Mercato immobiliare e prezzi

Prezzi e mercato immobiliare in Lussemburgo

State pensando di trasferirvi in Lussemburgo? Se state cercando un posto dove vivere, dovete sapere che qui i prezzi degli immobili sono alti, sia in vendita che in affitto.

I prezzi degli immobili in Lussemburgo sono ora più alti di quelli delle principali città europee. Va detto che il Paese soffre di una carenza di alloggi a fronte di una costante crescita demografica.

Caratteristiche del mercato immobiliare lussemburghese

Offerta immobiliare insufficiente rispetto alla domanda

Il mercato immobiliare lussemburghese è chiaramente caratterizzato da una carenza di offerta di alloggi rispetto alla domanda.

Sul territorio sono in corso continui cantieri per la costruzione di condomini e case unifamiliari. Tuttavia, nonostante la comparsa e lo sviluppo di nuovi quartieri (Cloche d'Or, Kirchberg, Belval, ecc.), la domanda di acquisto o di affitto di immobili non viene soddisfatta.

L'offerta di immobili rimane insufficiente a soddisfare l'afflusso di domanda. E questa crescita della domanda non ha fine, poiché la popolazione residente in Lussemburgo continua ad aumentare in modo significativo . Continuano ad arrivare nuovi lavoratori, attratti da prospettive di carriera e salari interessanti,

Statec prevede ancora un fabbisogno di 5.600-7.500 abitazioni aggiuntive all'anno. Tuttavia, il mercato immobiliare sembra essersi fermato dalla fine del 2022.

Il mercato rallenta dopo l'impennata dei prezzi

Il mercato immobiliare lussemburghese ha registrato un'impennata dei prezzi dal 2019. La Commissione europea ha stimato che i prezzi degli immobili sono sopravvalutati fino al +28%. Nel periodo recente, dal 2010, i prezzi delle case sono aumentati del +56%. Nello stesso periodo, il reddito mediano è aumentato solo del 35%.

Se prendiamo come base 100 i prezzi degli immobili del 2005, nel 2021 essi saranno stati moltiplicati per : 

  • 2,6 per le vendite di case, tutti i comuni e tutti gli immobili insieme
  • 3,0 per le vendite piatte
  • 1,6 per gli affitti di case
  • 1,7 per gli affitti di appartamenti.

Vedere il costo dell'alloggio nei bilanci familiari.

Di fronte a un mercato considerato sopravvalutato e sull'orlo del surriscaldamento, il governo e le autorità locali stanno adottando misure per creare più alloggi.

I prezzi delle case sono aumentati di oltre il 10% nel 2019, 2020 e 2021. Ma dalla fine del 2022, la crescita è rallentata ad "appena il 9,6%" su base annua. Il 4° trimestre del 2022 e il 1° trimestre del 2023 mostrano addirittura un calo dei prezzi. Per conoscere le ultime tendenze immobiliari, cliccare qui.

Prezzi medi degli immobili

I prezzi delle case in Lussemburgo sono in calo

Volete acquistare un appartamento o una casa in Lussemburgo? Ecco tutti i buoni motivi per comprare casa.

Prezzi rilevati dai notai alla fine del 2022

Qui presentiamo i prezzi registrati dai notai, cioè quelli effettivamente pagati dagli acquirenti, alla fine del 2022.

Secondo gli atti notarili registrati, i prezzi di vendita nel 4° trimestre del 2022 sono aumentati di :

  • 8,2% per gli appartamenti esistenti (+14% nel 2021)
  • 9,6% per gli appartamenti nel futuro stato di completamento (+4% nel 2021)

Va notato, tuttavia, che le vendite di nuove costruzioni tendono ad avvenire in aree costose come la capitale, Lussemburgo, o i suoi sobborghi.

In media, i prezzi registrati per la vendita di vecchi appartamenti nel Granducato erano di 8.734 euro al metro quadro alla fine del 2022, rispetto ai 10.400 euro al metro quadro alla fine del 2021 per l'intero Paese. Il prezzo medio al metro quadro variava da 5.338 euro a 13.162 euro per gli appartamenti più vecchi.

Il prezzo medio degli appartamenti di nuova costruzione è stato di 9.347 euro al m², con un range di prezzi al m² compreso tra 5.521 e 15.348 euro.

Alla fine del 2022, il costo medio di acquisto di un appartamento era di 910.819 euro, rispetto ai 912.000 euro della fine del 2021.

