Gastos de adquisición de un inmueble en Luxemburgo: guía completa
¿Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en Luxemburgo?
El precio de venta de una casa o un piso solo representa una parte del presupuesto que hay que prever. Al comprar una vivienda en Luxemburgo, hay varios gastos que se suman al precio de venta: derechos de registro, gastos de notario, IVA en algunos casos, gastos de hipoteca, garantías bancarias o incluso seguros.
Tanto si compra su vivienda habitual como si se trata de una inversión inmobiliaria, es fundamental prever estos gastos para establecer un presupuesto realista y evitar sorpresas desagradables en el momento de la firma ante notario.
Esta guía le presenta el conjunto de gastos que debe prever, las ayudas fiscales existentes, así como las medidas que le permiten reducir el coste de su adquisición inmobiliaria en Luxemburgo.
Coste de la compra de una vivienda: lo que deben tener en cuenta los expatriados
- El precio de compra solo representa una parte del coste total de su proyecto inmobiliario.
- Los derechos de registro suelen ser el gasto adicional más importante.
- El «Bëllegen Akt» puede reducir considerablemente estos derechos en la compra de una vivienda habitual.
- Los compradores de una vivienda de nueva construcción pueden beneficiarse de un IVA superreducido del 3 % bajo determinadas condiciones.
- El coste del crédito, las garantías bancarias y los seguros debe incluirse en su presupuesto global.
- Contar con una reserva financiera permite prever los gastos imprevistos relacionados con su instalación.
Los principales gastos que hay que prever al comprar una vivienda
El coste total de la adquisición de un inmueble se compone de varias partidas de gasto que surgen en diferentes fases del proyecto.
| Naturaleza de los gastos | Obligatorio | Momento |
|---|---|---|
| Derechos de registro | Sí | Firma ante notario |
| Honorarios y gastos del notario | Sí | Firma de la escritura |
| IVA (VEFA) | Según el proyecto | A medida que avanza la construcción |
| Préstamo hipotecario | Según la financiación | Durante toda la vigencia del préstamo |
| Hipoteca y garantías | Según el préstamo | Firma del crédito |
| Seguro de saldo pendiente | Se suele solicitar | Contratación del préstamo |
Gastos adicionales de la compra de una vivienda: cifras clave
En una compra inmobiliaria convencional, los gastos adicionales pueden ascender a varias decenas de miles de euros. Deben tenerse en cuenta desde el inicio de su proyecto para evitar una financiación insuficiente.
Los gastos notariales en la compra de un inmueble
En Luxemburgo, toda venta inmobiliaria debe formalizarse obligatoriamente mediante una escritura pública firmada ante notario.
El notario garantiza la seguridad jurídica de la transacción, comprueba la situación del inmueble, se encarga de los trámites administrativos y recauda los distintos impuestos que se deben al Estado.
Contrariamente a lo que se suele creer, los «gastos notariales» no corresponden únicamente a los honorarios del notario. Incluyen principalmente:
- los derechos de registro;
- los derechos de transcripción;
- los honorarios del notario;
- los gastos y costes administrativos incurridos para preparar la venta.
Estos gastos corren a cargo del comprador y se abonan en el momento de la firma de la escritura pública.
Antes de comprar, consulta también nuestra guía: «Comprar una vivienda nueva o de segunda mano: ¿qué elegir?».
Derechos de registro: el principal impuesto a tener en cuenta
Los derechos de registro suelen representar la parte más importante de los gastos de adquisición.
Se calculan sobre el valor del inmueble e incluyen:
- un 6 % en concepto de derechos de registro;
- un 1 % de derechos de inscripción.
El Estado recauda estos derechos en el momento de la firma de la escritura de compraventa.
Se aplican tanto a las casas como a los pisos, ya sean de nueva construcción o de segunda mano, sin perjuicio de las disposiciones fiscales específicas que puedan reducir su importe.
Para comprender mejor el mercado inmobiliario luxemburgués antes de tu compra:
Consulte nuestro análisis de los precios inmobiliarios en Luxemburgo.
El «Bëllegen Akt»: una importante reducción de los derechos de registro
Para fomentar el acceso a la propiedad, Luxemburgo ofrece una deducción fiscal denominada «Bëllegen Akt».
Este mecanismo permite reducir total o parcialmente los derechos de registro al comprar una vivienda habitual.
¿Quién puede beneficiarse del Bëllegen Akt?
