¿Por qué convertirse en propietario en Luxemburgo?
Hoy en día, más del 70 % de los residentes en Luxemburgo son propietarios de su vivienda. Esta tasa es superior a la media europea. ¿Por qué existe tal entusiasmo por la propiedad cuando los precios inmobiliarios son tan elevados? Aquí le explicamos por qué.
Cuando uno se instala en un nuevo país, alquilar una vivienda es, a primera vista, la opción más obvia. Sin embargo, si tiene previsto expatriarse a Luxemburgo durante dos años o más, hay algunos factores que deberían animarle a convertirse en propietario.
Para descubrir por qué a los expatriados les gusta vivir en Luxemburgo, explore las numerosas ventajas de comprar una vivienda en este país dinámico y acogedor.
Una fiscalidad inmobiliaria ventajosa en Luxemburgo
La fiscalidad es una de las principales razones para adquirir una vivienda en Luxemburgo. De hecho, la fiscalidad relativa a la propiedad de la residencia principal es bastante favorable.
Bëllegen Akt, reducción de los gastos notariales en la compra de un inmueble
Al comprar una propiedad inmobiliaria, los compradores deben pagar unos gastos al firmar la escritura de compraventa ante notario. Por lo general , estos gastos de registro ascienden al 7 % del precio de la propiedad inmobiliaria. Se componen de un 6 % de derechos de registro y un 1 % de derechos de transcripción.
Reducción de los gastos notariales sobre la vivienda habitual
Sin embargo, al comprar su residencia principal, el nuevo comprador se beneficia de una reducción de los gastos notariales. De hecho , la «Bëllegen Akt» reduce estos gastos de registro para la primera compra de una residencia principal en Luxemburgo.
En la actualidad, la «Bëllegen Akt» establece una deducción fiscal de 40 000 euros por comprador de su residencia principal para las compras inmobiliarias realizadas en 2024.Anteriormente de 20 000 euros, luego de 30 000 euros, este nuevo regalo fiscal demuestra la voluntad del Gobierno de reactivar el sector inmobiliario, en crisis desde 2023. Así, una pareja puede beneficiarse de hasta 80 000 euros de regalo fiscal en los gastos notariales.
¿Cómo beneficiarse de la reducción de los gastos notariales en la vivienda habitual?
Para beneficiarse de esta ventaja fiscal en la compra, debe vivir personalmente en su nueva vivienda durante al menos dos años. Si abandona su vivienda antes de los dos años requeridos, estará obligado a reembolsar las cantidades concedidas. Sin embargo, puede alquilar esta propiedad más allá de esos dos años, sin que se vea afectada esta ventaja fiscal.
Además, los honorarios notariales son relativamente limitados en la transferencia de la propiedad. Véanse los gastos de adquisición de un bien inmueble.
IVA reducido para la vivienda habitual
La residencia principal también se beneficia de un tipo de IVA superreducido. En caso de compra de una residencia nueva en VEFA (venta sobre plano) o de obras de construcción o renovación, el Estado luxemburgués ofrece un tipo de IVA del 3 % en lugar del 17 % sobre el importe de las obras.
Sin embargo, esta ventaja fiscal no puede superar los 50 000 € por vivienda como residencia principal. En caso de obras en su residencia principal, el propietario deberá presentar una solicitud previa al ayuntamiento del municipio en el que se encuentre la vivienda.
Cualquier comprador de una vivienda nueva en VEFA también podrá beneficiarse de este tipo reducido de IVA, siempre que la vivienda sea su futura residencia principal.
Menor impuesto sobre bienes inmuebles en una residencia principal
El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto que se calcula sobre los bienes inmuebles construidos y no construidos. Se paga anualmente al municipio donde se encuentra el bien inmueble.
El tipo impositivo lo determina cada municipio. Se aplica sobre el valor unitario del bien. El valor unitario lo especifica al propietario la División de Evaluaciones Inmobiliarias. Hasta la fecha, el importe del impuesto sobre bienes inmuebles es muy bajo, de unas pocas decenas de euros para una casa con jardín.
A partir de 2026, una nueva ley reevaluará el importe del impuesto sobre bienes inmuebles. Los propietarios se beneficiarán de una reducción en el impuesto sobre bienes inmuebles de su residencia principal. Por el contrario, está previsto gravar más fuertemente las viviendas vacías y los terrenos urbanizados no valorizados. El objetivo es incitar a los propietarios a construir o alquilar.
Consulte aquí el simulador gubernamental para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles.
