Custos de aquisição de um imóvel no Luxemburgo: guia completo
Quanto custa realmente a compra de um imóvel no Luxemburgo?
O preço anunciado de uma casa ou de um apartamento representa apenas uma parte do orçamento a prever. Ao comprar um imóvel no Luxemburgo, várias despesas vêm somar-se ao preço de venda: taxas de registo, despesas notariais, IVA em certos casos, despesas de crédito hipotecário, garantias bancárias ou ainda seguros.
Quer esteja a comprar a sua residência principal ou um imóvel para investimento, é essencial antecipar estas despesas para estabelecer um orçamento realista e evitar surpresas desagradáveis no momento da assinatura junto do notário.
Este guia apresenta-lhe o conjunto de despesas a prever, os apoios fiscais existentes, bem como os mecanismos que permitem reduzir o custo da sua aquisição imobiliária no Luxemburgo.
Custo de uma compra imobiliária: o que os expatriados devem ter em conta
- O preço de compra representa apenas uma parte do custo total do seu projeto imobiliário.
- Os direitos de registo representam geralmente a despesa adicional mais significativa.
- O «Bëllegen Akt» pode reduzir significativamente estas taxas na compra de uma residência principal.
- Os compradores de uma habitação nova podem beneficiar de uma taxa de IVA super-reduzida de 3 %, sob determinadas condições.
- O custo do crédito, das garantias bancárias e dos seguros deve ser incluído no seu orçamento global.
- Prever uma reserva financeira permite antecipar despesas imprevistas relacionadas com a sua instalação.
As principais despesas a prever na compra de um imóvel
O custo global de uma aquisição imobiliária é constituído por várias rubricas de despesas que surgem em diferentes fases do projeto.
| Natureza das despesas | Obrigatório | Momento |
|---|---|---|
| Imposto de registo | Sim | Assinatura no notário |
| Honorários e despesas do notário | Sim | Assinatura da escritura |
| IVA (VEFA) | Dependendo do projeto | À medida que a construção avança |
| Crédito à habitação | Conforme o financiamento | Durante todo o prazo do empréstimo |
| Hipoteca e garantias | Consoante o empréstimo | Assinatura do crédito |
| Seguro de saldo em dívida | Frequentemente exigido | Subscrição do empréstimo |
Custos adicionais na compra de imóveis: números-chave
Numa compra imobiliária clássica, os custos acessórios podem ascender a várias dezenas de milhares de euros. Devem ser tidos em conta desde o início do seu projeto, para evitar um financiamento insuficiente.
As despesas notariais na compra de um imóvel
No Luxemburgo, qualquer venda imobiliária deve ser obrigatoriamente registada através de uma escritura pública assinada perante notário.
O notário garante a segurança jurídica da transação, verifica a situação do imóvel, trata das formalidades administrativas e cobra os diversos impostos devidos ao Estado.
Contrariamente a uma ideia amplamente difundida, as «despesas notariais» não correspondem apenas aos honorários do notário. Incluem principalmente:
- os direitos de registo;
- os direitos de transcrição;
- os honorários do notário;
- as despesas e custos administrativos incorridos para preparar a venda.
Estas despesas são suportadas pelo comprador e são pagas aquando da assinatura da escritura pública.
Antes de comprar, consulte também o nosso guia: Comprar um imóvel novo ou antigo: o que escolher?
Imposto de registo: o principal imposto a ter em conta
Os direitos de registo representam geralmente a parte mais significativa dos custos de aquisição.
São calculados com base no valor do imóvel e incluem:
- 6 % de direitos de registo;
- 1 % de direitos de transcrição.
Estes direitos são cobrados pelo Estado aquando da assinatura da escritura de venda.
Aplicam-se tanto a moradias como a apartamentos, quer se trate de habitações novas ou antigas, sem prejuízo de disposições fiscais específicas que possam reduzir o seu montante.
Para compreender melhor o mercado imobiliário luxemburguês antes da sua compra:
Consulte a nossa análise dos preços imobiliários no Luxemburgo.
O «Bëllegen Akt»: uma redução significativa dos direitos de registo
Para incentivar a aquisição de habitação própria, o Luxemburgo prevê um crédito fiscal denominado Bëllegen Akt.
Este mecanismo permite reduzir a totalidade ou parte dos direitos de registo aquando da compra de uma residência principal.
Quem pode beneficiar do Bëllegen Akt?
