Comprar una vivienda en Luxemburgo: guía completa para expatriados y recién llegados

¿Estás pensando en comprar un piso o una casa en Luxemburgo? La compra de una vivienda puede ser un paso importante en un proyecto de expatriación, pero requiere una buena preparación. El mercado inmobiliario luxemburgués sigue siendo caro, los trámites son específicos y los gastos que hay que prever pueden ser elevados.

Tras varios años de fuerte subida, los precios inmobiliarios experimentaron una corrección en 2023 y 2024, antes de entrar en una fase de estabilización. Esta evolución puede ofrecer un mayor margen de negociación a los compradores, pero Luxemburgo sigue siendo un mercado exigente, sobre todo en la capital, Luxemburgo, pero también en los municipios residenciales más demandados cercanos a las zonas económicas.

Consulta nuestra página sobre el mercado inmobiliario en Luxemburgo.

Esta guía le ayudará a comprender los pasos para comprar una vivienda en Luxemburgo, los gastos que debe prever, las ventajas fiscales, las ayudas disponibles, las diferencias entre viviendas nuevas y de segunda mano, así como los aspectos a tener en cuenta antes de firmar.

¿Por qué comprar una vivienda en Luxemburgo?

Comprar una vivienda en Luxemburgo puede responder a varios objetivos:

• asegurar un lugar donde vivir,
• constituir un patrimonio,
• protegerse parcialmente contra el aumento de los alquileres
• establecerse de forma duradera en el país.

Para los expatriados, la compra cobra especial relevancia cuando el proyecto profesional y familiar se ha estabilizado. Si sabes que vas a quedarte varios años en Luxemburgo, convertirte en propietario puede ser una opción que merezca la pena considerar seriamente.

Luxemburgo cuenta con una proporción importante de propietarios entre sus residentes. Esta preferencia por la propiedad se explica, sobre todo, por la estabilidad del país, el nivel de los alquileres, la solidez histórica del mercado inmobiliario y las ventajas fiscales asociadas a la vivienda habitual.

Para comprender el contexto general de la vivienda, consulta también nuestra página: Alojarse en Luxemburgo: guía completa para expatriados y recién llegados.

Comprar para sentar cabeza

Convertirse en propietario permite establecerse de forma duradera, elegir el entorno de vida y dejar de depender de las fluctuaciones del mercado del alquiler. A menudo es una decisión importante para las familias que tienen previsto quedarse más tiempo en Luxemburgo y que desean garantizar la seguridad de su entorno cotidiano, los colegios y los desplazamientos.

Comprar para construir un patrimonio

El mercado inmobiliario luxemburgués sigue estando respaldado por unos fundamentos sólidos: crecimiento demográfico, atractivo económico, fuerte demanda residencial y una oferta de viviendas aún insuficiente.

El mercado ha experimentado un ajuste importante desde 2022, pero la demanda a largo plazo sigue siendo sólida, especialmente en el caso de inmuebles bien situados, en buen estado y energéticamente eficientes.

Comprar para protegerse de la tensión del mercado de alquiler

El mercado del alquiler sigue estando bajo presión. Los alquileres se mantienen elevados, sobre todo en el caso de las viviendas pequeñas, los pisos cercanos al transporte público y las viviendas situadas en las zonas más demandadas.

Para algunos hogares, la compra puede ser, por tanto, una forma de controlar mejor su presupuesto de vivienda a largo plazo, aunque las cuotas mensuales del crédito, los gastos comunitarios y los gastos adicionales deben analizarse con prudencia.

Comprar o alquilar en Luxemburgo: ¿qué solución elegir?

Al llegar a Luxemburgo, lo primero que suele venir a la mente es alquilar. Esto permite descubrir los barrios, comprobar los tiempos de desplazamiento, evaluar los colegios y comprender mejor cuál es tu presupuesto real.

La compra cobra más sentido cuando se tiene una visión clara de la duración de la estancia en Luxemburgo, la situación profesional, la capacidad de endeudamiento y los planes familiares.

Alquilar primero	Comprar directamente
Permite conocer los barrios antes de comprometerse.	Permite acumular patrimonio.
Es una solución más flexible si acabas de llegar.	Una opción interesante si vas a quedarte varios años.
Menos gastos iniciales que una compra.	Hay que prever los gastos de adquisición y la entrada inicial.
Adecuado si su situación profesional aún no se ha estabilizado.	Adecuado si tienes claro tu proyecto de vida en Luxemburgo.
Te permite probar los trayectos, los colegios y los servicios.	Permite garantizar la vivienda a largo plazo.