El dispositivo está dirigido a personas físicas que adquieran una vivienda destinada a convertirse en su residencia principal.
El comprador debe, en particular:
- ocupar personalmente la vivienda;
- cumplir las condiciones establecidas por la normativa vigente;
- mantener dicho uso durante el plazo mínimo previsto.
En caso de reventa anticipada o de cambio de uso antes de que expire dicho plazo, es posible que se deba devolver la ventaja fiscal.
¿A cuánto asciende la ventaja fiscal?
La deducción fiscal puede alcanzar los 40 000 € por comprador, es decir, hasta 80 000 € para una pareja, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Si no se utiliza la totalidad de esta ventaja en una primera adquisición, el saldo restante puede, en determinados casos, utilizarse posteriormente.
Bëllegen Akt: importante
El Bëllegen Akt constituye hoy en día uno de los principales mecanismos que permiten reducir el coste de la adquisición de un inmueble en Luxemburgo. Comprueba siempre si cumples los requisitos antes de firmar la escritura pública para poder incluir esta ventaja en tu plan de financiación.
En la siguiente sección, veremos cómo el IVA al 3 %, los gastos relacionados con el crédito hipotecario, la hipoteca y el seguro de saldo pendiente también influyen en el coste total de su compra.
IVA sobre una vivienda nueva: ¿qué tipo se aplica?
Cuando se compra una vivienda nueva sobre plano (VEFA), una parte del precio está sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA). El tipo aplicable depende principalmente del uso futuro del inmueble.
Si la vivienda está destinada a convertirse en su residencia principal, puede, bajo ciertas condiciones, beneficiarse de un tipo de IVA superreducido del 3 % sobre la parte del inmueble que queda por construir. En caso contrario, se aplica el tipo normal del 17 %.
IVA del 3 % para una vivienda habitual
El régimen preferencial del IVA al 3 % tiene por objeto fomentar el acceso a la propiedad.
Para beneficiarse de él, deben cumplirse varias condiciones, entre ellas:
- comprar o construir una vivienda destinada a convertirse en su residencia principal;
- cumplir las condiciones previstas por la legislación luxemburguesa;
- ocupar personalmente la vivienda.
La ventaja fiscal tiene un límite máximo de 50 000 € por vivienda. Por encima de este límite, se aplica el tipo normal del IVA a la parte que lo supere.
Encontrará más información en nuestra guía dedicada a la compra de inmuebles nuevos o de segunda mano en Luxemburgo.
IVA para una inversión en alquiler
Si compra una vivienda nueva con el fin de alquilarla, por lo general no se beneficia del régimen reservado a las residencias principales.
El precio anunciado por algunos promotores se presenta a veces con un IVA del 3 %. Por lo tanto, los inversores deben comprobar atentamente el precio realmente aplicable a su situación para evitar sorpresas desagradables.
Pagos escalonados en la venta sobre plano (VEFA): lo que hay que saber
En una compra sobre plano (VEFA), los pagos suelen escalonarse en función del avance de las obras. Por lo tanto, no se paga el precio íntegro en el momento de la firma de la escritura de compraventa.
El coste del crédito hipotecario
La mayoría de los compradores financian su proyecto inmobiliario mediante un préstamo bancario.
Además de las cuotas mensuales, un crédito hipotecario genera varios gastos que conviene incluir en su presupuesto global.
Los intereses del préstamo
El principal coste de un crédito hipotecario corresponde a los intereses pagados al banco durante todo el plazo de amortización.
El importe total depende, entre otras cosas:
- del capital prestado;
- de la duración del préstamo;
- del tipo de interés;
- del tipo de interés (fijo o variable).
Incluso una ligera variación del tipo de interés puede suponer varios miles de euros a lo largo de la duración total del crédito.
Los gastos de tramitación
Las entidades bancarias suelen cobrar gastos de tramitación al formalizar un crédito hipotecario.
Su importe varía según el banco y, en ocasiones, se puede negociar.
Antes de firmar una oferta de préstamo, compara siempre:
- el tipo de interés;
- los gastos de tramitación;
- las penalizaciones por amortización anticipada;
- las condiciones del seguro.
Para preparar su financiación, acuda a su banco o entidad financiera.
La hipoteca: una garantía para el banco
Cuando el banco financia su compra, suele exigir una garantía para asegurar el reembolso del préstamo.
Esta garantía suele adoptar la forma de una hipoteca inscrita sobre el inmueble.
La escritura hipotecaria la redacta el notario al mismo tiempo que la escritura de préstamo y se inscribe oficialmente.