Prezzi di vendita annunciati per gli appartamenti nel 3° trimestre 2023

Questi prezzi di vendita sono i prezzi richiesti sui siti web degli immobili. Non corrispondono ai prezzi effettivamente pagati dagli acquirenti. C'è sempre una discrepanza tra i prezzi pubblicizzati e quelli pagati.

Nella città di Lussemburgo, i prezzi pubblicizzati sono stati in media di 12.071 euro al metro quadro nel 3° trimestre del 2023, rispetto ai 13.100 euro al metro quadro alla fine del 2022. I prezzi medi annunciati per gli appartamenti sono stati di 1.014.331 euro, rispetto a 1.062.735 euro alla fine del 2022.

Nei comuni limitrofi, nel 3° trimestre del 2023, i prezzi pubblicizzati al m² per la vendita di vecchi appartamenti sono stati :

  • 12.420 rispetto a 12.877 euro alla fine del 2022 e a 13.056 euro/m² nel 2021 per Bertrange.
  • 10.729 rispetto a 10.811 euro alla fine del 2022 e a 10.898 euro/m² nel 2021 per il comune di Hespérange,
  • 9.340, rispetto ai 9.941 euro alla fine del 2022 e ai 10.365 euro/m² del 2021 a Sandweiler,
  • 11.292 rispetto a 11.243 euro alla fine del 2022 e a 10.977 euro/m² nel 2021 per Strassen
  • 9.381 euro 9.894 euro entro la fine del 2022 e 9.587 euro/m² nel 2021 per Walferdange.

Scommettiamo che i prezzi annunciati per la fine del 2023 confermeranno un calo dei prezzi degli immobili in Lussemburgo.

Prezzi di vendita annunciati per le case in Lussemburgo

In media, nel 3° trimestre del 2023, i prezzi delle case pubblicizzate nel Granducato di Lussemburgo erano di 6.620 euro al metro quadro, rispetto a una media nazionale di 7.000 euro al metro quadro nel 2022. Il prezzo medio pubblicizzato di una casa era di 1.314.360 euro nel 3° trimestre del 2023, rispetto ai 1.388.411 euro del 2022 e ai 1.379.694 euro del 2021.

Nella città di Lussemburgo, il prezzo medio di vendita di una casa è stato di 1.887.781 euro nel 3° trimestre del 2023, rispetto ai 2.060.022 euro del 2022 e ai 2.147.824 euro del 2021.

I sobborghi interni di Lussemburgo restano molto ambiti per l'eccellente qualità della vita. Tuttavia, anche i prezzi delle case sono in calo. Ad esempio, i prezzi di vendita delle case a :

  • 1.885.041 euro contro 2.111.178 euro alla fine del 2022 in Bertrange
  • 1.969.478 euro rispetto a 2.413.118 euro alla fine del 2022 a Niederanven.
  • 1.647.903 euro rispetto a 1.807.341 euro alla fine del 2022 a Sandweiler
  • 2.157.143 euro rispetto a 2.463.478 euro alla fine del 2022 a Strassen

Più ci si allontana dalla città di Lussemburgo, più il prezzo al m² diminuisce. Una casa a Esch-sur Alzette costerà in media 618.631 euro nel 3° trimestre del 2023, rispetto ai 906.191 euro del 2022 e ai 933.465 euro del 2021.

*Fonte: Osservatorio dell'habitat - Liser 

Affitti medi pubblicizzati per comune

Volete affittare un immobile? Qui trovate la nostra guida all'affitto.

Gli affitti pubblicizzati in Lussemburgo stanno aumentando in modo generalizzato. Secondo Immotop, i prezzi pubblicizzati al metro quadro erano in media di 25,28 euro al metro quadro alla fine di dicembre 2023, rispetto a una media di 24,05 euro al metro quadro alla fine del 2022.

L'affitto medio al m² nella città di Lussemburgo è di 30,53 euro al m² alla fine del 2023, rispetto ai 28,39 euro al m² alla fine di dicembre 2022.

Come si valuta il prezzo di una casa in Lussemburgo?

State cercando di affittare o acquistare un immobile in Lussemburgo. Come si fa a sapere se il prezzo offerto è in linea con il mercato o se è sopravvalutato? Innanzitutto, ecco alcuni punti di riferimento.

Prezzi degli immobili e superficie (m²)

In Lussemburgo, il prezzo al m² di un immobile è inversamente proporzionale alla sua superficie. Più piccolo è l'immobile, più alto è il prezzo al m². Un appartamento di meno di 50 metri quadrati in Lussemburgo è valutato in media tra il 20 e il 25% in più al metro quadro rispetto a un appartamento familiare di 130 metri quadrati.