Consulta nuestra página «Comprar o alquilar en Luxemburgo: ¿cómo tomar la decisión correcta?».

Si empiezas por alquilar, consulta nuestra guía: «Alquilar una vivienda en Luxemburgo: guía completa».

¿Qué presupuesto hay que prever para comprar en Luxemburgo?

El presupuesto para la compra puede variar en función de tus criterios:

• el tipo de vivienda que busque,
• localidad preferida: la ciudad de Luxemburgo, municipios limítrofes o regiones más alejadas,
• superficie necesaria de la vivienda,
• estado de la vivienda,
• eficiencia energética
• proximidad al transporte.

Los precios siguen siendo elevados en Luxemburgo, incluso tras la reciente corrección. Por lo tanto, es fundamental elaborar un presupuesto completo, que no se limite al precio que figura en el anuncio.

Elementos a tener en cuenta	¿Por qué es importante?
Precio de compra	Importe principal del inmueble.
Gastos de adquisición	Derechos de registro, inscripción, gastos notariales y otros gastos relacionados con la escritura.
Aportación propia	A menudo exigido por los bancos para garantizar la financiación.
Gastos bancarios	Gastos de tramitación, garantía hipotecaria y, en su caso, seguro de saldo pendiente.
Gastos de comunidad	Hay que analizarlas detenidamente en el caso de un piso.
Obras	Renovación, mejora energética, adaptación a la normativa o reformas.
Gastos recurrentes	Seguros, energía, mantenimiento, impuesto sobre bienes inmuebles, tasas municipales.

Para estar al tanto de los precios de compra y alquiler, consulta nuestra página dedicada a este tema: Precios inmobiliarios en Luxemburgo: compra, alquiler y presupuesto previsto.

Los pasos para comprar una vivienda en Luxemburgo

La compra de una vivienda en Luxemburgo sigue un proceso bastante estructurado. Conocer bien los pasos te permite prever mejor los plazos, los documentos y los compromisos.

1. Definir su proyecto inmobiliario

Antes de consultar los anuncios, aclara tu proyecto: vivienda habitual, inversión para alquiler, piso, casa, obra nueva, vivienda de segunda mano, barrio céntrico o municipio periférico.

Hágase las preguntas adecuadas:

• ¿Cuánto tiempo piensas quedarte en Luxemburgo?
• ¿Vas a comprar solo, en pareja o en familia?
• ¿Necesitas colegios, transporte, aparcamiento o espacio exterior?
• ¿Prefieres una vivienda lista para entrar a vivir o estás dispuesto a realizar reformas?
• ¿Tu compra debe poder revenderse o alquilarse fácilmente?

2. Evaluar su capacidad de endeudamiento

Antes de hacer una oferta, ponte en contacto con uno o varios bancos. Esto te permitirá conocer tu capacidad de endeudamiento, el importe de la aportación inicial prevista, las cuotas mensuales posibles y las condiciones de financiación.

Los bancos analizan, entre otras cosas, tus ingresos, tu estabilidad laboral, tus gastos, tu aportación, el tipo de contrato de trabajo, tus otros créditos y tu situación familiar.

3. Buscar la vivienda

La búsqueda puede realizarse a través de portales inmobiliarios, agencias, el boca a boca, promotores o redes profesionales. En Luxemburgo, es habitual recurrir a una agencia inmobiliaria.

Para organizar eficazmente tu búsqueda, consulta: Cómo encontrar una vivienda en Luxemburgo: métodos, plataformas y consejos.

4. Visitar y comparar los inmuebles

Durante las visitas, no te limites a la impresión general. Analiza el estado de la vivienda, los gastos comunitarios, las reformas necesarias, el aislamiento, la calefacción, el transporte, el aparcamiento, la luminosidad y el entorno.

Consulta nuestras recomendaciones: Nuestros consejos para visitar viviendas en Luxemburgo.

5. Hacer una oferta de compra

Si la vivienda le interesa, puede hacer una oferta de compra. Dependiendo del mercado, el estado de la vivienda y el precio anunciado, puede haber margen para la negociación.

