L’année 2022 marque la fin de la croissance des prix à 2 chiffres. L’année 2023 s’annonce plutôt morose du point de vue des agents immobiliers. Il faut dire que la hausse des taux d’intérêts sur les crédits immobiliers ne facilite pas les emprunts. On fait ici le point sur ce qu’il faut savoir sur le logement avant d’acheter ou louer au Luxembourg.
Les dernières tendances de l’immobilier
A quoi s’attendre pour 2023 ?
Les spécialistes de l’immobilier au Luxembourg s’attendent à une baisse des prix de l’immobilier pour les ventes. Concrètement, les demandes de crédit immobilier ont diminué depuis fin 2022. Le nombre de transactions enregistrées a déjà diminué de 14% en année glissante. Les prix ont baissé de près de 2% par rapport à mars 2022. La principale cause est la hausse des taux d’intérêts.
En revanche, les loyers devraient continuer à augmenter en 2023. Selon Immotop, le prix au m2 à la location atteint son maximum en mars 2023, avec une hausse de plus de 4% en année glissante.
Ralentissement des prix en 2022
Après des années de surchauffe, l’année 2022 marque un ralentissement des prix de l’immobilier. L’évolution comparée au 4ème trimestre 2022 montre une augmentation de 5,6% sur un an, bien loin des hausses de prix à 2 chiffres constatées sur les années précédentes.
Avant tout, il faut noter une baisse très nette du nombre de transactions. Les ventes d’appartement neufs ont baissé de près de moitié (-48,3%), tandis que les appartements anciens ont vu le nombre de transactions diminuer de -17,8%.
Les volumes financiers ont quant à eux chuté de 50,1% sur les appartements neufs et de 18,7% sur l’ancien.
La chute de l’intérêt pour le neuf s’explique par la perte d’attrait pour les investisseurs : coûts élevés indexés sur le coût de la construction et délais de livraison qui s’allongent du fait de problèmes d’approvisionnement des matériaux sur fond de guerre en Ukraine. De plus, la hausse des taux d’intérêt diminue la base des acquéreurs potentiels.
Cette décélération ne se retrouve pas au niveau des prix de la construction neuve. Les constructeurs continuent d’appliquer des prix élevés. Si le prix du neuf continue d’afficher une hausse de 9,4%, le prix des appartements anciens n’augmentent que de 4,4% et celui des maisons de 3,8%.
La fin de l’année 2022 marque une tendance à la hausse du prix des loyers. Les baux à loyer signés sur le dernier trimestre montrent une hausse de 8% sur un an pour les appartements et +6,9% pour les maisons. Moins de 13% des annonces à la location concernent des maisons et cette proportion tend à se réduire encore. Le marché reste très restreint, gage d’une augmentation des loyers plus forte à prévoir ?
Les années 2020 et 2021 marquées par des hausses de prix supérieures à 10%
Le confinement de 2020 et la généralisation du télétravail ont marqué une fois encore l’augmentation des prix de l’immobilier. Ces années voient encore la hausse de 2019 se confirmer avec des hausses des prix du logement de respectivement 14,5% en 2020 et 13,9% en 2021.
Les nouvelles constructions se multiplient, non seulement à Luxembourg-ville mais aussi dans tout le pays. Sans cesse, de nouveaux projets voient le jour (voir marché immobilier). Mais ces projets ne suffisent pas à enrayer la hausse des prix.
Les particuliers recherchent des extérieurs, rendus indispensables pendant le confinement et investissent dans leur intérieur. Il faut compter à fin 2021 en moyenne 1.371.000 euros pour une maison au Luxembourg.
La capitale Luxembourg-Ville reste très prisée et les prix explosent y compris aux alentours. Le Nord du pays est de plus en plus demandé, notamment grâce à la Nordstrooss (autoroute vers le nord). Les prix y restent encore abordables. Le sud continue d’attirer, du fait de prix moindres et d’une bonne desserte vers la capitale. Un tramway rapide permettra de relier le quartier de la Cloche d’Or à Luxembourg à Esch-sur-Alzette, via Foetz en moins d’un quart d’heure à horizon 2030.
La hausse des prix dans l’industrie de l’immobilier progresse davantage au Luxembourg que dans les autres pays européens, preuve de l’intérêt grandissant des clients pour cette destination.
Que faut-il retenir sur le marché de l’immobilier ?
Des prix de vente en baisse, des loyers en hausse
Le Luxembourg continue d’attirer une population active en recherche de travail, mais également une clientèle haut de gamme. Ceux-ci recherchent un cadre de vie privilégié et sécurisé.
Toutefois, la pénurie de logements reste un enjeu majeur pour le pays.
