Mercato immobiliare e prezzi: cosa aspettarsi?

I prezzi pubblicizzati sono ora più alti di quelli delle principali città europee. Va detto che il Paese soffre di una carenza di alloggi a fronte di una costante crescita demografica.

Caratteristiche del mercato immobiliare del Lussemburgo

Offerta insufficiente di immobili rispetto alla domanda

Il mercato immobiliare lussemburghese è chiaramente caratterizzato da un’insufficienza dell’offerta rispetto alla domanda.

A terra ci sono cantieri permanenti per la costruzione di appartamenti e case unifamiliari. Tuttavia, la nascita e lo sviluppo di nuovi quartieri (Cloche d’Or, Kirchberg, Belval, ecc.) non bastano a soddisfare la domanda di acquisto o di affitto di immobili.

L’offerta rimane insufficiente a soddisfare l’afflusso di domanda. E questa crescita della domanda non è destinata a fermarsi, dato che la popolazione continua ad aumentare in modo significativo. Continuano ad arrivare nuovi lavoratori , attratti da prospettive di carriera e salari interessanti,

Lo Statec prevede ancora un fabbisogno di 5.600-7.500 abitazioni aggiuntive all’anno. Tuttavia, il mercato immobiliare sembra essersi fermato dalla fine del 2022.

Dopo diversi anni di impennate dei prezzi, il mercato immobiliare sta rallentando

Il mercato immobiliare lussemburghese ha registrato un’impennata dei prezzi dal 2019. La Commissione europea ha stimato che gli immobili erano sopravvalutati fino al 28%. Nel periodo recente, dal 2010, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del +56%. Nello stesso periodo, il reddito mediano è aumentato solo del 35%.

Prendendo come base 100 i prezzi delle case del 2005, questi sono stati moltiplicati nel 2021 per :

• 2,6 per le vendite di case, tutti i comuni e tutte le proprietà combinate
• 3, 0 per le vendite piatte
• 1,6 per gli affitti di case
• 1,7 per gli affitti piatti.

Vedere il costo degli alloggi nel bilancio familiare.

Di fronte a un mercato considerato sopravvalutato e sull’orlo del surriscaldamento, il governo e le autorità locali hanno adottato misure per creare più alloggi. A partire dal 2023, l’onere fiscale sarà aumentato sui terreni edificabili e sulle case vuote, con un significativo aumento dell’imposta sulla proprietà.

I prezzi degli immobili sono aumentati di oltre il 10% nel 2019, 2020 e 2021. Tuttavia, dalla fine del 2022, la crescita è rallentata ad “appena il 9,6%” su base annua. Il 4° trimestre del 2022 e il 1° trimestre del 2023 mostrano addirittura un calo dei prezzi. Vedi le ultime tendenze immobiliari qui.

Prezzi medi pubblicizzati in Lussemburgo fino alla fine del 2022

I prezzi degli alloggi sono in calo?

Volete acquistare un appartamento o una casa in Lussemburgo? Qui vi illustriamo tutti i buoni motivi per acquistare la vostra casa.

Secondo gli atti notarili registrati, i prezzi di vendita nel 4° trimestre del 2022 sono aumentati di :

• 8,2% per gli appartamenti esistenti (+14% nel 2021)
• 9,6% per gli appartamenti in futuro stato di completamento (+4% nel 2021)

Va notato, tuttavia, che le nuove vendite avvengono generalmente più nei comuni costosi, come la capitale del Lussemburgo o i suoi sobborghi.

Prezzi di vendita degli appartamenti

In media, i prezzi registrati per la vendita di vecchi appartamenti nel Granducato erano di 8.734 euro al metro quadro alla fine del 2022, rispetto ai 10.400 euro al metro quadro alla fine del 2021 per l’intero Paese. Il prezzo medio al metro quadro variava da 5.338 euro a 13.162 euro per i vecchi appartamenti.