Desde la corrección del mercado inmobiliario, algunos compradores disponen de un mayor margen de negociación, sobre todo en el caso de inmuebles antiguos, aquellos que llevan mucho tiempo en venta o viviendas que necesitan reformas.

No obstante, si está decidido a adquirir la vivienda y le parece que tiene un buen precio, no dude en hacer una oferta por ese precio, o incluso ligeramente superior, para adelantarse a otros interesados. En un mercado con poca oferta, las viviendas a buen precio y en buen estado pueden venderse muy rápido.

6. Firmar el contrato de compraventa preliminar

El contrato de compraventa es un compromiso importante. En él se especifican las condiciones de la venta, el precio, los plazos, las posibles condiciones suspensivas y las obligaciones de las partes.

Antes de firmar, revisa atentamente las cláusulas, especialmente la condición relacionada con la obtención del crédito hipotecario.

7. Formalizar la financiación

Tras la firma del contrato de compraventa, debe formalizar su crédito hipotecario con su banco. Hay que prever los plazos con antelación para cumplir las condiciones establecidas en el contrato.

8. Firmar la escritura notarial

La venta se hace definitiva al firmar la escritura pública ante notario. Es en ese momento cuando se abonan los gastos de adquisición y se transfiere la propiedad.

9. Preparar la mudanza a la vivienda

Tras la firma, deberás ocuparte del seguro, los contadores, la mudanza, las posibles obras y los trámites administrativos relacionados con tu nueva vivienda.

¿Cómo amueblar tu vivienda? Te lo contamos aquí.

Gastos de adquisición inmobiliaria: lo que hay que tener en cuenta

Al comprar un inmueble, los compradores deben abonar unos gastos en el momento de la firma de la escritura notarial. Los derechos de registro y de inscripción representan, en principio, el 7 % del precio del inmueble: un 6 % en concepto de derechos de registro y un 1 % en concepto de derechos de inscripción.

Estos gastos pueden reducirse, bajo ciertas condiciones, gracias a la deducción fiscal denominada «Bëllegen Akt» para la adquisición de una vivienda habitual.

Para obtener información detallada, consulte: Gastos de adquisición de un inmueble en Luxemburgo.

El Bëllegen Akt: reducir los gastos de registro

El Bëllegen Akt es una deducción fiscal sobre las escrituras notariales destinada a reducir los gastos de adquisición de una vivienda destinada a uso propio.

La deducción fiscal está limitada a 40 000 euros por comprador, bajo ciertas condiciones. En el caso de una pareja que compre conjuntamente, la ventaja puede alcanzar hasta 80 000 euros si ambos compradores cumplen los requisitos.

Para poder beneficiarse de él, la vivienda debe estar destinada, en particular, a la residencia personal del comprador. Se aplican condiciones de ocupación efectiva y personal.

IVA del 3 % en la vivienda: una ventaja para la vivienda habitual

Luxemburgoaplica un tipo de IVA superreducido del 3 % a determinadas obras de construcción, renovación o adquisición de una vivienda nueva destinada a residencia principal.

La ventaja fiscal relacionada con el IVA sobre la vivienda tiene un límite máximo de 50 000 euros por vivienda construida o renovada. Las condiciones varían en función del tipo de proyecto, la vivienda en cuestión y el uso previsto.

En el caso de una vivienda nueva o de una compra sobre plano, el tipo reducido puede aplicarse si el inmueble está destinado a convertirse en su vivienda habitual.

En el caso de un inmueble ya existente que requiera obras, el tipo reducido también puede ser aplicable, especialmente en el marco de una reforma.

Para comparar las opciones, consulta: Comprar una vivienda nueva o de segunda mano en Luxemburgo.

Ayudas para la compra de inmuebles en Luxemburgo

Pueden existir ayudas para facilitar el acceso a la propiedad, sujetas a condiciones relativas a los ingresos, la composición del hogar, el tipo de vivienda y el proyecto.

Entre las ayudas que conviene estudiar se encuentran:

• la prima de acceso a la propiedad;
• la garantía del Estado;
• las subvenciones para el pago de intereses;
• las ayudas para la rehabilitación energética;
• las ventajas fiscales relacionadas con la vivienda habitual.

La prima de acceso a la vivienda se puede solicitar para la adquisición o construcción de una vivienda destinada a residencia principal, bajo determinadas condiciones.

Para conocer las ayudas disponibles y sus condiciones, consulte: Principales ayudas a la vivienda en Luxemburgo.

