¿Piensa mudarse a Luxemburgo? Hay que tener en cuenta que los precios de los inmuebles son altos y siguen subiendo debido a la escasez de viviendas. Las promociones en construcción no son suficientes para satisfacer la creciente demanda, a pesar de los nuevos proyectos.
No es probable que la situación cambie en un futuro próximo. Las previsiones indican un importante aumento de la población en los próximos años, unido a un fuerte crecimiento económico. A continuación, repasamos lo que debe saber antes de comprar en Luxemburgo.
Las últimas tendencias inmobiliarias
En los años 2020 y 2021 se producirán subidas de precios de dos dígitos
La contención de 2020 y la difusión del teletrabajo han vuelto a marcar el aumento del precio de la vivienda. Estos años vuelven a confirmar el incremento de 2019 con subidas del precio de la vivienda del 14,5% en 2020 y del 13,9% en 2021, respectivamente .
Las nuevas construcciones se multiplican, no sólo en la ciudad de Luxemburgo, sino en todo el país. Se construyen constantemente nuevos proyectos (véase el mercado inmobiliario). Pero estos proyectos no son suficientes para impedir que los precios suban.
Los particulares buscan los exteriores, que son esenciales durante la contención, e invierten en sus interiores. A finales de 2021, se necesitará una media de 1.371.000 euros para una vivienda en Luxemburgo.
La capital luxemburguesa sigue siendo muy popular y los precios se disparan incluso en los alrededores. El norte del país está cada vez más solicitado, entre otras cosas por la Nordstrooss (autopista hacia el norte). Los precios siguen siendo asequibles. El sur sigue siendo atractivo, debido a los precios más bajos y a las buenas conexiones con la capital. Un tranvía de alta velocidad unirá el barrio de Cloche d’Or (Luxemburgo) con Esch-sur-Alzette, pasando por Foetz, en menos de un cuarto de hora de aquí a 2030.
El incremento de los precios en el sector inmobiliario aumenta más en Luxemburgo que en otros países europeos, lo que demuestra el creciente interés de los clientes por este destino.
El precio por m² sigue aumentando
Luxemburgo sigue atrayendo a una población activa en busca de trabajo, pero también a una clientela de alto nivel. Buscan un entorno de vida privilegiado y seguro. Mientras que el precio medio de un piso antiguo rondaba los 5.000 euros/m2 a finales de 2017, la media nacional de la vivienda supera ahora los 10.400 euros/m2. Después de cotizar a 6.300 euros/m² para los nuevos proyectos, los precios están alcanzando más de 15.000 euros/m². En Luxemburgo, los aparcamientos cuestan alrededor de 90.000 euros, e incluso más de 130.000 euros en algunas zonas del centro de la ciudad.
La ubicación es un factor clave
Por supuesto, existen disparidades en los precios de las propiedades en el Gran Ducado. El cantón de Luxemburgo sigue siendo sin duda el más caro. El presupuesto medio para la compra de una vivienda supera el 1.000.000 de euros, el doble que en el norte del territorio. Cuanto más lejos de la ciudad de Luxemburgo, más asequibles son los precios.
Los precios por m² en el cantón de Luxemburgo son, por término medio, de 9.203 euros/m² para los edificios nuevos y de 8.495 euros/m² para los antiguos. Esta cifra se compara con los precios en el norte del país, de 5.227 euros por metro cuadrado en edificios nuevos y de 4.424 euros por metro cuadrado en edificios antiguos. Entre ambas, los precios disminuyen entre la región de Capellen/Mersch, la región Este y la región de Esch-sur-Alzette.
En lo que respecta a las viviendas, se necesita una media de 1.207.225 euros para comprar una casa en el cantón de Luxemburgo, 848.777 euros en Capellen / Mersch y 563.470 euros en el norte, lo que supone menos de la mitad del precio de la capital.
Diferentes precios para diferentes tipos de vivienda
La superficie o el tipo de vivienda son factores determinantes para los precios. En general, los precios por m² disminuyen con el tamaño de la vivienda. Es cierto que las pequeñas superficies hacen el juego a los inversores, que hacen subir el mercado .
Un piso en construcción tiene una prima del 15-20% sobre un piso más antiguo de tamaño equivalente en la misma ubicación. Sin embargo, observamos hoy, en 2022, que los inversores empiezan a perder interés por los edificios nuevos en favor de los antiguos. Los rendimientos son, en efecto, más interesantes y el tiempo necesario para que la propiedad esté disponible es más corto. Con Covid, las obras sufren retrasos difíciles de resolver por la falta de materias primas.
El precio del suelo ha contribuido claramente a la subida de los precios de la obra nueva. Este aumento es aún más importante en las zonas urbanas. De media, el precio de la vivienda subió un 5,7% entre 2010 y 2019, mientras que el del suelo edificable lo hizo un 7,0% anual en el mismo periodo.
¿Qué perspectivas?
El Gobierno busca actualmente nuevas medidas para dar oxígeno a un mercado inmobiliario falto de oferta.
Los municipios pretenden ahora aumentar la proporción de edificios multifamiliares o casas bifamiliares frente a las unifamiliares. Sólo 15 de los más de 100 municipios tienen la mayoría de su parque de viviendas en pisos. Entre ellos, los tres primeros, con Ciudad de Luxemburgo 80% de pisos, Esch-sur-Alzette 69,4% y Hespérange 63,1%. En concreto, disminuye el stock de viviendas unifamiliares, que están ampliamente representadas con el 82,8% de los edificios residenciales en 2019. La proporción de edificios de apartamentos en la construcción total de viviendas está aumentando. Ahora representan más del 16% del parque de viviendas desde 2001, frente a menos del 7% antes de 1919.
