Comprar una vivienda en Luxemburgo: guía completa para expatriados y recién llegados

¿Está pensando en comprar un piso o una casa en Luxemburgo? La compra de una vivienda puede ser un paso importante en un proyecto de expatriación, pero requiere una buena preparación. El mercadoinmobiliario luxemburgués sigue siendo caro, los trámites son específicos y los gastos que hay que prever pueden ser elevados.

Tras varios años de fuerte subida, los precios inmobiliarios experimentaron una corrección en 2023 y 2024, antes de entrar en una fase de estabilización. Esta evolución puede ofrecer un mayor margen de negociación a los compradores, pero Luxemburgo sigue siendo un mercado exigente, especialmente en la capital, Luxemburgo, pero también en los municipios residenciales más cotizados cercanos a las zonas económicas.

Consulte nuestra página sobre el mercado inmobiliario en Luxemburgo.

Esta guía le ayuda a comprender los pasos para comprar una vivienda en Luxemburgo, los gastos que hay que prever, las ventajas fiscales, las ayudas disponibles, las diferencias entre viviendas nuevas y antiguas, así como los aspectos a tener en cuenta antes de firmar.

¿Por qué comprar una vivienda en Luxemburgo?

Comprar una vivienda en Luxemburgo puede responder a varios objetivos:

• asegurar un lugar donde vivir,
• constituir un patrimonio,
• protegerse parcialmente contra el aumento de los alquileres
• establecerse de forma duradera en el país.

Para los expatriados, la compra cobra especial relevancia cuando el proyecto profesional y familiar se ha estabilizado. Si sabe que va a permanecer varios años en Luxemburgo, convertirse en propietario puede ser una opción que merezca la pena considerar seriamente.

Luxemburgo cuenta con una proporción importante de propietarios entre sus residentes. Esta preferencia por la propiedad se explica, en particular, por la estabilidad del país, el nivel de los alquileres, la solidez histórica del mercado inmobiliario y las ventajas fiscales asociadas a la vivienda habitual.

Para comprender el contexto general de la vivienda, consulta también nuestra página: Alojarse en Luxemburgo: guía completa para expatriados y recién llegados.

Comprar para estabilizarse

Convertirse en propietario permite establecerse de forma duradera, elegir el entorno de vida y dejar de depender de la evolución del mercado del alquiler. A menudo es una decisión importante para las familias que prevén quedarse más tiempo en Luxemburgo y desean asegurar su entorno cotidiano, las escuelas y los desplazamientos.

Comprar para construir un patrimonio

El mercado inmobiliario luxemburgués sigue estando respaldado por unos fundamentos sólidos: crecimiento demográfico, atractivo económico, fuerte demanda residencial y una oferta de viviendas aún insuficiente.

El mercado ha experimentado un ajuste importante desde 2022, pero la demanda a largo plazo sigue siendo sólida, especialmente para los inmuebles bien situados, bien mantenidos y eficientes desde el punto de vista energético.

Comprar para protegerse de la tensión del mercado de alquiler

El mercado del alquiler sigue estando tenso. Los alquileres siguen siendo elevados, sobre todo para las viviendas pequeñas, los apartamentos cercanos al transporte público y las viviendas situadas en las zonas más demandadas.

Para algunos hogares, la compra puede ser, por tanto, una forma de controlar mejor su presupuesto de vivienda a largo plazo, aunque las cuotas mensuales del crédito, los gastos de comunidad y los gastos adicionales deben analizarse con prudencia.

Comprar o alquilar en Luxemburgo: ¿qué solución elegir?

Al llegar a Luxemburgo, el alquiler suele ser la primera opción. Permite descubrir los barrios, comprobar los tiempos de desplazamiento, evaluar los colegios y comprender mejor el presupuesto real.

La compra cobra más sentido cuando se tiene una visión clara de la duración de la estancia en Luxemburgo, la situación profesional, la capacidad de endeudamiento y los planes familiares.

Alquilar primero	Comprar directamente
Permite conocer los barrios antes de comprometerse.	Permite acumular patrimonio.
Solución más flexible en caso de llegada reciente.	Una opción interesante si vas a quedarte varios años.
Menos gastos iniciales que una compra.	Hay que prever los gastos de adquisición y la entrada.
Adecuado si su situación profesional aún no se ha estabilizado.	Adecuado si tiene claro su proyecto de vida en Luxemburgo.
Permite probar los trayectos, los colegios y los servicios.	Permite asegurar su vivienda a largo plazo.