Impuesto sobre bienes inmuebles y vivienda habitual

El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto municipal relacionado con los bienes inmuebles edificados y no edificados. Se abona anualmente al municipio en el que se encuentra el inmueble.

Luxemburgo está reformando progresivamente el impuesto sobre bienes inmuebles y la utilización de terrenos y viviendas. El objetivo anunciado es, en particular, reducir la carga fiscal sobre la residencia habitual de los propietarios, al tiempo que se grava en mayor medida las viviendas desocupadas y determinados terrenos no utilizados.

El importe exacto depende del municipio, del tipo de inmueble y de la normativa aplicable. Antes de realizar una compra, se recomienda comprobar los gastos municipales y fiscales relacionados con la vivienda.

Consulte el simulador gubernamental para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles.

Plusvalía de la vivienda habitual

En Luxemburgo, la plusvalía obtenida al revender la vivienda habitual está, en principio, exenta de impuestos, siempre que se cumplan determinadas condiciones.

Esta norma supone una ventaja importante para los propietarios que ocupan su vivienda. Sin embargo, no debe confundirse con la fiscalidad aplicable a las segundas residencias, a las inversiones inmobiliarias destinadas al alquiler o a los inmuebles revendidos en condiciones particulares.

En caso de venta, se recomienda consultar las condiciones aplicables con un notario o un asesor fiscal, especialmente si es usted expatriado, si tiene varias residencias o si su situación familiar o profesional ha cambiado.

¿Cuál es la mejor forma de vender su vivienda? Descubra aquí los consejos de nuestros expertos.

¿Comprar una vivienda de obra nueva, en VEFA o de segunda mano?

La elección entre vivienda de obra nueva, VEFA o de segunda mano depende de su presupuesto, de su disposición a realizar reformas y de sus expectativas en cuanto a comodidad y eficiencia energética.

Tipo de inmueble	Ventajas	Aspectos a tener en cuenta
Vivienda de segunda mano	Precio a veces más negociable, disponibilidad más rápida, ubicación a menudo céntrica.	Obras, gastos comunitarios, eficiencia energética, estado de la comunidad de propietarios.
Vivienda de nueva construcción	Comodidades modernas, mejor eficiencia energética, gastos de mantenimiento reducidos al principio.	Precio más elevado, disponibilidad limitada, ubicación que hay que analizar.
Venta sobre plano	Vivienda nueva, pago a plazos, posibilidad de personalización según el proyecto.	Plazos, garantías, solidez del promotor, riesgo de retrasos, lectura atenta del contrato.

El mercado de la vivienda nueva se ha visto debilitado por la subida de los tipos de interés y la ralentización de la construcción. Esto puede generar ciertas oportunidades, pero exige un análisis riguroso del promotor, las garantías, el calendario y la financiación.

Consulta nuestra guía completa: Comprar una vivienda nueva o de segunda mano en Luxemburgo.

El certificado de eficiencia energética: un criterio esencial antes de comprar

El pasaporte energético, o certificado de eficiencia energética, es un documento importante a la hora de comprar una vivienda. Ofrece información sobre la eficiencia energética de la vivienda y puede influir en los futuros gastos de calefacción, las obras que habrá que realizar y el valor del inmueble.

Una vivienda bien clasificada suele ser más atractiva, sobre todo en un contexto de aumento de los costes energéticos y de creciente atención prestada a la rehabilitación energética.

Por el contrario, una vivienda con una clasificación baja puede requerir obras de aislamiento, calefacción o renovación. Estos costes deben incluirse en tu presupuesto de compra.

Para entender este documento, consulta: CPE o certificado energético: ¿para qué sirve?

¿Cómo visitar correctamente una vivienda antes de comprarla?

Una visita para comprar debe ser más exhaustiva que una simple visita para alquilar. Debes analizar la vivienda como un compromiso financiero a largo plazo.

Comprueba, en particular:

• el estado general del edificio,
• las ventanas, el aislamiento y la calefacción,
• el tejado y las fachadas, en el caso de una casa,
• los gastos de comunidad en el caso de un piso,
• las obras ya aprobadas o previstas,
• los indicios de humedad,
• el ruido y la luminosidad,
• el aparcamiento o el garaje,
• el transporte y los servicios cercanos,
• la coherencia del precio con inmuebles comparables.

