Tendencias del mercado inmobiliario luxemburgués

Evolución del precio de la vivienda Luxemburgo

¿Piensa mudarse a Luxemburgo? Debe saber que los precios de la vivienda en Luxemburgo son estructuralmente altos debido a la escasez de viviendas. Las nuevas construcciones no bastan para satisfacer la creciente demanda. Esto es tanto más cierto cuanto que el año 2023 se ha paralizado en gran medida en lo que se refiere a nuevos proyectos inmobiliarios.

Mientras que 2022 marcó el final del crecimiento de dos dígitos en los precios de la vivienda, 2023 vio una caída en los precios de compra. Hay que decir que la subida de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios no está facilitando el endeudamiento. Aquí echamos un vistazo a lo que hay que saber sobre la vivienda antes de comprar o alquilar en Luxemburgo. 

Últimas tendencias inmobiliarias en Luxemburgo

Caída de los precios de compra y desaceleración en 2023

La venta de inmuebles se ha ralentizado claramente en 2023. En concreto, las solicitudes de hipotecas han descendido desde finales de 2022. El motivo es la subida de los tipos de interés.

En el 3er trimestre de 2023, el número de transacciones registradas cayó un 32% para los pisos existentes y un 47% para las casas. Al mismo tiempo, las ventas de pisos en construcción se desplomaron un 60% en comparación con el 3er trimestre de 2022, y un 56% en el caso de los terrenos edificables.

Según STATEC, los precios bajaron casi un 18% para las casas y un 12% para los pisos existentes en comparación con el 3er trimestre de 2023. En ese momento, los promotores aún no habían repercutido la ralentización de la demanda en sus precios, con solo una caída del 7%.

Los precios de los alquileres seguirán subiendo en 2023

Por otra parte, los alquileres seguirán subiendo en 2023. Los alquileres de pisos y casas subieron un 4% en el 3er trimestre de 2023.

¿Qué podemos aprender del mercado inmobiliario luxemburgués?

Caída de los precios de venta, aumento de los alquileres

Luxemburgo sigue atrayendo a una población activa en busca de trabajo, así como a una clientela de alto nivel. Buscan un entorno de vida privilegiado y seguro.

Sin embargo, la escasez de vivienda sigue siendo un problema importante para el país. 

El precio medio de un piso antiguo rondaba los 5.000 euros por metro cuadrado a finales de 2017. En julio de 2022, había subido a 9.208 euros por metro cuadrado. En marzo de 2023 (fuente: Immotop), los precios medios nacionales eran de 8.876 euros por metro cuadrado, con 11.240 euros por metro cuadrado para la región Centro.

Los precios de obra nueva siguen rondando los 15.000 euros/m2. En Luxemburgo, los aparcamientos pueden alcanzar los 130.000 euros, e incluso superar los 200.000 euros/m2 en algunas zonas del centro de la ciudad.

Los alquileres se fijan ahora en un precio medio mensual de 24,25 euros/m² en todo el país.

La ubicación, factor clave en los precios luxemburgueses

Por supuesto, existen disparidades en los precios de la vivienda en el Gran Ducado. El cantón de Luxemburgo es sin duda el más caro. El presupuesto medio para comprar una casa supera el millón de euros, el doble que en el norte del país. Cuanto más lejos se esté de la ciudad de Luxemburgo, más asequibles serán los precios.

Los precios por metro cuadrado en el cantón de Luxemburgo alcanzan una media de 9.203 euros por metro cuadrado para las propiedades de nueva construcción y de 8.495 euros por metro cuadrado para las propiedades existentes. En comparación, los precios en el norte del país son de 5.227 euros por metro cuadrado para las viviendas nuevas y de 4.424 euros por metro cuadrado para las existentes. Entre medias, los precios caen en las regiones de Capellen/Mersch, Este y Esch-sur-Alzette.

En cuanto a las viviendas, tendrá que contar con una media de 1.207.225 euros para comprar una casa en el cantón de Luxemburgo, 848.777 euros en Capellen / Mersch y 563.470 euros en el norte, menos de la mitad que en la capital.

Los precios varían según el tipo de propiedad que se busque

El tamaño y el tipo de propiedad son factores determinantes para los precios. En general, los precios por m² bajan con el tamaño del inmueble. Es cierto que las superficies pequeñas juegan a favor de los inversores, que hacen subir el mercado.

Un piso en construcción es entre un 15 % y un 20 % más caro que un piso antiguo de tamaño equivalente en la misma ubicación. Sin embargo, en 2022, los inversores empiezan a alejarse de los inmuebles de nueva construcción en favor de los más antiguos. Los rendimientos son más atractivos y se tarda menos en disponer de propiedades. Con Covid, las obras sufren retrasos difíciles de resolver debido a la escasez de materias primas.

