Comprar um imóvel no Luxemburgo: guia completo para expatriados e recém-chegados

Está a pensar comprar um apartamento ou uma casa no Luxemburgo? A compra de um imóvel pode ser uma etapa importante num projeto de expatriação, mas requer uma boa preparação. O mercado imobiliário luxemburguês continua a ser caro, os trâmites são específicos e os custos a prever podem ser elevados.

Após vários anos de forte subida, os preços imobiliários sofreram uma correção em 2023 e 2024, antes de entrarem numa fase de estabilização. Esta evolução pode oferecer uma maior margem de negociação aos compradores, mas o Luxemburgo continua a ser um mercado exigente, nomeadamente na capital, Luxemburgo, mas também nos municípios residenciais mais procurados, próximos das zonas económicas.

Consulte a nossa página sobre o mercado imobiliário no Luxemburgo.

Este guia ajuda-o a compreender as etapas da compra de um imóvel no Luxemburgo, os custos a prever, os benefícios fiscais, os apoios disponíveis, as diferenças entre imóveis novos e antigos, bem como os aspetos a ter em conta antes de assinar.

Por que razão comprar uma habitação no Luxemburgo?

A compra de um imóvel no Luxemburgo pode responder a vários objetivos:

• garantir um local de residência seguro,
• construir um património,
• proteger-se parcialmente contra o aumento das rendas
• estabelecer-se de forma duradoura no país.

Para os expatriados, a compra torna-se particularmente relevante quando o projeto profissional e familiar está estabilizado. Se sabe que vai permanecer vários anos no Luxemburgo, tornar-se proprietário pode ser uma opção a considerar seriamente.

O Luxemburgo conta com uma proporção significativa de proprietários entre os seus residentes. Esta preferência pela propriedade explica-se, nomeadamente, pela estabilidade do país, pelo nível das rendas, pela solidez histórica do mercado imobiliário e pelas vantagens fiscais associadas à residência principal.

Para compreender o contexto geral da habitação, consulte também a nossa página: Habitação no Luxemburgo: guia completo para expatriados e recém-chegados.

Comprar para se estabilizar

Tornar-se proprietário permite estabelecer-se de forma duradoura, escolher o seu ambiente de vida e deixar de depender das oscilações do mercado de arrendamento. É frequentemente uma escolha importante para as famílias que pretendem permanecer por mais tempo no Luxemburgo e que desejam garantir a segurança do seu ambiente quotidiano, das escolas e dos percursos.

Comprar para construir um património

O mercado imobiliário luxemburguês continua a ser sustentado por fundamentos sólidos: crescimento demográfico, atratividade económica, forte procura residencial e oferta de habitação ainda insuficiente.

O mercado sofreu um ajustamento significativo desde 2022, mas a procura a longo prazo mantém-se sustentada, nomeadamente para imóveis bem localizados, bem conservados e energeticamente eficientes.

Comprar para se proteger da pressão dos arrendamentos

O mercado de arrendamento continua tenso. As rendas mantêm-se elevadas, sobretudo para áreas pequenas, apartamentos próximos dos transportes e habitações situadas nas zonas mais procuradas.

Para alguns agregados familiares, a compra pode, por isso, ser uma forma de controlar melhor o seu orçamento de habitação a longo prazo, embora as prestações do crédito, as despesas de condomínio e os custos adicionais devam ser analisados com cautela.

Comprar ou alugar no Luxemburgo: que solução escolher?

Quando se chega ao Luxemburgo, o arrendamento é frequentemente a primeira opção. Permite descobrir os bairros, testar os tempos de deslocação, avaliar as escolas e compreender melhor o seu orçamento real.

A compra torna-se mais pertinente quando se tem uma visibilidade suficiente sobre a duração da sua estadia no Luxemburgo, a sua situação profissional, a sua capacidade de endividamento e o seu projeto familiar.

Alugar primeiro	Comprar diretamente
Permite conhecer os bairros antes de se comprometer.	Permite constituir um património.
Solução mais flexível em caso de chegada recente.	Solução interessante se pretender ficar vários anos.
Menos custos iniciais do que numa compra.	É necessário prever custos de aquisição e entrada inicial.
Adequado se a sua situação profissional ainda não estiver estabilizada.	Adequado se o seu projeto de vida no Luxemburgo estiver definido.
Permite testar os percursos, as escolas e os serviços.	Permite garantir a sua habitação a longo prazo.

