Por que se tornar proprietário no Luxemburgo?
Hoje, mais de 70% dos residentes no Luxemburgo são proprietários das suas habitações. Esta taxa é superior à média europeia. Porquê tanto entusiasmo pela propriedade, quando os preços do imobiliário são elevados? Explicamos-lhe aqui porquê.
Quando nos mudamos para um novo país, alugar uma nova casa é, à primeira vista, a escolha mais óbvia. No entanto, se você está pensando em se mudar para o Luxemburgo por dois anos ou mais, alguns fatores devem incentivá-lo a se tornar proprietário.
Para descobrir por que os expatriados gostam de viver no Luxemburgo, explore as inúmeras vantagens de comprar uma casa neste país dinâmico e acolhedor.
Um regime fiscal imobiliário vantajoso no Luxemburgo
A tributação é uma das principais razões para adquirir uma casa no Luxemburgo. De facto, a tributação relativa à propriedade da residência principal é bastante favorável.
Bëllegen Akt, redução das despesas notariais na compra de um imóvel
Ao comprar um imóvel, os compradores devem pagar taxas no momento da assinatura da escritura de compra no cartório. Em geral , essas taxas de registro correspondem a 7% do preço do imóvel. Elas são compostas por 6% de direitos de registro e 1% de direitos de transcrição.
Redução das despesas notariais sobre a residência principal
No entanto, ao comprar a sua residência principal, o novo comprador beneficia de taxas notariais reduzidas. Com efeito , o «Bëllegen Akt» reduz essas taxas de registo para qualquer primeira compra da sua residência principal no Luxemburgo.
Atualmente, o «Bëllegen Akt» estabelece um crédito fiscal de 40 000 euros por comprador da sua residência principal para aquisições imobiliárias realizadas em 2024.Anteriormente de 20 000 euros, depois de 30 000 euros, este novo benefício fiscal demonstra a vontade do governo de relançar o setor imobiliário, em dificuldades desde 2023. Um casal pode assim beneficiar de até 80 000 euros de benefício fiscal sobre as despesas notariais.
Como beneficiar de despesas notariais reduzidas na sua residência principal?
Para beneficiar deste benefício fiscal na compra, deve residir pessoalmente na sua nova habitação durante, pelo menos, 2 anos. Se sair da sua habitação antes dos 2 anos exigidos, será obrigado a reembolsar os montantes concedidos. Em contrapartida, pode alugar este imóvel para além desses 2 anos, sem que este benefício fiscal seja posto em causa.
Os honorários do notário são, além disso, relativamente limitados na transferência de propriedade. Veja os custos de aquisição de um imóvel.
IVA reduzido para a residência principal
A residência principal também beneficia de uma taxa de IVA super reduzida. No caso de compra de uma residência nova em VEFA ou de obras de construção ou renovação, o Estado luxemburguês oferece uma taxa de IVA de 3% em vez de 17% sobre o valor das obras.
No entanto, este benefício fiscal não pode exceder 50 000 € por habitação como residência principal. No caso de obras na sua residência principal, o proprietário deverá apresentar um pedido prévio à autarquia onde se localiza a habitação.
Qualquer comprador de uma habitação nova em VEFA também poderá beneficiar desta taxa reduzida de IVA, desde que a habitação seja a sua futura residência principal.
Imposto predial mais baixo sobre uma residência principal
O imposto predial é um imposto calculado sobre bens imóveis construídos e não construídos. É pago anualmente ao município onde se situa o imóvel.
A taxa de imposto é determinada por cada município. Ela se aplica ao valor unitário do imóvel. O valor unitário é especificado ao proprietário pela Divisão de Avaliações Imobiliárias. Até o momento, o valor do imposto predial é muito baixo, de algumas dezenas de euros para uma casa com jardim.
A partir de 2026, uma nova lei reavaliará o valor do imposto predial. Os proprietários beneficiarão de um desconto no imposto predial da sua residência principal. Em contrapartida, está previsto tributar mais pesadamente as habitações devolutas e os terrenos viabilizados não valorizados. O objetivo é incentivar os proprietários a construir ou a alugar.
Veja aqui o simulador governamental para o cálculo do imposto predial.
Isenção da mais-valia sobre a residência principal
No Luxemburgo, a mais-valia potencial realizada na revenda da residência principal não é, em princípio, tributável. Para beneficiar desta isenção, o imóvel deve:
- ter sido ocupado desde a aquisição
- ou ter sido ocupado durante os 5 anos anteriores à venda
- ou ter sido vendido por motivos familiares ou profissionais imperiosos.
