Custos para a compra de um imóvel
Você é residente ou futuro expatriado no Luxemburgo e deseja comprar um imóvel? Quanto essa aquisição vai custar no final? Você tem dúvidas sobre os custos dos honorários do notário ou dos direitos de registro e do crédito imobiliário?
Aqui encontrará todas as respostas às suas perguntas sobre os custos a prever para a aquisição de um novo imóvel. Assim, poderá planear tranquilamente a aquisição da casa dos seus sonhos no Luxemburgo.
Despesas notariais na compra de um imóvel no Luxemburgo
Ao comprar um imóvel no Luxemburgo, é necessário prever custos financeiros adicionais, denominados «despesas notariais» ou «despesas de escritura notarial», para além do preço de venda da habitação ou do terreno. Com efeito, no dia da assinatura da escritura de compra no cartório, é o comprador do imóvel que terá de pagar ao notário estas despesas adicionais. O vendedor do imóvel não participa nestes custos notariais.
Essas despesas de registo ascendem a 7% do preço do imóvel. São compostas por 6% de direitos de registo e 1% de direitos de transcrição.
Calcule abaixo as despesas notariais a ter em conta no seu orçamento total para a aquisição do seu novo imóvel.
Direitos de registo reduzidos e Bëllegen Akt
Direitos de registo no Luxemburgo
Ao adquirir um imóvel, o comprador deve pagar direitos de registo ao notário no dia da venda. Estes são calculados com base no valor do terreno e das construções existentes nesse terreno. Estes direitos de registo ascendem a 6% do valor da aquisição do imóvel.
«Bëllegen Akt», crédito fiscal para uma residência principal
No entanto, graças ao «Bellegen Akt», o novo comprador pode beneficiar de um crédito fiscal sobre esses direitos de registo. Atualmente, essas despesas podem ser reduzidas até 40 000 euros por pessoa, ou seja, 80 000 euros para um casal.
Esses direitos de registo reduzidos são reservados a pessoas singulares que adquiram um imóvel no Luxemburgo para o utilizar como residência principal. Para beneficiar desta medida , o novo adquirente deve comprometer-se a habitar pessoalmente o imóvel durante pelo menos 2 anos. Em caso de arrendamento do imóvel ou de revenda antes desses 2 anos, o adquirente deverá reembolsar a totalidade da redução concedida.
Se o montante total por pessoa não for utilizado na primeira compra da residência principal, o saldo restante poderá ser utilizado numa compra posterior até ao fim da disposição fiscal derrogatória.
Redução das despesas notariais sobre um investimento imobiliário para arrendamento
A fim de relançar em 2024 os investimentos em imóveis novos, foi criado um novo crédito fiscal «Bëllegen Akt Investisseurs». Este permite aos investidores em arrendamento VEFA beneficiar de uma redução das despesas notariais até um máximo de 20 000 euros por pessoa. Para beneficiar desta medida, o investidor deve alugar o imóvel adquirido durante um período mínimo de 2 anos. Esta medida aplica-se retroativamente a todas as compras a partir de 1 de janeiro de 2024.
Honorários do notário numa escritura de venda imobiliária
A venda de um imóvel no Luxemburgo deve ser obrigatoriamente formalizada perante um notário. Um regulamento do Grão-Ducado fixa o montante dos honorários do notário para realizar a transação.
Estes são equivalentes a 1% do valor da aquisição (terreno e construções).
Além disso, o notário também cobra as despesas incorridas pelo seu escritório para realizar a transação imobiliária. Com efeito , o cartório notarial teve de solicitar extratos cadastrais e recolher todos os outros documentos administrativos necessários para permitir a venda. É o caso, nomeadamente, dos extratos de conta junto dos administradores de condomínios, dos eventuais extratos de hipoteca, etc.
Para avaliar os direitos de registo e as despesas notariais que terá de pagar aquando da formalização da sua aquisição imobiliária, pode utilizar a nossa calculadora de despesas notariais abaixo.
IVA aplicável a bens em estado futuro de conclusão
No Luxemburgo, quando se compra um imóvel em estado futuro de conclusão (VEFA), o comprador deve pagar o imposto sobre o valor acrescentado (IVA) sobre os imóveis a construir.
A taxa de IVA aplicada depende da qualidade do comprador.
IVA aplicável à aquisição de uma residência principal
Se o comprador adquirir um imóvel (apartamento ou casa) como objetivo de torná-lo sua residência principal, ele se beneficiará de uma taxa reduzida de IVA de 3% sobre a parte do imóvel ainda a ser construída no momento da compra.