O regime destina-se a pessoas singulares que adquiram uma habitação destinada a tornar-se a sua residência principal.
O comprador deve, nomeadamente:
- ocupar pessoalmente a habitação;
- cumprir as condições previstas na regulamentação em vigor;
- manter essa destinação durante o período mínimo previsto.
Em caso de revenda antecipada ou de alteração da destinação antes do termo desse período, o benefício fiscal poderá ter de ser reembolsado.
Qual é o montante do benefício fiscal?
O crédito fiscal pode atingir 40 000 € por adquirente, ou seja, até 80 000 € para um casal, desde que sejam cumpridas as condições legais.
Se a totalidade deste benefício não for utilizada numa primeira aquisição, o saldo pode, em certos casos, ser utilizado posteriormente.
Bëllegen Akt: importante
O Bëllegen Akt constitui atualmente um dos principais mecanismos que permitem reduzir o custo de uma aquisição imobiliária no Luxemburgo. Verifique sempre a sua elegibilidade antes da assinatura da escritura pública, de modo a integrar este benefício no seu plano de financiamento.
Na secção seguinte, veremos como a IVA de 3 %, os custos associados ao crédito imobiliário, a hipoteca e o seguro do saldo em dívida também influenciam o custo total da sua aquisição.
IVA sobre uma habitação nova: qual é a taxa aplicável?
Quando adquire uma habitação nova em estado futuro de conclusão (VEFA), uma parte do preço está sujeita ao imposto sobre o valor acrescentado (IVA). A taxa aplicável depende principalmente da utilização futura do imóvel.
Se a habitação se destinar a tornar-se a sua residência principal, poderá, sob determinadas condições, beneficiar de uma taxa de IVA super-reduzida de 3 % sobre a parte do imóvel ainda por construir. Caso contrário, aplica-se a taxa normal de 17 %.
IVA de 3 % para uma residência principal
O regime favorável de IVA de 3 % visa incentivar a aquisição de habitação própria.
Para beneficiar deste regime, é necessário cumprir várias condições, nomeadamente:
- comprar ou construir uma habitação destinada a tornar-se a sua residência principal;
- cumprir as condições previstas na legislação luxemburguesa;
- ocupar pessoalmente a habitação.
O benefício fiscal está limitado a 50 000 € por habitação. Acima deste limite, aplica-se a taxa normal de IVA à parte excedente.
Encontre mais informações no nosso guia dedicado à compra de um imóvel novo ou usado no Luxemburgo.
IVA para um investimento de arrendamento
Se adquirir uma habitação nova com o objetivo de a arrendar, geralmente não beneficia do regime reservado às residências principais.
O preço anunciado por alguns promotores imobiliários é, por vezes, apresentado com uma taxa de IVA de 3 %. Os investidores devem, portanto, verificar cuidadosamente o preço efetivamente aplicável à sua situação, a fim de evitar surpresas desagradáveis.
Pedidos de pagamento em VEFA: o que é importante saber
Numa compra sobre planta (VEFA), os pagamentos são geralmente escalonados de acordo com o avanço das obras. Assim, não paga o preço total logo após a assinatura da escritura de compra e venda.
O custo do crédito à habitação
A maioria dos compradores financia o seu projeto imobiliário através de um empréstimo bancário.
Para além das prestações mensais, um crédito imobiliário gera várias despesas que devem ser incluídas no seu orçamento global.
Os juros do empréstimo
O principal custo de um crédito imobiliário corresponde aos juros pagos ao banco ao longo de todo o período de reembolso.
O montante total depende, nomeadamente:
- do capital emprestado;
- da duração do empréstimo;
- da taxa de juro;
- do tipo de taxa (fixa ou variável).
Mesmo uma ligeira variação da taxa pode representar vários milhares de euros ao longo da duração total do crédito.
As despesas de processamento
As instituições bancárias cobram geralmente despesas de processamento aquando da concessão de um crédito à habitação.
O seu montante varia consoante os bancos e, por vezes, pode ser negociado.
Antes de assinar uma proposta de empréstimo, compare sempre:
- a taxa de juro;
- as despesas de processamento;
- as indemnizações por reembolso antecipado;
- as condições do seguro.
Para preparar o seu financiamento, contacte o seu banco ou instituição financeira.
A hipoteca: uma garantia para o banco
Quando o banco financia a sua aquisição, exige geralmente uma garantia para assegurar o reembolso do empréstimo.