Consulte a nossa página «Comprar ou alugar no Luxemburgo: como fazer a escolha certa?»

Se começar por alugar, consulte o nosso guia: Alugar uma habitação no Luxemburgo: guia completo.

Que orçamento deve prever para comprar no Luxemburgo?

O orçamento para a compra pode variar consoante os seus critérios:

• tipo de imóvel procurado,
• município preferido: cidade do Luxemburgo, municípios vizinhos ou regiões mais afastadas,
• área necessária do imóvel,
• estado do imóvel,
• eficiência energética
• proximidade dos transportes.

Os preços continuam elevados no Luxemburgo, mesmo após a recente correção. Por isso, é essencial elaborar um orçamento completo, que não se limite ao preço indicado no anúncio.

Elementos a ter em conta	Por que é que isto é importante?
Preço de compra	Valor principal do imóvel.
Despesas de aquisição	Imposto de registo, transcrição, despesas notariais e outras despesas relacionadas com a escritura.
Contribuição própria	Frequentemente exigido pelos bancos para garantir o financiamento.
Encargos bancários	Taxas de processamento, garantia hipotecária, eventual seguro de saldo em dívida.
Despesas de condomínio	A analisar cuidadosamente no caso de um apartamento.
Obras	Renovação, melhorias energéticas, adaptação às normas ou remodelação.
Despesas recorrentes	Seguros, energia, manutenção, imposto predial, taxas municipais.

Para acompanhar os níveis de preços de compra e arrendamento, consulte a nossa página dedicada: Preços imobiliários no Luxemburgo: compra, arrendamento e orçamento a prever.

Os passos para comprar um imóvel no Luxemburgo

A compra de uma habitação no Luxemburgo segue um processo bastante estruturado. Conhecer bem as etapas permite-lhe antecipar melhor os prazos, os documentos e os compromissos.

1. Definir o seu projeto imobiliário

Antes de consultar os anúncios, clarifique o seu projeto: residência principal, investimento para arrendamento, apartamento, moradia, imóvel novo, imóvel antigo, bairro central ou concelho periférico.

Faça a si próprio as perguntas certas:

• Quanto tempo pensa ficar no Luxemburgo?
• Vai comprar sozinho, em casal ou em família?
• Precisa de escolas, transportes, estacionamento ou espaço exterior?
• Prefere um imóvel pronto a habitar ou aceita ter de fazer obras?
• A sua compra deve poder ser revendida ou alugada facilmente?

2. Avaliar a sua capacidade de endividamento

Antes de fazer uma oferta, contacte um ou vários bancos. Isso permitirá que conheça a sua capacidade de endividamento, o montante do adiantamento esperado, as prestações mensais possíveis e as condições de financiamento.

Os bancos analisam, nomeadamente, os seus rendimentos, a sua estabilidade profissional, as suas despesas, a sua entrada inicial, o tipo de contrato de trabalho, os seus outros créditos e a sua situação familiar.

3. Procurar o imóvel

A pesquisa pode ser feita através de portais imobiliários, agências, boca a boca, promotores imobiliários ou redes profissionais. No Luxemburgo, é frequente recorrer a uma agência imobiliária.

Para organizar eficazmente a sua pesquisa, consulte: Como encontrar uma habitação no Luxemburgo: métodos, plataformas e conselhos.

4. Visitar e comparar os imóveis

Durante as visitas, não se limite à impressão geral. Analise o estado do imóvel, as despesas, as obras necessárias, o isolamento, o aquecimento, os transportes, o estacionamento, a luminosidade e o ambiente.

Consulte as nossas recomendações: Os nossos conselhos para visitar habitações no Luxemburgo.

5. Apresentar uma oferta de compra

Se o imóvel lhe interessar, pode apresentar uma oferta de compra. Dependendo do mercado, do estado do imóvel e do preço anunciado, poderá ser possível negociar.

Desde a correção do mercado imobiliário, alguns compradores dispõem de maior margem de negociação, em particular no que diz respeito a imóveis antigos, imóveis anunciados há muito tempo ou habitações que necessitem de obras.

