Mercato immobiliare lussemburghese e prezzi

Hai intenzione di stabilirti in Lussemburgo? Va notato che i prezzi degli immobili sono alti, sia per la vendita che per l’affitto. I prezzi pubblicizzati possono essere trovati oggi a livelli equivalenti e persino superiori a quelli delle grandi città europee. Questi prezzi continuano ad aumentare a causa della carenza di alloggi.

Caratteristiche del mercato immobiliare del Lussemburgo

Offerta insufficiente di immobili rispetto alla domanda

Il mercato immobiliare lussemburghese è chiaramente caratterizzato da un’insufficienza dell’offerta rispetto alla domanda. Anche se negli ultimi anni sono apparsi nuovi quartieri (Cloche d’Or, Belval, ecc.) e i comuni si stanno muovendo per liberare i terreni edificabili, le nuove costruzioni non sono sufficienti a soddisfare i potenziali acquirenti.

Nonostante la costruzione in corso di edifici multifamiliari e case unifamiliari, l’offerta non è ancora sufficiente a soddisfare l’afflusso della domanda.
Gli studi indicano che la popolazione aumenterà significativamente nei prossimi decenni. Questo non suggerisce che i prezzi scenderanno, soprattutto perché l’economia è ancora in crescita. Statec segnala la necessità da 5.600 a 7.500 unità abitative aggiuntive all’anno.

I prezzi degli immobili continuano a salire

Da diversi anni, i prezzi degli immobili in Lussemburgo hanno continuato a salire. Vedi le ultime tendenze immobiliari qui.

Alcuni specialisti sostengono da 2 o 3 anni che gli immobili sono sopravvalutati in Lussemburgo. La Commissione europea stima questa sopravvalutazione degli immobili fino a +28%. Tra il 2010 e il 2019, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del +56%, mentre il reddito mediano è aumentato solo del +35% nello stesso periodo.

Prendendo i prezzi delle case del 2005 come base di 100, questi sono stati moltiplicati nel Q3 2021 per :

  • 2,6 per le vendite di case, tutti i comuni e tutte le proprietà combinate
  • 3, 0 per le vendite piatte
  • 1,6 per gli affitti di case
  • 1,7 per gli affitti piatti.

Vedere il costo degli alloggi nel bilancio familiare.

Quali criteri devono essere utilizzati per valutare una proprietà?

La superficie in m²

Il prezzo al mq di un immobile è inversamente proporzionale alla sua superficie. Più piccola è una proprietà, più alto è il suo prezzo per m². Un appartamento di meno di 50 m² in Lussemburgo è valutato in media tra il 20 e il 25% in più per metro quadro rispetto a un appartamento familiare di 130 metri quadri.

L’attrattiva della città di Lussemburgo

La città di Lussemburgo è un luogo molto attraente per vivere grazie al suo dinamismo economico. I posti di lavoro sono più vicini (Kirchberg, Cloche d’Or), così come le scuole. Vedi il nostro articolo su dove vivere a Città del Lussemburgo.

Esch-sur-Alzette è oggi il secondo centro economico del paese, con il distretto di Belval in particolare. L’attrattiva del sud del paese è destinata ad aumentare con lo sviluppo di ex aree industriali dismesse (vedi sotto).

La valutazione di garage e parcheggi

I garage e i posti auto interni sono un fattore importante nel budget di acquisto di una proprietà. Oggi, possono rappresentare fino al 15% dell’importo totale della transazione. I prezzi dei parcheggi continuano a salire. Valutati in media nel paese a 42.000 euro alla fine del 2017, possono essere valutati a 90.000 euro nelle nuove costruzioni in Lussemburgo.

Prezzi medi annunciati in Lussemburgo

Prezzo di vendita degli alloggi

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Tuttavia, bisogna notare che secondo i registri notarili, i prezzi di vendita annunciati per gli appartamenti nel terzo trimestre del 2021 sono aumentati del 14% rispetto all’anno precedente. I prezzi delle vendite in Future State of Completion sono aumentati del +4% in un anno. Va notato, tuttavia, che il calo relativo dei prezzi al m2 per i nuovi edifici corrisponde più a uno spostamento delle nuove vendite. È più probabile che queste abbiano luogo in zone meno costose che nella capitale Lussemburgo o nei sobborghi.

In media, i prezzi annunciati per la vendita di appartamenti nel Granducato sono stati di 7.805€/m² nel 3° trimestre 2021 in tutto il paese.

A Lussemburgo-Città i prezzi pubblicizzati sono in media 10.897 €/m² su una gamma da 7.600 a 14.300 €/m² nel primo contro 7.637 €/m² nel periodo dal 1° luglio 2016 al 30 giugno 2017. Gli edifici nuovi sono valutati a una media di 12.206 euro al m2. Può arrivare fino a 17.000 euro su alcune proprietà. Il distretto di Weimerskirch è in cima alla gamma con 16.125 euro al m2, seguito dal Kirchberg a 15.086 e dal Limpertsberg a 14.196 euro al m2. Beggen e Hamm sono i due quartieri dove è ancora possibile negoziare il prezzo degli appartamenti a meno di 10.000 euro al m2 in media.

Il valore medio di un appartamento è annunciato a più di 1.000.000 di euro nel comune di Lussemburgo, con ancora disparità. Questo è l’importo minimo previsto per l’acquisto di una proprietà nei distretti di Dommeldange, Merl, Belair, Limpertsberg, Kirchberg, Cessange, Neudorf e Città Alta.

Nei comuni vicini, i prezzi di vendita dei primi sono di 8.180 €/m² nel comune di Sandweiler, 8.999 €/m² nel comune di Hespérange, 9.005 €/m² a Walferdange, 10.068 €/m² a Strassen e 10.492 €/m² a Bertrange.

