Los precios anunciados son ahora más altos que en las principales ciudades europeas. Hay que decir que el país sufre escasez de viviendas ante el constante crecimiento demográfico.
Características del mercado inmobiliario luxemburgués
Insuficiente oferta inmobiliaria en comparación con la demanda
El mercado inmobiliario luxemburgués está claramente marcado por una insuficiencia de la oferta frente a la demanda.
Sobre el terreno, hay obras permanentes de construcción de edificios de apartamentos y casas unifamiliares. Sin embargo, la aparición y el desarrollo de nuevos barrios (Cloche d’Or, Kirchberg, Belval, etc.) no bastan para satisfacer la demanda de compra o alquiler de inmuebles.
La oferta sigue siendo insuficiente para satisfacer la afluencia de la demanda. Y este crecimiento de la demanda no va a detenerse, ya que la población sigue aumentando considerablemente. Siguen llegando nuevos trabajadores , atraídos por perspectivas profesionales y salarios atractivos,
Statec sigue previendo una necesidad de entre 5.600 y 7.500 viviendas adicionales al año. Sin embargo, el mercado inmobiliario parece haberse estancado desde finales de 2022.
Tras varios años de precios al alza, el mercado inmobiliario se ralentiza
El mercado inmobiliario luxemburgués ha experimentado un repunte de los precios desde 2019. La Comisión Europea estimó que los inmuebles estaban sobrevalorados hasta un 28%. En el período reciente, desde 2010, los precios de la vivienda han aumentado un +56%. En el mismo periodo, la renta media sólo aumentó un 35%.
Tomando como base 100 los precios de la vivienda de 2005, éstos se han multiplicado en 2021 por :
- 2,6 para las ventas de viviendas, todos los municipios y todas las propiedades combinadas
- 3, 0 para ventas planas
- 1,6 para el alquiler de viviendas
- 1,7 para los alquileres de pisos.
Ver el coste de la vivienda en el presupuesto familiar.
Ante un mercado considerado sobrevalorado y al borde del recalentamiento, el Gobierno y las autoridades locales han tomado medidas para crear más viviendas. A partir de 2023, se incrementará la presión fiscal sobre los terrenos edificables y las viviendas vacías, con un importante aumento del IBI.
Los precios de la vivienda han subido más de un 10% en 2019, 2020 y 2021. Sin embargo, desde finales de 2022, el crecimiento se ha ralentizado hasta “sólo el 9,6%” anual. El cuarto trimestre de 2022 y el primero de 2023 muestran incluso una caída de los precios. Vea las últimas tendencias inmobiliarias aquí.
Precios medios anunciados en Luxemburgo hasta finales de 2022
¿Baja el precio de la vivienda?
¿Quiere comprar un piso o una casa en Luxemburgo? Aquí detallamos todas las buenas razones para comprar su casa.
Según las escrituras notariales registradas, los precios de venta en el 4º trimestre de 2022 aumentaron un :
- 8,2% para los pisos existentes (+14% en 2021)
- 9,6% para los apartamentos en futuro estado de terminación (+4% en 2021)
No obstante, hay que señalar que las nuevas ventas suelen producirse más en municipios caros, como la capital de Luxemburgo o sus suburbios.
Precios de venta de pisos
De media, los precios registrados por la venta de pisos antiguos en el Gran Ducado eran de 8.734 euros por metro cuadrado a finales de 2022, frente a los 10.400 euros por metro cuadrado registrados a finales de 2021 en el conjunto del país. El precio medio por metro cuadrado osciló entre 5.338 y 13.162 euros para los pisos antiguos.
El precio mediopor metro cuadrado de los pisos prefabricados de nueva construcción fue de 9.347 euros,con una horquilla de precios por metro cuadrado de 5.521 a 15.348 euros.
A finales de 2022, el coste medio de la compra de un piso era de 910.819 euros, frente a los 912.000 euros de finales de 2021.
Sin embargo, los precios anunciados a finales de 2022 no reflejaban plenamente esta caída. En la ciudad de Luxemburgo, los precios anunciados a finales de 2022 se situaban en una media de 13.100 euros/m² (13.000 euros/m² a finales de 2021), con un precio medio anunciado de 1.062.735 euros (1.061.000 euros a finales de 2021) para un piso.
En los municipios vecinos, a finales de 2022, los precios de venta anunciados para las viviendas existentes se situaban en :
- 12.877 euros/m² a finales de 2022 (13.056 euros/m² en 2021) para Bertrange.
- 10.811 euros para finales de 2022 (10.898 euros/m² en 2021) para el municipio de Hespérange,
- 9.941 euros/m² a finales de 2022 (10.365 euros/m² en 2021) en Sandweiler,
- 11.243 euros a finales de 2022 (10.977 euros/m² en 2021) para Strassen
- 9.894 euros/m² a finales de 2022 (9.587 euros/m² en 2021) para Walferdange.
