Aujourd’hui, plus de 70% des résidents au Luxembourg sont propriétaires de leur logement. Ce taux est supérieur à la moyenne européenne. Pourquoi un tel engouement pour la propriété alors que les prix de l’immobilier sont élevés ? On vous explique ici pourquoi.
Lorsqu’on s’installe dans un nouveau pays, la location de son nouveau logement est de prime abord le choix le plus évident. Pourtant, si vous envisagez une expatriation au Luxembourg pour deux années ou plus, certains éléments devraient vous inciter à devenir propriétaire.
Vous souhaitez investir dans un logement locatif ? Vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux.
Une fiscalité de l’immobilier avantageuse au Luxembourg
La fiscalité est une des premières raisons pour acquérir son logement au Luxembourg. En effet, la fiscalité relative à la propriété de la résidence principale y est plutôt favorable.
Bëllegen Akt, réduction des frais notariés sur un achat immobilier
Lors de l’achat d’un bien immobilier, les acheteurs doivent payer des frais lors de la signature de l’acte d’acquisition chez le notaire. En général, ces frais d’enregistrement s’élèvent à 7% du prix du bien immobilier. Ils se composent de 6% de droits d’enregistrement et de 1% de droits de transcription.
Réduction des frais notariés sur la résidence principale
Toutefois, lors de l’achat de sa résidence principale, le nouvel acquéreur bénéficie de frais notariés réduits. En effet, le “Bëllegen Akt” réduit ces frais d’enregistrement pour tout premier achat de sa résidence principale au Luxembourg.
Aujourd’hui, le “Bëllegen Akt ” établit un crédit d’impôt de 40.000 euros par acquéreur de sa résidence principale pour les achats immobiliers réalisés en 2024. Précédemment de 20.000 euros, puis de 30.000 euros, ce nouveau cadeau fiscal montre la volonté du gouvernement de relancer le secteur immobilier en souffrance depuis 2023. Un couple peut ainsi bénéficier jusqu’à 80.000 euros de cadeau fiscal sur les frais notariés.
Comment bénéficier de frais de notaire réduits sur sa résidence principale ?
Pour bénéficier de ce cadeau fiscal à l’achat, vous devez habiter personnellement votre nouveau logement au minimum 2 ans. Si vous quittez votre logement avant les 2 ans requis, vous serez obligés de rembourser les sommes accordées. En revanche, vous pouvez louer ce bien au-delà de ces 2 ans, sans que cette faveur fiscale ne soit remise en cause.
Les honoraires de notaire sont par ailleurs relativement limités sur le transfert de propriété. Voir les frais d’acquisition d’un bien immobilier.
TVA logement réduite pour la résidence principale
La résidence principale bénéficie également d’un taux de TVA super-réduit. En cas d’achat d’une résidence neuve en VEFA ou de travaux de construction ou de rénovation, l’Etat luxembourgeois offre un taux de TVA à 3% au lieu de 17% sur le montant des travaux.
Cette faveur fiscale ne peut cependant pas excéder 50.000€ par logement en tant que résidence principale. En cas de travaux dans sa résidence principale, le propriétaire devra faire une demande préalable auprès de la commune de localisation du logement.
Tout acquéreur d’un logement neuf en VEFA pourra également bénéficier de ce taux de TVA réduit, à condition que le logement soit sa future résidence principale.
Impôt foncier moindre sur une résidence principale
L’impôt foncier est une taxe calculée sur les biens immobiliers bâtis et non bâtis. Il est payable annuellement à la commune où se situe le bien immobilier.
Le taux d’imposition est déterminé par chaque commune. Il s’applique sur la valeur unitaire du bien. La valeur unitaire est spécifiée au propriétaire par la Division des Evaluations Immobilières. Jusqu’à ce jour, le montant de l’impôt foncier est très faible, de quelques dizaines d’euros pour une maison avec jardin.
A compter de 2026, une nouvelle loi réévalue le montant de l’impôt foncier. Les propriétaires bénéficieront d’une décote sur l’impôt foncier de leur résidence principale. En revanche, il est prévu de taxer plus lourdement les logements vides et les terrains viabilisés non valorisés. L’objectif est d’inciter les propriétaires à construire ou à louer.
Voir ici le simulateur gouvernemental de calcul de l’impôt foncier.