Il prezzo medio al metro quadro per gli appartamenti prefabbricati di nuova costruzione è stato di 9.347 euro, con un range di prezzi al metro quadro compreso tra 5.521 e 15.348 euro.

Alla fine del 2022, il costo medio di acquisto di un appartamento era di 910.819 euro, rispetto ai 912.000 euro della fine del 2021.

Tuttavia, i prezzi annunciati alla fine del 2022 non riflettevano pienamente questo calo. Nella città di Lussemburgo, i prezzi pubblicizzati alla fine del 2022 erano in media di 13.100 euro/m² (13.000 euro/m² alla fine del 2021), con un prezzo medio pubblicizzato di 1.062.735 euro (1.061.000 euro alla fine del 2021) per un appartamento.

Nei comuni limitrofi, alla fine del 2022, i prezzi di vendita pubblicizzati per gli immobili esistenti erano pari a :

• 12.877 entro la fine del 2022 (13.056 €/m² nel 2021) per Bertrange.
• 10.811 entro la fine del 2022 (10.898 euro/m² nel 2021) per il comune di Hespérange,
• 9.941 entro la fine del 2022 (10.365 €/m² nel 2021) a Sandweiler,
• 11.243 entro la fine del 2022 (10.977 euro/m² nel 2021) per Strassen
• 9.894 entro la fine del 2022 (9.587 €/m² nel 2021) per Walferdange.

Prezzi di vendita delle case

Alla fine del 2022, il prezzo medio pubblicizzato per la vendita di case nel Granducato di Lussemburgo era di 7.000 euro al metro quadro (6.013 euro al metro quadro nel 2021), rispetto alla media nazionale. Il prezzo medio delle case pubblicizzate era di 1.388.411 euro nel 2022, rispetto ai 1.379.694 euro del 2021.

Nella città di Lussemburgo, il prezzo medio di vendita di una casa è stato di 2.060.022 euro nel 2022, rispetto ai 2.147.824 euro del 2021.

I sobborghi interni di Lussemburgo rimangono molto ambiti per l’eccellente qualità della vita. Ad esempio, i prezzi per :

• 2.111.178 euro a Bertrange
• 2.413.118 a Niederanven.
• 1.807.341 euro a Sandweiler
• 2.463.478 euro a Strassen

Più ci si allontana dalla città di Lussemburgo, minore sarà il prezzo al m². Il prezzo medio di una casa a Esch-sur Alzette dovrebbe essere di 906.191 euro nel 2022 (933.465 euro nel 2021).

* Source Habitat Observatory – Liser

Affitti medi pubblicizzati per comune

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Ma prima di tutto, è importante sapere che gli affitti sono generalmente in aumento. Alla fine di dicembre 2022, i prezzi pubblicizzati per m² erano in media di 34,15 euro al m2 negli ultimi 12 mesi per tutto il Lussemburgo.

L’affitto medio per m² nella città di Lussemburgo è di 39,16 €/m², ossia una media di 1.581 € al mese.

Gli affitti degli appartamenti nei comuni limitrofi sono nelle seguenti medie:

• Sandweiler 2.018 euro, Walferdange 1.453 euro, Hespérange 1.888 euro e Strassen 1.900 euro.

Anche in questo caso, i prezzi diminuiscono man mano che ci si allontana dal Lussemburgo. Un appartamento a Leudelange viene affittato in media a 1.224 euro al mese, mentre a Steinfort costa circa 1.730 euro.

* Source Habitat Observatory – Liser

Quali criteri devono essere utilizzati per valutare una proprietà?

Volete affittare o acquistare una casa in Lussemburgo. Come si fa a sapere se il prezzo offerto è in linea con il mercato o se è eccessivo? Prima di tutto, alcuni punti di riferimento.

Prezzo e superficie in m²

Il prezzo al mq di un immobile è inversamente proporzionale alla sua superficie. Più piccola è una proprietà, più alto è il suo prezzo per m². Un appartamento di meno di 50 m² in Lussemburgo è valutato in media tra il 20 e il 25% in più per metro quadro rispetto a un appartamento familiare di 130 metri quadri.