Esta garantia assume frequentemente a forma de uma hipoteca registada sobre o imóvel.
A escritura hipotecária é lavrada pelo notário em simultâneo com a escritura de empréstimo e é objeto de um registo oficial.
Os custos associados a esta garantia vêm somar-se aos restantes custos de aquisição.
Em caso de reembolso antecipado ou de revenda antes do término do crédito, podem ser necessárias despesas adicionais para proceder à anulação da hipoteca.
O seguro de saldo em dívida
Ao conceder um crédito imobiliário, o banco exige, com grande frequência, a subscrição de um seguro de saldo em dívida.
Este seguro protege tanto o mutuário como os seus familiares, reembolsando a totalidade ou parte do capital em dívida em caso de falecimento ou, consoante as coberturas escolhidas, de invalidez.
Mesmo quando não é legalmente obrigatório, este seguro é fortemente recomendado.
O seu custo depende, nomeadamente:
- da idade do mutuário;
- do montante emprestado;
- da duração do crédito;
- do estado de saúde;
- das garantias subscritas.
Em alguns casos, os prémios de seguro podem dar direito a benefícios fiscais.
Para saber mais, consulte também o nosso guia sobre deduções fiscais no Luxemburgo.
Oferta de crédito à habitação: importante
Antes de assinar uma oferta de empréstimo, não se limite a comparar apenas as taxas de juro. Analise também as despesas de processamento, o custo do seguro, as garantias exigidas, as condições de reembolso antecipado e o custo total do crédito ao longo de toda a sua duração.
É possível deduzir certas despesas para efeitos fiscais?
Dependendo da sua situação pessoal e da natureza do seu projeto imobiliário, certas despesas relacionadas com o financiamento podem ser consideradas na sua declaração de impostos.
Podem incluir-se, nomeadamente:
- juros do empréstimo;
- de certos prémios de seguro;
- despesas relacionadas com a sua residência principal.
Uma vez que as regras fiscais evoluem regularmente, é aconselhável verificar os limites máximos e as condições aplicáveis no momento da sua aquisição.
As despesas frequentemente esquecidas numa compra imobiliária
Para além das despesas notariais, do eventual IVA e do crédito imobiliário, várias despesas são por vezes subestimadas pelos futuros compradores. No entanto, estas podem pesar significativamente no orçamento global.
Para comprar com tranquilidade no Luxemburgo, é aconselhável prever uma reserva financeira adicional após a assinatura.
As despesas de mudança e instalação
Assim que a escritura for assinada, várias despesas podem acumular-se rapidamente:
- despesas de mudança;
- compra de mobiliário ou equipamento;
- eventuais ligações de serviços;
- seguro de habitação;
- obras de renovação;
- eletrodomésticos;
- arranjos exteriores.
Para se preparar para esta etapa, consulte o nosso guia: Amobilar a sua habitação no Luxemburgo: conselhos para uma boa instalação.
As despesas de condomínio
Se comprar um apartamento, as despesas de condomínio podem representar uma parte significativa do seu orçamento. Geralmente, estas despesas cobrem a manutenção das áreas comuns, o elevador, o aquecimento coletivo, o seguro do edifício e os honorários do administrador do condomínio.
Antes de comprar, solicite os últimos extratos de despesas, bem como as atas das assembleias gerais. Estes documentos permitem identificar eventuais obras aprovadas ou a prever.
Obras imediatas ou futuras
Em imóveis antigos, algumas obras podem ser necessárias logo após a entrada no imóvel ou nos anos seguintes.
Podem incluir, nomeadamente:
- de obras de isolamento;
- da substituição do sistema de aquecimento;
- de obras elétricas;
- de renovação da cozinha ou da casa de banho;
- trabalhos no telhado;
- substituição das janelas.
Estes custos devem ser previstos logo na visita. Para comparar as vantagens de um imóvel novo e de um antigo, consulte: Comprar um imóvel novo ou antigo no Luxemburgo: o que escolher?
