Comment aborder la vente de votre propriété ?

Pour vendre au mieux un bien immobilier, plusieurs éléments doivent être pris en considération. Et plusieurs étapes doivent être respectées. Nous vous donnons ici nos conseils pour mettre en place une stratégie de vente efficace afin de vendre au plus vite et au mieux votre propriété. 

Quels sont les éléments d’une évaluation immobilière juste ?

Pour vendre au mieux son bien immobilier, il ne s’agit pas simplement de fixer un prix. Par ailleurs, compte tenu du marché immobilier au Luxembourg, de nombreux propriétaires seraient tentés d’augmenter le prix de vente. Mais est-ce la bonne stratégie ?

Evaluer son bien immobilier pour le vendre au mieux, c’est avant tout déterminer la juste valeur du bien. La juste valeur est le prix qu’un acheteur sera prêt à payer pour votre maison ou votre appartement dans un délai raisonnable. Ce prérequis est un des élément clefs d’une stratégie de vente efficace, afin de vendre au plus vite et au mieux. Ceci est d’autant plus vrai au Luxembourg, qui est un marché immobilier certes porteur, mais complexe.

Le juste prix s’évalue en fonction de :

• L’estimation de la « valeur marché » du bien. Cette valeur marché peut être évaluée en déterminant une fourchette des prix demandés pour des biens immobiliers équivalents au vôtre sur votre secteur. Les dernières tendances du marché immobilier luxembourgeois devrait vous permettre de connaitre la tendance du marché.
• Les travaux de rénovation éventuels à réaliser devront également être pris en compte. Lorsqu’un acheteur potentiel visite votre maison ou appartement, il notera tous les défauts de celui-ci. Les peintures sont à refaire ? La cuisine est obsolète ? Les salles de bains sont vieillissantes ou “dans leur jus” ? La terrasse n’est pas entretenue ? Autant de travaux que l’acheteur potentiel déduire du prix demandé avant de faire son offre. il faut savoir qu’au Luxembourg, le marché est tiré à la hausse par l’immobilier neuf.
• Les atouts de la propriété. Ceux -ci devront être mis en avant. Votre logement est très bien situé, à proximité des écoles, des commerces, des transports en commun ? Vous  disposez d’un grand balcon ou d’une terrasse ? Votre jardin est immense ? Autant d’atouts qui seront appréciés par votre futur acheteur. A l’inverse, depuis le confinement lié au Covid, l’absence d’extérieur est aujourd’hui un frein à la vente. Il en est de même si votre logement est situé au 3ème étage sans ascenseur. Dans ces cas, attendez-vous à ce que la vente soit plus longue à se réaliser, à moins que votre prix de vente ne tienne compte dès le départ des ces points de faiblesse.
• L’évaluation de l’offre et de la demande. Votre maison est la seule en vente sur le secteur ? Votre appartement est considéré comme un bien rare à la vente ? Autant d’atouts sur votre secteur.
• Les perspectives d’avenir du marché immobilier local. Des perspectives de développement des transports publics sont en cours sur votre secteur ? Renseignez-vous auprès des communes, suivez l’actualité. Peut-être que ces développements boosteront votre prix de vente.

Pour connaitre le juste prix de votre propriété, n’hésitez pas à faire appel à plusieurs agents immobiliers pour le faire évaluer. Méfiez-vous des évaluations trop élevées qui feront que votre appartement ou maison restera sur le marché trop longtemps. Un bien immobilier qui met du temps à se vendre, se déprécie de lui-même.

Une fois le bien immobilier évalué à sa juste valeur, il convient de penser à sa commercialisation.

Quels sont les étapes principales de la vente d’un bien immobilier ?

Si vous décidez de vendre votre bien par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, interrogez-le sur sa stratégie. Quelles sont ses références ? Quel marketing mettra-t-il en place pour vendre votre bien dans les meilleurs délais ?

Mise en vente de votre propriété

Si vous décidez de vendre votre bien par vous-même, extériorisez le sur les portails immobiliers. Mettez en avant ses points forts. Pensez à ranger votre logement avant de faire des photos. Pensez à prendre les photos de jour. Mettez en valeur la luminosité de votre appartement ou de votre maison.

N’oubliez pas les sites de vente entre particuliers, ni les réseaux sociaux. Au Luxembourg, il existe des pages spécifiques sur facebook. Faites marcher le bouche-à oreille. Luxembourg est un gros village, ne l’oubliez-pas !