Em todos os casos, a venda deve ocorrer, o mais tardar, até 31 de dezembro seguinte ao ano da mudança.
Se a habitação vendida estiver desocupada no momento da venda, será necessário cumprir as 3 condições seguintes para beneficiar da isenção da mais-valia:
- ter ocupado a habitação imediatamente após a aquisição
- e não ser proprietário de outra habitação, como uma segunda residência ou um pied-à-terre
- e a venda deve ser realizada por motivos imperiosos, profissionais ou familiares.
Note-se que a residência principal no Luxemburgo pode ser diferente de um domicílio fiscal no estrangeiro.
Em 2024, a venda da residência principal não será tributável em caso de mais-valia se o imóvel for vendido ao Fundo de Habitação.
Redução da taxa de imposto sobre um imóvel arrendado
Deseja investir num imóvel arrendado? Também pode beneficiar de vantagens fiscais.
No âmbito da venda de um imóvel de investimento detido há mais de 2 anos, a taxa de imposto sobre a mais-valia é agora de 10%, contra os 20% anteriores.
Dedução das despesas de aquisição de um imóvel
As despesas de aquisição de um imóvel podem ser deduzidas na declaração de rendimentos imobiliários. Para isso, o imóvel deve estar em construção, renovação ou concluído. O imóvel pode estar localizado no Luxemburgo ou no estrangeiro.
Essas despesas de aquisição correspondem, nomeadamente, às despesas de abertura de um crédito imobiliário, ao imposto predial e aos juros do empréstimo imobiliário contraído para a aquisição do imóvel.
A partir de 2024, o limite máximo dos juros dedutíveis dos impostos é de 4.000 euros por ano e por pessoa para um mesmo agregado familiar. Após 6 anos, este limite máximo é de 3.000 euros e de 2.000 euros após 10 anos.
Amortização de um imóvel de investimento para arrendamento
Ao adquirir um imóvel para arrendamento em VEFA, o investidor pode beneficiar de uma taxa de amortização de 6% ao longo de 6 anos, com um limite máximo de 250 000 euros por ano.
Por que investir em imóveis no Luxemburgo?
Um mercado imobiliário com forte potencial de valorização
Além das razões financeiras, o mercado imobiliário luxemburguês representa um investimento com grande potencial. Os fundamentos do mercado luxemburguês são sólidos.
O Luxemburgo apresenta uma economia próspera na Europa
Em 2022, o Luxemburgo recuperou um crescimento semelhante ao registado antes da crise da Covid. Com uma previsão de aumento do PIB entre 3 e 4% para os próximos anos, o desenvolvimento económico do Luxemburgo supera as previsões dos seus vizinhos.
Uma população em constante crescimento no Luxemburgo
A população luxemburguesa apresenta uma taxa de crescimento constante. De acordo com as previsões, a população residente será de 1 milhão de pessoas em 2050, contra 700.000 atualmente.O aumento da população no Luxemburgo gera uma procura imobiliária cada vez maior. O mercado imobiliário está sob pressão e os proprietários continuam a dominar o mercado.
A oferta de habitação é inferior à procura no Luxemburgo
No Luxemburgo, o número de novas construções é demasiado baixo. O défice anual de habitação adicional é estimado em 3000, com base no número de novas habitações concluídas (fonte: STATEC). O mercado continua tenso, apesar do número cada vez maior de novas construções.
Um mercado imobiliário luxemburguês resiliente em caso de crise
Os preços no Luxemburgo foram pouco afetados pela crise financeira de 2008. Os preços caíram apenas 1% em 2009 e aumentaram continuamente cerca de 5% ao ano a partir de 2010. Observa-se um aumento de +10% nos preços desde 2020.
Mercado imobiliário e preços em alta no Luxemburgo
O crescimento das taxas de aluguer ultrapassa atualmente o das compras. O preço do aluguer por m² está em constante aumento, enquanto que, desde há um ano, os preços de compra tendem a baixar.
Os preços das áreas pequenas são os que crescem mais rapidamente. Os investidores estão, de facto, fortemente atraídos pelas perspetivas de rendimento dos imóveis.
Como comprar um imóvel no Luxemburgo?
O mercado imobiliário luxemburguês é complexo.