No entanto, se estiver absolutamente decidido a adquirir o imóvel e considerar que o preço é justo, não hesite em fazer uma oferta pelo preço anunciado, ou mesmo ligeiramente acima, para garantir a compra. Num mercado competitivo, os imóveis com bom preço e em bom estado podem ser vendidos muito rapidamente.

6. Assinar o contrato preliminar de venda

O contrato preliminar de venda é um compromisso importante. Este documento especifica as condições da venda, o preço, os prazos, as eventuais condições suspensivas e as obrigações das partes.

Antes de assinar, verifique atentamente as cláusulas, nomeadamente a condição relacionada com a obtenção do crédito à habitação.

7. Concluir o financiamento

Após a assinatura do contrato preliminar, deve finalizar o seu crédito à habitação junto do seu banco. Os prazos devem ser antecipados para cumprir as condições previstas no contrato preliminar.

8. Assinar a escritura notarial

A venda torna-se definitiva com a assinatura da escritura pública no cartório. É nesse momento que as despesas de aquisição são pagas e que a propriedade é transferida.

9. Preparar a mudança para a habitação

Após a assinatura, terá de tratar do seguro, dos contadores, da mudança, de eventuais obras e dos trâmites administrativos relacionados com a sua nova habitação.

Como decorar a sua habitação? Damos-lhe mais informações aqui.

Despesas de aquisição imobiliária: o que é preciso prever

Na compra de um imóvel, os compradores têm de pagar despesas no momento da assinatura da escritura notarial. Os direitos de registo e de transcrição representam, em princípio, 7 % do preço do imóvel: 6 % de direitos de registo e 1 % de direitos de transcrição.

Estas despesas podem ser reduzidas, sob determinadas condições, graças ao crédito fiscal denominado «Bëllegen Akt» para a aquisição de uma residência principal.

Para obter informações completas, consulte: Encargos de aquisição de um imóvel no Luxemburgo.

O Bëllegen Akt: reduzir as despesas de registo

O Bëllegen Akt é um crédito fiscal sobre as escrituras notariais destinado a reduzir os custos de aquisição de uma habitação destinada a residência própria.

O crédito fiscal está limitado a 40 000 euros por adquirente, sob determinadas condições. No caso de um casal que compre em conjunto, o benefício pode, portanto, atingir até 80 000 euros, desde que ambos os adquirentes preencham as condições.

Para beneficiar desta medida, a habitação deve, nomeadamente, destinar-se à residência pessoal do adquirente. Aplicam-se condições de ocupação efetiva e pessoal.

IVA de 3 % sobre a habitação: uma vantagem para a residência principal

OLuxemburgo prevê uma taxa de IVA super-reduzida de 3 % para determinados trabalhos de construção, renovação ou aquisição de uma habitação nova destinada a residência principal.

O benefício fiscal relacionado com o IVA sobre habitação está limitado a 50 000 euros por habitação construída ou renovada. As condições variam consoante o tipo de projeto, a habitação em causa e a utilização prevista.

No caso de uma habitação nova ou de uma compra na fase de pré-construção (VEFA), a taxa reduzida pode ser aplicada se o imóvel se destinar a tornar-se a sua residência principal.

No caso de um imóvel existente que necessite de obras, a taxa reduzida também pode ser aplicável, nomeadamente no âmbito de uma renovação.

Para comparar as opções, consulte: Comprar um imóvel novo ou antigo no Luxemburgo.

Apoios à aquisição de imóveis no Luxemburgo

Podem existir apoios para facilitar o acesso à propriedade, sujeitos a condições relativas ao rendimento, à composição do agregado familiar, ao tipo de habitação e ao projeto.

Entre os regimes a considerar:

• o subsídio de aquisição de habitação própria;
• a garantia do Estado;
• os subsídios de juros;
• os apoios à renovação energética;
• os benefícios fiscais relacionados com a residência principal.

O subsídio de aquisição de habitação pode ser solicitado para a aquisição ou construção de uma habitação destinada a residência principal, sob determinadas condições.

Para conhecer os regimes disponíveis e as respetivas condições, consulte: Principais apoios à habitação no Luxemburgo.