Consulte nuestra página «Comprar o alquilar en Luxemburgo: ¿cómo tomar la decisión correcta?».

Si empieza por alquilar, consulte nuestra guía: Alquilar una vivienda en Luxemburgo: guía completa.

¿Qué presupuesto hay que prever para comprar en Luxemburgo?

El presupuesto de compra puede variar en función de tus criterios:

• tipo de propiedad que busca,
• localidad preferida: ciudad de Luxemburgo, municipios limítrofes o regiones más alejadas,
• superficie de la vivienda necesaria,
• estado de la vivienda,
• eficiencia energética
• proximidad al transporte.

Los precios siguen siendo elevados en Luxemburgo, incluso tras la reciente corrección. Por lo tanto, es esencial elaborar un presupuesto completo, que no se limite al precio que figura en el anuncio.

Elementos a tener en cuenta	¿Por qué es importante?
Precio de compra	Importe principal del inmueble.
Gastos de adquisición	Derechos de registro, inscripción, gastos notariales y otros gastos relacionados con la escritura.
Aportación propia	A menudo exigido por los bancos para garantizar la financiación.
Gastos bancarios	Gastos de tramitación, garantía hipotecaria, posible seguro de saldo pendiente.
Gastos de comunidad	Hay que analizarlas con atención en el caso de un piso.
Obras	Renovación, mejora energética, adecuación a la normativa o acondicionamiento.
Gastos recurrentes	Seguros, energía, mantenimiento, impuesto sobre bienes inmuebles, gastos comunitarios.

Para estar al tanto de los precios de compra y alquiler, consulte nuestra página dedicada: Precios inmobiliarios en Luxemburgo: compra, alquiler y presupuesto a prever.

Los pasos para comprar una vivienda en Luxemburgo

La compra de una vivienda en Luxemburgo sigue un proceso bastante estructurado. Conocer bien los pasos te permite anticipar mejor los plazos, los documentos y los compromisos.

1. Definir su proyecto inmobiliario

Antes de consultar los anuncios, aclare su proyecto: vivienda habitual, inversión para alquiler, piso, casa, obra nueva, vivienda de segunda mano, barrio céntrico o municipio periférico.

Hágase las preguntas adecuadas:

• ¿Cuánto tiempo piensa quedarse en Luxemburgo?
• ¿Compra usted solo, en pareja o en familia?
• ¿Necesita colegios, transporte, aparcamiento o espacio exterior?
• ¿Prefiere una vivienda lista para entrar a vivir o está dispuesto a realizar reformas?
• ¿Tu compra debe poder revenderse o alquilarse fácilmente?

2. Evaluar su capacidad de endeudamiento

Antes de hacer una oferta, ponte en contacto con uno o varios bancos. Esto te permitirá conocer tu capacidad de endeudamiento, el importe de la entrada prevista, las posibles cuotas mensuales y las condiciones de financiación.

Los bancos analizan, entre otras cosas, sus ingresos, su estabilidad laboral, sus gastos, su aportación, el tipo de contrato de trabajo, sus otros créditos y su situación familiar.

3. Buscar la vivienda

La búsqueda puede realizarse a través de portales inmobiliarios, agencias, el boca a boca, promotores o redes profesionales. En Luxemburgo, es habitual recurrir a una agencia inmobiliaria.

Para organizar eficazmente su búsqueda, consulte: Cómo encontrar una vivienda en Luxemburgo: métodos, plataformas y consejos.

4. Visitar y comparar las propiedades

Durante las visitas, no se limite a la impresión general. Analice el estado de la vivienda, los gastos, las reformas necesarias, el aislamiento, la calefacción, el transporte, el aparcamiento, la luminosidad y el entorno.

Consulte nuestras recomendaciones: Nuestros consejos para visitar viviendas en Luxemburgo.

5. Hacer una oferta de compra

Si la vivienda le interesa, puede hacer una oferta de compra. Dependiendo del mercado, el estado de la vivienda y el precio de venta, puede ser posible negociar.