El precio del suelo ha contribuido claramente a la subida de los precios de la nueva construcción. Este aumento es aún más significativo en las zonas urbanas. De media, los precios de la vivienda subieron un 5,7% entre 2010 y 2019, mientras que los del suelo edificable aumentaron un 7,0% anual en el mismo periodo.

¿Cuáles son las perspectivas del sector inmobiliario en Luxemburgo?

El nuevo gobierno de Frieden, elegido en octubre de 2023, ha definido la vivienda como una prioridad para el país.

Las autoridades locales intentan ahora aumentar la proporción de bloques de pisos o viviendas bifamiliares frente a las unifamiliares. Sólo 15 de los más de 100 municipios tienen la mayoría de su parque de viviendas en pisos. Entre ellos figuran los tres primeros, con un 80% de pisos en la ciudad de Luxemburgo , un 69,4% en Esch-sur-Alzette y un 63,1% en Hespérange.

En concreto, el parque de viviendas unifamiliares, que representará el 82,8% de todos los edificios residenciales en 2019, está disminuyendo. La proporción de edificios de apartamentos en el parque total de viviendas está aumentando. Desde 2001, representan más del 16% del parque de viviendas, frente a menos del 7% antes de 1919.

Pero cuando hablamos de una población de más de un millón de personas en 2060, ¿cuáles son las perspectivas de futuro? Con el fin de preparar al país para acoger a estos nuevos residentes, podría preverse una reducción del tamaño de las viviendas para aumentar el número de ofertas. También podría modificarse la legislación para permitir tasas de ocupación más elevadas, por ejemplo alquilando habitaciones desocupadas. 

Sin embargo, hoy en día se trata sobre todo de convencer a los propietarios para que liberen terrenos, cuando no tienen ningún interés en que bajen los precios. Según un reciente estudio del Observatorio del Hábitat, el 84% del suelo potencialmente edificable pertenece a una cincuentena de particulares y empresas. Las próximas leyes de finanzas deberían redactarse en este sentido.

Las nuevas medidas introducidas por el Gobierno pretenden insuflar nueva vida a un mercado inmobiliario falto de oferta. 

Un repaso a los últimos años

Los precios en Luxemburgo se ralentizarán en 2022

Tras años de sobrecalentamiento, 2022 marca una ralentización de los precios inmobiliarios, con un aumento de sólo el 5,6% interanual, muy lejos de las subidas de precios de dos dígitos registradas en años anteriores.

Bajan el número y el volumen de transacciones inmobiliarias

Las ventas de pisos nuevos cayeron casi a la mitad en 2022, mientras que el número de transacciones de pisos existentes descendió casi un 18%. Los volúmenes financieros cayeron un 50,1 % en el caso de los pisos nuevos y un 18,7 % en el de los inmuebles existentes.

Subida de los precios del alquiler en el mercado luxemburgués

A finales de 2022 ya se observa un aumento de los precios de los alquileres. Los contratos firmados en el último trimestre muestran un aumento interanual del 8% para los pisos y del 6,9% para las casas. Menos del 13% de los anuncios de alquiler eran de casas, y esta proporción va a seguir bajando. El mercado sigue siendo muy pequeño, lo que significa que podemos esperar ver alquileres más altos en el futuro?

El precio de la vivienda subirá más de un 10% en 2020 y 2021

El encierro de 2020 y la extensión del teletrabajo han vuelto a marcar la subida del precio de la vivienda. Estos años verán confirmada la subida de 2019, con incrementos del precio de la vivienda del 14,5% en 2020 y del 13,9% en 2021 .

Los nuevos edificios surgen por doquier, no sólo en Luxemburgo capital, sino en todo el país. No dejan de surgir nuevos proyectos (véase el mercado inmobiliario). Pero estos proyectos no bastan para frenar la subida de los precios.

Los particulares buscan exteriores, imprescindibles durante el periodo de reclusión, e invierten en sus interiores. A finales de 2021, el precio medio de una vivienda en Luxemburgo será de 1.371.000 euros.

La capital, Ciudad de Luxemburgo, sigue siendo muy cotizada, y los precios se disparan incluso en los alrededores. El norte del país está cada vez más solicitado, gracias sobre todo a la Nordstrooss (autopista del norte). Los precios siguen siendo asequibles. El sur sigue atrayendo, gracias a precios más bajos y buenas conexiones de transporte con la capital. Un tranvía de alta velocidad unirá el barrio luxemburgués de Cloche d' Or con Esch-sur-Alzette, vía Foetz, en menos de un cuarto de hora de aquí a 2030.

