Gastos por la compra de un inmueble
¿Es usted residente o futuro expatriado en Luxemburgo y desea comprar una vivienda allí? ¿Cuánto le costará finalmente esta adquisición? ¿Tiene dudas sobre el coste de los gastos notariales, los derechos de registro y la hipoteca?
Aquí encontrará todas las respuestas a sus preguntas sobre los gastos que debe prever para la adquisición de una nueva vivienda. Así podrá planificar con tranquilidad la compra de la vivienda de sus sueños en Luxemburgo.
Gastos notariales en la compra de una vivienda en Luxemburgo
Al comprar una vivienda en Luxemburgo, hay que prever unos gastos adicionales, denominados «gastos notariales» o «gastos de escritura notarial», que se suman al precio de venta de la vivienda o del terreno. De hecho, el día de la firma de la escritura de compraventa ante notario, es el comprador de la vivienda quien deberá abonar al notario estos gastos adicionales. El vendedor del inmueble no participa en estos gastos notariales.
Estos gastos de registro ascienden al 7 % del precio del inmueble. Se componen de un 6 % en concepto de derechos de registro y un 1 % en concepto de derechos de inscripción.
Calcule a continuación los gastos notariales que debe tener en cuenta en su presupuesto total para la adquisición de su nuevo inmueble.
Derechos de registro reducidos y Bëllegen Akt
Derechos de registro en Luxemburgo
Al adquirir un inmueble, el comprador debe pagar los derechos de registro ante el notario el día de la venta. Estos se calculan sobre el valor del terreno y de las construcciones situadas en él. Dichos derechos de registro ascienden al 6 % del importe de la adquisición inmobiliaria.
«Bëllegen Akt», crédito fiscal para la vivienda habitual
Sin embargo, gracias al «Bellegen Akt», el nuevo comprador puede beneficiarse de una deducción fiscal sobre estos derechos de registro. En la actualidad, estos gastos pueden reducirse hasta 40 000 euros por persona, es decir, 80 000 euros para una pareja.
Estos derechos de registro reducidos están reservados a las personas físicas que adquieran un inmueble en Luxemburgo para convertirlo en su vivienda habitual. Para beneficiarse de ellos, el nuevo comprador debe comprometerse a habitar personalmente el inmueble durante al menos dos años. En caso de que se alquile o revenda el inmueble antes de esos dos años, el comprador deberá reembolsar la totalidad de la reducción concedida.
Si no se utiliza la totalidad de la dotación por persona en la primera compra de la vivienda habitual, el remanente podrá utilizarse en una compra posterior hasta que expire la disposición fiscal excepcional.
Reducción de los gastos notariales en una inversión inmobiliaria de alquiler
Con el fin de reactivar en 2024 las inversiones en inmuebles de nueva construcción, se ha creado un nuevo crédito fiscal denominado «Bëllegen Akt Investisseurs». Este permite a los inversores en alquiler sobre plano beneficiarse de una reducción de los gastos notariales de hasta 20 000 euros por persona. Para beneficiarse de ella, el inversor debe alquilar el inmueble adquirido durante un mínimo de 2 años. Esta medida se aplica con carácter retroactivo a toda compra a partir del 1 de enero de 2024.
Honorarios del notario en una escritura de compraventa inmobiliaria
La venta de un inmueble en Luxemburgo debe formalizarse obligatoriamente ante notario. Un reglamento del Gran Ducado fija el importe de los honorarios del notario para llevar a cabo la transacción.
Estos equivalen al 1 % del importe de la adquisición (terreno y construcciones).
Además, el notario factura también los gastos en que incurre su despacho para llevar a cabo la transacción inmobiliaria. De hecho, la notaría debe solicitar extractos catastrales y recopilar todos los demás documentos administrativos necesarios para permitir la venta. Este es el caso, en particular, de los extractos de cuenta de las comunidades de propietarios, los posibles extractos hipotecarios, etc.
IVA aplicable a los inmuebles en fase de finalización
En Luxemburgo, cuando se compra un inmueble en fase de finalización (VEFA), el comprador debe pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA) sobre los inmuebles que se van a construir.
El tipo de IVA aplicado depende de la condición del comprador.
IVA aplicable a la adquisición de una vivienda habitual
Si el comprador adquiere un inmueble (apartamento o casa)con la intención de convertirlo en su vivienda habitual, se beneficiará de un tipo reducido de IVA del 3 % sobre la parte del inmueble aún por construir en el momento de la compra.