Le piccole superfici sono oggi molto apprezzate dagli investitori. I prezzi sono spesso sopravvalutati, soprattutto per le proprietà più vecchie. I proprietari fissano i prezzi in linea con quelli delle case nuove.

Condizioni dell'immobile e lavori da eseguire nella nuova casa

Le condizioni dell'immobile, sia esso affittato o acquistato, sono un fattore da tenere in considerazione nella valutazione. Ma attenzione ai costi nascosti! Alcuni lavori sono ovvi, mentre altri sono meno evidenti a prima vista. Prestate molta attenzione quando visitate i vari immobili.

Per valutare la qualità intrinseca di un immobile, l'attestato di prestazione energetica è un buon indicatore dell'efficienza energetica e dei lavori che devono essere eseguiti, anche se non sono visibili. A seconda della classificazione EPC dell'immobile, si dovrà eseguire una certa quantità di lavori per migliorare l'efficienza energetica e risparmiare sui costi di riscaldamento.

Attrattività della città di Lussemburgo e prezzi delle case

La città di Lussemburgo è molto attraente grazie alla sua economia dinamica. I luoghi di lavoro sono vicini (Kirchberg, Cloche d'Or), così come le scuole. Consultate il nostro articolo su dove vivere a Città del Lussemburgo.

Esch-sur-Alzette è oggi il secondo centro economico del Paese. Il distretto di Belval è attualmente in pieno sviluppo. L'attrattiva del sud del Paese dovrebbe essere rafforzata dalla riqualificazione di ex aree industriali dismesse (vedi sotto) e da progetti di sviluppo dei trasporti.

Gli spazi esterni fanno salire i prezzi

Dopo la crisi di Covid e il conseguente confinamento, le case con un'area esterna sono ora molto ricercate. Il loro prezzo è aumentato notevolmente rispetto alle case senza balcone o giardino.

Per un balcone si paga circa l'8% in più e per un giardino il 12% in più. In effetti, gli appartamenti al piano terra sono più ricercati al giorno d'oggi.

Impennata dei prezzi di garage e parcheggi in Lussemburgo

I garage e i posti auto coperti sono un fattore importante nel prezzo di acquisto di un immobile in Lussemburgo. Oggi possono rappresentare fino al 15% del prezzo totale della transazione.

Data la difficoltà di parcheggiare nel centro della città di Lussemburgo, i prezzi dei parcheggi continuano a salire. Valutati in media 42.000 euro alla fine del 2017, possono raggiungere i 90.000 euro nei nuovi insediamenti in Lussemburgo. Alcuni posti auto vengono venduti a più di 150.000 euro!

Nuovi quartieri in arrivo in Lussemburgo

Il Lussemburgo continua il suo sviluppo immobiliare. La sfida per i politici lussemburghesi oggi è quella di recuperare la maggior quantità di terreno possibile per creare il numero di abitazioni di cui il Paese ha bisogno.

Le autorità locali stanno incoraggiando la costruzione di "spazi vuoti". Stanno gradualmente trasformando le aree verdi in zone edificabili. L'onere fiscale sui terreni non edificati e sulle case vuote dovrebbe aumentare considerevolmente a partire dal 2023. L'obiettivo è quello di incoraggiare la vendita o l'affitto delle case vuote.

Anche le aree dismesse vengono riqualificate per creare nuovi quartieri.

Sviluppi immobiliari in Lussemburgo e nella regione del Centro

Progetti edilizi nel distretto di Kirchberg

Il quartiere di Kirchberg rappresenta un forte potenziale di sviluppo per la città di Lussemburgo. Tuttavia, la maggior parte dei terreni è di proprietà privata e non sempre è pronta alla vendita.

Tuttavia, il quartiere di Kirchberg si sta sviluppando ad alta velocità a nord con il nuovo sito di Op der Schled . Entro il 2030, il numero di residenti in questo distretto aumenterà di oltre 10.000 unità, con quasi 5.000 abitazioni aggiuntive. I distretti di Laangfur e Kuebebierg, le ultime riserve di terreno ancora da sviluppare, sono tra i principali progetti di sviluppo della capitale.

Forte potenziale di sviluppo nel distretto di Cessange

Anche il quartiere di Cessange è in fase di sviluppo immobiliare. Situato vicino alla zona industriale di Cloche d'Or, questo quartiere beneficia di una serie di piani di sviluppo per i privati, in particolare intorno al Parc de Cessange. I complessi residenziali di Guddebierg, Im Grundchen e Rue Verte dovrebbero contribuire ad aumentare significativamente la popolazione di questa zona.

