Mercato immobiliare e prezzi: cosa aspettarsi?

Hai intenzione di stabilirti in Lussemburgo? Se volete trovare un posto dove vivere, dovete sapere che i prezzi degli immobili sono alti, sia per la vendita che per l’affitto.

I prezzi pubblicizzati sono ora a livelli superiori a quelli delle principali città europee . I prezzi continuano a salire a causa della carenza di alloggi.

Caratteristiche del mercato immobiliare del Lussemburgo

Offerta insufficiente di immobili rispetto alla domanda

Il mercato immobiliare lussemburghese è chiaramente caratterizzato da un’insufficienza dell’offerta rispetto alla domanda. La comparsa e lo sviluppo di nuovi quartieri (Cloche d’Or, Belval, ecc.) non bastano a soddisfare la domanda di acquisto o di affitto di immobili.

A terra ci sono cantieri permanenti per la costruzione di appartamenti e case unifamiliari. Tuttavia, l’offerta non è ancora sufficiente a soddisfare l’afflusso di domanda. E questa crescita della domanda non è destinata a fermarsi.

In effetti, è probabile che la popolazione aumenti ancora in modo significativo nei prossimi decenni. La crescita economica è ancora in atto e attira nuovi lavoratori.

Statec segnala la necessità da 5.600 a 7.500 unità abitative aggiuntive all’anno.

I prezzi degli immobili continuano a salire

Da diversi anni, i prezzi degli immobili in Lussemburgo hanno continuato a salire. Vedi le ultime tendenze immobiliari qui.

Secondo diversi specialisti, il settore immobiliare lussemburghese sembra essere sopravvalutato. La Commissione europea stima che questa sopravvalutazione degli immobili possa raggiungere il +28%. Nel periodo recente, dal 2010, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del +56%. Nello stesso periodo, il reddito mediano è aumentato solo del 35%.

Prendendo come base 100 i prezzi delle case del 2005, questi sono stati moltiplicati nel 2021 per :

• 2,6 per le vendite di case, tutti i comuni e tutte le proprietà combinate
• 3, 0 per le vendite piatte
• 1,6 per gli affitti di case
• 1,7 per gli affitti piatti.

Vedere il costo degli alloggi nel bilancio familiare.

Anche oggi non c’è alcun segnale che indichi un calo dei prezzi degli immobili. Per questo motivo il governo e i comuni stanno adottando misure chiave per creare più alloggi.. A partire dal 2023 verrà aumentata la pressione fiscale sui terreni edificabili e sulle case vuote.

Prezzi medi pubblicizzati in Lussemburgo 2022

Prezzo di vendita degli alloggi

Volete acquistare un appartamento o una casa in Lussemburgo? Qui vi illustriamo tutti i buoni motivi per acquistare la vostra casa.

Secondo gli atti notarili registrati, i prezzi di vendita nel secondo trimestre del 2022 sono aumentati di :

• 8,2% per gli appartamenti esistenti (+14% nel 2021)
• 9,6% per gli appartamenti in futuro stato di completamento (+4% nel 2021)

Va notato, tuttavia, che le nuove vendite avvengono generalmente più nei comuni costosi, come la capitale del Lussemburgo o i suoi sobborghi.

Prezzi di vendita degli appartamenti

In media, i prezzi annunciati per la vendita di appartamenti nel Granducato erano di 10.400€/m² alla fine del 2021 in tutto il Paese. Il prezzo medio pubblicizzato di un appartamento è stato di 912.000 euro.

Nella città di Lussemburgo i prezzi pubblicizzati sono in media di 13.000 euro/m², con un prezzo medio pubblicizzato di 1.061.000 euro per un appartamento.

Nei comuni limitrofi, i prezzi di vendita degli edifici antichi sono di 10.365 €/m² nel comune di Sandweiler, 10.898 €/m² nel comune di Hespérange, 9.587 €/m² a Walferdange, 10.977 €/m² a Strassen e 13.056 €/m² a Bertrange.

Prezzo di vendita delle case

In media, alla fine del 2021, i prezzi pubblicizzati per la vendita di case nel Granducato di Lussemburgo erano pari a 6.013 €/mc per la media nazionale. Il prezzo medio di vendita di una casa è stato di 1.379.694 euro.

Nella città di Lussemburgo, il prezzo medio di vendita di una casa è stato di 2.147.824 euro, con un prezzo di 9.727 euro/m².

Più ci si allontana dalla città di Lussemburgo, minore sarà il prezzo al m². Una casa a Esch-sur Alzette è quotata in media 933.465 euro o 1.000 euro. 067.412 a Ettelbrück.