Las subidas de precios en el sector inmobiliario aumentan más en Luxemburgo que en otros países europeos, lo que demuestra el creciente interés de los clientes por este destino.

El precio de la vivienda en Luxemburgo se disparará por primera vez en 2019

Las cifras de vivienda publicadas para el 4º trimestre de 2019 por L'Observatoire de l'Habitat y Statec confirman la sensación general. Los precios de la vivienda se han disparado en los últimos 12 meses. Los precios de la vivienda han subido un 11% en 1 año, ¡del 4º trimestre de 2018 al 4º trimestre de 2019! 

Este aumento es global y más o menos uniforme entre los distintos tipos de inmuebles en venta. Los precios de las casas han subido un 9%, los de los pisos nuevos un 12,4% y los de los pisos antiguos un 12,1%. A finales de 2019, los precios habían subido a 6.057 euros por metro cuadrado para los pisos existentes y a 7.145 euros por metro cuadrado para los pisos en construcción.
En cuanto a las viviendas unifamiliares, ahora costará una media de 789.474 euros comprar una propiedad en 2019, un aumento de 40.000 euros en solo 2 trimestres.

Como consecuencia del Brexit y de la llegada de trabajadores extranjeros al mercado luxemburgués, ha aumentado el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda. A pesar de los numerosos proyectos en marcha, la oferta futura de nuevas viviendas no sigue el ritmo de crecimiento de la población.

Los barrios populares de Luxemburgo, como Limpertsberg, Belair, Kirchberg, Grund y Merl, siguen siendo buenos valores. Los precios en estas zonas se mantienen en línea con las expectativas. En el resto del país, el desarrollo se acelera en el sur. En el oeste, Steinfort recupera su atractivo gracias a las inversiones en infraestructuras. El norte del país goza de un interés renovado gracias al desarrollo de las redes de transporte por carretera. Los precios siguen siendo más asequibles. Los municipios de Ettelbruck, Diekirch y Wiltz son los más dinámicos en la actualidad.

La gratuidad del transporte público hace que los inmuebles situados cerca de las redes aumenten de valor.

2018, una continuación del boom inmobiliario en Luxemburgo

En 2018, el mercado registró un aumento récord del 7% en los precios en comparación con el año anterior. Según los expertos especializados en inmuebles residenciales, el aumento en los últimos 10 años ha rondado el 5%.

La subida de precios es más evidente en el mercado de pisos antiguos. En este sector, ¡el aumento se acerca al 10%! Los pisos nuevos, en cambio, subieron "solo" un 6% en 2018 respecto al periodo anterior. El precio de la vivienda también ha subido, pero menos significativamente. Este crecimiento de los precios es generalizado en todo el país, especialmente en el sur, donde los precios aumentan rápidamente.

El atractivo de Luxemburgo en términos de afluencia de población parece ser la principal explicación de esta subida de precios. En 2018, más de 11.000 personas se mudaron a Luxemburgo, lo que representa el 1,8% de su población total. El aumento constante del número de residentes ya no está en línea con la oferta de nuevas viviendas. En 2018, se habrían necesitado más de 6.000 pisos adicionales para satisfacer la demanda. Sin embargo, la oferta de nuevas unidades fue de apenas 2.600. Además, el bajísimo nivel de los tipos de interés bancarios ofrecidos en los préstamos está apoyando la demanda de compra de inmuebles. Esto está contribuyendo a que los precios alcancen niveles récord.

Los precios de los alquileres también aumentaron significativamente en 2018. Este aumento fue particularmente notable en los distritos de Bonnevoie, Gasperich, Merl y Belair. Solo en el distrito de Gare se registró una subida de entre el 6 y el 8 %.

2017: el inicio de la subida de los inmuebles luxemburgueses

En 2017, los precios de la vivienda en Luxemburgo aumentaron un 4,10 % en el caso de las casas y un 4,70 % en el de los pisos, tanto para las propiedades existentes como para las nuevas. Estas cifras alcanzaron un máximo del 6,10 % en el caso de los inmuebles en construcción. En ese momento, un piso nuevo se valoraba de media entre un 25% y un 30% más que un piso antiguo del mismo tamaño. El precio medio de un piso era de 420.000 euros, frente a los 690.000 euros de un chalet.

El informe conjunto de L'Observatoire de l'Habitat y Statec (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) no dejaba lugar a dudas en aquel momento. El Gran Ducado parecía una apuesta segura muy apreciada por los inversores. La alta calidad de sus inmuebles y su atractivo régimen fiscal hacen de Luxemburgo un lugar atractivo para invertir. En 2017, el volumen de transacciones aumentó un 12% en todo el país.

Más información sobre el alojamiento en Luxemburgo.

Fuente: Observatorio de la Vivienda - Liser

Crédito de la foto: Liser

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