Exemplo de orçamento global a prever para a compra de um imóvel
A tabela abaixo ilustra as principais categorias de despesas a incluir no seu orçamento. Os montantes exatos dependerão do preço do imóvel, da sua situação pessoal, do tipo de habitação, do seu financiamento e dos regimes fiscais aplicáveis.
| Rubrica de despesa | A prever | A verificar |
|---|---|---|
| Preço de compra | Montante principal do projeto. | Preço de mercado e margem de negociação. |
| Despesas de aquisição | Emolumentos de registo, transcrição e despesas notariais. | Elegibilidade para o Bëllegen Akt. |
| IVA | Principalmente em VEFA ou em construção. | Residência principal ou investimento para arrendamento. |
| Crédito imobiliário | Juros, despesas de processo, garantias. | Custo total do empréstimo. |
| Seguros | Saldo em dívida, habitação, garantias complementares. | Cobertura e eventual dedutibilidade. |
| Obras e instalação | Renovação, mobiliário, mudança. | Orçamentos, possíveis apoios, IVA reduzido. |
Custo da compra de um imóvel: erros frequentes
- Calcular o orçamento apenas com base no preço anunciado.
- Esquecer os direitos de registo e as despesas notariais.
- Não verificar a elegibilidade para o Bëllegen Akt.
- Confundir o preço com IVA de 3 % e o preço com IVA de 17 % em imóveis novos.
- Subestimar os custos da hipoteca e do seguro.
- Não prever uma reserva para obras ou instalações.
- Utilizar todas as suas poupanças sem manter uma margem de segurança.
Lista de verificação: calcular o custo real da sua compra imobiliária
□ Verificar o preço real do imóvel e os preços de mercado.
□ Calcular os direitos de registo e de transcrição.
□ Verificar se é elegível para o Bëllegen Akt.
□ Estimar os honorários do notário e as despesas administrativas.
□ Identificar a taxa de IVA aplicável se estiver a comprar um imóvel novo.
□ Comparar várias ofertas de crédito à habitação.
□ Incluir os custos da hipoteca e das garantias bancárias.
□ Calcular o custo do seguro de saldo em dívida.
□ Prever as despesas de mudança, obras e mobiliário.
□ Manter uma reserva financeira após a compra.
Perguntas frequentes: despesas de aquisição de imóveis no Luxemburgo
Quais são as despesas notariais no Luxemburgo?
As despesas notariais incluem principalmente os direitos de registo, os direitos de transcrição, os honorários do notário e as despesas administrativas relacionadas com a elaboração da escritura.
Quem paga as despesas notariais na compra de um imóvel?
As despesas notariais são suportadas pelo comprador. São geralmente pagas aquando da assinatura da escritura pública no cartório.
O que é o «Bëllegen Akt»?
O Bëllegen Akt é um crédito fiscal que permite reduzir os direitos de registo aquando da compra de uma residência principal no Luxemburgo, sob determinadas condições.
Qual é a taxa de IVA para uma habitação nova?
No caso de uma residência principal, a taxa de IVA super-reduzida de 3 % pode ser aplicada, sob determinadas condições, dentro do limite do benefício fiscal previsto. A taxa normal aplica-se nos restantes casos.
Que despesas bancárias é necessário prever na compra de um imóvel?
É necessário prever os juros do empréstimo, as despesas de processo, as despesas de hipoteca ou de garantia, bem como o eventual custo do seguro do saldo em dívida.
É possível financiar os custos de aquisição com o empréstimo imobiliário?
Isso depende do seu banco, do seu capital próprio e da sua situação financeira. Alguns bancos podem financiar uma parte das despesas, mas muitas vezes continua a ser exigido um capital próprio.
Que despesas são frequentemente esquecidas pelos compradores?
As despesas frequentemente esquecidas são as obras, as despesas de condomínio, os seguros, as despesas de mudança, o mobiliário, as ligações às redes de serviços públicos e as despesas relacionadas com a hipoteca.
Para avançar no seu projeto imobiliário
Calcular os custos de aquisição de um imóvel no Luxemburgo permite garantir o seu projeto e evitar surpresas desagradáveis no momento da assinatura. Antes de se comprometer, reserve algum tempo para verificar o seu financiamento, as despesas notariais, a tributação aplicável e as despesas relacionadas com a sua instalação.
Para aprofundar o seu projeto imobiliário, consulte também:
- Comprar um imóvel no Luxemburgo: guia completo
- Comprar um imóvel novo ou antigo: o que escolher?
- Preços do mercado imobiliário no Luxemburgo: compra, arrendamento e orçamento a prever
- Apoios à habitação no Luxemburgo: os regimes a conhecer
- Como ter sucesso nas visitas a imóveis no Luxemburgo: conselhos e lista de verificação
- Amobilar a sua casa no Luxemburgo: conselhos para se instalar bem
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