* Source Habitat Observatory – Liser

Affitti medi pubblicizzati per comune

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Ma prima di tutto è importante sapere che anche gli affitti sono generalmente in aumento. Il prezzo medio pubblicizzato al m² nel luglio 2022 è stato di 32,27 euro al m² negli ultimi 12 mesi per l’intero Lussemburgo.

L’affitto medio per m² a Città del Lussemburgo è di 36,80 €/m², pari a una media di 1.539 € al mese.

Gli affitti degli appartamenti nei comuni limitrofi sono nelle seguenti medie:

• Sandweiler 1.891 euro, 1.508 euro a Walferdange, 1.800 euro a Hespérange e 1.758 euro a Strassen.

Anche in questo caso, i prezzi diminuiscono man mano che ci si allontana dal Lussemburgo. Un appartamento a Leudelange viene affittato in media a 1.085 euro al mese, a Steinfort a circa 1.595 euro.

* Source Habitat Observatory – Liser

Quali criteri devono essere utilizzati per valutare una proprietà?

Volete affittare o acquistare una casa in Lussemburgo. Come si fa a sapere se il prezzo offerto è in linea con il mercato o se è eccessivo? Prima di tutto, alcuni punti di riferimento.

Prezzo e superficie in m²

Il prezzo al mq di un immobile è inversamente proporzionale alla sua superficie. Più piccola è una proprietà, più alto è il suo prezzo per m². Un appartamento di meno di 50 m² in Lussemburgo è valutato in media tra il 20 e il 25% in più per metro quadro rispetto a un appartamento familiare di 130 metri quadri.

Le aree più piccole sono ora molto richieste dagli investitori. I prezzi sono spesso sopravvalutati, soprattutto nelle abitazioni più vecchie. I proprietari fissano i loro prezzi in linea con quelli richiesti per le nuove abitazioni.

Condizioni dell’immobile

Le condizioni dell’immobile affittato o acquistato sono un punto da tenere in considerazione nella valutazione. Ma attenzione ai costi nascosti! Alcuni lavori sono evidenti, altri meno.

Il passaporto energetico è un buon indicatore della qualità intrinseca dell’immobile. A seconda della classificazione dell’immobile, dovrete eseguire una certa quantità di lavori o sostenere costi significativi per riscaldare l’immobile.

L’attrattiva della città di Lussemburgo

La città di Lussemburgo è molto attraente grazie al suo dinamismo economico. I luoghi di lavoro sono vicini (Kirchberg, Cloche d’Or), così come le scuole. Vedi il nostro articolo su dove vivere a Città del Lussemburgo.

Esch-sur-Alzette è oggi il secondo centro economico del Paese. Il quartiere di Belval è attualmente in pieno sviluppo. L’attrattiva del sud del Paese dovrebbe essere rafforzata con lo sviluppo delle ex aree industriali dismesse (vedi sotto) e con progetti di sviluppo dei trasporti.

Aree esterne

Dopo la crisi del Covid e il suo successivo contenimento, le abitazioni con un esterno sono molto richieste. Il loro prezzo è aumentato notevolmente rispetto alle abitazioni senza balcone o giardino.

Per un balcone si paga circa l’8% in più, per un giardino il 12% in più. In effetti, gli appartamenti con giardino sono ora più ricercati.

La valutazione di garage e parcheggi

I garage e i posti auto interni sono un fattore importante nel budget di acquisto di una proprietà. Oggi, possono rappresentare fino al 15% dell’importo totale della transazione.

I prezzi dei parcheggi continuano a salire. Valutati in media nel paese a 42.000 euro alla fine del 2017, possono essere valutati a 90.000 euro nelle nuove costruzioni in Lussemburgo.

I nuovi quartieri che verranno in Lussemburgo

Il Lussemburgo continua il suo sviluppo immobiliare. Oggi la sfida è quella di recuperare la maggior quantità di terreno possibile per raggiungere il numero di unità abitative necessarie nel Paese.

I comuni incoraggiano la costruzione su “spazi vuoti”. Si stanno gradualmente trasformando le aree verdi in zone edificabili. La tassazione sui terreni abbandonati e sulle abitazioni vuote aumenterà notevolmente a partire dal 2023. L’obiettivo è promuovere la vendita o il noleggio.

Le aree dismesse sono sempre più sviluppate.

Sviluppi immobiliari in Lussemburgo e nella regione del Centro

Distretto di Kirchberg

Kirchberg rappresenta un forte potenziale di sviluppo per la città di Lussemburgo. Tuttavia, la maggior parte dei terreni sono di proprietà privata e non sempre sono disposti a vendere.