Le aree più piccole sono ora molto richieste dagli investitori. I prezzi sono spesso sopravvalutati, soprattutto nelle abitazioni più vecchie. I proprietari fissano i loro prezzi in linea con quelli richiesti per le nuove abitazioni.

Condizioni dell’immobile

Le condizioni dell’immobile affittato o acquistato sono un punto da tenere in considerazione nella valutazione. Ma attenzione ai costi nascosti! Alcuni lavori sono evidenti, altri meno.

Il passaporto energetico è un buon indicatore della qualità intrinseca dell’immobile. A seconda della classificazione dell’immobile, dovrete eseguire una certa quantità di lavori o sostenere costi significativi per riscaldare l’immobile.

L’attrattiva della città di Lussemburgo

La città di Lussemburgo è molto attraente grazie al suo dinamismo economico. I luoghi di lavoro sono vicini (Kirchberg, Cloche d’Or), così come le scuole. Vedi il nostro articolo su dove vivere a Città del Lussemburgo.

Esch-sur-Alzette è oggi il secondo centro economico del Paese. Il quartiere di Belval è attualmente in pieno sviluppo. L’attrattiva del sud del Paese dovrebbe essere rafforzata con lo sviluppo delle ex aree industriali dismesse (vedi sotto) e con progetti di sviluppo dei trasporti.

Aree esterne

Dopo la crisi del Covid e il suo successivo contenimento, le abitazioni con un esterno sono molto richieste. Il loro prezzo è aumentato notevolmente rispetto alle abitazioni senza balcone o giardino.

Per un balcone si paga circa l’8% in più, per un giardino il 12% in più. Di conseguenza, gli appartamenti al piano terra sono ora più ricercati.

La valutazione di garage e parcheggi

I garage e i posti auto interni sono un fattore importante nel budget di acquisto di una proprietà. Oggi, possono rappresentare fino al 15% dell’importo totale della transazione.

I prezzi dei parcheggi continuano a salire. Valutati in media nel paese a 42.000 euro alla fine del 2017, possono essere valutati a 90.000 euro nelle nuove costruzioni in Lussemburgo.

I nuovi quartieri che verranno in Lussemburgo

Il Lussemburgo continua il suo sviluppo immobiliare. Oggi la sfida è quella di recuperare la maggior quantità di terreno possibile per raggiungere il numero di unità abitative necessarie nel Paese.

I comuni incoraggiano la costruzione su “spazi vuoti”. Si stanno gradualmente trasformando le aree verdi in zone edificabili. La tassazione sui terreni abbandonati e sulle abitazioni vuote aumenterà notevolmente a partire dal 2023. L’obiettivo è promuovere la vendita o il noleggio.

Le aree dismesse sono sempre più sviluppate.

Sviluppi immobiliari in Lussemburgo e nella regione del Centro

Distretto di Kirchberg

Kirchberg rappresenta un forte potenziale di sviluppo per la città di Lussemburgo. Tuttavia, la maggior parte dei terreni sono di proprietà privata e non sempre sono disposti a vendere.

Tuttavia, il quartiere di Kirchberg si sta sviluppando ad alta velocità a nord con il nuovo sito Op der Schled. Nel 2030, questo aumenterà il numero di abitanti di 10.000 persone in quasi 5.000 abitazioni aggiuntive. Questo include i distretti di Laangfur e Kuebebierg, le ultime riserve di terra ancora da sviluppare.

Distretto di Cessange

Anche il quartiere di Cessange è in pieno sviluppo. Situato vicino alla Cloche d’Or, ha visto la creazione di numerosi Piani di Sviluppo Speciale, in particolare intorno al Parc de Cessange. I complessi residenziali Guddebierg, Im Grundchen e Rue Verte dovrebbe aumentare significativamente la popolazione di questo distretto.