Imposto predial e residência principal

O imposto predial é um imposto municipal relacionado com bens imóveis construídos e não construídos. É devido anualmente ao município em que o imóvel se situa.

O Luxemburgo está a reformar progressivamente o imposto predial e a mobilização de terrenos e habitações. O objetivo anunciado consiste, nomeadamente, em reduzir a carga fiscal sobre a residência habitual dos proprietários, ao mesmo tempo que se tributa mais as habitações desocupadas e certos terrenos não mobilizados.

O montante exato depende do município, do tipo de imóvel e das regras aplicáveis. Antes de uma compra, recomenda-se verificar os encargos municipais e fiscais associados à habitação.

Consulte o simulador governamental para o cálculo do imposto predial.

Mais-valia na residência principal

No Luxemburgo, a mais-valia obtida na revenda da residência principal está, em princípio, isenta de imposto, sob determinadas condições.

Esta regra constitui uma vantagem importante para os proprietários que ocupam a sua habitação. No entanto, não deve ser confundida com a tributação aplicável às residências secundárias, aos investimentos de arrendamento ou aos imóveis revendidos em condições específicas.

Em caso de venda, é aconselhável verificar as condições aplicáveis junto de um notário ou de um consultor fiscal, nomeadamente se for expatriado, se tiver várias residências ou se a sua situação familiar ou profissional tiver mudado.

Como vender da melhor forma o seu imóvel? Encontre aqui os conselhos dos nossos especialistas.

Comprar um imóvel novo, em pré-venda (VEFA) ou um imóvel usado?

A escolha entre imóvel novo, VEFA e imóvel antigo depende do seu orçamento, da sua tolerância a obras, das suas expectativas em termos de conforto e de eficiência energética.

Tipo de imóvel	Vantagens	Aspectos a ter em conta
Habitação usada	Preço por vezes mais negociável, disponibilidade mais rápida, localização frequentemente central.	Obras, despesas, eficiência energética, estado do condomínio.
Habitação nova	Conforto moderno, melhor eficiência energética, custos de manutenção reduzidos no início.	Preço mais elevado, disponibilidade limitada, localização a analisar.
VEFA	Habitação nova, pagamento progressivo, possibilidade de personalização consoante o projeto.	Prazos, garantias, solidez do promotor, risco de atrasos, leitura atenta do contrato.

O mercado de imóveis novos foi fragilizado pelo aumento das taxas de juro e pelo abrandamento da construção. Isto pode criar algumas oportunidades, mas exige uma análise rigorosa do promotor, das garantias, do calendário e do financiamento.

Consulte o nosso guia completo: Comprar um imóvel novo ou usado no Luxemburgo.

O passaporte energético: um critério essencial antes da compra

O passaporte energético, ou certificado de desempenho energético, é um documento importante na compra de um imóvel. Fornece informações sobre o desempenho energético da habitação e pode influenciar os futuros custos de aquecimento, as obras a prever e o valor do imóvel.

Uma habitação com boa classificação é frequentemente mais atrativa, nomeadamente num contexto de aumento dos custos da energia e de crescente atenção dedicada à renovação energética.

Por outro lado, uma habitação com uma classificação desfavorável pode necessitar de obras de isolamento, aquecimento ou renovação. Estes custos devem ser incluídos no seu orçamento de compra.

Para compreender este documento, consulte: CPE ou passaporte energético: para que serve?

Como visitar corretamente um imóvel antes de comprar?

Uma visita com vista à compra deve ser mais aprofundada do que uma simples visita para arrendamento. Deve analisar o imóvel como um compromisso financeiro a longo prazo.

Verifique, nomeadamente:

• o estado geral do edifício,
• as janelas, o isolamento e o aquecimento,
• o telhado e as fachadas, no caso de uma casa,
• as despesas de condomínio, no caso de um apartamento,
• as obras já aprovadas ou a prever,
• os sinais de humidade,
• o ruído e a luminosidade,
• o parque de estacionamento ou a garagem,
• os transportes e serviços nas proximidades,
• a coerência do preço em relação a imóveis comparáveis.

Antes de apresentar uma oferta, solicite os documentos necessários: plantas, certificado energético, regulamento do condomínio, discriminação das despesas, atas das assembleias gerais, informações sobre obras e diagnósticos disponíveis.

