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Les prix de l’immobilier continuent de s’envoler. Quelles perspectives ?

L’Observatoire de l’Habitat au Luxembourg et le Statec viennent de publier les derniers chiffres du logement au 4ème trimestre 2019. Ceux-ci confirment le ressenti global sur une envolée des prix durant les 12 derniers mois. Les logements ont connu une hausse des prix de 11% sur 1 an, du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2019 ! 

Cette hausse est globale et plus ou moins homogène entre les différents types de logement en vente : maisons (+9%), appartements neufs (+12,4%) ou anciens (+12,1%). Les prix s’établissent désormais à 6.057 €/m2 pour des appartements existants, 7.145 €/m² pour des appartements en construction.
Quant aux maisons unifamiliales, il faut désormais débourser en moyenne 789.474 euros pour acquérir un bien, soit 40.000 euros de plus en seulement 2 trimestres.

Pour rappel, voir les tendances du marché immobilier luxembourgeois en 2018 et en 2017.

Des prix différenciés selon les logements recherchés

La localisation des biens reste un élément déterminant pour les prix, de même que la surface ou le type de logements. Globalement les prix au m² diminuent avec la grandeur du logement. Il est vrai que les petites surfaces font le jeu des investisseurs qui tirent le marché vers le haut.

On constate qu’un appartement en construction subi une surcote de 15 à 20% par rapport à un appartement ancien de surface équivalente et localisé au même endroit.
Ainsi, un appartement de moins de 50m² neuf coûtera en moyenne 8.640 €/m² dans le neuf contre 7.349 €/m² dans de l’ancien. Un appartement de 130 m² et plus reviendra en moyenne à 6.599 €/m² dans le neuf contre 5,144 €/m² dans de l’ancien.
Les prix au m² dans le canton de Luxembourg sont en moyenne de 9.203€/m² en neuf et 8.495 €/m² dans de l’ancien. Ceux-ci sont à comparer avec les prix dans le nord du pays à 5.227€/m² dans le neuf et 4.424 €/m² dans l’ancien. Entre les 2, les prix décroissent entre la région de Capellen/Mersch, la région Est et la région de Esch-sur-Alzette.

En ce qui concerne les maisons, il faudra compter en moyenne 1.207.225 euros pour acquérir une maison dans le canton de Luxembourg, 848.777 € sur Capellen / Mersch et 563.470 € dans le nord, soit moins de la moitié par rapport à la capitale.

Les prix du foncier ont clairement contribué à la hausse des prix du neuf notamment. Cette hausse est d’autant plus importante qu’on se situe dans des zones urbaines et est plus forte depuis 2018. En moyenne, le prix des logements a augmenté de 5,7% depuis 2010, alors que le prix des terrains à bâtir a connu une augmentation de 7,0% annuel sur la même période 2010-2019.

En savoir plus sur le marché immobilier

Quelles perspectives ?

Alors que les mesures visant à donner de l’oxygène à un marché immobilier en manque d’offres (plus-values immobilières imposées à taux réduit jusqu’au 31 décembre 2018) sont aujourd’hui terminées, on peut considérer que l’objectif a été atteint. En effet, après une hausse des transactions en 2018 visant à anticiper la fin de cette mesure, le nombre de transactions a fortement diminué en 2019 sur les appartements anciens (-22% en nombre et -11,8% en volume sur 1 an) alors que les transactions sur les appartements neufs sont en hausse de 13,8% avec un volume financier en hausse de 28,8%.

Seules 15 communes sur plus de 100, disposent d’un stock de logement majoritaire en appartements. Parmi lesquels, le trio de tête avec la ville de Luxembourg  80% d’appartements, Esch-sur-Alzette 69,4% et Hespérange 63,1%. Néanmoins, on constate aujourd’hui que le stock de maisons individuelles, largement représentées avec 82,8% des bâtiments à usage d’habitation est en diminution. En revanche, la part des immeubles à appartements est en hausse dans l’ensemble des logements en construction avec 15,9% depuis 2001 contre 6,7% avant 1919.

Mais à l’heure où l’on parle d’une population de plus de 1 million de personnes en 2060, quelles perspectives pour l’avenir ? Un  groupe de travail organisé par l‘ONA en 2019 avec la présence de la Ministre de la Famille et de l’Intégration, Corinne Cahen, a établi qu’il était indispensable de prendre des mesures afin de préparer le pays à accueillir ces nouveaux résidents. Des pistes pourraient être explorées comme la diminution de la taille des logements. L’objectif serait ainsi de disposer d’un parc immobilier plus important, alors que le pays est en manque d’offres face à la demande. Mais il s’agit surtout de séduire les propriétaires à libérer du foncier, alors qu’ils n’ont pas intérêt à voir les prix diminuer. Ceci pourrait passer par des facilités administratives. La législation pourrait également évoluer afin de permettre des taux d’occupation des logements plus importants, comme par exemple la location de chambres inoccupées. 

Alors quel avenir pour l’immobilier, sachant que la profession et le secteur de la construction ont connu un temps d’arrêt brutal de 2 mois dans un contexte de confinement lié au Covid-19? Les prochains mois seront intéressants à suivre.

Vous voulez en savoir plus sur le logement ? 

Source : Observatoire de l’Habitat – Liser

Crédit photo : Liser

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