I quartieri di Rollingergrund e Belair in fase di trasformazione

Il quartiere di Rollingergrund si trasforma. Lungo Rue de Rollingergrund è allo studio un nuovo progetto di "Faïencerie". Il piano prevede la creazione di una comunità a uso misto incentrata sulla vita urbana. Negozi, asili nido, banche, ristoranti e strutture per il tempo libero saranno costruiti intorno a una piazza centrale. Il castello di Septfontaines sarà completamente integrato nel nuovo sviluppo. I percorsi pedonali e ciclabili faranno parte dell'approccio alla mobilità dolce promosso dalla Città di Lussemburgo.

Anche la "Place de l'Etoile", all'incrocio tra i quartieri di Belair e Rollingergrund, è oggetto di un importante progetto di sviluppo. Questa piazza dovrebbe essere un vero e proprio centro di collegamento tra Lussemburgo e i comuni limitrofi, come Strassen. Una nuova linea di tram collegherà Lussemburgo a Strassen. 600 abitazioni e nuovi negozi saranno costruiti intorno a un'area pedonale. La Route d'Arlon sarà deviata da un tunnel, con la creazione di una stazione del trasporto pubblico sotterranea. Questo progetto fa parte del Piano di mobilità 2035.

Sviluppo della città di Sandweiler

A Sandweiler, a est della città di Lussemburgo, è prevista la costruzione di 20 nuovi edifici. Situata nelle immediate vicinanze della capitale e dell'aeroporto di Lussemburgo, la città di Sandweiler è una riserva di terra in mezzo alla natura. Il progetto prevede la costruzione di altre 110 abitazioni, uffici e negozi.

Sviluppi immobiliari nel sud del Lussemburgo

Creazione di nuovi quartieri a Esch-sur-Alzette

Anche la città di Esch-sur-Alzette continua la sua trasformazione con la creazione di 2 nuovi quartieri . Un tempo città industriale trascurata, Esch-sur-Alzette sta vivendo una nuova fase di vita grazie alla riduzione dei prezzi e, soprattutto, a un'economia sana con il centro Belval.

Metzeschmelz svilupperà le aree dismesse tra Esch e Schifflange, con 10.000 abitazioni aggiuntive previste per il 2028.

Sviluppo del settore Belval

Il quartiere Belval continua il suo sviluppo nel Miglio Quadrato. Le due torri Capelli offriranno 15 piani di abitazioni a 50 metri di altezza. Per quanto riguarda l'area dismessa di Route Lens a Esch, i suoi 10,5 ettari di superficie si concentrano sull'ambiente. Si prevede la costruzione di 3.000-3.500 abitazioni entro il 2026.

Nel tempo, Belval dovrebbe avere una popolazione di quasi 7.000 abitanti, rispetto ai meno di 400 del 2022.

Ristrutturazione del settore Schifflange

Dopo il quartiere di Belval, nel comune di Esch-sur-Alzette, il settore di Schifflange, un ex sito siderurgico, sarà completamente ristrutturato.

Arcelor Mittal prevede di convertire 61 ettari di terreni industriali dismessi in abitazioni (10.000 case, di cui il 30% a prezzi accessibili), scuole e un istituto secondario, ecc.

Nuovo quartiere della città di Dudelange

Anche la città di Dudelange avvierà la costruzione di un nuovo quartiere. Neischmelz comprenderà quasi 1.000 abitazioni, 50.000 m2 di negozi e 17.000 m2 di spazi verdi.

Un nuovo villaggio nel comune di Kehlen

La comunità di Kehlen sta investendo in un nuovo villaggio, Elmen. Questo ambizioso progetto eco-responsabile ospiterà 2.000 residenti in un ambiente misto, su una superficie totale di 27 ettari.

Progetti immobiliari nel nord del Lussemburgo

Anche la città di Wiltz sta pianificando la riqualificazione delle aree dismesse. Il progetto "Wunne mat der Wooltz" prevede la conversione di oltre 25 ettari in abitazioni, spazi di lavoro e negozi entro il 2030. Aree ricreative e per il tempo libero permetteranno ai 1.800 residenti del nuovo sito di godere di una nuova qualità di vita. Ancora una volta, l'attenzione è rivolta all'economia circolare.

In questo articolo troverete anche una cronistoria delle ultime tendenze immobiliari in Lussemburgo.

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