Pero cuando hablamos de una población de más de un millón de personas en 2060, ¿qué perspectivas de futuro hay? Con el fin de preparar al país para estos nuevos residentes, se podría considerar la reducción del tamaño de las viviendas para aumentar el número de ofertas. La legislación también podría modificarse para permitir una mayor tasa de ocupación, por ejemplo, alquilando las habitaciones desocupadas .
Pero hoy se trata sobre todo de seducir a los propietarios para que liberen tierras, cuando no tienen ningún interés en que los precios bajen. Según un reciente estudio del Observatorio del Hábitat, el 84% del suelo potencialmente edificable es propiedad de unos 50 particulares y empresas. Las próximas leyes de financiación deberían hacerse en esta línea.
Una mirada a los últimos años
Una primera subida de precios en 2019
Las cifras de vivienda publicadas en el cuarto trimestre de 2019 por L’Observatoire de l’Habitat y Statec confirman la sensación general. Los precios de los inmuebles se han disparado en los últimos 12 meses. El precio de la vivienda ha subido un 11% en 1 año, ¡del cuarto trimestre de 2018 al cuarto trimestre de 2019!
Este aumento es global y más o menos homogéneo entre los distintos tipos de vivienda en venta. Los precios de las viviendas aumentaron un +9%, los pisos nuevos un +12,4% y los antiguos un +12,1%. Los precios a finales de 2019 son de 6.057 euros/m2 para los pisos existentes y de 7.145 euros/m2 para los pisos en construcción.
En cuanto a las viviendas unifamiliares, ahora es necesario pagar una media de 789.474 euros para adquirir una vivienda en 2019, es decir, 40.000 euros más en solo 2 trimestres.
Como consecuencia del Brexit y de la llegada de trabajadores extranjeros al mercado luxemburgués, el desequilibrio existente entre la oferta y la demanda de vivienda ha aumentado. A pesar de los numerosos proyectos en curso, la futura oferta de nuevas viviendas no sigue el ritmo delaumento de la población.
Los barrios populares de Luxemburgo, como Limpertsberg, Belair, Kirchberg, Grund y Merl, siguen siendo refugios seguros. Los precios en estas zonas se mantienen en el mismo nivel. En el resto del país, el sur está acelerando su desarrollo. En el oeste, el municipio de Steinfort está recuperando su atractivo gracias a las inversiones en proyectos de infraestructura. El norte del país está encontrando un nuevo interés debido al desarrollo de las redes de transporte por carretera. Los precios siguen siendo más asequibles. Los municipios de Ettelbruck, Diekirch y Wiltz son actualmente los más dinámicos.
La introducción del transporte público gratuito permite que las propiedades situadas cerca de las redes aumenten su valor.
2018, una continuación del boom inmobiliario
En 2018, el mercado está experimentando un aumento récord del 7% en los precios en comparación con el año anterior. Según los expertos especializados en inmuebles residenciales, en los últimos 10 años, este aumento fue más bien del 5%.
El aumento de los precios es especialmente evidente en el mercado de los pisos más antiguos. En este sector, el aumento se acerca al 10%. Los pisos nuevos, por su parte, aumentaron “solo” un 6% en 2018 respecto al periodo anterior. Los precios de la vivienda también han aumentado, pero de forma menos significativa. Este crecimiento de los precios es general en todo el país, sobre todo en el sur, donde se experimenta un rápido crecimiento.
El atractivo de Luxemburgo en términos de afluencia de población parece ser la principal explicación de este aumento de precios. En 2018, más de 11.000 personas se mudaron a Luxemburgo, lo que representa el 1,8% de su población total. El aumento constante de residentes ya no se corresponde con la oferta de nuevas viviendas. Para cubrir la demanda, en 2018 se habrían tenido que habilitar más de 6.000 pisos adicionales. Sin embargo, la oferta de nuevas unidades fue de apenas 2.600. Además, el bajísimo nivel de los tipos de interés bancarios ofrecidos a los prestatarios está apoyando la demanda de compra de inmuebles. Esto está contribuyendo a que los precios alcancen niveles récord.
Precios registrados en el nivel de alquiler también han aumentado significativamente en 2018. Este aumento fue especialmente notable en los distritos de Bonnevoie, Gasperich, Merl y Belair. Sólo en la zona de laestación hay un aumento del 6 al 8%.
2017 marca el inicio de una tendencia al alza
En 2017, los precios de los inmuebles en Luxemburgo aumentaron un 4,10 % en el caso de las casas y un 4,70 % en el de los pisos, tanto en el caso de los inmuebles existentes como en el de los nuevos. Estas cifras alcanzaron un máximo del 6,10% para los inmuebles en construcción. En este momento, un piso nuevo se valora de media entre un 25 y un 30% más que un piso antiguo del mismo tamaño. El precio medio de un piso fue de 420.000 euros, frente a los 690.000 euros de una villa.
El informe conjunto del Observatorio del Hábitat y el Statec (Instituto Nacional de Estadística y Estudios Económicos) es inequívoco en este punto. El Gran Ducado parece ser una apuesta segura y muy popular entre los inversores. La alta calidad de los bienes inmuebles y el atractivo sistema fiscal hacen de Luxemburgo un país para invertir. En 2017, se produjo un aumento del volumen de transacciones del +12% en todo el país.
¿Por qué convertirse en propietario de una vivienda en Luxemburgo?
Más información sobre la vivienda en Luxemburgo.
Fuente: Observatorio de la Vivienda – Liser
Foto: Liser