Exonération de la plus-value sur la résidence principale
Au Luxembourg, la plus-value potentielle réalisée lors de la revente de sa résidence principale est en principe non imposable. Pour en bénéficier, le bien doit :
- avoir été occupé dès l’acquisition
- ou occupé durant les 5 années précédant la vente
- ou vendu pour des motifs familiaux ou professionnels impératifs.
Dans tous les cas, la vente doit avoir lieu au plus tard au 31 décembre suivant l’année du déménagement.
Si l’habitation vendue est inoccupée au moment de la vente, il faudra répondre aux 3 conditions suivantes pour bénéficier de l’exonération de la plus-value :
- avoir occupé le logement aussitôt après l’acquisition
- et ne pas être propriétaire d’une autre habitation type résidence secondaire ou pied-à-terre
- et la vente doit être réalisée pour des motifs impérieux, professionnels ou familiaux.
On notera que la résidence principale au Luxembourg peut-être différente d’un domicile fiscal à l’étranger.
En 2024, la vente de la résidence principale est non imposable en cas de plus-value si le bien est vendu au Fonds du logement.
Diminution du taux d’imposition sur un bien immobilier locatif
Dans le cadre d’une vente d’un logement investisseur détenu depuis plus de 2 ans, le taux d’imposition de la plus-value est désormais de 10% contre 20% précédemment.
Déduction des frais d’obtention d’un bien immobilier
Les frais d’obtention d’un immeuble peuvent être déduits dans sa déclaration fiscale de revenus fonciers. Pour cela, l’immeuble doit être en cours de construction, de rénovation ou achevé. L’immeuble peut être situé au Luxembourg ou à l’étranger.
Ces frais d’obtention correspondent notamment aux frais d’ouverture d’un crédit immobilier, à l’impôt foncier et aux intérêts du prêt immobilier souscrit pour l’acquisition du bien.
A compter de 2024, le plafond des intérêts déductibles de ses impôts est de 4.000 euros par an et par personne pour un même ménage. Après 6 ans, ce plafond est de 3.000 euros et de 2.000 euros après 10 ans.
Amortissement d’un bien d’investissement locatif
Lors d’une acquisition locative en VEFA, l’investisseur peut bénéficier d’un taux d’amortissement de 6% sur 6 ans, avec un plafond jusqu’à 250.000 euros par an.
Pourquoi investir dans l’immobilier au Luxembourg ?
Un marché immobilier à fort potentiel de valorisation
Outre des raisons financières, le marché immobilier Luxembourgeois représente un investissement à fort potentiel. Les fondamentaux du marché luxembourgeois sont solides.
Le Luxembourg affiche une économie prospère au sein de l’Europe
Le Luxembourg a retrouvé en 2022 une croissance similaire à celle connue avant la crise du Covid. Avec une prévision d’augmentation du PIB entre 3 et 4% pour les années à venir, le développement économique du Luxembourg surpasse les prévisions de ses voisins.
Une population en constante augmentation au Luxembourg
La population luxembourgeoise affiche un taux de croissance constant. D’après les prévisions, la population résidente serait de 1 million de personnes en 2050 contre 700.000 actuellement. L’augmentation de la population au Luxembourg génère une demande immobilière toujours plus importante. Le marché immobilier est sous pression et les propriétaires continuent à dominer le marché.
Une offre en logements inférieure à la demande au Luxembourg
Au Luxembourg, le nombre de nouvelles constructions est trop faible. Le déficit annuel en logement supplémentaire est estimé à 3.000 sur base du nombre d’achèvements de nouvelles habitations (source STATEC). Le marché reste tendu malgré toujours plus de nouvelles constructions.
Un marché immobilier luxembourgeois résilient en cas de crise
Les prix au Luxembourg ont été peu impactés par la crise financière de 2008. Les prix ont seulement baissé de 1% en 2009 puis ont continuellement augmentés d’environ 5% par an à partir de 2010. On note une augmentation des prix de +10% depuis 2020.
Le marché immobilier et des prix à la hausse au Luxembourg
La croissance des tarifs de location dépasse aujourd’hui celle des achats. Le prix du loyer au m² est en augmentation constante alors que depuis un an, les prix à l’achat tendent à baisser.
Les prix des petites surfaces croient le plus rapidement. Les investisseurs sont en effet fortement attirés par les perspectives de rendement sur les biens immobiliers.
Comment acheter un bien immobilier au Luxembourg ?
Le marché immobilier luxembourgeois est complexe.