Distretti di Rollingergrund e Belair

Anche il quartiere Rollingergrund sarà trasformato. Lungo Rue de Rollingergrund è allo studio un nuovo progetto di “Faïencerie”. Questo progetto prevede uno spazio abitativo misto, con un’attenzione particolare alla vita urbana. Intorno a una piazza centrale sorgeranno negozi, asili nido, banche, ristoranti e strutture per il tempo libero. Lo Château de Septfontaines sarà pienamente integrato in questo nuovo progetto. Le piste pedonali e ciclabili faranno parte della mobilità dolce promossa dalla città di Lussemburgo.

Verrà inoltre sviluppato il progetto “Place de l’Etoile” all’incrocio tra i quartieri di Belair e Rollingergrund. Verrà creata un’isola di scambio tra il Lussemburgo e i comuni limitrofi, come Strassen. Una nuova linea di tram collegherà Lussemburgo a Strassen. 600 unità abitative e nuovi negozi saranno costruiti intorno a un’area pedonale. La Route d’Arlon dovrebbe essere deviata attraverso un tunnel con la creazione di una stazione di trasporto pubblico sotterranea. Questo progetto fa parte del Piano di mobilità 2035.

Sandweiler

A Sandweiler, nella parte orientale della città di Lussemburgo, dovrebbero essere costruiti 20 nuovi edifici. Situata nelle immediate vicinanze della capitale e dell’aeroporto, la città di Sandweiler è una riserva terrestre nel cuore della natura. Il progetto prevede la costruzione di altre 110 abitazioni, uffici e negozi.

Sviluppi immobiliari della regione meridionale

Esch-sur-Alzette

AncheEsch-sur-Alzette continua la sua trasformazione con la creazione di due nuovi quartieri. Ciò conferma l’attrattiva di Esch-sur-Alzette e soprattutto la sua buona salute economica.

Rout Lens sul lato di Terres Rouges consentirà la costruzione di un numero di abitazioni compreso tra 3.000 e 3.500 entro il 2026. Metzeschmelz sorgerà sui terreni industriali abbandonati tra Esch e Schifflange, con 10.000 abitazioni previste per il 2028.

Settore Belval

Il quartiere Belval continua a svilupparsi nel Miglio Quadrato. Le due torri Capelli avranno 15 piani di unità residenziali e un’altezza di 50 metri. Per quanto riguarda il terreno incolto di Route Lens a Esch, si concentra sull’ambiente sui suoi 10,5 ettari.

A lungo termine, Belval dovrebbe avere quasi 7.000 abitanti, rispetto ai meno di 400 del 2022.

Settore Schifflange

Dopo il quartiere Belval nel comune di Esch-sur-Alzette, il settore Schifflange sarà completamente ristrutturato.

I 61 ettari di ex terreni industriali di Arcelor Mittal saranno convertiti in abitazioni (10.000 case, di cui il 30% a prezzi accessibili), scuole, un liceo, ecc. L’economia circolare e il mix sociale saranno favoriti, così come la mobilità dolce.

Città di Dudelange

Anche la città di Dudelange sta per avviare la costruzione di un nuovo quartiere. Neischmelz avrà quasi 1.000 abitazioni, 50.000 m2 di negozi e 17.000 m2 di spazi verdi.

Città di Kehlen

Il comune di Kehlen sta investendo in un nuovo villaggio, Elmen. Questo sviluppo eco-responsabile a uso misto ospiterà 2.000 residenti su un’area di 27 ettari.

Progetti immobiliari nella regione Nord

La città di Wiltz sta anche considerando lo sviluppo delle sue aree dismesse.

Il progetto “Wunne mat der Wooltz” prevede la conversione di oltre 25 ettari in abitazioni, spazi di lavoro e negozi entro il 2030. Le aree per il tempo libero e la ricreazione forniranno una nuova qualità di vita per i 1.800 abitanti del nuovo sito. Ancora una volta si darà priorità all’economia circolare.

In questo articolo troverete anche la storia delle ultime tendenze immobiliari in Lussemburgo.

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