Tuttavia, il quartiere di Kirchberg si sta sviluppando ad alta velocità a nord con il nuovo sito Op der Schled. Nel 2030, questo aumenterà il numero di abitanti di 10.000 persone in quasi 5.000 abitazioni aggiuntive. Questo include i distretti di Laangfur e Kuebebierg, le ultime riserve di terra ancora da sviluppare.

Distretto di Cessange

Anche il quartiere di Cessange è in pieno sviluppo. Situato vicino alla Cloche d’Or, ha visto la creazione di numerosi Piani di Sviluppo Speciale, in particolare intorno al Parc de Cessange. I complessi residenziali Guddebierg, Im Grundchen e Rue Verte dovrebbe aumentare significativamente la popolazione di questo distretto.

Distretti di Rollingergrund e Belair

Anche il quartiere Rollingergrund sarà trasformato. Lungo Rue de Rollingergrund è allo studio un nuovo progetto di “Faïencerie”. Questo progetto prevede uno spazio abitativo misto, con un’attenzione particolare alla vita urbana. Intorno a una piazza centrale sorgeranno negozi, asili nido, banche, ristoranti e strutture per il tempo libero. Lo Château de Septfontaines sarà pienamente integrato in questo nuovo progetto. Le piste pedonali e ciclabili faranno parte della mobilità dolce promossa dalla città di Lussemburgo.

Verrà inoltre sviluppato il progetto “Place de l’Etoile” all’incrocio tra i quartieri di Belair e Rollingergrund. Verrà creata un’isola di scambio tra il Lussemburgo e i comuni limitrofi, come Strassen. Una nuova linea di tram collegherà Lussemburgo a Strassen. 600 unità abitative e nuovi negozi saranno costruiti intorno a un’area pedonale. La Route d’Arlon dovrebbe essere deviata attraverso un tunnel con la creazione di una stazione di trasporto pubblico sotterranea. Questo progetto fa parte del Piano di mobilità 2035.

Sandweiler

A Sandweiler, nella parte orientale della città di Lussemburgo, dovrebbero essere costruiti 20 nuovi edifici. Situata nelle immediate vicinanze della capitale e dell’aeroporto, Sandweiler è una riserva terrestre in mezzo alla natura. Il progetto prevede la costruzione di altre 110 abitazioni, uffici e negozi.

Sviluppi immobiliari della regione meridionale

Esch-sur-Alzette

AncheEsch-sur-Alzette continua la sua trasformazione con la creazione di due nuovi quartieri. Ciò conferma l’attrattiva di Esch-sur-Alzette e soprattutto la sua buona salute economica.

Rout Lens sul lato di Terres Rouges consentirà la costruzione di un numero di abitazioni compreso tra 3.000 e 3.500 entro il 2026. Metzeschmelz sorgerà sui terreni industriali abbandonati tra Esch e Schifflange, con 10.000 abitazioni previste per il 2028.

Settore Belval

Il quartiere Belval continua a svilupparsi nel Miglio Quadrato. Le due torri Capelli avranno 15 piani di unità residenziali e un’altezza di 50 metri. Per quanto riguarda il terreno incolto di Route Lens a Esch, si concentra sull’ambiente sui suoi 10,5 ettari.

A lungo termine, Belval dovrebbe avere quasi 7.000 abitanti, rispetto ai meno di 400 del 2022.

Settore Schifflange

Dopo il quartiere Belval nel comune di Esch-sur-Alzette, il settore Schifflange sarà completamente ristrutturato.

I 61 ettari di ex terreni industriali di Arcelor Mittal saranno convertiti in abitazioni (10.000 case, di cui il 30% a prezzi accessibili), scuole, un liceo, ecc. L’economia circolare e il mix sociale saranno favoriti, così come la mobilità dolce.

Città di Dudelange

Anche la città di Dudelange sta per avviare la costruzione di un nuovo quartiere. Neischmelz avrà quasi 1.000 abitazioni, 50.000 m2 di negozi e 17.000 m2 di spazi verdi.

Città di Kehlen

Il comune di Kehlen sta investendo in un nuovo villaggio, Elmen. Questo progetto eco-responsabile e a uso misto conterà 2.000 abitanti su un’area di 27 ettari.

Progetti immobiliari nella regione Nord

La città di Wiltz sta anche considerando lo sviluppo delle sue aree dismesse.

Il progetto “Wunne mat der Wooltz” vedrà più di 25 ettari convertiti in alloggi, spazi di lavoro e negozi. Le aree per il tempo libero e la ricreazione forniranno una nuova qualità di vita per i 1.800 abitanti del nuovo sito. Ancora una volta, ilL’economia circolare sarà favorita.

In questo articolo troverete anche la storia delle ultime tendenze immobiliari in Lussemburgo.

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