Precios de venta de las viviendas
A finales de 2022, el precio medio anunciado para la venta de viviendas en el Gran Ducado de Luxemburgo era de 7.000 euros por metro cuadrado (6.013 euros por metro cuadrado en 2021), frente a la media nacional. El precio medio de la vivienda anunciado fue de 1.388.411 euros en 2022, frente a los 1.379.694 euros de 2021.
En Luxemburgo capital, el precio medio anunciado de una vivienda fue de 2.060.022 euros en 2022, frente a los 2.147.824 euros de 2021.
Los suburbios del interior de Luxemburgo siguen siendo muy codiciados por su excelente calidad de vida. Por ejemplo, los precios de :
- 2.111.178 euros en Bertrange
- 2.413.118 en Niederanven.
- 1.807.341 euros en Sandweiler
- 2.463.478 euros a Strassen
Cuanto más lejos de la ciudad de Luxemburgo, menor es el precio por m². Se espera que el precio medio de una vivienda en Esch-sur Alzette sea de 906.191 euros en 2022 (933.465 euros en 2021).
*Fuente: Observatoire de l’Habitat – Liser
Alquileres medios anunciados por municipio
Usted quiere ¿alquiler de vivienda? Puede encontrar nuestra guía de alquileres aquí.
Pero, en primer lugar, es importante saber que los alquileres, en general, están subiendo. A finales de diciembre de 2022, los precios anunciados por m² alcanzaron una media de 34,15 euros por m2 en los últimos 12 meses para el conjunto de Luxemburgo.
El alquiler medio por m² en la ciudad de Luxemburgo es de 39,16 euros/m², es decir, una media de 1.581 euros al mes.
Los alquileres de los pisos en los municipios vecinos están en las siguientes medias:
- Sandweiler 2.018 euros, Walferdange 1.453 euros, Hespérange 1.888 euros y Strassen 1.900 euros.
También en este caso, los precios descienden a medida que uno se aleja de Luxemburgo. Un piso en Leudelange se alquila por una media de 1.224 euros al mes, mientras que en Steinfort cuesta unos 1.730 euros.
*Fuente: Observatoire de l’Habitat – Liser
¿Qué criterios deben utilizarse para evaluar una propiedad?
Quiere alquilar o comprar una vivienda en Luxemburgo. ¿Cómo saber si el precio ofrecido es acorde con el mercado o está sobrevalorado? En primer lugar, algunos puntos de referencia.
Precio y superficie en m²
El precio por m² de un inmueble es inversamente proporcional a su superficie. Cuanto más pequeño sea el inmueble, mayor será el precio por m². Un piso de menos de 50 m² en Luxemburgo se valora de media entre un 20 y un 25% más por metro cuadrado que un piso familiar de 130 metros cuadrados.
Las zonas más pequeñas son ahora muy demandadas por los inversores. Los precios suelen estar sobrevalorados, especialmente en las viviendas más antiguas. Los propietarios fijan sus precios en función de los precios de las viviendas nuevas.
Estado del inmueble
El estado de la vivienda alquilada o comprada es un punto a tener en cuenta en la evaluación. Pero cuidado con los costes ocultos. Algunos de los trabajos son obvios, otros no tanto.
El pasaporte energético es un buen indicador de la calidad intrínseca del inmueble. En función de la calificación del inmueble, tendrá que realizar una serie de obras o incurrir en gastos importantes para calentar la vivienda.
El atractivo de la ciudad de Luxemburgo
La ciudad de Luxemburgo es muy atractiva por su dinamismo económico. Los centros de trabajo están cerca (Kirchberg, Cloche d’Or), así como las escuelas. Consulte nuestro artículo sobre dónde vivir en la ciudad de Luxemburgo.
Esch-sur-Alzette es ahora el segundo centro económico del país. El barrio de Belval está actualmente en pleno desarrollo. El atractivo del sur del país debería reforzarse con el desarrollo de antiguos terrenos industriales abandonados (véase más adelante) y proyectos de desarrollo del transporte.
Zonas exteriores
Desde la crisis de Covid y el consiguiente bloqueo, las viviendas con zona exterior están muy solicitadas. Su precio ha subido considerablemente en comparación con las viviendas sin balcón o jardín.
Se debe pagar un 8% más por un balcón y un 12% por un jardín. En consecuencia, los pisos de planta baja son ahora más cotizados.
Valoración de garajes y aparcamientos
Los garajes y las plazas de aparcamiento cubiertas son un factor importante en el presupuesto de compra de una propiedad. Hoy en día, pueden representar hasta el 15% del importe total de la transacción.
Los precios de los aparcamientos siguen subiendo. Valorados de media en el país en 42.000 euros a finales de 2017, pueden llegar a valer 90.000 euros en las nuevas construcciones en Luxemburgo.
Los nuevos distritos que vendrán en Luxemburgo
Luxemburgo continúa su desarrollo inmobiliario. El reto actual es recuperar la mayor cantidad de suelo posible para conseguir el número de viviendas que necesita el país.
Los ayuntamientos fomentan la construcción en “espacios huecos”. Poco a poco van transformando las zonas verdes en zonas edificables. La fiscalidad sobre los terrenos abandonados y las viviendas vacías aumentará considerablemente a partir de 2023. El objetivo es promover la venta o el alquiler.