Le prix moyen d’un appartement ancien se situait autour de 5.000€/m² fin 2017. En juillet 2022, on atteignait un prix de 9.208 €/m² en juillet 2022. En mars 2023 (source Immotop), les prix nationaux s’établissent à une moyenne de 8.876 €/m² avec 11.240 €/m² pour la région Centre.
Les prix du neuf continuent d’avoisiner les 15.000 euros/m2. A Luxembourg, les parkings peuvent atteindre jusqu’à 130.000 euros, voire plus de 200.000 €/m² dans certains quartiers du centre ville.
Les locations sont désormais établies à un prix moyen mensuel de 24,25 €/m² en moyenne nationale.
La localisation, un facteur clé
Il existe bien entendu des disparités dans les prix de l’immobilier au Grand-Duché. Le Canton de Luxembourg reste sans conteste le plus cher. Le budget moyen à prévoir pour l’acquisition d’une maison s’élève à plus de 1.000.000 d’euros, ce qui représente le double par rapport au Nord du territoire. Plus on s’éloigne de la ville de luxembourg, plus les prix sont abordables.
Les prix au m² dans le canton de Luxembourg sont en moyenne de 9.203€/m² en neuf et 8.495 €/m² dans de l’ancien. Ceux-ci sont à comparer avec les prix dans le nord du pays à 5.227€/m² dans le neuf et 4.424 €/m² dans l’ancien. Entre les 2, les prix décroissent entre la région de Capellen/Mersch, la région Est et la région de Esch-sur-Alzette.
En ce qui concerne les maisons, il faudra compter en moyenne 1.207.225 euros pour acquérir une maison dans le canton de Luxembourg, 848.777 € sur Capellen / Mersch et 563.470 € dans le nord, soit moins de la moitié par rapport à la capitale.
Des prix différenciés selon les logements recherchés
La surface ou le type de logements sont des éléments déterminants pour les prix. Globalement les prix au m² diminuent avec la grandeur du logement. Il est vrai que les petites surfaces font le jeu des investisseurs qui tirent le marché vers le haut.
Un appartement en construction subi une surcote de 15 à 20% par rapport à un appartement ancien, de surface équivalente et situé au même endroit. Toutefois, on note aujourd’hui en 2022, que les investisseurs commencent à se désintéresser du neuf au profit de l’ancien. Les rendements y sont en effet plus intéressants et les délais de mise à disposition des biens moins longs. Avec le Covid, les chantiers accusent des retards qui peinent à se résorber d fait d’un manque de matières premières.
Les prix du foncier ont clairement contribué à la hausse des prix du neuf. Cette hausse est d’autant plus importante dans des zones urbaines. En moyenne, le prix des logements a augmenté de 5,7% entre 2010 et 2019, alors que le prix des terrains à bâtir a connu une augmentation de 7,0% annuel sur la même période.
Quelles perspectives ?
Le gouvernement recherche actuellement de nouvelles mesures visant à donner de l’oxygène à un marché immobilier en manque d’offres.
Les communes visent aujourd’hui à augmenter la part des immeubles collectifs ou des maisons bifamiliales versus les maisons individuelles. Seules 15 communes sur plus de 100, disposent d’un stock de logement majoritaire en appartements. Parmi lesquels, le trio de tête avec la ville de Luxembourg 80% d’appartements, Esch-sur-Alzette 69,4% et Hespérange 63,1%. Concrètement, le stock de maisons individuelles, largement représentées avec 82,8% des bâtiments à usage d’habitation en 2019, est en diminution. La part des immeubles à appartements est en hausse dans l’ensemble des logements en construction. Ils représentent aujourd’hui plus de 16% du parc immobilier depuis 2001, contre moins de 7% avant 1919.
Mais lorsqu’on parle d’une population de plus de 1 million de personnes en 2060, quelles perspectives pour l’avenir ? Afin de préparer le pays à accueillir ces nouveaux résidents, la diminution de la taille des logements pourrait être envisagée afin d’augmenter le nombre d’offres. La législation pourrait également évoluer afin de permettre des taux d’occupation des logements plus importants, avec par exemple la location de chambres inoccupées.
Mais il s’agit aujourd’hui surtout de séduire les propriétaires à libérer du foncier, alors qu’ils n’ont pas intérêt à voir les prix diminuer. Selon une étude récente de l’Observatoire de l’habitat, 84% des terrains potentiellement constructibles sont détenus par une cinquantaine de personnes et de sociétés privés. Les prochaines lois de finances devraient être réalisées dans ce sens.