Exención de la plusvalía sobre la residencia principal
En Luxemburgo, la plusvalía potencial obtenida por la reventa de la vivienda habitual no está, en principio, sujeta a impuestos. Para beneficiarse de ello, la propiedad debe:
- haber estado ocupada desde su adquisición
- o haber estado ocupada durante los 5 años anteriores a la venta
- o venderse por motivos familiares o profesionales imperiosos.
En todos los casos, la venta debe tener lugar a más tardar el 31 de diciembre siguiente al año de la mudanza.
Si la vivienda vendida está desocupada en el momento de la venta, se deberán cumplir las tres condiciones siguientes para beneficiarse de la exención de la plusvalía:
- haber ocupado la vivienda inmediatamente después de la adquisición
- y no ser propietario de otra vivienda, como una segunda residencia o un pied-à-terre
- y la venta debe realizarse por motivos imperiosos, profesionales o familiares.
Cabe señalar que la residencia principal en Luxemburgo puede ser diferente del domicilio fiscal en el extranjero.
En 2024, la venta de la residencia principal no estará sujeta a impuestos en caso de plusvalía si el inmueble se vende al Fondo de la Vivienda.
Reducción del tipo impositivo sobre un inmueble en alquiler
¿Desea invertir en una vivienda de alquiler? También puede beneficiarse de ventajas fiscales.
En el marco de la venta de una vivienda de inversión que se haya mantenido durante más de dos años, el tipo impositivo sobre la plusvalía es ahora del 10 %, frente al 20 % anterior.
Deducción de los gastos de adquisición de un inmueble
Los gastos de adquisición de un inmueble pueden deducirse en la declaración de impuestos sobre la renta inmobiliaria. Para ello, el inmueble debe estar en construcción, en renovación o terminado. El inmueble puede estar situado en Luxemburgo o en el extranjero.
Estos gastos de adquisición corresponden, en particular, a los gastos de apertura de un crédito inmobiliario, al impuesto sobre bienes inmuebles y a los intereses del préstamo inmobiliario suscrito para la adquisición del bien.
A partir de 2024, el límite máximo de los intereses deducibles de los impuestos será de 4000 euros al año por persona para un mismo hogar. Después de 6 años, este límite será de 3000 euros y de 2000 euros después de 10 años.
Amortización de un bien de inversión destinada al alquiler
En el caso de una adquisición de alquiler en VEFA, el inversor puede beneficiarse de una tasa de amortización del 6 % durante 6 años, con un límite máximo de 250 000 euros al año.
¿Por qué invertir en el sector inmobiliario en Luxemburgo?
Un mercado inmobiliario con un gran potencial de revalorización
Además de las razones financieras, el mercado inmobiliario luxemburgués representa una inversión con un gran potencial. Los fundamentos del mercado luxemburgués son sólidos.
Luxemburgo tiene una economía próspera dentro de Europa
En 2022, Luxemburgo ha recuperado un crecimiento similar al que tenía antes de la crisis del Covid. Con una previsión de aumento del PIB de entre el 3 % y el 4 % para los próximos años, el desarrollo económico de Luxemburgo supera las previsiones de sus vecinos.
Una población en constante aumento en Luxemburgo
La población luxemburguesa registra una tasa de crecimiento constante. Según las previsiones, la población residente será de 1 millón de personas en 2050, frente a las 700 000 actuales.El aumento de la población en Luxemburgo genera una demanda inmobiliaria cada vez mayor. El mercado inmobiliario está bajo presión y los propietarios siguen dominando el mercado.
Una oferta de viviendas inferior a la demanda en Luxemburgo
En Luxemburgo, el número de nuevas construcciones es demasiado bajo. El déficit anual de viviendas adicionales se estima en 3000, según el número de nuevas viviendas terminadas (fuente: STATEC). El mercado sigue tenso a pesar del aumento de nuevas construcciones.
Un mercado inmobiliario luxemburgués resistente en caso de crisis
Los precios en Luxemburgo se vieron poco afectados por la crisis financiera de 2008. Los precios solo bajaron un 1 % en 2009 y luego aumentaron continuamente alrededor de un 5 % anual a partir de 2010. Se observa un aumento de los precios del 10 % desde 2020.
El mercado inmobiliario y los precios al alza en Luxemburgo
El crecimiento de los precios de alquiler supera actualmente al de las compras. El precio del alquiler por m² está en constante aumento, mientras que desde hace un año los precios de compra tienden a bajar.
Los precios de las superficies pequeñas son los que crecen más rápidamente. De hecho, los inversores se sienten muy atraídos por las perspectivas de rendimiento de los bienes inmuebles.