Desde la corrección del mercado inmobiliario, algunos compradores disponen de un mayor margen de negociación, especialmente en el caso de inmuebles antiguos, propiedades que llevan mucho tiempo en venta o viviendas que necesitan reformas.

No obstante, si está decidido a adquirir la vivienda y le parece que el precio es adecuado, no dude en hacer una oferta por ese precio, o incluso ligeramente superior, para adelantarse a otros interesados. En un mercado ajustado, las viviendas a buen precio y en buen estado pueden venderse muy rápido.

6. Firmar el contrato de compraventa

El contrato de compraventa es un compromiso importante. En él se especifican las condiciones de la venta, el precio, los plazos, las posibles condiciones suspensivas y las obligaciones de las partes.

Antes de firmar, revisa atentamente las cláusulas, especialmente la condición relacionada con la obtención del crédito hipotecario.

7. Formalizar la financiación

Tras la firma del contrato de compraventa, debe formalizar su crédito hipotecario con su banco. Los plazos deben preverse con antelación para cumplir las condiciones establecidas en el contrato.

8. Firmar la escritura pública

La venta se hace definitiva al firmar la escritura pública ante notario. Es en ese momento cuando se abonan los gastos de adquisición y se transfiere la propiedad.

9. Preparar la mudanza a la vivienda

Tras la firma, deberá organizar el seguro, los contadores, la mudanza, las posibles obras y los trámites administrativos relacionados con su nueva vivienda.

¿Cómo amueblar su vivienda? Le contamos más aquí.

Gastos de adquisición inmobiliaria: lo que hay que prever

Al comprar un inmueble, los compradores deben pagar unos gastos en el momento de la firma de la escritura notarial. Los derechos de registro y de inscripción representan, en principio, el 7 % del precio del inmueble: un 6 % en concepto de derechos de registro y un 1 % en concepto de derechos de inscripción.

Estos gastos pueden reducirse bajo ciertas condiciones gracias a la deducción fiscal denominada «Bëllegen Akt» para la adquisición de una vivienda habitual.

Para obtener información detallada, consulte: Gastos de adquisición de un inmueble en Luxemburgo.

El Bëllegen Akt: reducir los gastos de registro

El Bëllegen Akt es un crédito fiscal sobre las escrituras notariales destinado a reducir los gastos de adquisición de una vivienda destinada a uso propio.

La deducción fiscal está limitada a 40 000 euros por comprador, bajo ciertas condiciones. Para una pareja que compre conjuntamente, la ventaja puede alcanzar hasta 80 000 euros si ambos compradores cumplen los requisitos.

Para poder beneficiarse de él, la vivienda debe estar destinada, en particular, a la vivienda propia del comprador. Se aplican condiciones de ocupación efectiva y personal.

IVA del 3 % en la vivienda: una ventaja para la vivienda habitual

Luxemburgo aplicaun tipo de IVA superreducido del 3 % a determinadas obras de construcción, renovación o adquisición de una vivienda nueva destinada a residencia principal.

La ventaja fiscal relacionada con el IVA sobre la vivienda tiene un límite máximo de 50 000 euros por vivienda construida o renovada. Las condiciones varían según el tipo de proyecto, la vivienda en cuestión y el uso previsto.

En el caso de una vivienda nueva o de una compra sobre plano, el tipo reducido puede aplicarse si el inmueble está destinado a convertirse en su residencia principal.

En el caso de una vivienda existente que requiera obras, el tipo reducido también puede ser aplicable, especialmente en el marco de una renovación.

Para comparar las opciones, consulte: Comprar una vivienda nueva o de segunda mano en Luxemburgo.

Ayudas para la compra de inmuebles en Luxemburgo

Pueden existir ayudas para facilitar el acceso a la propiedad, sujetas a condiciones de ingresos, composición del hogar, tipo de vivienda y proyecto.

Entre las ayudas que conviene estudiar:

• la prima de acceso a la propiedad;
• la garantía del Estado;
• las subvenciones de intereses;
• las ayudas para la rehabilitación energética;
• las ventajas fiscales relacionadas con la vivienda habitual.

La prima de acceso a la propiedad puede solicitarse para la adquisición o construcción de una vivienda destinada a residencia principal, bajo ciertas condiciones.

Para conocer las ayudas disponibles y sus condiciones, consulte: Principales ayudas a la vivienda en Luxemburgo.