Los gastos relacionados con esta garantía se suman al resto de gastos de adquisición.
En caso de amortización anticipada o de reventa antes de que finalice el crédito, pueden ser necesarios gastos adicionales para proceder a la cancelación de la hipoteca.
El seguro de saldo pendiente
Al conceder un crédito hipotecario, el banco suele exigir la contratación de un seguro de saldo pendiente.
Este seguro protege tanto al prestatario como a sus familiares, ya que reembolsa la totalidad o parte del capital pendiente en caso de fallecimiento o, según las garantías elegidas, de invalidez.
Aunque no sea obligatorio por ley, este seguro es muy recomendable.
Su coste depende, entre otras cosas:
- de la edad del prestatario;
- del importe del préstamo;
- de la duración del crédito;
- del estado de salud;
- de las garantías contratadas.
En algunos casos, las primas de seguro pueden dar derecho a ventajas fiscales.
Para obtener más información, consulte también nuestra guía sobre deducciones fiscales en Luxemburgo.
Oferta de préstamo hipotecario: importante
Antes de firmar una oferta de préstamo, no se limite a comparar los tipos de interés. Analice también los gastos de tramitación, el coste del seguro, las garantías exigidas, las condiciones de amortización anticipada y el coste total del crédito a lo largo de toda su vigencia.
¿Se pueden deducir fiscalmente algunos gastos?
En función de su situación personal y de la naturaleza de su proyecto inmobiliario, algunos gastos relacionados con la financiación pueden tenerse en cuenta en su declaración de la renta.
Entre ellas pueden figurar, en particular:
- los intereses del préstamo;
- de determinadas primas de seguro;
- gastos relacionados con su vivienda habitual.
Dado que la normativa fiscal cambia con frecuencia, es recomendable que compruebe los límites máximos y las condiciones aplicables en el momento de la compra.
Los gastos que a menudo se pasan por alto al comprar una vivienda
Además de los gastos de notario, el posible IVA y la hipoteca, hay varios gastos que los futuros compradores suelen subestimar. Sin embargo, pueden suponer una carga significativa para el presupuesto global.
Para comprar con tranquilidad en Luxemburgo, se recomienda prever una reserva financiera adicional tras la firma.
Los gastos de mudanza y de instalación
Una vez firmada la escritura, pueden acumularse rápidamente varios gastos:
- gastos de mudanza;
- compra de muebles o equipamiento;
- posibles conexiones;
- seguro de hogar;
- obras de renovación;
- electrodomésticos;
- acondicionamiento de exteriores.
Para prepararte para esta etapa, consulta nuestra guía: Amueblar tu vivienda en Luxemburgo: consejos para instalarte bien.
Los gastos de comunidad
Si compra un piso, los gastos de comunidad pueden suponer un gasto importante. Por lo general, cubren el mantenimiento de las zonas comunes, el ascensor, la calefacción central, el seguro del edificio o los honorarios del administrador.
Antes de comprar, solicita los últimos recibos de gastos, así como las actas de la junta general. Estos documentos te permitirán identificar posibles obras que se hayan aprobado o que haya que prever.
Las obras inmediatas o futuras
En los edificios antiguos, pueden ser necesarias algunas obras nada más entrar en la vivienda o en los años siguientes.
Entre ellas pueden figurar, en particular:
- de obras de aislamiento;
- la sustitución de la calefacción;
- obras eléctricas;
- la reforma de la cocina o el cuarto de baño;
- obras en el tejado;
- la sustitución de las ventanas.
Estos costes deben tenerse en cuenta desde la primera visita. Para comparar las ventajas de una vivienda nueva y de una de segunda mano, consulta: «Comprar una vivienda nueva o de segunda mano en Luxemburgo: ¿qué elegir?».
Ejemplo de presupuesto global que hay que prever para la compra de una vivienda
La tabla siguiente ilustra las principales categorías de gastos que debe incluir en su presupuesto. Las cantidades exactas dependerán del precio del inmueble, de su situación personal, del tipo de vivienda, de su financiación y de las medidas fiscales aplicables.
| Concepto de gasto | A prever | A verificar |
|---|---|---|
| Precio de compra | Importe principal del proyecto. | Precio de mercado y margen de negociación. |
| Gastos de adquisición | Derechos de registro, inscripción y gastos notariales. | Elegibilidad para el Bëllegen Akt. |
| IVA | Principalmente en venta sobre plano o en construcción. | Residencia principal o inversión para alquiler. |
| Préstamo hipotecario | Intereses, gastos de tramitación, garantías. | Coste total del préstamo. |
| Seguros | Saldo pendiente, vivienda, garantías complementarias. | Cobertura y posible deducibilidad. |
| Obras e instalación | Renovación, mobiliario, mudanza. | Presupuestos, posibles ayudas, IVA reducido. |
Coste de la compra de una vivienda: errores frecuentes
- Calcular el presupuesto basándose únicamente en el precio de venta.