Constitution du dossier de vente d’un bien immobilier

Préparez en amont tous les documents nécessaires pour la vente de votre logement. Ces documents vous seront réclamés soit par votre acquéreur potentiel, soit par le notaire en charge de la vente. Voici les documents que vous devez préparer :

• Comptes et réglement de copropriété avec les derniers compte-rendus d’assemblées générales pour un appartement
• Relevé des charges de copropriété, factures de gaz, électricité, fuel.
• Preuve d’entretien de la chaudière.
• Relevés d’assurances
• Plans et permis de construire pour une maison individuelle ou un immeuble collectif si vous les avez
• Justificatif de propriété
• Passeport énergétique, obligatoire à la vente et à la location

Visites des acquéreurs potentiels

Votre appartement ou votre maison est en vente et vous avez des demandes de visite ? Félicitations ! Lorsque vous effectuez des visites, n’oubliez pas que les questions et les remarques des visiteurs n’ont rien de personnel. Ils posent juste toutes les questions normales dans le cadre d’une acquisition d’un futur logement.

N’hésitez pas à vous renseigner sur la solvabilité de vos acquéreurs potentiels si ceux-ci vous font une offre d’achat. La négociation du prix est un élément important autant pour eux que pour vous. Les acquéreurs ont-ils déjà un accord bancaire ? Ont-ils un apport personnel suffisant ? N’hésitez pas à demander des justificatifs avant de signer un compromis de vente avec un acquéreur qui ne vous apparait pas fiable.

Signature du compromis de vente

Le compromis de vente est une étape très importante puisqu’il scelle l’accord entre les parties. C’est un contrat définitif entre l’acheteur et le vendeur. Il doit comprendre les éléments suivants :

• noms et adresses des parties, vendeur et acheteur
• désignation de l’immeuble à vendre : adresse, référence cadastrale, détail du bien, ….
• prix de vente
• modalité de paiement
• existence de servitudes éventuelles
• date de sugnature de l’acte notarié et nom du notaire
• date prévue de l’entrée en jouissance et remise des clefs
• indemnité d’occupation éventuelle en cas de retard de la remise des clefs
• clause suspensive de prêt. Celle-ci vise à rassurer l’acquéreur au cas où il n’obtiendrait pas le financement nécessaire à l’acquisition. La mention de cette clause suspensive ne l’oblige pas à acheter en cas de non accord de prêt par les établissements financiers consultés. Cette clause fait généralement d’un délai de 4 à 6 semaines pour l’obtention du prêt à compter de la date de signature du compromis. Pour être délié de son engagement, l’acquéreur doit fournir au minimum un, voire deux refus de banque dans le délai imparti. Au-delà il est engagé à acheter le bien et à en payer le prix fixé. dans la cas contraire, la clause pénale s’applique.
• clause pénale. Son existence oblige l’acquéreur potentiel en cas de retrait de la vente à verser une indemnité au vendeur. Cette indemnité est généralement fixée à 10% du prix de vente fixé dans le compromis.

L’enregistrement du compromis de vente auprès de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines le rend opposable au tiers. Cete enregistrement doit avoir lieu dans les 3 mois suivants sa signature. Les frais d’enregistrement sont de 12 euros dans le cadre d’un compromis avec clause suspensive et de 7% du montant de la vente en son absence. Les 7% représente l’avance sur les frais de notaire.

Signature de l’acte notarié

Le compromis de vente acte le contrat entre l’acheteur et le vendeur. L’acte notarié formalise le changement de propriété. Il est généralement réalisé dans les 2 mois après la signature du compromis. 

L’acte de vente peut être réalisé par n’importe quel notaire sur le territoire luxembourgeois, quel que soit la localisation du bien immobilier concerné. Les garanties légales courent à partir de la date de signature de l’acte notarié. 

L’acte de prêt sera signé en même temps par l’acquéreur. 

Les frais de notaire seront régéls à ce moment-là. Ils sont généralement à charge de l’acquéreur, mais peuvent faire l’objet d’un accord autre entre les parties. 

Notre conseil pour la vente d’un bien immobilier

Un agent immobilier connaît parfaitement l’environnement local, commercial, juridique et financier qui sont liés à la vente immobilière. Faire appel à un expert immobilier permettra au vendeur de gagner du temps, de l’argent, et surtout d’épargner ses nerfs ! Un agent immobilier vous accompagnera tout au long du processus de vente et saura vous conseiller au mieux de vos intérêts.