Les tendances du marché de l’immobilier au Luxembourg

Avez-vous pour projet de vous installer au Luxembourg ? Il faut savoir que les prix de l’immobilier y sont élevés et continuent d’augmenter en raison d’une pénurie de logements. Les développements en construction ne suffisent pas à répondre à une demande croissante, malgré de nouveaux projets.

La situation ne risque pas de s’inverser dans un futur proche. Les prévisions font état d’une augmentation conséquente de la population dans les années à venir, couplée à une forte croissance économique. On fait ici le point sur ce qu’il faut savoir avant d’acheter au Luxembourg. 

Les dernières tendances de l’immobilier

Les années 2020 et 2021 marquées par une hausse des prix à 2 chiffres

Le confinement de 2020 et la généralisation du télétravail ont marqué une fois encore l’augmentation des prix de l’immobilier. Ces années voient encore la hausse de 2019 se confirmer avec des hausses des prix du logement de respectivement 14,5% en 2020 et 13,9% en 2021. 

Les nouvelles constructions se multiplient, non seulement à Luxembourg-ville mais aussi dans tout le pays. Sans cesse, de nouveaux projets voient le jour (voir marché immobilier). Mais ces projets ne suffisent pas à enrayer la hausse des prix. 

Les particuliers recherchent des extérieurs, rendus indispensables pendant le confinement et investissent dans leur intérieur. Il faut compter à fin 2021 en moyenne 1.371.000 euros pour une maison au Luxembourg.

La capitale Luxembourg-Ville reste très prisée et les prix explosent y compris aux alentours. Le Nord du pays est de plus en plus demandé, notamment grâce à la Nordstrooss (autoroute vers le nord). Les prix y restent encore abordables. Le sud continue d’attirer, du fait de prix moindres et d’une bonne desserte vers la capitale. Un tramway rapide permettra de relier le quartier de la Cloche d’Or à Luxembourg à Esch-sur-Alzette, via Foetz en moins d’un quart d’heure à horizon 2030.

La hausse des prix dans l’industrie de l’immobilier progresse davantage au Luxembourg que dans les autres pays européens, preuve de l’intérêt grandissant des clients pour cette destination.

Un prix au m² toujours en hausse

Le Luxembourg continue d’attirer une population active en recherche de travail, mais également une clientèle haut de gamme. Ceux-ci recherchent un cadre de vie privilégié et sécurisé. Si le prix moyen d’un appartement ancien se situait autour de 5.000€/m² fin 2017, on dépasse aujourd’hui les 10.400 euros au m2 en moyenne nationale des logements. Après avoir été côté à 6.300€/m² pour les projets neufs, on arrive aujourd’hui à des prix au-delà de 15.000 euros/m2. A Luxembourg, les parkings avoisinent les 90.000 euros, voire plus de 130.000 euros dans certains quartiers du centre ville.

La localisation, un facteur clé

Il existe bien entendu des disparités dans les prix de l’immobilier au Grand-Duché. Le Canton de Luxembourg reste sans conteste le plus cher. Le budget moyen à prévoir pour l’acquisition d’une maison s’élève à plus de 1.000.000 d’euros, ce qui représente le double par rapport au Nord du territoire. Plus on s’éloigne de la ville de luxembourg, plus les prix sont abordables.

Les prix au m² dans le canton de Luxembourg sont en moyenne de 9.203€/m² en neuf et 8.495 €/m² dans de l’ancien. Ceux-ci sont à comparer avec les prix dans le nord du pays à 5.227€/m² dans le neuf et 4.424 €/m² dans l’ancien. Entre les 2, les prix décroissent entre la région de Capellen/Mersch, la région Est et la région de Esch-sur-Alzette.

En ce qui concerne les maisons, il faudra compter en moyenne 1.207.225 euros pour acquérir une maison dans le canton de Luxembourg, 848.777 € sur Capellen / Mersch et 563.470 € dans le nord, soit moins de la moitié par rapport à la capitale.

Des prix différenciés selon les logements recherchés

La surface ou le type de logements sont des éléments déterminants pour les prix. Globalement les prix au m² diminuent avec la grandeur du logement. Il est vrai que les petites surfaces font le jeu des investisseurs qui tirent le marché vers le haut.

Un appartement en construction subi une surcote de 15 à 20% par rapport à un appartement ancien, de surface équivalente et situé au même endroit. Toutefois, on note aujourd’hui en 2022, que les investisseurs commencent à se désintéresser du neuf au profit de l’ancien. Les rendements y sont en effet plus intéressants et les délais de mise à disposition des biens moins longs. Avec le Covid, les chantiers accusent des retards qui peinent à se résorber d fait d’un manque de matières premières.

Les prix du foncier ont clairement contribué à la hausse des prix du neuf. Cette hausse est d’autant plus importante dans des zones urbaines. En moyenne, le prix des logements a augmenté de 5,7% entre 2010 et 2019, alors que le prix des terrains à bâtir a connu une augmentation de 7,0% annuel sur la même période.

Quelles perspectives ?

Le gouvernement recherche actuellement de nouvelles mesures visant à donner de l’oxygène à un marché immobilier en manque d’offres. 

Les communes visent aujourd’hui à augmenter la part des immeubles collectifs ou des maisons bifamiliales versus les maisons individuelles. Seules 15 communes sur plus de 100, disposent d’un stock de logement majoritaire en appartements. Parmi lesquels, le trio de tête avec la ville de Luxembourg  80% d’appartements, Esch-sur-Alzette 69,4% et Hespérange 63,1%. Concrètement, le stock de maisons individuelles, largement représentées avec 82,8% des bâtiments à usage d’habitation en 2019, est en diminution. La part des immeubles à appartements est en hausse dans l’ensemble des logements en construction. Ils représentent aujourd’hui plus de 16% du parc immobilier depuis 2001, contre moins de 7% avant 1919.