Considérer un investissement immobilier demande une bonne connaissance des spécificités locales. C’est pourquoi, nous vous conseillons de passer par une agence immobilière pour vos recherches de logement. Ces spécialistes de l’immobilier pourront vous expliquer plus précisément le marché et vous apporter leur expertise sur le marché résidentiel luxembourgeois.
De plus, au Luxembourg, les frais d’agence liés à la vente d’un bien immobilier sont à charge du vendeur. Ils sont limités à 3% du prix de vente. Alors n’hésitez pas à faire appel à des professionnels. Ils vous accompagneront tout au long de votre achat.
Louer en attendant d’acheter sa résidence principale
Connaitre les endroits où habiter au Luxembourg
Le seul point qui devrait vous faire opter pour la location avant d’acheter votre résidence principale est le besoin de mieux connaître le Luxembourg. Retrouvez notre petit guide sur les communes luxembourgeoises. Vous préférez habiter en ville ? Pour savoir dans quel quartier de Luxembourg vous établir, consultez notre comparatif des quartiers de la Ville de Luxembourg. Il devrait déjà vous aider à faire le point sur les quartiers en fonction de vos attentes et de votre style de vie.
Prix des locations au Luxembourg
Au Luxembourg, le marché de la location est très restreint. La hausse des loyers se poursuit malgré une baisse du marché immobilier à partir de 2023. Ceci est majoritairement influencé par la croissance bondissante des prix des loyers pratiqués à Luxembourg-ville, ainsi qu’à Esch-sur-Alzette, la deuxième plus grande ville du Luxembourg. Ces deux villes représentent à elles seules la moitié de l’offre des biens en location au Grand-Duché.
Mais cette augmentation des prix des loeyrs cache néanmoins des disparités. Plus la surface des biens diminue, plus la croissance du prix des loyers est rapide. En effet, le Luxembourg accueille de plus en plus d’étudiants, de stagiaires et de jeunes travailleurs. Ceux-ci se dirigent plus volontiers vers la location d’un studio ou d’un petit appartement ce qui contribue à augmenter les prix au m2.
Les prix des grands appartement ou maisons restent stable ces dernières années mais très élevé. Les familles s’installent de plus en plus en dehors de la capitale dans des communes calmes et verdoyantes.
Au Luxembourg, les frais d’agence immobilière sont à la charge du locataire et s’élèvent en général à un mois de loyer.
Vous voulez louer un logement ? En savoir plus sur la location au Luxembourg.
Financement participatif au Luxembourg
Plateformes luxembourgeoises de crowdinvesting
De plus en plus, des plateformes de crowdinvesting sur internet proposent des investissements participatifs dans des start-ups ou des investissements immobiliers. Des entrepreneurs ou des promoteurs immobiliers peuvent ainsi mener à bien leur projet d’investissement, en l’absence d’un capital de départ suffisant. En contrepartie, les investisseurs reçoivent une participation dans l’entreprise financée, mais sans forcément obtenir undroit de regard dans la gestion de ladite entreprise.
Aujourd’hui, ce principe est également valable dans l’immobilier luxembourgeois. Des investisseurs peuvent réaliser des placements dans des projets de promotion immobilière.
Ce système de crowdinvesting est destiné à des personnes intéressées par des placements dans des projets immobiliers, et souhaitant investir dans ces projets. Le ticket d’entrée est déterminé selon les projets. La rentabilité moyenne annuelle du projet doit être prise en compte lors de l’investissement.
Le marché immobilier luxembourgeois accessible à tous
Le marché immobilier luxembourgeois offre des possibilités jusqu’à présent inexploitées et non accessibles au grand public. Réduire le ticket d’investissement par le biais du crowdfunding, permet à chacun de diversifier son portefeuille d’investissement.
Régulièrement de nouveaux projets d’habitat participatifs sont également lancés. La Ville de Luxembourg a ainsi lancé 2 projets d’habitat participatif à Bonnevoie pour 5 à 6 logements et à Belair pour 8 à 9 logements. Ces logements d’habitat participatif permettent de réduire les coûts et permettent aux personnes regroupées de participer plus activement dans les décisions prises dans les différentes phases de planification, conception et construction. De plus, dès le départ, ce système induit une plus grande solidarité entre les futurs habitants et des liens plus durables. Serait-ce une des clefs du « Vivre ensemble » ?
Vous voulez investir dans l’immobilier ? En savoir plus sur le logement au Luxembourg