Ver também: Os nossos conselhos para visitar imóveis.

Financiar a compra de um imóvel no Luxemburgo

O financiamento é uma etapa fundamental da compra. Antes de se comprometer, recomenda-se que consulte um ou vários bancos para obter uma estimativa realista da sua capacidade de endividamento.

Os principais elementos analisados pelos bancos são:

• os seus rendimentos e a sua estabilidade;
• o seu contrato de trabalho;
• a sua entrada própria;
• as suas despesas mensais;
• os seus outros créditos;
• o valor do imóvel;
• a sua situação familiar;
• o prazo pretendido para o empréstimo.

A escolha entre taxa fixa, taxa variável ou fórmula mista deve ser analisada com atenção. Uma taxa fixa oferece maior previsibilidade nas prestações mensais, enquanto uma taxa variável pode evoluir tanto para cima como para baixo.

Investimento imobiliário para arrendamento e fiscalidade: a abordar com prudência

Alguns compradores pretendem investir num imóvel para arrendamento no Luxemburgo. A estratégia de investimento imobiliário pode ser interessante, mas exige uma análise precisa do rendimento, da fiscalidade, das despesas, do financiamento e dos riscos associados ao arrendamento.

As despesas de aquisição relacionadas com um imóvel podem, sob determinadas condições, ser tidas em conta na declaração fiscal dos rendimentos imobiliários. Trata-se, nomeadamente, dos juros do empréstimo, de certas despesas relacionadas com o crédito imobiliário ou de encargos associados ao imóvel.

As regras fiscais estão em constante evolução. Se comprar para arrendar, recomenda-se que consulte um consultor fiscal, um notário ou um profissional do setor, a fim de avaliar a rentabilidade real do investimento.

Para a sua declaração fiscal, consulte também: Guia de declaração de impostos no Luxemburgo.

Financiamento participativo e habitação participativa

O financiamento participativo imobiliário permite que os investidores participem no financiamento de projetos imobiliários através de plataformas especializadas. Este tipo de investimento pode tornar certos projetos mais acessíveis, mas também acarreta riscos.

Antes de investir num projeto de financiamento participativo imobiliário, é importante analisar:

• a solidez do promotor do projeto;
• o nível de risco;
• o período de imobilização dos fundos;
• as garantias oferecidas;
• a rentabilidade anunciada;
• eventuais custos;
• a liquidez do investimento.

Também no Luxemburgo podem surgir projetos de habitação participativa. Estes permitem que vários futuros residentes participem mais ativamente na conceção da sua habitação e criem uma dinâmica coletiva desde o início.

Estas soluções não substituem uma compra tradicional, mas podem representar alternativas interessantes para determinados perfis.

Erros frequentes cometidos pelos expatriados na compra de um imóvel

Comprar demasiado depressa após a chegada

É tentador comprar rapidamente para evitar rendas elevadas. No entanto, um período de arrendamento pode permitir compreender melhor os bairros, os tempos de deslocação, as escolas e o ritmo de vida.

Subestimar os custos adicionais

O preço de compra não é suficiente para calcular o orçamento. Devem ser incluídos os custos de aquisição, o crédito, os seguros, as despesas de condomínio, as obras, a energia, o estacionamento e a mudança.

Avaliar mal as obras

Um imóvel antigo pode parecer atraente, mas obras de grande envergadura podem alterar significativamente o orçamento. Peça um orçamento para as renovações antes de se comprometer.

Negligenciar o certificado de eficiência energética

Uma classificação energética desfavorável pode acarretar despesas significativas e reduzir a atratividade do imóvel na revenda.

Não antecipar a revenda

Mesmo que compre para lá viver, tenha em conta a liquidez futura do imóvel: localização, transportes, área, despesas, estado do edifício e potencial de arrendamento.

Concentrar-se exclusivamente na cidade de Luxemburgo

Alguns municípios bem servidos podem oferecer um melhor equilíbrio entre orçamento, área útil e qualidade de vida. Compare sempre o tempo de viagem real, em vez da distância em quilómetros.

Perguntas frequentes — Comprar um imóvel no Luxemburgo