Impuesto sobre bienes inmuebles y vivienda habitual

El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto municipal relacionado con los bienes inmuebles edificados y no edificados. Se paga anualmente al municipio en el que se encuentra el inmueble.

Luxemburgo está reformando progresivamente el impuesto sobre bienes inmuebles y la movilización de terrenos y viviendas. El objetivo anunciado es, en particular, reducir la carga fiscal sobre la residencia habitual de los propietarios, al tiempo que se grava en mayor medida las viviendas desocupadas y determinados terrenos no movilizados.

El importe exacto depende del municipio, del tipo de inmueble y de la normativa aplicable. Antes de una compra, se recomienda comprobar los gastos municipales y fiscales relacionados con la vivienda.

Consulte el simulador gubernamental de cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles.

Plusvalía sobre la vivienda habitual

En Luxemburgo, la plusvalía obtenida por la reventa de la vivienda habitual está, en principio, exenta de impuestos, bajo ciertas condiciones.

Esta norma supone una ventaja importante para los propietarios que ocupan su vivienda. Sin embargo, no debe confundirse con la fiscalidad aplicable a las segundas residencias, a las inversiones en alquiler o a los inmuebles revendidos en condiciones particulares.

En caso de venta, se recomienda verificar las condiciones aplicables con un notario o un asesor fiscal, especialmente si es usted expatriado, si tiene varias residencias o si su situación familiar o profesional ha cambiado.

¿Cómo vender su propiedad de la mejor manera posible? Encuentre aquí los consejos de nuestros expertos.

¿Comprar una vivienda nueva, sobre plano o de segunda mano?

La elección entre vivienda nueva, VEFA y de segunda mano depende de su presupuesto, de su tolerancia a las obras y de sus expectativas en materia de confort y eficiencia energética.

Tipo de inmueble	Ventajas	Aspectos a tener en cuenta
Vivienda de segunda mano	Precio a veces más negociable, disponibilidad más rápida, ubicación a menudo céntrica.	Obras, gastos, eficiencia energética, estado de la comunidad de propietarios.
Vivienda nueva	Comodidades modernas, mejor eficiencia energética, gastos de mantenimiento reducidos al principio.	Precio más elevado, disponibilidad limitada, ubicación a analizar.
Venta sobre plano	Vivienda nueva, pago a plazos, posibilidad de personalización según el proyecto.	Plazos, garantías, solidez del promotor, riesgo de retrasos, lectura atenta del contrato.

El mercado de la vivienda nueva se ha visto debilitado por la subida de los tipos de interés y la ralentización de la construcción. Esto puede generar ciertas oportunidades, pero exige un análisis riguroso del promotor, las garantías, el calendario y la financiación.

Consulte nuestra guía completa: Comprar una vivienda nueva o de segunda mano en Luxemburgo.

El certificado de eficiencia energética: un criterio esencial antes de comprar

El certificado de eficiencia energética es un documento importante a la hora de comprar una vivienda. Ofrece información sobre la eficiencia energética de la vivienda y puede influir en los futuros gastos de calefacción, las obras previstas y el valor del inmueble.

Una vivienda bien clasificada suele ser más atractiva, especialmente en un contexto de aumento de los costes energéticos y de creciente atención a la rehabilitación energética.

Por el contrario, una vivienda con una mala calificación puede requerir obras de aislamiento, calefacción o renovación. Estos costes deben incluirse en su presupuesto de compra.

Para entender este documento, consulte: CPE o certificado de eficiencia energética: ¿para qué sirve?

¿Cómo visitar correctamente una vivienda antes de comprarla?

Una visita para comprar debe ser más exhaustiva que una simple visita para alquilar. Debe analizar la vivienda como un compromiso financiero a largo plazo.

Compruebe, en particular:

• el estado general del edificio,
• las ventanas, el aislamiento y la calefacción,
• el tejado y las fachadas, en el caso de una casa,
• los gastos de comunidad en el caso de un piso,
• las obras ya aprobadas o previstas,
• los signos de humedad,
• el ruido y la luminosidad,
• el aparcamiento o el garaje,
• el transporte y los servicios cercanos,
• la coherencia del precio con inmuebles comparables.

Antes de hacer una oferta, solicite la documentación pertinente: planos, certificado energético, reglamento de la comunidad de propietarios, liquidación de gastos, actas de la junta general, información sobre las obras y los diagnósticos disponibles.

