Custos para a compra de um imóvel
É residente ou futuro expatriado no Luxemburgo e pretende comprar um imóvel neste país? Quanto irá custar-lhe esta aquisição no final? Tem dúvidas sobre o custo das despesas notariais, dos direitos de registo e do crédito hipotecário?
Aqui encontrará todas as respostas às suas perguntas sobre os custos a prever na aquisição de um novo imóvel. Assim, poderá planear com tranquilidade a aquisição da casa dos seus sonhos no Luxemburgo.
Despesas notariais na compra de um imóvel no Luxemburgo
Ao comprar um imóvel no Luxemburgo, devem ser previstos custos financeiros adicionais, denominados «despesas notariais» ou «despesas de escritura notarial», para além do preço de venda da habitação ou do terreno. Com efeito, no dia da assinatura da escritura de compra no notário, é o comprador do imóvel que deverá pagar ao notário estas despesas adicionais. O vendedor do imóvel não contribui para estas despesas notariais.
Estas despesas de registo ascendem a 7% do preço do imóvel. São compostas por 6% de direitos de registo e 1% de direitos de transcrição.
Calcule abaixo as despesas notariais a ter em conta no seu orçamento total para a aquisição do seu novo imóvel.
Direitos de registo reduzidos e Bëllegen Akt
Direitos de registo no Luxemburgo
Aquando da aquisição de um imóvel, o comprador deve pagar os direitos de registo junto do notário no dia da venda. Estes são calculados com base no valor do terreno e das construções nele existentes. Estes direitos de registo ascendem a 6% do valor da aquisição imobiliária.
«Bëllegen Akt», crédito fiscal para uma residência principal
No entanto, graças ao «Bellegen Akt», o novo adquirente pode beneficiar de um crédito fiscal sobre estas taxas de registo. Atualmente, estas despesas podem ser reduzidas até 40 000 euros por pessoa, ou seja, 80 000 euros para um casal.
Estas taxas de registo reduzidas estão reservadas a pessoas singulares que adquiram um imóvel no Luxemburgo para o tornarem na sua residência principal. Para beneficiar desta medida, o novo adquirente deve comprometer-se a habitar pessoalmente o imóvel durante, pelo menos, 2 anos. Em caso de arrendamento do imóvel ou de revenda antes desses 2 anos, o adquirente deverá reembolsar a totalidade da redução concedida.
Se o montante total por pessoa não for utilizado na primeira compra da residência principal, o saldo remanescente poderá ser utilizado numa compra subsequente até ao termo da disposição fiscal derrogatória.
Redução das despesas notariais num investimento imobiliário para arrendamento
A fim de relançar em 2024 os investimentos em imóveis novos, foi criado um novo crédito fiscal «Bëllegen Akt Investisseurs». Este permite aos investidores em arrendamento em VEFA beneficiar de uma redução das despesas notariais até um máximo de 20 000 euros por pessoa. Para beneficiar desta medida, o investidor deve arrendar o imóvel adquirido por um período mínimo de 2 anos. Esta medida aplica-se retroativamente a todas as compras a partir de 1 de janeiro de 2024.
Honorários do notário numa escritura de venda imobiliária
A venda de um imóvel no Luxemburgo deve ser obrigatoriamente formalizada perante um notário. Um regulamento do Grão-Ducado fixa o montante dos honorários do notário para a realização da transação.
Estes equivalem a 1% do valor da aquisição (terreno e edifícios).
Além disso, o notário fatura também as despesas incorridas pelo seu escritório para levar a cabo a transação imobiliária. Com efeito, o escritório notarial teve de solicitar extratos cadastrais e recolher todos os outros documentos administrativos necessários para permitir a venda. É nomeadamente o caso dos extratos de conta junto dos administradores de condomínios, de eventuais extratos de hipoteca, etc.
IVA aplicável a bens em fase de conclusão
No Luxemburgo, quando se adquire um imóvel em fase de construção (VEFA), o comprador deve pagar o imposto sobre o valor acrescentado (IVA) sobre os imóveis a construir.
A taxa de IVA aplicada depende do estatuto do comprador.
IVA aplicável à aquisição de uma residência principal
Se o comprador adquirir um imóvel (apartamento ou casa)com o objetivo de o tornar a sua residência principal, beneficiará de uma taxa de IVA reduzida de 3% sobre a parte do imóvel ainda por construir no momento da compra.