Più ci si allontana dalla città di Lussemburgo, minore sarà il prezzo al m². Bisogna contare 6.838 €/m² a Esch-sur Alzette o 6.950€/m² a Grevenmacher.

Affitti medi pubblicizzati per comune

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Ma prima di tutto, è importante sapere che gli affitti sono generalmente in aumento. I prezzi pubblicizzati per m² nel 2021 ammontano a una media di 31,43 euro per m² rispetto ai 27,05 €/m² del 2019 per tutto il Lussemburgo.

L’affitto medio per metro quadrato a Città del Lussemburgo è di 36,28 euro per metro quadrato, con differenze tra i quartieri di Cents e Kirchberg a meno di 30 euro per metro quadrato, e Limpertsberg o Belair, anche Gasperich. In media, dovrete pagare più di 1.900 euro per affittare un appartamento a Kirchberg, Limpertsberg o Città Alta.

Gli affitti degli appartamenti nei comuni vicini sono nelle seguenti medie: nel comune di Sandweiler 1.749 euro, 1.474 euro a Walferdange, 1.654 euro a Hespérange e 1.722 euro a Strassen.

Anche in questo caso i prezzi scendono man mano che ci si allontana dal Lussemburgo. Un appartamento a Leudelange si affitta per una media di 1.245 euro al mese, a Steinfort costa circa 1.491 euro.

* Source Habitat Observatory – Liser

I nuovi quartieri che verranno in Lussemburgo

Il Lussemburgo continua a svilupparsi. La sfida ora è quella di recuperare più terra possibile per continuare lo sviluppo immobiliare di cui il paese ha bisogno. I comuni incoraggiano la costruzione su spazi vuoti e trasformano gradualmente le aree verdi in zone edificabili. Si parla ora di cambiare la tassazione dei terreni incolti e degli alloggi vuoti per incoraggiare la vendita o l’affitto. Le aree dismesse sono sempre più sviluppate.

  • Regione centrale / Lussemburgo

Il quartiere di Kirchberg si sta sviluppando ad alta velocità a nord con il nuovo sito Op der Schled. Nel 2030, questo aumenterà il numero di abitanti di 10.000 persone in quasi 5.000 abitazioni aggiuntive. Kirchberg rappresenta un forte potenziale di sviluppo per la città di Lussemburgo. Tuttavia, la maggior parte dei terreni sono di proprietà privata e non sempre sono disposti a vendere.

    Anche il quartiere di Cessange è in pieno sviluppo. Situato vicino alla Cloche d’Or, ha visto la creazione di numerosi Piani di Sviluppo Speciale, in particolare intorno al Parc de Cessange. I complessi residenziali Guddebierg, Im Grundchen e Rue Verte dovrebbe aumentare significativamente la popolazione di questo distretto.

    Anche il quartiere di Rollingergrund sarà trasformato con un nuovo progetto “Faïencerie” lungo Rollingergrund Street. Questo progetto prevede uno spazio abitativo misto con vita urbana grazie a negozi e servizi come un asilo nido, una banca, ristoranti e strutture per il tempo libero intorno a una piazza centrale. Lo Château de Septfontaines sarà completamente integrato in questo nuovo progetto. I percorsi pedonali e ciclabili faranno parte della mobilità dolce promossa dalla città di Lussemburgo.

    Il progetto “Place de l’Etoile” all’incrocio tra i quartieri Belair e Rollingergrund sarà anche sviluppato per creare un’isola di scambio tra Lussemburgo e i comuni vicini come Strassen. Una nuova linea di tram collegherà Lussemburgo a Strassen. 600 unità abitative e nuovi negozi saranno costruiti intorno a una zona pedonale. La Route d’Arlon dovrebbe essere deviata attraverso un tunnel con la creazione di una stazione sotterranea di trasporto pubblico.

    • Regione meridionale

    Dopo il quartiere Belval nel comune di Esch-sur-Alzette, il settore Schifflange sarà completamente ristrutturato. L’ex area industriale dismessa di Arcelor Mittal nel settore Esch/Schifflange vedrà i 61 ettari convertiti al 50% in abitazioni (10.000 case, di cui il 30% a prezzi accessibili), scuole, un liceo, … L’economia circolare e il mix sociale saranno favoriti, così come la mobilità dolce.

    La città di Dudelange lancerà anche un nuovo quartiere, Neischmelz, che vedrà la costruzione di quasi 1.000 unità abitative, 50.000 m2 di negozi e 17.000 m2 di spazi verdi.

    Anche Esch-sur-Alzette continua la sua trasformazione con, prima di tutto, Belval, che continua a svilupparsi nel quartiere Square Mile, con, in particolare, le due Torri Capelli, alte 50 metri – cioè 15 piani – e Belval Nord. Per quanto riguarda il terreno incolto di Route Lens a Esch, si concentra sull’ambiente sui suoi 10,5 ettari.

    Il comune di Kehlen sta investendo in un nuovo villaggio Elmen che alla fine avrà 2.000 abitanti su una superficie di 27 ettari.

    • Regione settentrionale

    La città di Wiltz sta anche considerando lo sviluppo delle sue aree dismesse. Il progetto “Wunne mat der Wooltz” vedrà più di 25 ettari convertiti in alloggi, spazi di lavoro e negozi. Le aree per il tempo libero e la ricreazione forniranno una nuova qualità di vita per i 1.800 abitanti del nuovo sito. Ancora una volta, ilL’economia circolare sarà favorita.

    In questo articolo troverete anche la storia delle ultime tendenze immobiliari in Lussemburgo.

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