Véase también: Nuestros consejos para visitar viviendas.

Financiar la compra de una vivienda en Luxemburgo

La financiación es una etapa fundamental de la compra. Antes de comprometerse, se recomienda consultar a uno o varios bancos para obtener una estimación realista de su capacidad de endeudamiento.

Los principales elementos que analizan los bancos son:

• sus ingresos y su estabilidad;
• su contrato de trabajo;
• su aportación personal;
• sus gastos mensuales;
• sus otros créditos;
• el valor del inmueble;
• tu situación familiar;
• la duración deseada del préstamo.

La elección entre tipo fijo, tipo variable o fórmula mixta debe estudiarse con atención. Un tipo fijo ofrece mayor previsibilidad en las cuotas mensuales, mientras que un tipo variable puede variar tanto al alza como a la baja.

Inversión en alquiler y fiscalidad: hay que actuar con prudencia

Algunos compradores desean invertir en una propiedad de alquiler en Luxemburgo. La estrategia de inversión inmobiliaria puede resultar interesante, pero requiere un análisis preciso del rendimiento, la fiscalidad, los gastos, la financiación y los riesgos de alquiler.

Los gastos de adquisición relacionados con un inmueble pueden, bajo ciertas condiciones, tenerse en cuenta en la declaración fiscal de los ingresos inmobiliarios. Puede tratarse, en particular, de los intereses del préstamo, de determinados gastos relacionados con el crédito hipotecario o de los gastos asociados al inmueble.

La normativa fiscal cambia con frecuencia. Si compra para alquilar, se recomienda consultar a un asesor fiscal, un notario o un profesional del sector para evaluar la rentabilidad real de la inversión.

Para su declaración de impuestos, consulte también: Guía para la declaración de impuestos en Luxemburgo.

Financiación participativa y vivienda participativa

La financiación participativa inmobiliaria permite a los inversores participar en la financiación de proyectos inmobiliarios a través de plataformas especializadas. Este tipo de inversión puede hacer que algunos proyectos sean más accesibles, pero también conlleva riesgos.

Antes de invertir en un proyecto de financiación colectiva inmobiliaria, es importante analizar:

• la solidez del promotor del proyecto;
• el nivel de riesgo;
• el plazo de inmovilización de los fondos;
• las garantías ofrecidas;
• la rentabilidad anunciada;
• los posibles gastos;
• la liquidez de la inversión.

En Luxemburgo también pueden surgir proyectos de vivienda participativa. Estos permiten a varios futuros residentes participar más activamente en el diseño de su vivienda y crear una dinámica colectiva desde el principio.

Estas soluciones no sustituyen a una compra convencional, pero pueden representar alternativas interesantes para determinados perfiles.

Errores frecuentes de los expatriados al comprar una vivienda

Comprar demasiado pronto tras la llegada

Es tentador comprar rápidamente para evitar los altos alquileres. Sin embargo, un periodo de alquiler puede permitir conocer mejor los barrios, los tiempos de desplazamiento, los colegios y el ritmo de vida.

Subestimar los gastos adicionales

El precio de compra no basta para calcular el presupuesto. Hay que tener en cuenta los gastos de adquisición, la hipoteca, los seguros, los gastos de comunidad, las reformas, la energía, el aparcamiento y la mudanza.

Valorar mal las reformas

Una vivienda antigua puede parecer atractiva, pero unas reformas importantes pueden alterar considerablemente el presupuesto. Pida un presupuesto de las reformas antes de comprometerse.

Descuidar el certificado energético

Una mala calificación energética puede acarrear gastos importantes y reducir el atractivo de la vivienda en el momento de la reventa.

No prever la reventa

Aunque compre para vivir en ella, piense en la liquidez futura de la propiedad: ubicación, transporte, superficie, gastos, estado del edificio y potencial de alquiler.

Centrarse únicamente en la ciudad de Luxemburgo

Algunos municipios bien comunicados pueden ofrecer un mejor equilibrio entre presupuesto, superficie y calidad de vida. Compare siempre el tiempo real de desplazamiento en lugar de la distancia en kilómetros.

Preguntas frecuentes — Comprar una propiedad inmobiliaria en Luxemburgo