Spese per l'acquisto di un immobile
Siete residenti o futuri espatriati in Lussemburgo e desiderate acquistare un immobile in questo Paese? Quanto vi costerà alla fine questa acquisto? Vi state chiedendo quali siano i costi relativi alle spese notarili, alle imposte di registro e al mutuo ipotecario?
Qui troverete tutte le risposte alle vostre domande sui costi da prevedere per l’acquisto di un nuovo immobile. Potrete così pianificare con tranquillità l’acquisto della casa dei vostri sogni in Lussemburgo.
Spese notarili per l'acquisto di un immobile in Lussemburgo
In caso di acquisto di un immobile in Lussemburgo, oltre al prezzo di vendita dell’abitazione o del terreno, sono da prevedere spese aggiuntive, dette «spese notarili» o «spese di atto notarile». Infatti, il giorno della firma dell’atto di acquisto presso il notaio, è l’acquirente dell’immobile che dovrà pagare al notaio queste spese aggiuntive. Il venditore dell'immobile non partecipa a tali spese notarili.
Tali spese di registrazione ammontano al 7% del prezzo dell'immobile. Sono composte dal 6% di diritti di registrazione e dall'1% di diritti di trascrizione.
Calcolate qui di seguito le spese notarili da tenere in considerazione nel vostro budget totale per l'acquisto del vostro nuovo immobile.
Diritti di registrazione ridotti e Bëllegen Akt
Diritti di registrazione in Lussemburgo
Al momento dell'acquisto di un immobile, l'acquirente deve pagare le imposte di registrazione presso il notaio il giorno della vendita. Queste sono calcolate sul valore del terreno e delle costruzioni su di esso. Tali imposte di registrazione ammontano al 6% dell'importo dell'acquisto immobiliare.
«Bëllegen Akt», credito d'imposta per la residenza principale
Tuttavia, grazie al «Bëllegen Akt», il nuovo acquirente può beneficiare di un credito d’imposta su tali diritti di registrazione. Attualmente, tali spese possono essere ridotte fino a 40.000 euro a persona, ovvero 80.000 euro per una coppia.
Queste imposte di registrazione ridotte sono riservate alle persone fisiche che acquistano un immobile in Lussemburgo per farne la propria residenza principale. Per beneficiarne, il nuovo acquirente deve impegnarsi a risiedere personalmente nell’immobile per almeno 2 anni. In caso d’ e di locazione dell’immobile o di rivendita prima di questi 2 anni, l’acquirente dovrà rimborsare l’intero importo della riduzione concessa.
Se l'intero importo a persona non viene utilizzato al momento del primo acquisto della residenza principale, il residuo potrà essere utilizzato in occasione di un acquisto successivo fino all'estinzione della disposizione fiscale derogatoria.
Riduzione delle spese notarili su un investimento immobiliare locativo
Al fine di rilanciare nel 2024 gli investimenti nell'immobiliare nuovo, è stato istituito un nuovo credito d'imposta denominato «Bëllegen Akt Investisseurs». Esso consente agli investitori locativi in VEFA di beneficiare di una riduzione delle spese notarili fino a un massimo di 20.000 euro a persona. Per poterne beneficiare, l'investitore deve affittare l'immobile acquistato per un periodo minimo di 2 anni. Questa misura si applica retroattivamente per qualsiasi acquisto a partire dal 1° gennaio 2024.
Onorari del notaio in caso di atto di vendita immobiliare
La vendita di un immobile in Lussemburgo deve essere obbligatoriamente stipulata davanti a un notaio. Un regolamento granducale fissa l'importo degli onorari del notaio per portare a termine la transazione.
Questi sono pari all’1% dell’importo dell’acquisto (terreno e costruzioni).
Inoltre, il notaio fattura anche le spese sostenute dal proprio studio per portare a termine la transazione immobiliare. Infatti , lo studio notarile deve richiedere le mappe catastali e raccogliere tutti gli altri documenti amministrativi necessari per consentire la vendita. Si tratta in particolare degli estratti conto presso gli amministratori di condominio, degli eventuali estratti ipotecari, ecc.
IVA applicabile agli immobili in fase di completamento
In Lussemburgo, quando si acquista un immobile in fase di completamento (VEFA), l'acquirente deve pagare l'imposta sul valore aggiunto (IVA) sugli immobili da costruire.
L'aliquota IVA applicata dipende dalla qualifica dell'acquirente.
IVA applicabile all'acquisto di una residenza principale
Se l'acquirente acquista un immobile (appartamento o casa)con l'intenzione di farne la propria residenza principale, beneficerà di un'aliquota IVA ridotta del 3% sulla parte dell'immobile ancora da costruire al momento dell'acquisto.