Antes de presentar una oferta, solicita la documentación pertinente: planos, certificado energético, reglamento de la comunidad de propietarios, liquidación de gastos, actas de la junta general, información sobre las obras y los informes disponibles.

Véase también: Nuestros consejos para visitar viviendas.

Financiar la compra de una vivienda en Luxemburgo

La financiación es una etapa fundamental de la compra. Antes de comprometerse, se recomienda consultar con uno o varios bancos para obtener una estimación realista de su capacidad de endeudamiento.

Los principales aspectos que analizan los bancos son:

• tus ingresos y su estabilidad;
• tu contrato de trabajo;
• tu aportación propia;
• tus gastos mensuales;
• sus otros créditos;
• el valor del inmueble;
• tu situación familiar;
• la duración deseada del préstamo.

La elección entre un tipo de interés fijo, variable o mixto debe estudiarse con detenimiento. Un tipo fijo ofrece mayor previsibilidad en las cuotas mensuales, mientras que un tipo variable puede variar tanto al alza como a la baja.

Inversión en alquiler y fiscalidad: hay que actuar con prudencia

Algunos compradores desean invertir en una vivienda de alquiler en Luxemburgo. La estrategia de inversión inmobiliaria puede resultar interesante, pero requiere un análisis preciso de la rentabilidad, la fiscalidad, los gastos, la financiación y los riesgos relacionados con el alquiler.

Los gastos de adquisición relacionados con un inmueble pueden, bajo ciertas condiciones, tenerse en cuenta en la declaración fiscal de los ingresos inmobiliarios. Puede tratarse, en particular, de los intereses del préstamo, de determinados gastos relacionados con el crédito hipotecario o de los gastos asociados al inmueble.

La normativa fiscal cambia con frecuencia. Si compra para alquilar, se recomienda consultar a un asesor fiscal, un notario o un profesional del sector para evaluar la rentabilidad real de la inversión.

Para su declaración de la renta, consulte también: Guía para la declaración de la renta en Luxemburgo.

Financiación participativa y vivienda participativa

La financiación participativa inmobiliaria permite a los inversores participar en la financiación de proyectos inmobiliarios a través de plataformas especializadas. Este tipo de inversión puede hacer que algunos proyectos sean más accesibles, pero también conlleva riesgos.

Antes de invertir en un proyecto de financiación colectiva inmobiliaria, es importante analizar:

• la solidez del promotor del proyecto;
• el nivel de riesgo;
• el plazo de inmovilización de los fondos;
• las garantías ofrecidas;
• la rentabilidad prevista;
• los posibles gastos;
• la liquidez de la inversión.

En Luxemburgo también pueden surgir proyectos de vivienda participativa. Estos permiten a varios futuros residentes participar más activamente en el diseño de su vivienda y crear una dinámica colectiva desde el principio.

Estas soluciones no sustituyen a una compra convencional, pero pueden suponer alternativas interesantes para determinados perfiles.

Errores frecuentes de los expatriados a la hora de comprar una vivienda

Comprar demasiado pronto tras la llegada

Es tentador comprar rápidamente para evitar los altos alquileres. Sin embargo, un periodo de alquiler puede permitir conocer mejor los barrios, los tiempos de desplazamiento, los colegios y el ritmo de vida.

Subestimar los gastos adicionales

El precio de compra no basta para calcular el presupuesto. Hay que tener en cuenta los gastos de adquisición, la hipoteca, los seguros, los gastos comunitarios, las reformas, los gastos de energía, el aparcamiento y la mudanza.

Valorar mal las reformas

Una vivienda antigua puede parecer atractiva, pero unas reformas importantes pueden alterar considerablemente el presupuesto. Pide un presupuesto de las reformas antes de comprometerte.

Descuidar el certificado de eficiencia energética

Una mala calificación energética puede acarrear gastos importantes y reducir el atractivo de la vivienda a la hora de revenderla.

No prever la reventa

Aunque compres para vivir en ella, ten en cuenta la liquidez futura de la vivienda: ubicación, transporte, superficie, gastos, estado del edificio y potencial de alquiler.

Centrarse únicamente en la ciudad de Luxemburgo

Algunos municipios bien comunicados pueden ofrecer un mejor equilibrio entre presupuesto, superficie y calidad de vida. Compara siempre el tiempo real de desplazamiento en lugar de la distancia en kilómetros.

Preguntas frecuentes: comprar una vivienda en Luxemburgo