- Olvidarse de los derechos de registro y los gastos notariales.
- No comprobar si se cumple con los requisitos para acogerse al Bëllegen Akt.
- Confundir el precio con IVA del 3 % y el precio con IVA del 17 % en viviendas de nueva construcción.
- Subestimar los gastos de la hipoteca y del seguro.
- No prever una reserva para las obras o la instalación.
- Utilizar todos los ahorros sin dejar un margen de seguridad.
Lista de comprobación: calcula el coste real de tu compra inmobiliaria
□ Comprobar el precio real del inmueble y los precios de mercado.
□ Calcula los derechos de registro y de inscripción.
□ Comprueba si cumples los requisitos para acogerte a la ley «Bëllegen Akt».
□ Calcular los gastos notariales y administrativos.
□ Averigua el tipo de IVA aplicable si compras una vivienda de nueva construcción.
□ Comparar varias ofertas de crédito hipotecario.
□ Incluir los gastos de hipoteca y de garantías bancarias.
□ Calcula el coste del seguro de saldo pendiente.
□ Prever los gastos de mudanza, reformas y mobiliario.
□ Mantener una reserva financiera tras la compra.
Preguntas frecuentes: gastos de adquisición de una vivienda en Luxemburgo
¿Cuáles son los gastos notariales en Luxemburgo?
Los gastos notariales incluyen principalmente los derechos de registro, los derechos de inscripción, los honorarios del notario y los gastos administrativos relacionados con la preparación de la escritura.
¿Quién paga los gastos notariales al comprar una vivienda?
Los gastos notariales corren a cargo del comprador. Por lo general, se abonan en el momento de la firma de la escritura pública ante notario.
¿Qué es el «Bëllegen Akt»?
El «Bëllegen Akt» es una deducción fiscal que permite reducir los derechos de registro al comprar una vivienda habitual en Luxemburgo, bajo ciertas condiciones.
¿Cuál es el tipo de IVA para una vivienda de nueva construcción?
En el caso de una vivienda habitual, se puede aplicar el tipo de IVA superreducido del 3 % bajo ciertas condiciones, dentro del límite de la ventaja fiscal prevista. En los demás casos se aplica el tipo normal.
¿Qué gastos bancarios hay que tener en cuenta al comprar una vivienda?
Hay que tener en cuenta los intereses del préstamo, los gastos de tramitación, los gastos de hipoteca o de garantía, así como el posible coste del seguro de saldo pendiente.
¿Se pueden financiar los gastos de adquisición con el préstamo hipotecario?
Depende de su banco, de su aportación personal y de su situación financiera. Algunos bancos pueden financiar una parte de los gastos, pero a menudo se sigue exigiendo una aportación propia.
¿Qué gastos suelen pasar por alto los compradores?
Los gastos que suelen pasarse por alto son las reformas, los gastos de comunidad, los seguros, los gastos de mudanza, el mobiliario, las conexiones a los servicios públicos y los gastos relacionados con la hipoteca.
Para avanzar en tu proyecto inmobiliario
Calcular los gastos de adquisición de un inmueble en Luxemburgo te permite asegurar tu proyecto y evitar sorpresas desagradables en el momento de la firma. Antes de comprometerte, tómate tu tiempo para comprobar tu financiación, los gastos notariales, la fiscalidad aplicable y los gastos relacionados con tu instalación.
Para profundizar en su proyecto inmobiliario, consulte también:
- Comprar una vivienda en Luxemburgo: guía completa
- Comprar una vivienda nueva o de segunda mano: ¿qué elegir?
- Precios inmobiliarios en Luxemburgo: compra, alquiler y presupuesto previsto
- Ayudas a la vivienda en Luxemburgo: las medidas que debes conocer
- Cómo sacar el máximo partido a las visitas inmobiliarias en Luxemburgo: consejos y lista de comprobación
- Amueblar tu vivienda en Luxemburgo: consejos para instalarte bien
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