No entanto, este benefício está limitado a um montante de 50 000 euros de benefício fiscal. Acima desse montante, o notário aplicará uma taxa de 17%.
IVA aplicável à aquisição de um imóvel para arrendamento no Luxemburgo
Um investidor que adquira um imóvel em fase de conclusão com vista a arrendá-lo não poderá beneficiar deste benefício fiscal. Pagará automaticamente 17% de IVA sobre a totalidade do imóvel ainda por construir.
Atenção: geralmente, os preços apresentados pelos promotores nos anúncios imobiliários para edifícios novos têm em conta um IVA de 3%. O investidor deverá recalcular o preço final com o IVA de 17%.
Este mesmo princípio aplica-se quando se realizam obras na sua residência principal.
Custo do empréstimo imobiliário para comprar uma habitação
Ao contrair um empréstimo junto de uma instituição bancária para financiar a sua nova aquisição imobiliária, terá também de pagar encargos financeiros. Estes vêm somar-se ao custo global da sua aquisição.
Custo do crédito para financiar o seu novo imóvel
Se não conseguir financiar a totalidade da sua aquisição imobiliária com os seus fundos próprios, pode solicitar um financiamento junto de um banco ou de uma instituição financeira. Após análise do seu processo pessoal e da sua capacidade de reembolso, esta entidade emprestará-lhe uma determinada quantia para que possa financiar a sua aquisição. Geralmente, um banco empresta-lhe, no máximo, 30% dos seus rendimentos
Em contrapartida, terá de reembolsar mensalmente o seu crédito,tendo em conta os juros devedores a acrescentar ao capital reembolsado.
Deve também adicionar o montante das despesas fixas de processo.
Deve ter em conta estas despesas para calcular o custo total da aquisição do seu imóvel. No entanto, saiba que pode beneficiar de deduções fiscais sobre estas despesas aquando da compra da sua residência principal.
Custos hipotecários para garantia bancária
Ao emprestar o montante solicitado para financiar uma aquisição imobiliária, o banco pretende garantir o seu reembolso. Para tal, a instituição financeira mutuante também inclui na sua oferta uma hipoteca sobre o imóvel em questão.
Esta hipoteca visa garantir ao banco o reembolso do seu empréstimo em caso de incumprimento do mutuário.
Se tiver um seguro de vida luxemburguês, pode penhorá-lo como garantia do seu crédito imobiliário.
No dia da venda, o notário redige a escritura de hipoteca juntamente com a escritura de empréstimo. Esta garantia adicional é registada no Registo de Hipotecas.
Essas despesas hipotecárias serão adicionadas aos custos a pagar ao notário. O montante do crédito hipotecário concedido determina o montante dessas despesas.
Em caso de venda do imóvel antes do vencimento do empréstimo ou de reembolso antecipado do crédito antes do seu vencimento, o Banco levantará a hipoteca junto do Registo de Hipotecas. Isto poderá acarretar novos custos de levantamento da hipoteca.
Seguro de saldo restante e seguro de morte/invalidez
Para garantir o reembolso em caso de morte ou invalidez, o banco provavelmente solicitará que você contrate um seguro de morte/invalidez. Esse seguro é calculado com base no valor do saldo devedor.
Este seguro cobrirá o reembolso do crédito em caso de morte ou invalidez do(s) comprador(es) antes do término do crédito. Recomendamos que subscreva este seguro. Informe-se junto do seu banco.
Estas prémios de seguro podem, em determinadas condições, ser deduzidos fiscalmente dos seus rendimentos.
Nos sites dos diferentes bancos luxemburgueses, você encontrará um simulador que lhe permitirá calcular facilmente o custo do seu empréstimo imobiliário. Esse custo é calculado com base no valor total do seu projeto de aquisição imobiliária e na sua contribuição pessoal. Você também poderá calcular as prestações mensais que terá de pagar, de acordo com o crédito contratado.
Outras ferramentas para calcular o custo do seu projeto imobiliário
No site Nexvia.lu, na secção «Tools», encontrará várias ferramentas que lhe permitem calcular o seu projeto de aquisição imobiliária: custos e encargos mensais de aquisição. Também poderá avaliar se é melhor vender ou alugar a sua casa, ou ainda que aquisição imobiliária pode permitir-se fazer em função dos seus rendimentos .
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