No entanto, esta vantagem está limitada a um montante de 50 000 euros de benefício fiscal. Acima deste montante, o notário aplicará uma taxa de 17%.
IVA aplicável à aquisição de um imóvel para arrendamento no Luxemburgo
Um investidor que adquira um imóvel em estado futuro de conclusão com vista a arrendá-lo não poderá beneficiar deste benefício fiscal. Pagará automaticamente 17% de IVA sobre a totalidade do imóvel ainda por construir.
Atenção: geralmente, os preços apresentados pelos promotores imobiliários nos anúncios de imóveis novos têm em conta um IVA de 3%. O investidor terá de recalcular o preço final com o IVA de 17%.
O mesmo princípio se aplica quando se fazem obras na sua residência principal.
Custo do empréstimo imobiliário para comprar uma habitação
Ao subscrever um empréstimo junto de uma instituição bancária para financiar a sua nova aquisição imobiliária, terá também de pagar despesas financeiras. Estas são adicionadas ao custo global da sua aquisição.
Custo do crédito para financiar o seu novo imóvel
Se não puder financiar a totalidade da sua aquisição imobiliária com os seus fundos próprios, pode solicitar um financiamento a um banco ou a uma instituição financeira. Após análise do seu processo pessoal e da sua capacidade de reembolso, esta instituição emprestar-lhe-á uma determinada quantia para que possa financiar a sua aquisição. Geralmente, um banco empresta-lhe até 30% do seu rendimento máximo.
Em contrapartida, você deverá reembolsar mensalmente o seu crédito, tendo emconta os juros devedores a acrescentar ao capital reembolsado.
Você também deve adicionar o valor das taxas fixas do processo.
Você deverá levar em conta essas despesas para calcular o custo total da aquisição do seu imóvel. No entanto, saiba que você pode beneficiar de deduções fiscais sobre essas despesas na compra da sua residência principal.
Custos hipotecários para garantia bancária
Ao emprestar o montante solicitado para financiar uma aquisição imobiliária, o banco pretende garantir o seu reembolso. Para tal, a instituição financeira mutuante também inclui na sua oferta uma hipoteca sobre o imóvel em questão.
Esta hipoteca visa garantir ao banco o reembolso do seu empréstimo em caso de incumprimento do mutuário.
Se tiver um seguro de vida luxemburguês, pode penhorá-lo como garantia do seu crédito imobiliário.
No dia da venda, o notário redige a escritura de hipoteca juntamente com a escritura de empréstimo. Esta garantia adicional é registada no Registo de Hipotecas.
Essas despesas hipotecárias serão adicionadas aos custos a pagar ao notário. O montante do crédito hipotecário concedido determina o montante dessas despesas.
Em caso de venda do imóvel antes do vencimento do empréstimo ou de reembolso antecipado do crédito antes do seu vencimento, o Banco levantará a hipoteca junto do Registo de Hipotecas. Isto poderá acarretar novos custos de levantamento da hipoteca.
Seguro de saldo restante e seguro de morte/invalidez
Para garantir o reembolso em caso de morte ou invalidez, o banco provavelmente solicitará que você contrate um seguro de morte/invalidez. Esse seguro é calculado com base no valor do saldo devedor.
Este seguro cobrirá o reembolso do crédito em caso de morte ou invalidez do(s) comprador(es) antes do término do crédito. Recomendamos que subscreva este seguro. Informe-se junto do seu banco.
Estas prémios de seguro podem, em determinadas condições, ser deduzidos fiscalmente dos seus rendimentos.
Nos sites dos diferentes bancos luxemburgueses, você encontrará um simulador que lhe permitirá calcular facilmente o custo do seu empréstimo imobiliário. Esse custo é calculado com base no valor total do seu projeto de aquisição imobiliária e na sua contribuição pessoal. Você também poderá calcular as prestações mensais que terá de pagar, de acordo com o crédito contratado.
Outras ferramentas para calcular o custo do seu projeto imobiliário
No site Nexvia.lu, na secção «Tools», encontrará várias ferramentas que lhe permitem calcular o seu projeto de aquisição imobiliária: custos e encargos mensais de aquisição. Também poderá avaliar se é melhor vender ou alugar a sua casa, ou ainda que aquisição imobiliária pode permitir-se fazer em função dos seus rendimentos .
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