Una mirada a los últimos años
Una primera subida de precios en 2019
Las cifras de vivienda publicadas en el cuarto trimestre de 2019 por L’Observatoire de l’Habitat y Statec confirman la sensación general. Los precios de los inmuebles se han disparado en los últimos 12 meses. El precio de la vivienda ha subido un 11% en 1 año, ¡del cuarto trimestre de 2018 al cuarto trimestre de 2019!
Este aumento es global y más o menos homogéneo entre los distintos tipos de vivienda en venta. Los precios de las viviendas aumentaron un +9%, los pisos nuevos un +12,4% y los antiguos un +12,1%. Los precios a finales de 2019 son de 6.057 euros/m2 para los pisos existentes y de 7.145 euros/m2 para los pisos en construcción.
En cuanto a las viviendas unifamiliares, ahora es necesario pagar una media de 789.474 euros para adquirir una vivienda en 2019, es decir, 40.000 euros más en solo 2 trimestres.
Como consecuencia del Brexit y de la llegada de trabajadores extranjeros al mercado luxemburgués, el desequilibrio existente entre la oferta y la demanda de vivienda ha aumentado. A pesar de los numerosos proyectos en curso, la futura oferta de nuevas viviendas no sigue el ritmo delaumento de la población.
Los barrios populares de Luxemburgo, como Limpertsberg, Belair, Kirchberg, Grund y Merl, siguen siendo refugios seguros. Los precios en estas zonas se mantienen en el mismo nivel. En el resto del país, el sur está acelerando su desarrollo. En el oeste, el municipio de Steinfort está recuperando su atractivo gracias a las inversiones en proyectos de infraestructura. El norte del país está encontrando un nuevo interés debido al desarrollo de las redes de transporte por carretera. Los precios siguen siendo más asequibles. Los municipios de Ettelbruck, Diekirch y Wiltz son actualmente los más dinámicos.
La introducción del transporte público gratuito permite que las propiedades situadas cerca de las redes aumenten su valor.
2018, una continuación del boom inmobiliario
En 2018, el mercado está experimentando un aumento récord del 7% en los precios en comparación con el año anterior. Según los expertos especializados en inmuebles residenciales, en los últimos 10 años, este aumento fue más bien del 5%.
El aumento de los precios es especialmente evidente en el mercado de los pisos más antiguos. En este sector, el aumento se acerca al 10%. Los pisos nuevos, por su parte, aumentaron “solo” un 6% en 2018 respecto al periodo anterior. Los precios de la vivienda también han aumentado, pero de forma menos significativa. Este crecimiento de los precios es general en todo el país, sobre todo en el sur, donde se experimenta un rápido crecimiento.
El atractivo de Luxemburgo en términos de afluencia de población parece ser la principal explicación de este aumento de precios. En 2018, más de 11.000 personas se mudaron a Luxemburgo, lo que representa el 1,8% de su población total. El aumento constante de residentes ya no se corresponde con la oferta de nuevas viviendas. Para cubrir la demanda, en 2018 se habrían tenido que habilitar más de 6.000 pisos adicionales. Sin embargo, la oferta de nuevas unidades fue de apenas 2.600. Además, el bajísimo nivel de los tipos de interés bancarios ofrecidos a los prestatarios está apoyando la demanda de compra de inmuebles. Esto está contribuyendo a que los precios alcancen niveles récord.
Precios registrados en el nivel de alquiler también han aumentado significativamente en 2018. Este aumento fue especialmente notable en los distritos de Bonnevoie, Gasperich, Merl y Belair. Sólo en la zona de laestación hay un aumento del 6 al 8%.
2017 marca el inicio de una tendencia al alza
En 2017, los precios de los inmuebles en Luxemburgo aumentaron un 4,10 % en el caso de las casas y un 4,70 % en el de los pisos, tanto en el caso de los inmuebles existentes como en el de los nuevos. Estas cifras alcanzaron un máximo del 6,10% para los inmuebles en construcción. En este momento, un piso nuevo se valora de media entre un 25 y un 30% más que un piso antiguo del mismo tamaño. El precio medio de un piso fue de 420.000 euros, frente a los 690.000 euros de una villa.
El informe conjunto del Observatorio del Hábitat y el Statec (Instituto Nacional de Estadística y Estudios Económicos) es inequívoco en este punto. El Gran Ducado parece ser una apuesta segura y muy popular entre los inversores. La alta calidad de los bienes inmuebles y el atractivo sistema fiscal hacen de Luxemburgo un país para invertir. En 2017, se produjo un aumento del volumen de transacciones del +12% en todo el país.
¿Por qué convertirse en propietario de una vivienda en Luxemburgo?
Más información sobre la vivienda en Luxemburgo.
Fuente: Observatorio de la Vivienda – Liser
Foto: Liser