Los terrenos baldíos se desarrollan cada vez más.
Promociones inmobiliarias en Luxemburgo y la región Centro
Distrito de Kirchberg
Kirchberg representa un fuerte potencial de desarrollo para la ciudad de Luxemburgo. Sin embargo, la mayoría de los terrenos son de propiedad privada y no siempre están dispuestos a vender.
Sin embargo, el distrito de Kirchberg se está desarrollando a gran velocidad hacia el norte con el nuevo emplazamiento de Op der Schled. En 2030, el número de habitantes aumentará en 10.000 personas en casi 5.000 viviendas más. Esto incluye los distritos de Laangfur y Kuebebierg, las últimas reservas de tierra que quedan por desarrollar.
Distrito de Cessange
El distrito de Cessange también está en pleno desarrollo. Situada cerca de la Cloche d’Or, ha sido testigo de la creación de numerosos Planes Especiales de Desarrollo, sobre todo en torno al Parque de Cessange. Las urbanizaciones Guddebierg, Im Grundchen y Rue Verte debería aumentar significativamente la población de este distrito.
Distritos de Rollingergrund y Belair
El distrito de Rollingergrund también se transformará. Se está estudiando un nuevo proyecto de “Faïencerie” a lo largo de la Rue de Rollingergrund. Este proyecto prevé un entorno de vida mixto, centrado en la vida urbana. Alrededor de una plaza central se construirán tiendas, servicios de guardería, bancos, restaurantes e instalaciones de ocio. El Château de Septfontaines se integrará plenamente en este nuevo proyecto. Las vías peatonales y ciclistas formarán parte de la movilidad blanda promovida por la ciudad de Luxemburgo.
También se desarrollará el proyecto de la “Place de l’Etoile”, en la intersección de los barrios de Belair y Rollingergrund. Se creará una isla de intercambio entre Luxemburgo y los municipios vecinos, como Strassen. Una nueva línea de tranvía conectará Luxemburgo con Strassen. También se construirán 600 viviendas y nuevos comercios en torno a una zona peatonal. La Route d’Arlon debería desviarse a través de un túnel con la creación de una estación de transporte público subterránea. Este proyecto forma parte del Plan de Movilidad 2035.
Sandweiler
En Sandweiler, al este de la ciudad de Luxemburgo, se construirán 20 nuevos edificios. Situada en las inmediaciones de la capital y del aeropuerto, la ciudad de Sandweiler es una reserva territorial en plena naturaleza. El proyecto incluye la construcción de 110 viviendas adicionales, oficinas y comercios.
Promociones inmobiliarias de la región sur
Esch-sur-Alzette
Esch-sur-Alzette también prosigue su transformación con la creación de dos nuevos distritos. Esto confirma el atractivo de Esch-sur-Alzette y, sobre todo, su buena salud económica.
Rout Lens, en el lado de Terres Rouges, permitirá la construcción de entre 3.000 y 3.500 viviendas de aquí a 2026. Metzeschmelz se construirá en el erial industrial entre Esch y Schifflange, con 10.000 viviendas previstas para 2028.
Sector Belval
El barrio de Belval sigue desarrollándose en la Milla Cuadrada. Las dos torres Capelli tendrán 15 plantas de viviendas con una altura de 50 metros. En cuanto al terreno baldío de la Ruta Lens en Esch, se centra en el medio ambiente en sus 10,5 hectáreas.
A largo plazo, Belval debería tener casi 7.000 habitantes, frente a los menos de 400 de 2022.
Sector de las bridas
Después del barrio de Belval, en el municipio de Esch-sur-Alzette, el sector de Schifflange será completamente reestructurado.
Las 61 hectáreas de antiguos terrenos industriales de Arcelor Mittal se convertirán en viviendas (10.000 viviendas, de las cuales el 30% serán asequibles), colegios, un instituto, etc. Se favorecerá la economía circular y la mezcla social, así como la movilidad suave.
Ciudad de Dudelange
La ciudad de Dudelange también va a poner en marcha la construcción de un nuevo barrio. Neischmelz contará con casi 1.000 viviendas, 50.000 m2 de comercios y 17.000 m2 de zonas verdes.
Ciudad de Kehlen
El municipio de Kehlen está invirtiendo en un nuevo pueblo, Elmen. Este proyecto eco-responsable de uso mixto albergará a 2.000 residentes en un terreno de 27 hectáreas.
Proyectos inmobiliarios en la región Norte
La ciudad de Wiltz también está estudiando el desarrollo de sus terrenos baldíos.
El proyecto “Wunne mat der Wooltz” convertirá más de 25 hectáreas en viviendas, espacios de trabajo y comercios de aquí a 2030. Las zonas de ocio y recreo proporcionarán una nueva calidad de vida a los 1.800 habitantes del nuevo recinto. Una vez más, se dará prioridad a la economía circular.
También encontrará en este artículo la historia de las últimas tendencias inmobiliarias en Luxemburgo.
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