Tuttavia, tale agevolazione è limitata a un importo di 50.000 euro. Oltre tale importo, il notaio applicherà un'aliquota del 17%.
IVA applicabile all'acquisto di un immobile in locazione in Lussemburgo
Un investitore che acquista un immobile in fase di completamento con l'intenzione di affittarlo non potrà beneficiare di questo vantaggio fiscale. Pagherà automaticamente l'IVA al 17% sull'intero immobile ancora da costruire.
Attenzione: in genere i prezzi indicati dai promotori negli annunci immobiliari per gli immobili nuovi tengono conto di un'IVA al 3%. L'investitore dovrà ricalcolare il prezzo finale con l'IVA al 17%.
Lo stesso principio si applica quando si effettuano lavori nella propria abitazione principale.
Costo del mutuo ipotecario per l'acquisto di un'abitazione
Quando si sottoscrive un mutuo presso un istituto bancario per finanziare il proprio nuovo acquisto immobiliare, si dovranno sostenere anche delle spese finanziarie. Queste si aggiungono al costo complessivo dell'acquisto.
Costo del credito per finanziare il vostro nuovo immobile
Se non è in grado di finanziare l'intero acquisto immobiliare con fondi propri, può richiedere un finanziamento a una banca o a un istituto finanziario. Dopo aver esaminato la sua situazione personale e la sua capacità di rimborso, l'istituto le concederà un determinato importo per consentirle di finanziare l'acquisto. Generalmente una banca le concederà un prestito fino al 30% del suo reddito massimo
In cambio, dovrete rimborsare mensilmente il vostro credito,tenendo conto degli interessi passivi da aggiungere al capitale rimborsato.
Dovrete inoltre aggiungere l'importo delle spese fisse di istruttoria.
Dovrete tenere conto di queste spese per calcolare il costo totale dell’acquisto del vostro immobile. Tuttavia, sappiate che potete beneficiare di detrazioni fiscali su queste spese al momento dell’acquisto della vostra residenza principale.
Spese ipotecarie per la costituzione di una garanzia da parte della banca
Nel concedere il prestito richiesto per finanziare l'acquisto di un immobile, la banca vuole assicurarsi il rimborso. A tal fine, l'istituto finanziario concedente accompagna la propria offerta anche con l'accensione di un'ipoteca sull'immobile in questione.
L'ipoteca ha lo scopo di garantire alla banca il rimborso del prestito in caso di inadempienza del mutuatario.
Il giorno della vendita presso il notaio, quest'ultimo redige l'atto ipotecario contemporaneamente all'atto di prestito. Questa garanzia supplementare viene registrata presso l'Ufficio Ipotecario.
Queste spese ipotecarie si aggiungeranno ai costi da pagare al notaio. L'importo del credito ipotecario concesso determina l'ammontare di tali spese.
In caso di vendita dell'immobile prima della scadenza del prestito o di rimborso anticipato del credito prima della scadenza, la Banca cancellerà l'ipoteca presso l'Ufficio Ipoteche. Ciò comporterà eventualmente nuovi costi di cancellazione dell'ipoteca.
Assicurazione sul saldo residuo e assicurazione morte-invalidità
Per garantire il rimborso in caso di decesso o invalidità, la banca vi chiederà probabilmente di stipulare un'assicurazione decesso/invalidità. Il suo costo è calcolato sull'importo del capitale residuo.
Coprirà il rimborso del credito in caso di decesso o invalidità dell'acquirente o degli acquirenti prima della scadenza del credito. Ti consigliamo di sottoscrivere questa assicurazione. Informati presso la tua banca.
Questi premi assicurativi possono, a determinate condizioni, essere dedotti fiscalmente dal vostro reddito.
Sul sito delle diverse banche lussemburghesi è disponibile un simulatore che consente di calcolare in modo molto semplice il costo del vostro mutuo immobiliare. Questo costo è calcolato sulla base dell'importo totale del vostro progetto di acquisto immobiliare e del vostro contributo personale. Potrete anche calcolare le rate mensili che dovrete pagare ogni mese, in base al credito sottoscritto.
Altri strumenti per calcolare il costo del vostro progetto immobiliare
Sul sito Nexvia.lu, nella sezione "Tools", troverete diversi strumenti che vi consentiranno di calcolare il vostro progetto di acquisto immobiliare: costi e spese di acquisto mensili. Potrete anche valutare se è meglio vendere o affittare la vostra casa, o ancora quale immobile potete permettervi di acquistare in base al vostro reddito .
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