No obstante, esta ventaja fiscal está limitada a un importe de 50 000 euros. Por encima de ese importe, el notario aplicará un tipo del 17 %.
IVA aplicable a la adquisición de una vivienda de alquiler en Luxemburgo
Un inversor que compre un inmueble en fase de finalización con el fin de alquilarlo no podrá beneficiarse de esta ventaja fiscal. Pagará automáticamente un 17 % de IVA sobre la totalidad del inmueble aún por construir.
Atención: por lo general, los precios que indican los promotores en los anuncios inmobiliarios de edificios nuevos tienen en cuenta un IVA del 3 %. El inversor deberá recalcular el precio final con el IVA del 17 %.
Este mismo principio se aplica cuando se realizan obras en la vivienda habitual.
Coste del préstamo hipotecario para comprar una vivienda
Al contratar un préstamo con una entidad bancaria para financiar su nueva adquisición inmobiliaria, también deberá abonar unos gastos financieros. Estos se suman al coste total de su adquisición.
Coste del crédito para financiar su nueva propiedad inmobiliaria
Si no puede financiar la totalidad de su adquisición inmobiliaria con fondos propios, puede solicitar financiación a un banco o a una entidad financiera. Tras estudiar su expediente personal y su capacidad de reembolso, esta entidad le prestará una determinada suma para que pueda financiar su adquisición. Por lo general, un banco le prestará hasta un máximo del 30 % de sus ingresos
A cambio, deberá reembolsar mensualmente su crédito, teniendo encuenta los intereses devengados que se sumarán al capital reembolsado.
También debe añadir el importe de los gastos de tramitación fijos.
Deberá tener en cuenta estos gastos para calcular el coste total de la adquisición de su inmueble. No obstante, tenga en cuenta que puede beneficiarse de deducciones fiscales sobre estos gastos al comprar su vivienda habitual.
Gastos hipotecarios por garantía bancaria
Al prestar la suma solicitada para financiar la adquisición de un inmueble, el banco quiere asegurarse su reembolso. Para ello, la entidad financiera prestamista acompaña su oferta con una hipoteca sobre el bien en cuestión.
Esta hipoteca tiene por objeto garantizar al banco el reembolso de su préstamo en caso de incumplimiento por parte del prestatario.
El día de la venta ante notario, este redacta la escritura de hipoteca al mismo tiempo que la escritura de préstamo. Esta garantía adicional se inscribe en la Oficina de Hipotecas.
Estos gastos hipotecarios se añadirán a los gastos que se deben pagar ante notario. El importe del crédito hipotecario concedido determina el importe de estos gastos.
En caso de venta del inmueble antes del vencimiento del préstamo o de reembolso anticipado del crédito antes de su vencimiento, el Banco levantará la hipoteca en la Oficina Hipotecaria. Esto puede generar nuevos gastos de levantamiento de la hipoteca.
Seguro de saldo pendiente y seguro de fallecimiento-invalidez
Para garantizar el reembolso en caso de fallecimiento o invalidez, es probable que el banco le solicite que contrate un seguro de fallecimiento/invalidez. Este se calcula sobre el importe del capital pendiente.
Cubrirá el reembolso del crédito en caso de fallecimiento o invalidez del comprador o compradores antes del vencimiento del crédito. Le recomendamos que contrate este seguro. Infórmese en su banco.
Estas primas de seguro pueden, en determinadas condiciones, deducirse fiscalmente de sus ingresos.
En las páginas web de los diferentes bancos luxemburgueses encontrará un simulador que le permitirá calcular fácilmente el coste de su préstamo hipotecario. Este coste se calcula a partir del importe total de su proyecto de adquisición inmobiliaria y de su aportación personal. También podrá calcular las cuotas mensuales que tendrá que pagar, en función del crédito suscrito.
Otras herramientas para calcular el coste de su proyecto inmobiliario
En la página web Nexvia.lu, en la sección «Tools», encontrará varias herramientas que le permitirán calcular su proyecto de adquisición inmobiliaria: costes y gastos mensuales de adquisición. También podrá evaluar si le conviene más vender o alquilar su casa, o qué propiedad inmobiliaria puede permitirse adquirir en función de sus ingresos .
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