¿Cómo comprar un inmueble en Luxemburgo?
El mercado inmobiliario luxemburgués es complejo.
Para plantearse una inversión inmobiliaria es necesario conocer bien las particularidades locales. Por eso, le recomendamos que recurra a una agencia inmobiliaria para buscar vivienda. Estos especialistas en el sector inmobiliario podrán explicarle con más detalle el mercado y aportarle su experiencia en el mercado residencial luxemburgués.
Además, en Luxemburgo, los gastos de agencia relacionados con la venta de un inmueble corren a cargo del vendedor. Se limitan al 3 % del precio de venta. Por lo tanto, no dude en recurrir a profesionales. Le acompañarán durante todo el proceso de compra.
Alquilar mientras se espera para comprar la vivienda principal
Conocer los lugares donde vivir en Luxemburgo
El único motivo por el que debería optar por alquilar antes de comprar su residencia principal es la necesidad de conocer mejor Luxemburgo. Consulte nuestra pequeña guía sobre los municipios luxemburgueses. ¿Prefiere vivir en la ciudad? Para saber en qué barrio de Luxemburgo establecerse, consulte nuestra comparativa de los barrios de la ciudad de Luxemburgo. Le ayudará a hacerse una idea de los barrios en función de sus expectativas y su estilo de vida.
Precios de los alquileres en Luxemburgo
En Luxemburgo, el mercado del alquiler es muy limitado. El aumento de los alquileres continúa a pesar de la caída del mercado inmobiliario a partir de 2023. Esto se debe principalmente al fuerte aumento de los precios de los alquileres en la ciudad de Luxemburgo, así como en Esch-sur-Alzette, la segunda ciudad más grande de Luxemburgo. Estas dos ciudades representan por sí solas la mitad de la oferta de propiedades en alquiler en el Gran Ducado.
Sin embargo, este aumento de los precios de los alquileres esconde disparidades. Cuanto menor es la superficie de las propiedades, más rápido crece el precio de los alquileres. De hecho, Luxemburgo acoge cada vez a más estudiantes, becarios y jóvenes trabajadores. Estos se inclinan más por alquilar un estudio o un apartamento pequeño, lo que contribuye a aumentar los precios por m2.
Los precios de los apartamentos grandes o las casas se han mantenido estables en los últimos años, pero siguen siendo muy elevados. Las familias se instalan cada vez más fuera de la capital, en municipios tranquilos y verdes.
En Luxemburgo, los gastos de agencia inmobiliaria corren a cargo del inquilino y suelen ascender a un mes de alquiler.
Financiación participativa en Luxemburgo
Plataformas luxemburguesas de crowdinvesting
Cada vez más, las plataformas de crowdinvesting en Internet ofrecen inversiones participativas en start-ups o inversiones inmobiliarias. De este modo, los empresarios o promotores inmobiliarios pueden llevar a cabo sus proyectos de inversión, aunque no dispongan del capital inicial suficiente. A cambio, los inversores reciben una participación en la empresa financiada, pero sin obtener necesariamente derecho a intervenir en la gestión de dicha empresa.
Hoy en día, este principio también es válido en el sector inmobiliario luxemburgués. Los inversores pueden realizar inversiones en proyectos de promoción inmobiliaria.
Este sistema de crowdinvesting está destinado a personas interesadas en invertir en proyectos inmobiliarios y que desean invertir en ellos. La entrada se determina en función de los proyectos. La rentabilidad media anual del proyecto debe tenerse en cuenta a la hora de invertir.
El mercado inmobiliario luxemburgués, accesible para todos
El mercado inmobiliario luxemburgués ofrece posibilidades hasta ahora sin explotar y inaccesibles para el gran público. Reducir la inversión mínima mediante el crowdfunding permite a todo el mundo diversificar su cartera de inversiones.
Regularmente se lanzan nuevos proyectos de vivienda participativa. La ciudad de Luxemburgo ha puesto en marcha dos proyectos de vivienda participativa en Bonnevoie, con 5-6 viviendas, y en Belair, con 8-9 viviendas. Estas viviendas participativas permiten reducir los costes y que las personas agrupadas participen más activamente en las decisiones que se toman en las diferentes fases de planificación, diseño y construcción. Además, desde el principio, este sistema fomenta una mayor solidaridad entre los futuros habitantes y vínculos más duraderos. ¿Podría ser esta una de las claves para «vivir juntos»?
¿Quiere invertir en el sector inmobiliario? Más información sobre la vivienda en Luxemburgo
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