Mais lorsqu’on parle d’une population de plus de 1 million de personnes en 2060, quelles perspectives pour l’avenir ? Afin de préparer le pays à accueillir ces nouveaux résidents, la diminution de la taille des logements pourrait être envisagée afin d’augmenter le nombre d’offres. La législation pourrait également évoluer afin de permettre des taux d’occupation des logements plus importants, avec par exemple la location de chambres inoccupées. 

Mais il s’agit aujroud’hui surtout de séduire les propriétaires à libérer du foncier, alors qu’ils n’ont pas intérêt à voir les prix diminuer. Selon une étude récente de l’Observatoire de l’habitat, 84% des terrains potentiellement constructibles sont détenus par une cinquantaine de personnes et de sociétés privés. Les prochaines lois de finances devraient être réalisées dans ce sens.

Rétrospective des dernières années

Une première envolée des prix en 2019

Les chiffres du logement publiés au 4ème trimestre 2019 par L’Observatoire de l’Habitat et le Statec confirment le ressenti global. Les prix de l’immobilier se sont envolés durant les 12 derniers mois. Les logements ont connu une hausse des prix de 11% sur 1 an, du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2019 ! 

Cette hausse est globale et plus ou moins homogène entre les différents types de logement en vente. Les prix des maisons augmentent de +9%, les appartements neufs de +12,4%, les appartements anciens de +12,1%. Les prix s’établissent fin 2019 à 6.057 €/m2 pour des appartements existants, 7.145 €/m² pour des appartements en construction.
Quant aux maisons uni-familiales, il faut désormais débourser en moyenne 789.474 euros pour acquérir un bien en 2019, soit 40.000 euros de plus en seulement 2 trimestres.

Du fait du Brexit et de l’arrivée de travailleurs étrangers sur le marché luxembourgeois, le déséquilibre existant entre l’offre et la demande de logements s’est accru. Malgré les nombreux projets en cours, l’offre à venir en nouveaux logements ne suit pas l’augmentation de la population.
Les quartiers prisés de Luxembourg comme LimpertsbergBelairKirchbergGrund et Merl restent des valeurs sûres. Les prix dans ces quartiers demeurent à l’avenant. Dans le reste du pays, le sud accélère son développement. A l’ouest, la commune de Steinfort retrouve un attrait grâce aux investissements réalisés dans des projets d’infrastructures. Le Nord du pays trouve un nouvel intérêt du fait du développement des réseaux de transport routier. Les prix y restent plus abordables. Les communes de Ettelbruck, Diekirch et Wiltz sont aujourd’hui les plus dynamiques.

La mise en gratuité des transport en commun permet aux bien immobiliers situés à proximité des réseaux d’augmenter de valeur.

 2018, poursuite de la hausse immobilière

En 2018, le marché connait une hausse record de 7% des prix par rapport à l’année précédente. Selon les experts spécialisés sur l’immobilier résidentiel, sur les 10 dernières années, cette hausse était plutôt de l’ordre de 5%.

La hausse des prix est surtout flagrante sur le marché des appartements anciens. Sur ce secteur, la hausse avoisine les 10% ! Les appartements neufs ont quant à eux augmenté “seulement” de 6% en 2018 par rapport à la période précédente. Le prix des maisons a également augmenté, mais de façon moins significative. Cette croissance des prix est générale sur l’ensemble du pays, notamment dans le sud où on connait une croissance rapide.

L’attractivité du Luxembourg en termes de flux entrant de population semble être la principale explication à cette hausse des prix. En 2018, plus de 11.000 personnes sont venues s’installer au Luxembourg, ce qui représente 1,8% de sa population totale. L’augmentation constante des résidents n’est plus en phase avec l’offre en logements neufs. Il aurait fallu fournir en 2018 plus de 6.000 appartements supplémentaires pour couvrir la demande. Or l’offre en unités neuves était de à peine 2.600. De plus, le niveau très bas des taux d’intérêts bancaires proposés à l’emprunt vient soutenir les demandes d’acquisitions immobilières. Ceci contribue à faire augmenter les prix vers des niveaux records.

Les prix enregistrés au niveau des locations ont également augmenté de façon significative en 2018. Cette hausse a été particulièrement sensible dans les quartiers de Bonnevoie, Gasperich, Merl et Belair. On note une hausse de 6 à 8% dans le seul quartier de la Gare.

Une année 2017 qui marque le début de la hausse

Que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf, les prix de l’immobilier au Luxembourg ont bondi en 2017 de 4,10% pour les maisons et de 4,70% pour les appartements. Ces chiffres culminaient à 6,10% pour les biens en construction. A ce moment là, un appartement neuf est évalué en moyenne 25 à 30% plus cher qu’un appartement ancien de même surface. Le prix moyen d’un appartement s’établissait ainsi à 420.000€, contre 690.000€ pour une villa.

Le rapport conjoint de L’Observatoire de l’Habitat et du Statec (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) est sans équivoque à ce moment là. Le Grand-Duché apparait comme étant une valeur sûre et très prisée par les investisseurs. La grande qualité des biens immobiliers ainsi que la fiscalité attractive  font du Luxembourg un pays d’investissement. On note en 2017, une hausse du volume des transactions de +12% sur l’ensemble du territoire.

Pourquoi devenir propriétaire au Luxembourg?

En savoir plus sur le logement au Luxembourg.

Source : Observatoire de l’Habitat – Liser

Crédit photo : Liser