Considerar um investimento imobiliário requer um bom conhecimento das especificidades locais. É por isso que recomendamos que recorra a uma agência imobiliária para a sua procura de habitação. Estes especialistas imobiliários poderão explicar-lhe mais detalhadamente o mercado e dar-lhe a sua opinião sobre o mercado residencial luxemburguês.
Além disso, no Luxemburgo, as comissões da agência relacionadas com a venda de um imóvel são suportadas pelo vendedor. Estas estão limitadas a 3% do preço de venda. Por isso, não hesite em recorrer a profissionais. Eles irão acompanhá-lo ao longo de todo o processo de compra.
Alugar enquanto espera para comprar a sua residência principal
Conhecer os locais onde se pode viver no Luxemburgo
O único motivo que deve levá-lo a optar pelo aluguel antes de comprar sua residência principal é a necessidade de conhecer melhor o Luxemburgo. Consulte nosso pequeno guia sobre os municípios luxemburgueses. Prefere morar na cidade? Para saber em que bairro de Luxemburgo se estabelecer, consulte nossa comparação dos bairros da cidade de Luxemburgo. Isso já deve ajudá-lo a avaliar os bairros de acordo com suas expectativas e seu estilo de vida.
Preços dos aluguéis no Luxemburgo
No Luxemburgo, o mercado de aluguel é muito restrito. O aumento dos aluguéis continua, apesar da queda do mercado imobiliário a partir de 2023. Isso é influenciado principalmente pelo crescimento vertiginoso dos preços dos aluguéis praticados na cidade de Luxemburgo, bem como em Esch-sur-Alzette, a segunda maior cidade do Luxemburgo. Essas duas cidades representam, sozinhas, metade da oferta de imóveis para aluguel no Grão-Ducado.
Mas este aumento dos preços das rendas esconde, no entanto, disparidades. Quanto menor for a superfície dos imóveis, mais rápido é o crescimento do preço das rendas. Com efeito, o Luxemburgo acolhe cada vez mais estudantes, estagiários e jovens trabalhadores. Estes tendem a preferir alugar um estúdio ou um pequeno apartamento, o que contribui para aumentar os preços por m2.
Os preços dos apartamentos ou casas grandes permanecem estáveis nos últimos anos, mas continuam muito elevados. As famílias estão cada vez mais a instalar-se fora da capital, em municípios tranquilos e verdes.
No Luxemburgo, as despesas da agência imobiliária são suportadas pelo inquilino e ascendem, em geral, a um mês de renda.
Financiamento participativo no Luxemburgo
Plataformas luxemburguesas de crowdinvesting
Cada vez mais, as plataformas de crowdinvesting na Internet oferecem investimentos participativos em start-ups ou investimentos imobiliários. Os empresários ou promotores imobiliários podem assim levar a cabo os seus projetos de investimento, mesmo sem disporem de capital inicial suficiente. Em contrapartida, os investidores recebem uma participação na empresa financiada, mas sem necessariamente obterem direito de supervisão na gestão da referida empresa.
Hoje, esse princípio também se aplica ao mercado imobiliário luxemburguês. Os investidores podem realizar investimentos em projetos de promoção imobiliária.
Este sistema de crowdinvesting destina-se a pessoas interessadas em investir em projetos imobiliários e que desejam investir nesses projetos. O valor mínimo de investimento é determinado de acordo com os projetos. A rentabilidade média anual do projeto deve ser tida em conta no momento do investimento.
O mercado imobiliário luxemburguês acessível a todos
O mercado imobiliário luxemburguês oferece oportunidades até agora inexploradas e inacessíveis ao grande público. Reduzir o valor do investimento através do crowdfunding permite a todos diversificar a sua carteira de investimentos.
Regularmente, novos projetos de habitação participativa também são lançados. A cidade de Luxemburgo lançou dois projetos de habitação participativa em Bonnevoie, para 5 a 6 moradias, e em Belair, para 8 a 9 moradias. Essas moradias participativas permitem reduzir os custos e possibilitam que as pessoas envolvidas participem mais ativamente das decisões tomadas nas diferentes fases de planejamento, concepção e construção. Além disso, desde o início, este sistema induz uma maior solidariedade entre os futuros habitantes e laços mais duradouros. Será esta uma das chaves para «Viver juntos»?
Quer investir em imóveis? Saiba mais sobre a habitação no Luxemburgo
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