung eine zusätzliche finanzielle Reserve einzuplanen.

Umzugs- und Einrichtungskosten

Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist, können schnell weitere Ausgaben hinzukommen:

• Umzugskosten;
• Kauf von Möbeln oder Einrichtungsgegenständen;
• eventuelle Anschlüsse;
• Hausratversicherung;
• Renovierungsarbeiten;
• Haushaltsgeräte;
• Außenanlagen.

Um sich auf diesen Schritt vorzubereiten, lesen Sie unseren Leitfaden: Einrichten Ihrer Wohnung in Luxemburg: Tipps für einen reibungslosen Einzug.

Die Gemeinschaftsgebühren

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, können die Gemeinschaftsgebühren einen erheblichen Teil Ihres Budgets ausmachen. Sie decken in der Regel die Instandhaltung der Gemeinschaftsräume, den Aufzug, die Zentralheizung, die Gebäudeversicherung sowie die Kosten für die Hausverwaltung ab.

Fordern Sie vor dem Kauf die aktuellen Nebenkostenabrechnungen sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen an. Anhand dieser Unterlagen lassen sich eventuell beschlossene oder zu erwartende Arbeiten erkennen.

Unmittelbare oder zukünftige Arbeiten

Bei Altbauten können bestimmte Arbeiten bereits bei Bezug der Wohnung oder in den folgenden Jahren erforderlich sein.

Dazu gehören insbesondere:

• Dämmmaßnahmen;
• des Austauschs der Heizungsanlage;
• Elektroarbeiten;
• der Renovierung der Küche oder des Badezimmers;
• Dacharbeiten;
• Fensteraustausch.

Diese Kosten sollten bereits bei der Besichtigung einkalkuliert werden. Um die Vorteile von Neubau- und Altbauimmobilien zu vergleichen, lesen Sie: Kauf einer Neubau- oder Altbauimmobilie in Luxemburg: Was ist die bessere Wahl?

Beispiel für ein Gesamtbudget, das Sie für einen Immobilienkauf einplanen sollten

Die folgende Tabelle veranschaulicht die wichtigsten Ausgabenkategorien, die Sie in Ihr Budget einbeziehen sollten. Die genauen Beträge hängen vom Preis der Immobilie, Ihrer persönlichen Situation, der Art der Wohnung, Ihrer Finanzierung und den geltenden steuerlichen Regelungen ab.

Ausgabenposten	Zu veranschlagen	Zu prüfen
Kaufpreis	Hauptkostenpunkt des Projekts.	Marktpreis und Verhandlungsspielraum.
Erwerbskosten	Eintragungsgebühren, Eintragungskosten, Notarkosten.	Anspruch auf die „Bëllegen Akt“-Förderung.
Mehrwertsteuer	Hauptsächlich im Rahmen von VEFA oder im Bau.	Hauptwohnsitz oder Mietinvestition.
Immobilienkredit	Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Sicherheiten.	Gesamtkosten des Darlehens.
Versicherungen	Restschuld, Wohngebäudeversicherung, Zusatzversicherungen.	Deckungsumfang und mögliche Abzugsfähigkeit.
Bauarbeiten und Einrichtung	Renovierung, Möbel, Umzug.	Kostenvoranschlag, mögliche Fördermittel, ermäßigter Mehrwertsteuersatz.

FAQ: Kosten beim Immobilienerwerb in Luxemburg

So bringen Sie Ihr Immobilienprojekt weiter

Die Berechnung der Anschaffungskosten für eine Immobilie in Luxemburg hilft Ihnen, Ihr Projekt abzusichern und böse Überraschungen bei der Vertragsunterzeichnung zu vermeiden. Bevor Sie sich festlegen, nehmen Sie sich die Zeit, Ihre Finanzierung, die Notarkosten, die geltenden steuerlichen Bestimmungen und die mit Ihrem Einzug verbundenen Ausgaben zu prüfen.

Um Ihr Immobilienprojekt weiter zu vertiefen, lesen Sie auch:

• Immobilienkauf in Luxemburg: Ein umfassender Leitfaden
• Kauf einer neuen oder alten Immobilie: Was ist die richtige Wahl?
• Immobilienpreise in Luxemburg: Kauf, Miete und zu erwartendes Budget
• Wohnungsbeihilfen in Luxemburg: Was Sie wissen sollten
• Erfolgreiche Immobilienbesichtigungen in Luxemburg: Tipps und Checkliste
• Einrichten der Wohnung in Luxemburg: Tipps für einen reibungslosen Einzug